周庄镇商业项目定位规划
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传统商业街区大型商业物业较多，对于我项目吸引知名大型超市有较大阻力
1.6小结
本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸部，具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业 规划；居民富裕，消费逐步向发展型、享受型发展。本案未来的发展主要受制于城区 的人口数量，目前周庄镇居民约13.8万。另一制约因素，当地传统商业区已存在大型 现代化商业物业，一旦有实力超市企业入驻将极大威胁我项目生存。
本案定位考虑的具体因素
考虑因素 商业现状
商业发展趋势
主要内容 人口与商业面积比：人口与商业面积比例1.7：1 商业过剩：目前集中式商业总体量约在6万平方米，空置约2 万平方米；人均消费支出与商业所处的发展阶段不吻合：原 因主城区人口偏少、消费外流等因素导致，
消费趋势：居民消费逐步向发展型、享受型发展 商业格局：商业在镇中轴线方向发展 城市规划：中部集商业金融、文化、科技、居住于一体
住宅底商，街区， 集中物业
支路，次 干道
公交站点
步行、
骑车、机 动车
10-15分 钟
区域型
50000-
Department 150000人
5-10千米
2000050000㎡
复合型
次干道、 公交换乘 骑车、 15-30分
主干道 中心 机动车
钟
3.1.3业态选择
百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商 业的基础业态。
江阴市周庄镇商业项目 定位报告
报告单位：商业管理公司江阴项目组
（一）周庄镇宏观分析
地理位置：位于江阴市东郊，全镇总面积80平方公里。地处美丽富饶的太湖平原，经济繁荣的苏锡常之腹， 经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首。
人口：13.8万
全镇GDP：经济繁荣的苏锡常之腹，经济、 社会事业发展列江阴各乡镇之首，工业开票 销售额连续三年位列江苏省第一，荣膺“江 苏名镇”之称，在全省乡镇综合实力百强排 名中居第6位，在全国乡镇综合实力百强排 名中列第13位，是建设部小城镇建设示范镇、 江苏省卫生镇、小城镇综合改革试点镇、环 境与经济协调发展示范镇、江阴市重点中心 镇。 自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江 苏省前茅、江阴市榜首。2004年，全镇完成 工业总产值275亿元，同比增长36.33%；工 业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%； 利税总额20亿元，同比增长17.97%。2005 年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业 开票销售收入324亿元，利税总额25亿元。
汽车护理
以中小型业态为主， 品牌聚集度一般，除 主力店为品牌店外， 其余为私人经营店
商业功能
日常性服务与商 品并重，便捷性 餐饮并可结合部 分中式正餐，可 考虑建设社区商 业中心。
业态面积比例规划：
业态
指标
社区标超
家电卖场
餐饮商户
美容美发 便利店
服装饰品 服务配套 休闲类 生活家居 中介、银行
其他
项目最大特点：硬件最好的商业物业，地理位置优越（位于市区核心商圈）； 项目最大劣势：主力超市店为当地股份企业，经营能力较弱；
对我司的借鉴：•持续运营3年，出租率只有20%，作为乡镇商场楼层数应控制在3层以内；
•应该培育商业，开发商应与实力商企一起度过商场前三年的市场培育期。
2.4小结
•人口与商业体量的配比关系: 目前周庄镇常住人口约13.6万人，而营业的商业面积约8万平方米，人口与 商业面积比例接近1.7：1，距离超市开设条件尚有距离。（一般超市每平方米的建筑面积，需要3个消费 者支撑；而百货则需要5－6个消费者支撑）
人口
设）
0.4万人口
卧龙湖别墅小区 250套0.2万人口
100户0.1万 人口
1、项目周边目前主要是待开发的空地，北新路对面为大型拆迁户安置区； 2、本案距离周庄镇传统商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手； 3、未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。
1.2消费潜力分析：城镇居民人均收入较高，并保持较快增长； 自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。2004年，全镇完成工业总 产值275亿元，同比增长36.33%；工业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%；利税总额20亿 元，同比增长17.97%。2005年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业开票销售收入324亿元， 利税总额25亿元。 1.3片区商业：传统商业街区沿北新路展开，中小型超市及临街商铺为主要形式
项目地块图
1、本项目的用地性质为商住混合用地； 2、目前的面积：公建部分的建筑面积为10500 ㎡ ，其中商业部分面积为20000 ㎡左右； 3、 项目的公建部分临近主干道，地块展示性较好，且地块地势平整，地块比较适合发展 商业物业；
地块周边现状分析
拆迁安置区
1000户0.7万 人口
拆迁区
200户0.15万 佳兆业地块（待建
具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业规划；
规划人口偏少，不能支撑大体量商业的发展；
单体楼层不宜超过3层
以主力店带动新区商业体的发展 与片区规划人口相匹配
采取谨慎性原则与片区规划人口相匹配
结论建议：
方案目标： 1、项目附近商业以农居点的商业为主，数量少档次低，业主生活的基本需求难以靠此满足。 并且，近期项目周边无商业规划，也就是项目交付后无其他商业配套开业。因而业主入住的 基本需求要依靠本项目的商业配套满足； 2、以主力店带动新片区商业体的发展，吸引其他片区的居民前来消费。
3.1.2分级模型
商业类型
服务人口 辐射距离 经营面积 代表物业形式 道路 公共交通 交通方式 交通时间
便利型 Clubs
3000人以下 100-500米 3000㎡以下
内部会所
小区内部 道路
无
步行 2-5分钟
邻里型 Neighborho
od
3000-50000 人
1-2千米
3000-20000 ㎡
主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求 靠近主出入口，离居住区域较近
主力承租面积通常位于1层，具体位置要求较好的展示面 靠近主出入口，离居住区域较近
无特殊要求，具体位置要求较好的展示面 新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层1、2层皆可
位置要求不高，可移动弹性较强 位置要求不高，可移动弹性较强
•商业空置率有待消化
•商业发展阶段:人均消费支出与商业所处的发展阶段不吻合。 城镇居民有很高的收入，但商业却处于以超市为主。
原因分析： 人口不足：一般百货店的面积在3.5万平方米左右，需要21万人口的支撑，目前周庄城镇 居民不足15万人，因此不足 以支撑一个百货店的发展。 消费外流：由于靠近上海、苏州等大城市，部分高收入群体选择前往品种更丰富的大城 市消费。
1.4片区发展规划：未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。
1.5项目SWOT分析
项目 优势
劣势 机会 威胁
内容
地块方正、昭示性好，适宜商业的规划 居民具有较高的人均收入，消费不断升级，逐步以发展及享受型为主 人口规划较少，不足以支撑大型商业的发展 政府对地块的发展有限制，即必须发展2万平方米的商业 中高档住宅不断落户到项目周边区域，项目对面即为超大型拆迁安置小区
中档消费（周 庄镇三个大队 拆迁社区居民） 为主及高档消 费（周边别墅 区居民及镇富 裕阶层）为辅
消费支出中满 足生活必须与 休闲娱乐消费 比例相当
15-30分钟以的
可达人群
3.1.1业态要求（商务、居住、政府要求） 政府规划要求：商业建面不少于20000㎡。11月江苏地产会议暂定商业面积12000㎡
案例借鉴： 客观评估本案适宜发展的商业体量； 位于县镇级区域的商业体楼层不应高于3层； 商业意在培育，应预有约3年的市场培育期； 在业态、商家较为同质化的情况下，应在建筑风格、形式方面寻求突破，
（三）本案定位
考虑因素
交通情况
1.道路情况：城 市主干路延伸 线 2.公交车线路数 量2路，可达
商业环境
对本案定位启示 城中的商业情况是本案的最好参照；目 前中集中式商业在营面积在8万平方米
应该提高休闲、娱乐、教育等业态比例 增设服务商业人群的业态，如会所、商 务餐饮等
商业案例研究 区域发展案例研究
自身 优劣 势
优势 劣势
楼层数：位于县镇级的商业体楼层不应高于3层； 创新：在业态、商家较为同质化的情况下，应在建筑风格、 形式方面寻求突破， 体量：规模须与片区规划人口相匹配；或有足够的实力吸引 其他片区的居民前来消费 业态：根据片区规划、商业体量确定主力店 发展路径：以主力店为基础，用零售店铺平衡租金收益
500
银行：200-600
10-40
500
47.06%
1-2层 1-2层
19.61%
1/2层
4.71% 1.18% 4.71% 6.27% 6.27% 2.35%
3.92% 3.92%
2层
1层 1层 1/2层 1/2层 1/2层
1层
1层
位置要求 主出入口/主干道 主出入口/主干道
偏好社区商业街两端位置，临主干道
——
所处商业阶段：以超市为主，竞争激烈
商业所处的发展阶段是以超市为主，受人口规模制约无综合性百货业态。超市竞争激烈 ，规模最大、位置最优、硬件最好的东方百业广场受超市经营不善拖累，经营惨淡。 5000-8000㎡的中低档超市满足城镇居民及打工人群日常生活需要，经营情况较好。
2.3商业中心案例： •东方百业购物中心
经营面积（㎡）
总面积（㎡） 面积比例 经营楼层
5000
6000
1000 快餐类：100-500
西餐咖啡：200-800 2500 中式酒楼：1000-3000
美发：50-100
600
美容：200-1000
50-200
150
30-80
600
30-100
800
500-1000
800
100-200
300
中介：30-50
（二）商业市场分析
2.1商业发展趋势研判：未来商业主要往沿北新路发展，中部（现镇中心）商业功能较 综合，东面以服务于周边居民的商业业态为主。
*周庄镇北面主要是工业园区，而未来亦规划为工业区，商业主要是较为低端的临街商业及配套小超市。 *商业区沿北新路是城市未来发展的主线，东面规划为高档住宅区，而西面则是集商务、行政、科技、文化于一体的 多功能综合区。
*预计随着以上两区域的快速发展，商业主要分布于城市的中轴线上。
*当前影响力较大的集中式商业是吉麦隆生活超市、时代超市等，受人口规模限制无大型综合性百货商场存在，以临 街商铺形式展开
2.2商业分析
区域
名称
商业面积（万㎡）
东方百业
3.2
时代超市
0.5
吉麦隆超市
1
北新路
如海超市
0.5
华联超市
0.3
合计
6
1.商圈级别： 镇商业中心外 围 2.商业特征： 超市卖场、沿 街私人商铺
市政配套
1.医院：无 2.景观：镇广场 （规划中） 3.学校：幼儿园、 小学 4.公交站
未来规划
消费人群
消费能力
消费需求
1.步行2-5、5-
1.交通规划： 增加公交线路， 站点设计 2.商业规划： 区域、社区商 业中心
பைடு நூலகம்
10、10-15分 钟的可达人群 来源 2.骑车5-10、 10-15、15-30 分钟的可达人 群 3.机动车10-15、
容积率 绿化率
商住面积
指标数
43554㎡ 旅馆业用地、商办混合用地、住宅 不大于40% 不大于2.4 不小于30% 酒店+商业+办公不大于72000㎡。其中酒店 客房不小于200间，办公用房不小于15000 ㎡，不大于20000㎡。
商业停车
住宅面积不大于32000㎡ 小汽车80辆/万㎡，非机动车500辆/万㎡
空置面积（万㎡）
1.8 无 无 无 0.1 2
主要集中式商业
经营情况 1楼百货面积空置80%，其他楼层基本无 空置；2楼3楼为超市业态，经营惨淡。苏 宁电器承租2楼1000㎡，受超市人流制约， 惨淡经营 无空置面积，经营情况好
1层为超市，中低档次，经营情况 好。2楼承租给网吧 无空置，经营状况不佳
经营很差
业态规划：
住宅 类型
商业类型
商业建面
邻里型 （中间型）
城郊 住宅
建筑类型
12000㎡ 楼层
底商
2层
商业业态组合
必备业态
业态比例
品牌化程度定位
餐饮：中型餐饮、特色
餐饮
购物：社区标超、专卖 店、面包房、布艺家纺、 服饰鞋类
餐饮：购物：休闲： 服务： 3：4：2：1
休闲：美容美发、足浴
服务：书报音像、中介、
1.1项目区位：本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸位置上，距离华西村2公里，是新兴城区之一； 商业位于整个项目的中心位置，北面为集中拆迁安置区，东面为待开发用地； 本案距离周庄镇传统 商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手，亦严重缺乏生活服务配套。
地块条件分析
用地指标
指标名称 用地面积 用地性质 建筑密度
1.6小结
本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸部，具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业 规划；居民富裕，消费逐步向发展型、享受型发展。本案未来的发展主要受制于城区 的人口数量，目前周庄镇居民约13.8万。另一制约因素，当地传统商业区已存在大型 现代化商业物业，一旦有实力超市企业入驻将极大威胁我项目生存。
本案定位考虑的具体因素
考虑因素 商业现状
商业发展趋势
主要内容 人口与商业面积比：人口与商业面积比例1.7：1 商业过剩：目前集中式商业总体量约在6万平方米，空置约2 万平方米；人均消费支出与商业所处的发展阶段不吻合：原 因主城区人口偏少、消费外流等因素导致，
消费趋势：居民消费逐步向发展型、享受型发展 商业格局：商业在镇中轴线方向发展 城市规划：中部集商业金融、文化、科技、居住于一体
住宅底商，街区， 集中物业
支路，次 干道
公交站点
步行、
骑车、机 动车
10-15分 钟
区域型
50000-
Department 150000人
5-10千米
2000050000㎡
复合型
次干道、 公交换乘 骑车、 15-30分
主干道 中心 机动车
钟
3.1.3业态选择
百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商 业的基础业态。
江阴市周庄镇商业项目 定位报告
报告单位：商业管理公司江阴项目组
（一）周庄镇宏观分析
地理位置：位于江阴市东郊，全镇总面积80平方公里。地处美丽富饶的太湖平原，经济繁荣的苏锡常之腹， 经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首。
人口：13.8万
全镇GDP：经济繁荣的苏锡常之腹，经济、 社会事业发展列江阴各乡镇之首，工业开票 销售额连续三年位列江苏省第一，荣膺“江 苏名镇”之称，在全省乡镇综合实力百强排 名中居第6位，在全国乡镇综合实力百强排 名中列第13位，是建设部小城镇建设示范镇、 江苏省卫生镇、小城镇综合改革试点镇、环 境与经济协调发展示范镇、江阴市重点中心 镇。 自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江 苏省前茅、江阴市榜首。2004年，全镇完成 工业总产值275亿元，同比增长36.33%；工 业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%； 利税总额20亿元，同比增长17.97%。2005 年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业 开票销售收入324亿元，利税总额25亿元。
汽车护理
以中小型业态为主， 品牌聚集度一般，除 主力店为品牌店外， 其余为私人经营店
商业功能
日常性服务与商 品并重，便捷性 餐饮并可结合部 分中式正餐，可 考虑建设社区商 业中心。
业态面积比例规划：
业态
指标
社区标超
家电卖场
餐饮商户
美容美发 便利店
服装饰品 服务配套 休闲类 生活家居 中介、银行
其他
项目最大特点：硬件最好的商业物业，地理位置优越（位于市区核心商圈）； 项目最大劣势：主力超市店为当地股份企业，经营能力较弱；
对我司的借鉴：•持续运营3年，出租率只有20%，作为乡镇商场楼层数应控制在3层以内；
•应该培育商业，开发商应与实力商企一起度过商场前三年的市场培育期。
2.4小结
•人口与商业体量的配比关系: 目前周庄镇常住人口约13.6万人，而营业的商业面积约8万平方米，人口与 商业面积比例接近1.7：1，距离超市开设条件尚有距离。（一般超市每平方米的建筑面积，需要3个消费 者支撑；而百货则需要5－6个消费者支撑）
人口
设）
0.4万人口
卧龙湖别墅小区 250套0.2万人口
100户0.1万 人口
1、项目周边目前主要是待开发的空地，北新路对面为大型拆迁户安置区； 2、本案距离周庄镇传统商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手； 3、未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。
1.2消费潜力分析：城镇居民人均收入较高，并保持较快增长； 自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。2004年，全镇完成工业总 产值275亿元，同比增长36.33%；工业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%；利税总额20亿 元，同比增长17.97%。2005年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业开票销售收入324亿元， 利税总额25亿元。 1.3片区商业：传统商业街区沿北新路展开，中小型超市及临街商铺为主要形式
项目地块图
1、本项目的用地性质为商住混合用地； 2、目前的面积：公建部分的建筑面积为10500 ㎡ ，其中商业部分面积为20000 ㎡左右； 3、 项目的公建部分临近主干道，地块展示性较好，且地块地势平整，地块比较适合发展 商业物业；
地块周边现状分析
拆迁安置区
1000户0.7万 人口
拆迁区
200户0.15万 佳兆业地块（待建
具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业规划；
规划人口偏少，不能支撑大体量商业的发展；
单体楼层不宜超过3层
以主力店带动新区商业体的发展 与片区规划人口相匹配
采取谨慎性原则与片区规划人口相匹配
结论建议：
方案目标： 1、项目附近商业以农居点的商业为主，数量少档次低，业主生活的基本需求难以靠此满足。 并且，近期项目周边无商业规划，也就是项目交付后无其他商业配套开业。因而业主入住的 基本需求要依靠本项目的商业配套满足； 2、以主力店带动新片区商业体的发展，吸引其他片区的居民前来消费。
3.1.2分级模型
商业类型
服务人口 辐射距离 经营面积 代表物业形式 道路 公共交通 交通方式 交通时间
便利型 Clubs
3000人以下 100-500米 3000㎡以下
内部会所
小区内部 道路
无
步行 2-5分钟
邻里型 Neighborho
od
3000-50000 人
1-2千米
3000-20000 ㎡
主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求 靠近主出入口，离居住区域较近
主力承租面积通常位于1层，具体位置要求较好的展示面 靠近主出入口，离居住区域较近
无特殊要求，具体位置要求较好的展示面 新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层1、2层皆可
位置要求不高，可移动弹性较强 位置要求不高，可移动弹性较强
•商业空置率有待消化
•商业发展阶段:人均消费支出与商业所处的发展阶段不吻合。 城镇居民有很高的收入，但商业却处于以超市为主。
原因分析： 人口不足：一般百货店的面积在3.5万平方米左右，需要21万人口的支撑，目前周庄城镇 居民不足15万人，因此不足 以支撑一个百货店的发展。 消费外流：由于靠近上海、苏州等大城市，部分高收入群体选择前往品种更丰富的大城 市消费。
1.4片区发展规划：未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。
1.5项目SWOT分析
项目 优势
劣势 机会 威胁
内容
地块方正、昭示性好，适宜商业的规划 居民具有较高的人均收入，消费不断升级，逐步以发展及享受型为主 人口规划较少，不足以支撑大型商业的发展 政府对地块的发展有限制，即必须发展2万平方米的商业 中高档住宅不断落户到项目周边区域，项目对面即为超大型拆迁安置小区
中档消费（周 庄镇三个大队 拆迁社区居民） 为主及高档消 费（周边别墅 区居民及镇富 裕阶层）为辅
消费支出中满 足生活必须与 休闲娱乐消费 比例相当
15-30分钟以的
可达人群
3.1.1业态要求（商务、居住、政府要求） 政府规划要求：商业建面不少于20000㎡。11月江苏地产会议暂定商业面积12000㎡
案例借鉴： 客观评估本案适宜发展的商业体量； 位于县镇级区域的商业体楼层不应高于3层； 商业意在培育，应预有约3年的市场培育期； 在业态、商家较为同质化的情况下，应在建筑风格、形式方面寻求突破，
（三）本案定位
考虑因素
交通情况
1.道路情况：城 市主干路延伸 线 2.公交车线路数 量2路，可达
商业环境
对本案定位启示 城中的商业情况是本案的最好参照；目 前中集中式商业在营面积在8万平方米
应该提高休闲、娱乐、教育等业态比例 增设服务商业人群的业态，如会所、商 务餐饮等
商业案例研究 区域发展案例研究
自身 优劣 势
优势 劣势
楼层数：位于县镇级的商业体楼层不应高于3层； 创新：在业态、商家较为同质化的情况下，应在建筑风格、 形式方面寻求突破， 体量：规模须与片区规划人口相匹配；或有足够的实力吸引 其他片区的居民前来消费 业态：根据片区规划、商业体量确定主力店 发展路径：以主力店为基础，用零售店铺平衡租金收益
500
银行：200-600
10-40
500
47.06%
1-2层 1-2层
19.61%
1/2层
4.71% 1.18% 4.71% 6.27% 6.27% 2.35%
3.92% 3.92%
2层
1层 1层 1/2层 1/2层 1/2层
1层
1层
位置要求 主出入口/主干道 主出入口/主干道
偏好社区商业街两端位置，临主干道
——
所处商业阶段：以超市为主，竞争激烈
商业所处的发展阶段是以超市为主，受人口规模制约无综合性百货业态。超市竞争激烈 ，规模最大、位置最优、硬件最好的东方百业广场受超市经营不善拖累，经营惨淡。 5000-8000㎡的中低档超市满足城镇居民及打工人群日常生活需要，经营情况较好。
2.3商业中心案例： •东方百业购物中心
经营面积（㎡）
总面积（㎡） 面积比例 经营楼层
5000
6000
1000 快餐类：100-500
西餐咖啡：200-800 2500 中式酒楼：1000-3000
美发：50-100
600
美容：200-1000
50-200
150
30-80
600
30-100
800
500-1000
800
100-200
300
中介：30-50
（二）商业市场分析
2.1商业发展趋势研判：未来商业主要往沿北新路发展，中部（现镇中心）商业功能较 综合，东面以服务于周边居民的商业业态为主。
*周庄镇北面主要是工业园区，而未来亦规划为工业区，商业主要是较为低端的临街商业及配套小超市。 *商业区沿北新路是城市未来发展的主线，东面规划为高档住宅区，而西面则是集商务、行政、科技、文化于一体的 多功能综合区。
*预计随着以上两区域的快速发展，商业主要分布于城市的中轴线上。
*当前影响力较大的集中式商业是吉麦隆生活超市、时代超市等，受人口规模限制无大型综合性百货商场存在，以临 街商铺形式展开
2.2商业分析
区域
名称
商业面积（万㎡）
东方百业
3.2
时代超市
0.5
吉麦隆超市
1
北新路
如海超市
0.5
华联超市
0.3
合计
6
1.商圈级别： 镇商业中心外 围 2.商业特征： 超市卖场、沿 街私人商铺
市政配套
1.医院：无 2.景观：镇广场 （规划中） 3.学校：幼儿园、 小学 4.公交站
未来规划
消费人群
消费能力
消费需求
1.步行2-5、5-
1.交通规划： 增加公交线路， 站点设计 2.商业规划： 区域、社区商 业中心
பைடு நூலகம்
10、10-15分 钟的可达人群 来源 2.骑车5-10、 10-15、15-30 分钟的可达人 群 3.机动车10-15、
容积率 绿化率
商住面积
指标数
43554㎡ 旅馆业用地、商办混合用地、住宅 不大于40% 不大于2.4 不小于30% 酒店+商业+办公不大于72000㎡。其中酒店 客房不小于200间，办公用房不小于15000 ㎡，不大于20000㎡。
商业停车
住宅面积不大于32000㎡ 小汽车80辆/万㎡，非机动车500辆/万㎡
空置面积（万㎡）
1.8 无 无 无 0.1 2
主要集中式商业
经营情况 1楼百货面积空置80%，其他楼层基本无 空置；2楼3楼为超市业态，经营惨淡。苏 宁电器承租2楼1000㎡，受超市人流制约， 惨淡经营 无空置面积，经营情况好
1层为超市，中低档次，经营情况 好。2楼承租给网吧 无空置，经营状况不佳
经营很差
业态规划：
住宅 类型
商业类型
商业建面
邻里型 （中间型）
城郊 住宅
建筑类型
12000㎡ 楼层
底商
2层
商业业态组合
必备业态
业态比例
品牌化程度定位
餐饮：中型餐饮、特色
餐饮
购物：社区标超、专卖 店、面包房、布艺家纺、 服饰鞋类
餐饮：购物：休闲： 服务： 3：4：2：1
休闲：美容美发、足浴
服务：书报音像、中介、
1.1项目区位：本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸位置上，距离华西村2公里，是新兴城区之一； 商业位于整个项目的中心位置，北面为集中拆迁安置区，东面为待开发用地； 本案距离周庄镇传统 商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手，亦严重缺乏生活服务配套。
地块条件分析
用地指标
指标名称 用地面积 用地性质 建筑密度