基准地价、标定地价与监测地价的联动思考

基准地价、标定地价与监测地价的联动
思考
摘要：通过对我国地价成果工作的背景和比较研究，重点探讨了基准地价、
标定地价和监测地价三种地价体系的技术要点差异。

从空间层次、更新频率、对
区段/标定区域的要求、对标准宗地/地价样点数量的要求和评估方法的要求等方
面进行了比较和分析。

同时，文章认为在制定地价成果过程中，这三种地价体系
存在相互独立又相互补充的关系，形成了一种地价联动机制。

这种机制可以优化
技术要点和方法，加强地价数据信息的共享和交流，提高地价成果的科学性、准
确性和公信力，更好地服务于土地管理和城市发展的需要。

关键词：标定地价；基准地价；监测地价
引言
根据国土资源部等八部门联合印发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规[2016] 20号）和《国土资源部办公厅<关于加强公示地价体系建
设和管理有问题的通知>》（国资厅发[2017]27 号）要求，各地要根据部、省有
关要求按时完成基准地价的更新、发布，及时完成基准地价电子化备案，按要求
开展公共服务项目用地、国有农用地基准地价的制订与发布工作，加快标定地价
体系建设。

近年来，每年自然资源部发布的《关于自然资源评价评估工作的通知》中均提到推进标定地价、基准地价与监测地价的相关工作要求。

标定地价、基准地价与监测地价成果在评估工作中，有助于估价师宏观地、
快速地了解和把握当地土地价格水平。

研究基准地价、标定地价、监测地价成果
之间的联动机制可以帮助我们更好地理解土地市场的运行规律和价格形成机制，
有助于政府更科学地决策和管理土地资源，促进土地市场的稳定发展。

具体来说，这种研究可以揭示不同地价指标之间的关系和影响因素，为政府制定土地供应计划、拍卖底价等提供依据，也为企业在土地市场上做出合理投资决策提供参考。

一、地价成果工作背景比较研究
1.工作目的方面：标定地价的目的是为了确定待评估土地的市场参考价值，
便于买卖双方做出决策；基准地价的目的是为各级政府在土地使用权有偿出让时
提供依据，同时规范土地市场价格，保持土地市场的稳定和健康发展，进而促进
土地资源合理利用；而监测地价的目的则是根据市场价格的实时变化动态调整基
准地价，反映土地市场价格的实际情况，有利于土地资源的保护和合理利用。

2.工作方式方面：标定地价的工作方式主要是根据市场上与估价期日接近的
已成交同类型土地进行价格比较，并对待评估土地的特征与已成交土地的差异进
行调整；基准地价的工作方式一般是通过对该区域的土地使用状况、历史成交价、人口密度、交通路网等因素综合考虑而得出；监测地价则是通过对市场价格的不
断观察和分析，对基准地价进行动态调整，并及时反馈到土地管理部门或政府部门。

3.体系定位方面：基准地价、标定地价属于政府公示地价与监测地价共同构
成我国地价体系的主体内容。

三者共同的核心特征包括：①以维护经济和市场的
平稳健康发展为目标；②由政府组织评估、确认、公布，体现政府在土地市场上
的服务与管理导向；③遵循公开市场价值标准评估，反映正常市场条件下的价格
水平。

监测地价不属于公示地价，监测地价体系建立与运行的目的是及时反映市
场价格的变化，为政府部门及市场参与各方提供辅助决策信息，故监测地价水平
不需经政府批准、确认，其核心市场特征是反映真实的市场情况。

4.成果应用方面：标定地价的结果是确定一个市场参考价值，供卖家、买家
或评估机构做出土地交易决策；基准地价则是制定政府定价标准，影响土地市场
的长期发展走向；而监测地价的成果则是根据实时的土地市场动态变化反映土地
市场价格的实际情况，保障决策者能够及时了解土地市场的变化趋势，以便更好
地管理和决策。

二、技术要点差异
从地价体系内容构成来看，基准地价体系由土地级别、价格和修正体系组成；标定地价体系由标准宗地、价格和修正体系组成；而监测地价体系由城市地价水
平值、地价增长率和地价指数组成。

从空间层次来看，基准地价反映的是在平均开发利用条件下的区域平均土地
价格，可以宏观反映一个地区全域的价格水平；标定地价反映的是正常市场条件下，标定区域内具有代表性的宗地在现状开发利用条件下、法定最高使用年期或
政策规定年期下的土地权利价格，具有更清晰的指示性、更准确的表征性和更强
的现势性等特点；监测地价反映的是监测点在基准期日和设定条件下的地价，可
以反映监测点在监测周期中土地市场的状况。

从更新频率来看，基准地价一般是每3年更新，标定地价是每年更新，监测
地价是按季度更新。

基准地价、标定地价均反映的是某一估价时点上的价格水平，而监测地价则反映价格水平随时间变化的趋势。

从标准宗地/地价样点划分原则来看，基准地价的地价样点需具有代表性和
确定性，且原则上分布均匀；标定地价需遵循代表性原则、确定性原则和标识性
原则（不强调稳定性原则，会根据市场发育情况、管理需求以及重点关注的区域
的变化而调整）；监测地价需遵循代表性原则、确定性原则、稳定性原则和标识
性原则。

从对区段/标定区域的要求来看，基准地价一般要求地价区段连片并全部覆
盖评估范围；标定地价不要求标定区域连片，可根据市场发育和政府的服务监督
需求灵活确定；监测地价原则上各地价区段彼此相连，能够完全覆盖被监测范围。

从对标准宗地/地价样点数量的要求来看，基准地价一般要求样本数量应符
合数理统计要求，每级样本原则上不少于30个；标定地价要求每个标定区域有
且仅有1个标准宗地；监测地价要求每个区段1～2个标准宗地，直辖市不应低
于200个，省会城市和计划单列市不应低于120个，其他城市不应低于60个；
各用途标准宗地的数量应尽可能均衡。

从评估方法的要求来看，基准地价要求利用市场交易资料评估或者利用土地
收益资料评估，禁止使用基准地价系数修正法，慎用标定地价系数修正法；标定
地价禁止使用标定地价系数修正法，原则上不宜使用基准地价系数修正法评估标定地价，确需使用的，另一种方法慎用成本逼近法；监测地价要求应采用两种或两种以上的评估方法，但不能用基准地价系数修正法。

三、关于三类地价联动机制的思考
在制定地价成果过程中，由于技术要点存在差异，导致标定地价和基准地价之间不具备联动的现实条件。

标定地价更贴合市场交易价格水平，能够提供市场参考价值，但其标定区域所覆盖的范围较小。

基准地价的评估范围基本覆盖城镇建成区，其制定过程中也对市场价格进行更为广泛的调研和分析。

而监测地价则是根据市场变化来调整基准地价，因此监测地价的调整是基于基准地价的基础上进行的。

通过监测地价的反馈信息，政府可以更好地更新调整基准地价，以适应市场需求。

因此标定地价、基准地价和监测地价在制定地价成果过程中既是相互独立，又是相互参考对照。

在土地管理过程中，标定地价、基准地价和监测地价都发挥着重要的作用。

例如，在土地出让的初始阶段，会根据基准地价进行报价，标定地价则可以作为政府出让土地的起始价格依据，帮助政府决策部门制定更为合理的起始价格；在协议定价和竞拍等环节中，基准地价则作为土地估价的依据，为土地出让价格提供了科学有效的定价方法。

在土地出让后，监测地价体系可以对市场价格进行动态调整和管控，达到市场稳定和预期效果。

此外，在土地征收过程中，评估和付款等环节均需要进行土地估价工作，标定地价和基准地价都可以被作为土地估价的依据。

以及，对于土地租赁方，标定地价是为土地租赁价格的制定提供依据，基准地价是确定土地租赁价格标准的重要指导性文件，监测地价则可根据市场行情调整土地租赁水平，做到市场引导租赁合理化。

这些应用场景体现出标定地价、基准地价和监测地价之间的紧密关联，它们共同构成了城市土地市场管理的规范框架，通过对市场因素的不断监测和反馈，实现土地市场价格的相对稳定和合理形成。

结语
综合上述探讨分析，针对三类地价联动问题，建议按照相关规定定期更新基准地价，同时通过制定相关规范性文件的方式明确划分基准地价与标定地价的应用范畴，特别是强化标定地价在建设用地使用权供应价格、租金及临时用地使用费测算等方面的重要作用，同时鼓励开展试点运行，建立三类地价联动机制。

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