岳爱芳与岳志芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

岳爱芳与岳志芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】江苏省常州市中级人民法院

【审理法院】江苏省常州市中级人民法院

【审结日期】2021.04.20

【案件字号】(2021)苏04民终1163号

【审理程序】二审

【审理法官】袁海燕王莹卢文忠

【审理法官】袁海燕王莹卢文忠

【文书类型】判决书

【当事人】岳爱芳;岳志芳

【当事人】岳爱芳岳志芳

【当事人-个人】岳爱芳岳志芳

【代理律师/律所】吴富春江苏平凌律师事务所;周惠忠江苏天目湖律师事务所;王嫄江苏天目湖律师事务所

【代理律师/律所】吴富春江苏平凌律师事务所周惠忠江苏天目湖律师事务所王嫄江苏天目湖律师事务所

【代理律师】吴富春周惠忠王嫄

【代理律所】江苏平凌律师事务所江苏天目湖律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】岳爱芳

【被告】岳志芳

【本院观点】一审判决结果不当，二审予以改判。

【权责关键词】无效效力待定无权处分追认撤销委托代理合同过错第三人证人证言关联性质证诉讼请求撤诉中止审理发回重审补偿安置协议

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为：一审判决结果不当，二审予以改判。理由及依据如下：涉案房屋由岳小牛夫妇建造，土地使用权登记在岳小牛名下，虽未领取房屋所有权证，但房屋的权属应认定为建造人岳小牛夫妇所有。岳志芳称因其对房屋进行翻建过，故其对涉案房屋享有所有权，二审认为该主张没有法律依据，理由为：一、关于岳志芳翻建房屋的事实，岳志芳一审中申请的证人也明确是“重新改造一下，将瓦片重新弄弄，家里面装修一下，没有拆掉”，因此不能认定岳志芳重建了房屋；二、岳志芳对房屋进行了修缮，并不必然享有涉案房屋的所有权及其项下的宅基地使用权；三、作为岳小牛夫妇的财产，岳小牛去世后，对于岳小牛享有的房屋份额应按照遗产处理；对于岳志芳维修、翻新的投入，在遗产分配时应适当予以考虑。因此，在未得到其他法定继承人一致授权的前提下，岳志芳无权擅自处分涉案房屋。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。本案中无权处分的岳志芳将房屋擅自出卖给岳爱芳，侵害了其他继承人的合法权益。岳志芳依据房屋买卖协议向岳爱芳主张售房款，依法不能得到支持。另，岳爱芳明知涉案房屋有其他继承人，仍与岳志芳签订合同，存在一定的过错，故二审诉讼费用由岳爱芳承担。综上，岳爱芳的上诉意见，有事实和法律依据，二审予以支持。一审判决结果不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下

【裁判结果】一、撤销溧阳市人民法院(2020)苏0481民初5939号民事判决；二、驳回

岳志芳的全部诉讼请求。一审案件受理费1469元、保全费1185元，由岳志芳承担；二

审案件受理费2938元，由岳爱芳负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 03:01:41

岳爱芳与岳志芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院

民事判决书

(2021)苏04民终1163号当事人上诉人(原审被告)：岳爱芳。

委托诉讼代理人：吴富春，江苏平凌律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：岳志芳。

委托诉讼代理人：周惠忠，江苏天目湖律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王嫄，江苏天目湖律师事务所实习律师。

审理经过上诉人岳爱芳因与被上诉人岳志芳房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院(2020)苏0481民初5939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1

日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称岳爱芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回岳志芳一审中的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用均由岳志芳承担。事实与理由：一、岳志芳并非案涉

房屋的所有权人，无权单独对案涉房屋进行处分，岳志芳与我签订的《协议书》无效。1.案涉房屋原坐落于溧阳市××村委××村××号，现已被拆迁。该房屋虽未办理房屋产

权证书,但该房屋的土地使用者系岳小牛，该房屋系岳小牛(已去世)和王阿伢所有，房屋

拆迁时岳小牛已去世，岳小牛的第一顺位继承人(包括王阿伢、本案双方当事人)共七人，均等的继承涉案房屋的一半，岳志芳作为其中的继承人之一，仅继承涉案房屋的十四分之一，其无权对涉案房屋单独处分。2.本案双方签订的协议书及房屋评估报告均明确涉案房屋系王阿伢，并非岳志芳所有。3.岳志芳在溧阳市××村委××号有自己的房屋，根据一户一宅基地的法律规定，岳志芳不可能拥有其它宅基地和房屋，涉案房屋并非其所有，其无权处分。二、即使岳志芳对涉案房屋进行过修缮，也不能改变涉案房屋的产权归属。岳爱芳、王阿伢、岳志敏、居克荣、岳秀芳五人已依法向溧阳市人民法院提起法定继承之诉，要求依法继承岳小牛对涉案房屋享有的份额，现该案正在审理中。综上，一审法院未查明房屋权属就认定涉案协议有效并支持岳志芳的诉请，系认定事实不清，适用法律错误。

二审被上诉人辩称岳志芳答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。岳爱芳的上诉请求没有事实与法律依据，应当驳回。理由：一、我与岳爱芳、岳某1的协议是三方协商后才签订的，是当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，当事人不能动辄就反悔，不履行协议内容；二、案涉房屋是我出资重建的，并不仅仅是修缮；三、岳爱芳所谓的继承纠纷，已经撤回起诉了。

原告诉称岳志芳向一审法院起诉请求：岳爱芳立即支付房费131865元；本案诉讼费用由岳爱芳负担。

一审法院查明一审法院查明：岳志芳、岳爱芳系兄妹关系，父亲岳小牛(已于2008年去世)，母亲王阿伢，岳志芳、岳爱芳共有兄弟姐妹六人，岳爱芳1987年出嫁，但户口一直在其娘家溧阳市溧城镇清安村委徐家园村没有迁出。2017年6月18日，岳志芳与岳爱芳、案外人岳某1签订协议书一份，该协议书载明：“徐家园村31号，王阿伢房屋面积34.02㎡，评估价23786元。房屋为岳志芳建造，在本次拆迁中为便于妹妹岳爱芳、岳某1安置，现将房屋按7200元／㎡作价卖于岳爱芳、岳某1二人，同时岳爱