第七章 契税

第七章契税
【教材结构】
第一节概述
第二节征税范围、纳税人和税率
第三节计税依据和应纳税额的计算
第四节减免税优惠
第五节申报和缴纳
第一节概述
一、契税的概念：
契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

二、契税的特点：
1.契税属于财产转移税；
2.契税由财产承受人缴纳。

第二节征税范围、纳税人和税率
一、征税范围：
契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。

其具体征税范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖。

（一）视同买卖房屋：
1.以房产抵债或实物交换房屋按房屋现值缴纳契税。

2.以房产作投资或作股权转让按投资房产价值或房产买价缴纳契税。

（自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税）
3.买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。

（二）房屋赠与：
房屋的受赠人要缴纳契税。

以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。

（三）房屋交换：
房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。

其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

【典型例题】居民甲某共有三套房产，2010年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。

当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（）。

A.0.45万元
B.1.95万元
C.2.25万元
D.2.85万元
『正确答案』A
『答案解析』房屋交换，价值不相等的，按超出部分由支付补价的一方纳税；
以房产抵债的由产权承受人缴纳契税；以自有房产作股投入本人独资经营企业，
免纳契税。

契税＝15×3%＝0.45（万元）
（四）企业事业单位改制重组的契税政策
1.企业公司制改造
（1）非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

上述所称改建是指不改变原企业的投资主体，并继承原企业权利、义务的行为。

（2）非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。

（3）国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。

2.公司股权（股份）转让
在股权转让中，单位、个人承受公司股权，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

3.公司合并
两个或两个以上的公司，合并改建为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

4.公司分立
依据法律规定、合同约定分设为两个或两个以上原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征收契税。

5.企业出售
国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按《劳动法》等国家有关政策妥善安置原企业职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。

6.企业破产
企业破产后，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；
对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。

7.债权转股权
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋
权属，免征契税。

8.资产划转
对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属，免征收契税。

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征收契税。

9.事业单位改制
事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

投资主体发生变化的，改制后的企业依法妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，减半征收契税。

10.其他相关规定
以出让方式或者国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属于免税范围，对承受方按规定征税。

（五）房屋附属设施有关契税政策
1.对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移的，不征收契税。

2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

4.对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。

不得因减免出让金而减免契税。

5.对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。

计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

6.土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。

7.土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税。

【典型例题】（2010年单选题）下列情形中应征收契税的是（）。

A.以自有房产作股投入本人经营的独资企业
B.非债权人承受破产企业土地和房屋权属
C.有限责任公司整体改造为股份有限公司，改建后的公司承受原企业的土地和房屋权属
D.国有控股公司以部门资产组建新公司，该国有控股公司占新公司股份90%，新公司承受该国有控股公司的土地和房屋权属
『正确答案』B
『答案解析』选项A，以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税;选项B，
对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有
关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务
年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减
半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，
免征契税。

选项C、D都是免征契税的情形。

二、纳税人：
在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

三、税率
1.契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%～5%。

2.从2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契税。

第三节计税依据和应纳税额计算
一、计税依据
1.土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

4.国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定:
①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

（3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

（4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

5.房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

【典型例题】（2010单选题）根据契税相关规定，房屋赠与时契税的计税依据是（）。

A.协议成交价格
B.所在地省级人民政府公示的土地基准价格
C.不同地段的土地使用权及房屋转让的成交价格
D.征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格
『正确答案』D
『答案解析』土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使
用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

【典型例题】（2010多选题）下列情形中，由征收机关参照市场价格核定契税计税依据的有（）。

A.房屋赠与
B.国有土地使用权赠与
C.协议方式出让国有土地使用权的
D.以竞价方式出让国有土地使用权的
E.成交价格明显低于市场价格且无正当理由的房屋交换
『正确答案』ABE
『答案解析』选项C，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格；选项D，
以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出
让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

【2012年多选】下列关于契税计税依据的说法正确的有（）。

A.买卖装修的房屋，契税计税依据应包括装修费用
B.采用分期付款方式购买房屋，契税计税依据为房屋总价款
C.减免承受国有土地使用权应支付的土地出让金，契税计税依据相应减免
D.纳税人因改变土地用途而签订变更协议，契税计税依据为补缴的土地收益金
E.房屋交换时，契税计税依据为房屋的价格差额
『正确答案』ABE
『答案解析』选项C，承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。

不得因减免出让金而减免契税；选项D，计税依据为应补缴的土地收益金及应补
缴政府的其他费用。

二、契税应纳税额的计算：
应纳税额＝计税依据×税率
【典型例题】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务;用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。

当地确定的契税税率为3%，甲、乙、丙缴纳契税的情况是（）。

A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元
B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳
C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元
D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳
『正确答案』A
『答案解析』甲不需要缴纳契税；
乙：应纳契税＝100×3%×10000＝30000（元）；
丙：应纳契税＝12×3%×10000＝3600（元）。

【典型例题】（2011年单选题）甲某是个人独资企业业主，2010年1月将价值60万元的自有房产投入独资企业作为经营场所，3月以200万元的价格购入一处房产;6月将价值200万元的自有仓库与另一企业价值160万元的仓库互换，甲某收取差价40万元。

甲某以上交易应缴纳契税（）万元。

（契税的税率为4%）
A.8
B.8.4
C.9.6
D.16
『正确答案』A
『答案解析』以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税；房屋交换，
其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

应缴纳契税＝200×4%＝
8（万元）
第四节减免税优惠
一、契税减免基本规定
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

二、财政部规定其他减免契税项目
1.对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

2.对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。

3.对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。

个人购买家庭唯一住房的普通住房、经济适用住房，在法定税率基础上减半征收。

4.2011年8月31日起，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免契税。

5.已缴纳契税的购房者，权属变更前退房的，退税，变更后退房的，不予退还已纳契税。

6.公租房经管单位购买住房作为公租房的，免征契税。

【典型例题】（2011多选题）王先生是某企业债权人，2010年11月该企业破产，王先生获得抵债的门面房一间，评估价20万元；当月王先生将门面房作价30万元投资于甲企业；另外甲企业又购买了该破产企业60万元的房产。

下列税务处理，正确的有（）。

（契税税率4%）
A.甲企业应缴纳契税3.6万元
B.王先生应缴纳契税O.08万元
C.破产企业应缴纳契税2.4万元
D.王先生将门面投资需缴纳契税
E.王先生承受破产企业的门面房免征契税
『正确答案』AE
『答案解析』债权人承受破产企业的房屋权属以抵偿债务的，免征契税。

所以
王先生不缴纳契税。

甲企业应缴纳契税＝（30＋60）×4%＝3.6（万元）
【典型例题】（2012单选题）下列关于契税减免税优惠政策的说法，正确的是（）。

A.事业单位、社会团体承受房屋免征契税
B.因不可抗力丧失住房而重新购房的，免征契税
C.房屋由县级人民政府征用后重新承受房屋权属的，由县级人民政府确定是否减免契税
D.婚姻关系存续期间，房屋原属夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税
『正确答案』D
『答案解析』选项A，承受的土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设
施的，免征契税；选项B，因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减
征或者免征契税；选项C，应该是由省级人民政府确定是否减免。

第五节申报和缴纳
一、纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

三、纳税地点：
契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。

【本章总结】
1.征税范围；
2.计税依据及税额的计算；
3.减免税规定。

【本章测试】
【典型例题】（应试指南第204页，单选第1题）下列业务中，征收契税的是（）。

A.有限责任公司整体改建为股份有限公司，改建后的公司承受原企业土地
B.拆迁居民购置新房，成交价格超过拆迁补偿款的
C.债权人承受破产企业的土地
D.法定继承人继承房产
『正确答案』B
『答案解析』对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆
迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

【典型例题】（应试指南第204页，单选第3题）承受的房屋附属设施权属单独计价的，应该按照（）计征契税。

A.与房屋相同的契税税率
B.当地确定的适用税率
C.固定的3%的税率
D.固定的5%的税率
『正确答案』B
『答案解析』承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率
征收契税；与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

【典型例题】（应试指南第204页，单选第7题）居民乙因拖欠居民甲180万元款项无力偿还，2012年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。

假定当地省政府规定的契税税率为5%，下列表述中正确的是（）。

A.居民甲应缴纳契税1万元
B.居民乙应缴纳契税1万元
C.居民甲应缴纳契税10万元
D.居民乙应缴纳契税10万元
『正确答案』C
『答案解析』抵债房屋的价值＝180＋20＝200（万元），所以由甲企业缴纳契
税＝200×5%＝10（万元）
【典型例题】（应试指南第205页，单选第15题）依据契税相关规定，下列土地或房屋免征契税的是（）。

A.居民因政府拆迁重新购置住房
B.以减免出让金形式而取得国有土地使用权
C.企业合并中，新设方承受相同投资主体之外的投资方的土地使用权
D.事业单位购置的用于科学研究的科研楼
『正确答案』D
『答案解析』对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆
迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税；
对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税，不得因减免土地
出让金，而减免契税；企业合并中，新设方或者存续方承受被解散方土地、房
屋权属，如合并前各方为相同投资主体的，则不征契税，其余征收契税。

【典型例题】（应试指南第206页，多选第5题）关于契税的计税依据，下列表述正确的有（）。

A.土地使用权交换的，以所交换的土地使用权的价格差额为计税依据
B.房屋赠与的，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据
C.买卖已装修的房屋，契税计税依据中应包括装修费用
D.土地使用权出售的，以评估价格为计税依据
E.以协议方式出让国有土地使用权的，仅以土地出让金作为计税依据
『正确答案』ABC
『答案解析』选项D，土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格；选
项E，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。

成交价格包括土地出让
金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政
建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

【典型例题】（应试指南第206页，多选第11题）下列项目免征契税的有（）。

A.以获奖方式获得的房屋
B.城镇职工按规定第一次购买公有住房
C.企业获得土地使用权而免缴土地出让金
D.因不可抗力原因失去住房而重新购买的住房
E.国家机关购买办公楼
『正确答案』BE
『答案解析』以获奖方式获得的房屋，没有免征契税的规定；企业获得土地使
用权而免缴的土地出让金，不得因减免土地出让金，而减免契税；因不可抗力
原因失去住房而重新购买的住房，酌情准予减征或免征，并不一定是免征。