房地产企业成本核算讲义(ppt 共38页)
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如：30万材料。 70万工费，按照 100万缴纳营业税 并开具发票。
营业额应当包括 营业额不包括建
工程所用所有材 设方提供的设备备，70万工费，
70万工费，按照 按照70万缴纳营
100万缴纳营业税 业税并开具发票。
并开具发票。
房地产企业开发成本项目
三、基础设施建造费
开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业 主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设 施支出。 （1）项目基本完工时，公共配套设施尚未建造或尚未完工的， 可按照预算造价合理预提建造费用。
财务、所得税、土地增值处理差异 （2）多个(或分期)项目共同发生的公共配套建造费，是否按项 目合理分摊。 （3）房地产开发企业与国家有关部门合资建设公共配套设施， 建设完工后有偿移交的，国家有关部门给予的经济补偿，抵减 开发成本中的建安工程费。 （4）盈利性配套设施
房地产企业开发成本核算
成本对象：为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费 用承担项目。 （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成 本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行 归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型 没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
三、关于自产货物范围问题 本通知所称自产货物是指: (一)金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架
等产品； (二)铝合金门窗； (三)玻璃幕墙； (四)机器设备、电子通讯设备； (五)国家税务总局规定的其他自产货物。
该条已废止。拓展到建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业等全部建 筑业应税行为。 四、关于纳税人问题
房地产企业开发成本核算
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各 项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供 气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、 园林绿化等园林环境工程费。 （五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营 利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府 公用事业单位的公共配套设施支出。 （六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生 的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要 包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、 水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销 设施建造费等。
房地产企业成本核算
房地产企业财务核算关键点
收入
开发成本 期间费用
项目开发模式
房地产企业开发成本项目
土地征用及拆迁补偿费 基础设施费
公共配套设施费
前期工程费 建筑安装工程费
开发间接费
房地产企业开发成本项目
一、土地费用及拆迁补偿费 1、土地出让金——国家土地使用权出让（土地交易一级市场） （1）招标、拍卖、挂牌三种方式。 （2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税 （3）入账凭证 2、土地转让款——企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场） （1）转让特殊要求 ——年限延续，使用性质延续 ——原土地使用权出让合同规定的权利和义务 《城市房地产管理法》 （2）交易双方涉及税费 出让方：土地增值税、营业税、所得税、印花税 受让方：契税、印花税 （3）入账凭证 转让、投资、合并、分立
本通知中所称纳税人是指从事货物生产的单位或个人。 纳税人销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务， 应向营业税应税劳务发生地地方税务局提供其机构所在地主管国家税务 局出具的纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明，营业税应税劳 务发生地地方税务局根据纳税人持有的证明按本通知的有关规定征收营 业税。
（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用 功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预 期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造 成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
房地产企业开发成本项目
四、公共配套建造费
公共配套设施四种类别： ——盈利性：单独成本对象 单独作为核算对象，成本与收入配比。 ——非营利性：公共配套 非营利性配套设施产权可能属于全体业主，或无偿赠与地方政 府和公用事业单位的，先统一归集，后成本分配进入开发对象。 ——固定资产性：单独成本对象，进入公司资产。 ——产权不明性：先统一归集，明确后再处理。
房地产企业开发成本项目
建筑行业材料（设备）税收政策对比表
施工方（乙方）提供材料或设备
建设方（甲方）提供材料或设备
自产材料（设备） 外购材料（设备）
甲供材料
甲供设备
分别计算缴纳营 业税、增值税并 向对方分别开具 不同发票。
如：30万材料开 具增值税发票， 70万工费开具营 业税发票。
按照混合销售判 断，缴纳增值税 或营业税。
房地产企业开发成本项目
五、开发间接费 企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于 特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职 工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、 工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 （1）入账依据 项目部成立的合法文件； 项目部人员确定的文件； 项目部资产确定的文件； 项目部办公场所的文件。 其他要求同管理费用相关科目费用。 （2）营销设施建造费核算 （3）利息核算 房地产开发项目的借款费用资本化在房地产完工前计入开发成 本。当所开发的房地产竣工验收合格，停止借款费用资本化。
(一)必须具备建设行政部门批准的建筑业施工(安装)资质； (二)签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。 凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税， 不征收营业税。 对上所称建筑业劳务收入，以签订的建设工程施工总包或分包合同 上注明的建筑业劳务价款为准。
房地产企业开发成本项目
房地产企业开发成本核算
划分成本对象
归集开发成本 实际发生成本 预提费用 待摊费用
后续成本调整
分配共同成本
确定完工标准
计算 单位工程成本
计算 销售成本
房地产企业开发成本核算
房地产开发企业甲拿到一块土地，面积100亩，计 划分两期开发，一期20亩，沿街开发高层两栋，下 面五层是商铺，上面25层是住宅；另有配套会所一 个，地下人防车库一个。 二期80亩，规划为多层6栋，高层4栋，非人防独立 车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。 请考虑该企业成本对象如何划分。
（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应 结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
会计核算成本对象、所得税成本对象同土地增值税清算项目可否不一致?
房地产企业开发成本核算
一、开发成本归类 （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权 （或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、 大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、 土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、 安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿 费等。 （二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测 绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建 筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工 程费等。
房地产企业开发成本项目
一、关于纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳 务征收增值税、营业税划分问题
纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同(包括建筑、安装、装 饰、修缮等工程总包和分包合同，下同)方式开展经营活动时，销售自 产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务(包括建筑、安装、 修缮、装饰、其他工程作业，下同)，同时符合以下条件的，对销售自 产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务 收入(不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入)征 收营业税:
房地产企业开发成本项目
二、前期工程费 前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 筹建、场地通平等前期费用。 1、设计费 入账凭证：协议，发票或其他有效凭证。 境外设计费问题 2、勘探、测绘 入账凭证：协议，发票 发票税率？是否需要项目所在地发票？ 3、三通一平费用 入账凭证：协议，发票 4、施工图审查费 5、招标费 6、各种检测费 7、监理费
房地产企业开发成本项目
二、建安成本 5、建筑业混合销售问题 甲供材的混合销售行为 建筑业特殊混合销售
营业税暂行条例实施细则第七条 纳税人的下列混合销售行为，应分别核算应税劳务的营业额和货物的销 售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税，未 分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额。 （1）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为； （2）财政部、国家税务总局规定的其他情况 本条实际源自于 国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑 业劳务征收流转税问题的通知 国税发（2002）117号文
房地产企业开发成本项目
如果是纳税人提供建筑业劳务同时提供非自产货物怎么办？销售非自产 货物同时提供建筑业劳务怎么办？ 核心问题是判断到底属于营业税的混合销售还是增值税的混合销售。如 果属于增值税的混合销售，则统一缴纳增值税，营业税的混合销售，则 统一缴纳营业税。
案例一： 建安企业乙为为房地产企业甲提供建安劳务，合同约定为大包，总金额 中包含材料、设备在内，请问乙如何缴纳营业税？ 案例二： 某工程设备公司与房地产企业甲签署建筑工程施工合同，约定工程设备 公司承建甲的中央空调工程，整体工程采取包工包料形式，其中中央空 调工程（非自产）造价1400万，设备价款1200万，安装费200万，该 公司为一般纳税人，请问如何纳税？ 案例三 某消防设备公司为一般纳税人，且具备相应施工资质。该公司同房地产 企业签署工程施工合同，销售自产消防设施同时提供安装，请问应如何 纳税？
开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内 道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管 网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（1）入账凭证 合同、发票、验收报告等 （2）多个(或分期)项目共同发生的基础设施费，是否按项目合 理分摊。
房地产企业开发成本项目
四、公共配套建造费
房地产企业开发成本项目
二、建安成本
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建 筑工程费和开发项目安装工程费等。
基础工程
人工土方 机械土方
土钉墙 降水工程
桩基础 满堂基础
土建工程
主体工程
装饰工程
钢筋工程 商品砼
模板工程 填充墙工程
保温工程 轻质隔墙 门窗工程 栏杆工程 屋面工程 内外粉工程
房地产企业开发成本项目
一、土地费用及拆迁补偿费 3、相关税费 （1）大市政配套费 市政公用设施配套费及其他 （2）契税 （3）耕地占用税 （4）土地使用费 （5）土地闲置费 所得税、土地增值税区别 （6）土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费
注意：土地使用权核算科目问题，摊销问题
房地产企业开发成本项目
一、土地费用及拆迁补偿费 4、拆迁补偿费 （1）货币补偿方式 房地产公司入账的合法有效凭证 补偿方为单位：补偿协议，对方提供的发票还是收款收据？其他 资料 补偿方为居民：补偿协议，个人提供的发票还是收据？其他资料 补偿方为村民：补偿协议，批文，补偿花名册，村委会收据
案例 国有企业甲拥有一处土地及土地上的办公房产，房地产开发企业 乙准备在该土地开发项目，请问是购买土地还是购买不动产？
安装工程
上下水 电梯 消防工程 暖通工程 强电弱电 天然气 空调通风
房地产企业开发成本项目
二、建安成本 1、入账凭证 工程施工合同、发票、工程进度验收报告、决算报告、监理报 告等。 2、建筑安装工程费发票审核 是否在项目所在地税务机关开具 3、各项成本的合理性——同当地当期同类开发项目单位平均建 安成本或当地建设部门公布的单位定额成本比较。 4、甲供材问题 （1）甲供材发票能不能直接入账做成本？ （2）甲供材营业税问题 （3）甲供材处理方式 （4）甲供设备的问题
房地产企业开发成本项目
一、土地费用及拆迁补偿费 4、拆迁补偿费 （2）产权调换方式 A、房地产开发企业如何计算拆迁补偿费？ 回迁安置部分房屋视同销售，同时按照市场价值计入拆迁补偿 费。 视同销售的涉税问题：营业税、土地增值税、所得税
营业税同其他税种的差异 B、补差价款处理 ——房地产企业补给被拆迁户（面积差或价差） 计入拆迁补偿费 ——被拆迁户补给房地产企业（面积差或价差） 抵减拆迁补偿费
营业额应当包括 营业额不包括建
工程所用所有材 设方提供的设备备，70万工费，
70万工费，按照 按照70万缴纳营
100万缴纳营业税 业税并开具发票。
并开具发票。
房地产企业开发成本项目
三、基础设施建造费
开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业 主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设 施支出。 （1）项目基本完工时，公共配套设施尚未建造或尚未完工的， 可按照预算造价合理预提建造费用。
财务、所得税、土地增值处理差异 （2）多个(或分期)项目共同发生的公共配套建造费，是否按项 目合理分摊。 （3）房地产开发企业与国家有关部门合资建设公共配套设施， 建设完工后有偿移交的，国家有关部门给予的经济补偿，抵减 开发成本中的建安工程费。 （4）盈利性配套设施
房地产企业开发成本核算
成本对象：为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费 用承担项目。 （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成 本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行 归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型 没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
三、关于自产货物范围问题 本通知所称自产货物是指: (一)金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架
等产品； (二)铝合金门窗； (三)玻璃幕墙； (四)机器设备、电子通讯设备； (五)国家税务总局规定的其他自产货物。
该条已废止。拓展到建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业等全部建 筑业应税行为。 四、关于纳税人问题
房地产企业开发成本核算
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各 项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供 气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、 园林绿化等园林环境工程费。 （五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营 利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府 公用事业单位的公共配套设施支出。 （六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生 的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要 包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、 水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销 设施建造费等。
房地产企业成本核算
房地产企业财务核算关键点
收入
开发成本 期间费用
项目开发模式
房地产企业开发成本项目
土地征用及拆迁补偿费 基础设施费
公共配套设施费
前期工程费 建筑安装工程费
开发间接费
房地产企业开发成本项目
一、土地费用及拆迁补偿费 1、土地出让金——国家土地使用权出让（土地交易一级市场） （1）招标、拍卖、挂牌三种方式。 （2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税 （3）入账凭证 2、土地转让款——企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场） （1）转让特殊要求 ——年限延续，使用性质延续 ——原土地使用权出让合同规定的权利和义务 《城市房地产管理法》 （2）交易双方涉及税费 出让方：土地增值税、营业税、所得税、印花税 受让方：契税、印花税 （3）入账凭证 转让、投资、合并、分立
本通知中所称纳税人是指从事货物生产的单位或个人。 纳税人销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务， 应向营业税应税劳务发生地地方税务局提供其机构所在地主管国家税务 局出具的纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明，营业税应税劳 务发生地地方税务局根据纳税人持有的证明按本通知的有关规定征收营 业税。
（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用 功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预 期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造 成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
房地产企业开发成本项目
四、公共配套建造费
公共配套设施四种类别： ——盈利性：单独成本对象 单独作为核算对象，成本与收入配比。 ——非营利性：公共配套 非营利性配套设施产权可能属于全体业主，或无偿赠与地方政 府和公用事业单位的，先统一归集，后成本分配进入开发对象。 ——固定资产性：单独成本对象，进入公司资产。 ——产权不明性：先统一归集，明确后再处理。
房地产企业开发成本项目
建筑行业材料（设备）税收政策对比表
施工方（乙方）提供材料或设备
建设方（甲方）提供材料或设备
自产材料（设备） 外购材料（设备）
甲供材料
甲供设备
分别计算缴纳营 业税、增值税并 向对方分别开具 不同发票。
如：30万材料开 具增值税发票， 70万工费开具营 业税发票。
按照混合销售判 断，缴纳增值税 或营业税。
房地产企业开发成本项目
五、开发间接费 企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于 特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职 工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、 工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 （1）入账依据 项目部成立的合法文件； 项目部人员确定的文件； 项目部资产确定的文件； 项目部办公场所的文件。 其他要求同管理费用相关科目费用。 （2）营销设施建造费核算 （3）利息核算 房地产开发项目的借款费用资本化在房地产完工前计入开发成 本。当所开发的房地产竣工验收合格，停止借款费用资本化。
(一)必须具备建设行政部门批准的建筑业施工(安装)资质； (二)签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。 凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税， 不征收营业税。 对上所称建筑业劳务收入，以签订的建设工程施工总包或分包合同 上注明的建筑业劳务价款为准。
房地产企业开发成本项目
房地产企业开发成本核算
划分成本对象
归集开发成本 实际发生成本 预提费用 待摊费用
后续成本调整
分配共同成本
确定完工标准
计算 单位工程成本
计算 销售成本
房地产企业开发成本核算
房地产开发企业甲拿到一块土地，面积100亩，计 划分两期开发，一期20亩，沿街开发高层两栋，下 面五层是商铺，上面25层是住宅；另有配套会所一 个，地下人防车库一个。 二期80亩，规划为多层6栋，高层4栋，非人防独立 车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。 请考虑该企业成本对象如何划分。
（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应 结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
会计核算成本对象、所得税成本对象同土地增值税清算项目可否不一致?
房地产企业开发成本核算
一、开发成本归类 （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权 （或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、 大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、 土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、 安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿 费等。 （二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测 绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建 筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工 程费等。
房地产企业开发成本项目
一、关于纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳 务征收增值税、营业税划分问题
纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同(包括建筑、安装、装 饰、修缮等工程总包和分包合同，下同)方式开展经营活动时，销售自 产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务(包括建筑、安装、 修缮、装饰、其他工程作业，下同)，同时符合以下条件的，对销售自 产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务 收入(不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入)征 收营业税:
房地产企业开发成本项目
二、前期工程费 前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 筹建、场地通平等前期费用。 1、设计费 入账凭证：协议，发票或其他有效凭证。 境外设计费问题 2、勘探、测绘 入账凭证：协议，发票 发票税率？是否需要项目所在地发票？ 3、三通一平费用 入账凭证：协议，发票 4、施工图审查费 5、招标费 6、各种检测费 7、监理费
房地产企业开发成本项目
二、建安成本 5、建筑业混合销售问题 甲供材的混合销售行为 建筑业特殊混合销售
营业税暂行条例实施细则第七条 纳税人的下列混合销售行为，应分别核算应税劳务的营业额和货物的销 售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税，未 分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额。 （1）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为； （2）财政部、国家税务总局规定的其他情况 本条实际源自于 国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑 业劳务征收流转税问题的通知 国税发（2002）117号文
房地产企业开发成本项目
如果是纳税人提供建筑业劳务同时提供非自产货物怎么办？销售非自产 货物同时提供建筑业劳务怎么办？ 核心问题是判断到底属于营业税的混合销售还是增值税的混合销售。如 果属于增值税的混合销售，则统一缴纳增值税，营业税的混合销售，则 统一缴纳营业税。
案例一： 建安企业乙为为房地产企业甲提供建安劳务，合同约定为大包，总金额 中包含材料、设备在内，请问乙如何缴纳营业税？ 案例二： 某工程设备公司与房地产企业甲签署建筑工程施工合同，约定工程设备 公司承建甲的中央空调工程，整体工程采取包工包料形式，其中中央空 调工程（非自产）造价1400万，设备价款1200万，安装费200万，该 公司为一般纳税人，请问如何纳税？ 案例三 某消防设备公司为一般纳税人，且具备相应施工资质。该公司同房地产 企业签署工程施工合同，销售自产消防设施同时提供安装，请问应如何 纳税？
开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内 道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管 网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（1）入账凭证 合同、发票、验收报告等 （2）多个(或分期)项目共同发生的基础设施费，是否按项目合 理分摊。
房地产企业开发成本项目
四、公共配套建造费
房地产企业开发成本项目
二、建安成本
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建 筑工程费和开发项目安装工程费等。
基础工程
人工土方 机械土方
土钉墙 降水工程
桩基础 满堂基础
土建工程
主体工程
装饰工程
钢筋工程 商品砼
模板工程 填充墙工程
保温工程 轻质隔墙 门窗工程 栏杆工程 屋面工程 内外粉工程
房地产企业开发成本项目
一、土地费用及拆迁补偿费 3、相关税费 （1）大市政配套费 市政公用设施配套费及其他 （2）契税 （3）耕地占用税 （4）土地使用费 （5）土地闲置费 所得税、土地增值税区别 （6）土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费
注意：土地使用权核算科目问题，摊销问题
房地产企业开发成本项目
一、土地费用及拆迁补偿费 4、拆迁补偿费 （1）货币补偿方式 房地产公司入账的合法有效凭证 补偿方为单位：补偿协议，对方提供的发票还是收款收据？其他 资料 补偿方为居民：补偿协议，个人提供的发票还是收据？其他资料 补偿方为村民：补偿协议，批文，补偿花名册，村委会收据
案例 国有企业甲拥有一处土地及土地上的办公房产，房地产开发企业 乙准备在该土地开发项目，请问是购买土地还是购买不动产？
安装工程
上下水 电梯 消防工程 暖通工程 强电弱电 天然气 空调通风
房地产企业开发成本项目
二、建安成本 1、入账凭证 工程施工合同、发票、工程进度验收报告、决算报告、监理报 告等。 2、建筑安装工程费发票审核 是否在项目所在地税务机关开具 3、各项成本的合理性——同当地当期同类开发项目单位平均建 安成本或当地建设部门公布的单位定额成本比较。 4、甲供材问题 （1）甲供材发票能不能直接入账做成本？ （2）甲供材营业税问题 （3）甲供材处理方式 （4）甲供设备的问题
房地产企业开发成本项目
一、土地费用及拆迁补偿费 4、拆迁补偿费 （2）产权调换方式 A、房地产开发企业如何计算拆迁补偿费？ 回迁安置部分房屋视同销售，同时按照市场价值计入拆迁补偿 费。 视同销售的涉税问题：营业税、土地增值税、所得税
营业税同其他税种的差异 B、补差价款处理 ——房地产企业补给被拆迁户（面积差或价差） 计入拆迁补偿费 ——被拆迁户补给房地产企业（面积差或价差） 抵减拆迁补偿费