资产评价师cpv评价实务一-讲义-场价倒算法收获现值法周期收益资本化法

第 04 讲 市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法
3. 市场价倒算法（最基本方法）
（1）含义市场价倒算法又叫 剩余价值法 ，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣 除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余的部分作为林木资产评估值的一种方法。

2）公式
（3）适用对象
① 主要用于对 成熟林、过熟林 林木资源资产评估。

② 在收益现值法、林地期望价法、收获现值法中，其林分主伐的预期收获的计算均是采用该法进行。

【教材例 5-1 】某民营林业公司拟转让 100公顷杉木林，该林分经营类型为一般用材林，林龄为 28 年，
32 已过主伐期，处于成熟林组，林分平均胸径为 18cm ，平均树高为 16m ，平均蓄积为 160m 3/hm 2
，请评估该
小班价值。

据调查相关技术经济指标为：
1）木材价格。

木材价格以委估资产附近林产品交易市场木材销售价为基础，结合待评估林木资产的 实际平均胸径综合确定木材的平均售价。

（2）木材经营成本。

木材经营成本主要包含伐区设计费、检尺费、采造集装费、运费、销售管理费等， 以出材量为计算基数，合计为 170元/ m 3。

（3）木材销售税费。

木材销售税费主要包含增值税、城建税、维简费、不可预见费等，合计按销售收 入的 18.0%征收。

4）经营利润率。

按主伐成本的 16.0%计算。

（5）出材率。

按委估资产地方标准《 X X 市县林区商品林主要树种出材率表》计算。

胸径为 18cm 的杉 木出材率 70%（其中原木 25%；综合材 45%）。

根据上述指标，评估过程及结论如下：
①主伐收入 W ＝（ 160×25%×800+160×45%×650）×100＝7 880 000 （元）
②主伐成本 C=经营成本 +销售税费
＝160×70%×100×170+7 880 000 ×18%
＝3 322 400 （元）
③ 木材经营利润 F ＝3 322 400 ×16%＝531 584 （元）
经调查分析，杉原木售价为 800 元 /m 3
，杉综合材售价 650/m
该林分评估值为＝ 7 880 000-3 322 400-531 584 ＝4 026 016 （元）
4. 收获现值法
（1）定义 收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立 木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的 折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。

（2）计算公式
（3）适用范围 理论上可以用于任何年龄阶段的林木资产评估，但实际应用中一般用于 中龄林和近熟林 的林木资产评 估。

收获现值法公式的计算较为复杂，此种方法主要针对造林年代已久，用成本法容易产生偏差，离主伐期 尚早不宜采用市场法而提出的。

林分质量调整系数K，一般根据待评估的林分与标准林分的蓄积或胸径指标进行调整。

【教材例5-3 】现有某国有林场拟转让一块面积为200 亩的杉木中龄林，年龄为14 年，亩蓄积为10 立方米，经营目标为中径材（其主伐年龄为26 年），标准参照林分主伐时平均亩蓄积为18 立方米，林龄为
14年的标准参照林分的平均亩蓄积为9 立方米，假设该林分不需要间伐，有关技术经济指标如下：（1）营林成本：管护费用为5 元/ 亩.年；地租：48 元/亩. 年；
（2）杉木林主伐时林木单位蓄积纯收入为400 元/m 3；
（3）折现率：8% 。

请计算该林分的林木资产评估值（所得结果均保留两位小数）。

5. 年金资本化法
（1）定义
在永续经营条件下，将被评估的森林资源资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，再按适当的
资本化 率求出资产的价值。

（2）计算公式
E ＝A/P （5-4）
E ——林木资产的评估值；
A ——年平均纯收益（扣除地租）；
P ——投资收益率。

【注意】（ 1）测算年平均纯收益时应扣减成本的正常利润；
（2）投资收益率必须是不含通货膨胀率的当地该类资产投资的平均收益率。

（3）前提条件
①待评估资产的年收入必须稳定；
②待评估资产可以永续经营。

（4）适用对象
主要用于评估年纯收益稳定的森林资源资产。

6.周期收益资本化法（收益现值法的变种）
（1）定义
将被评估林木资产稳定的周期收益作为资本投资的收益，再按适当的投资收益率求出资产的价值。

（2）运用条件与使用对象使用该方法以实现森林资源永续利用为前提条件；适用于异龄林林木资源资产评估。

（3）刚择伐后的林木资产评估的公式林木择伐后要经过一个经营周期才达到下一次择伐期，刚择伐后的林木资产评估的收益现值法计算公式为
式中，E—刚择伐后的林木资产评估值；
K —林分质量综合调整系数；
A u—择伐的纯收益；
V —年森林管护成本；u —择伐周期。

（4）择伐m年后的林木资产评估的公式
林木择伐m年后，随着林分生长逐渐接近下一次择伐期，林分的蓄积量在增长，林分的价值在增加，其择伐m年后的林木资产评估的收益现值法计算公式为
式中， E —择伐 m 年后的林木资产评估值； K —林分质量综合调整系数；
Au —择伐的纯收益；
V —年森林管护成本；
u —择伐周期；
m —距评估基准日最近一次择伐的年限。

【教材例 5-4 】某一异龄林小班面积为 5 公顷，刚择伐过，现有保留蓄积 225立方米公顷。

据实际调查 该小班择伐周期为 10 年，择伐强度为 25%，择伐时小班蓄积量为 300立方米 /公顷，出材率为 70%，其中 原木 45%，综合材 25%。

择伐每立方米原木和综合材分别可获纯收入 400元、 320 元，每年分摊的管护费为
90元/ 公顷，投资收益率为 6%。

分别求刚择伐后和已择伐 5年后小班森林资源资产的评估值。

解：（ 1）刚择伐后异龄林林木资源资产每公顷评估值
该小班刚择伐后的林木资源资产评估值为 23 157 ×5＝115 785 元。

（2）如以上林木择伐 5 年后进行评估，该异龄林林木资源资产每公顷评估值
该小班择伐 5 年后的林木资源资产评估值为 31 497 ×5＝157 485 元。

以上评估值已包含无期限经营下的林木评估值和林地使用费。