运城市广厦房地产开发有限公司、孙某商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

运城市广厦房地产开发有限公司、孙某商品房销售合同纠纷
民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】山西省运城市中级人民法院
【审理法院】山西省运城市中级人民法院
【审结日期】2021.09.26
【案件字号】(2021)晋08民终2365号
【审理程序】二审
【审理法官】任志敏张伟史晓晶
【审理法官】任志敏张伟史晓晶
【文书类型】判决书
【当事人】运城市广厦房地产开发有限公司;孙某
【当事人】运城市广厦房地产开发有限公司孙某
【当事人-个人】孙某
【当事人-公司】运城市广厦房地产开发有限公司
【代理律师/律所】乔某山西法实威律师事务所;杨某山西瀛航(运城)律师事务所
【代理律师/律所】乔某山西法实威律师事务所杨某山西瀛航(运城)律师事务所
【代理律师】乔某杨某
【代理律所】山西法实威律师事务所山西瀛航(运城)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】运城市广厦房地产开发有限公司
【本院观点】本案的争议焦点有二：一是一审程序是否违法，应否追加山西锦佳房地产开发有限公司为本案第三人；二是一审驳回上诉人的诉讼请求是否有理据支持。

【权责关键词】代理实际履行违约金第三人证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。

二审查明事实同一审基本一致。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点有二：一是一审程序是否违法，应否追加山西锦佳房地产开发有限公司为本案第三人；二是一审驳回上诉人的诉讼请求是否有理据支持。

关于第一个焦点，原审程序是否违法问题。

本案上诉人运城市广厦房地产开发有限公司为原审原告，一审起诉时并未列山西锦佳房地产开发有限公司为本案第三人，上诉人上诉称向原审法院申请追加山西锦佳房地产开发有限公司为本案第三人，但无证据证明其向一审法院申请追加第三人，且该案外人并非本案必要诉讼参加人，故上诉人关于一审程序违法的主张不能成立。

关于第二个焦点问题。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案被上诉人孙某通过案外人山西锦佳房地产开发有限公司购买了案涉房产，被上诉人陈述房款系通过转款500000元和现金支付。

上诉人运城市广厦房地产开发有限公司与被上诉人孙某签订了《商品房买卖合同》，并向被上诉人孙某出具了收到1599765元房款收据一份。

上诉人运城市广厦房地产开发有限公司称案外人山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林等仅支付了团购协议中的部分购房款，未付清团购协议中载明的全部购房款，但上诉人一二审均未提供证据证实与案外人对协议进行过结算，亦未提供证据证实案外人山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林未付清购房款，也未提交证据证明未付清的款项中包含案
涉房屋的购房款，一审关于举证责任分配符合本案实际情况，上诉人提交的证据不足以证明其主张的事实成立。

故上诉人要求被上诉人孙某承担购房款及违约金的连带保证责任理据不足，一审驳回上诉人的诉讼请求并无不当。

综上所述，上诉人运城市广厦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费21845元，由上诉人运城市广厦房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-22 17:24:08
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：2016年10月3日，原告运城市广厦房地产开发有限公司(甲方)与案外人山西锦佳房地产开发有限公司(乙方)、运城市八号会所娱乐有限公司、运城市万家隆购物中心有限公司、运城市广生堂药品零售连锁有限公司、全亚林、董万某某、李明、李雷、谢晓辉、赵金菊、任秀英、全亚锦、董运秀(丙方)签订了一份《协议书》，约定：“甲、乙、丙三方就甲方开发建设的金海湾小区，乙方团购金海湾小区内部分房产，丙方各保证人自愿对此承担连带责任保证，现签订如下协议条款：一、乙方购置甲方金海湾小区建筑面积约3.2万余平方米，总房款约为人民币2.3亿元，乙方必须购置甲方小区内的30套复式楼房屋，每平方米价格为4500元／m2，具体楼号位置和建筑面积详见附件。

其中有5000万元的房源，层高为3.3米房屋的单价为5500元／m2，层高3米为5000元／m2，门面房为15000元／m2，地下室为3000元／m2，其余房屋3.3米层高为5000元／
m2，3米层高为4500元／m2，精装房和一层小院另外加1200元／m2。

房屋由双方确定房屋位置、面积和购房套数，作为本协议的附件。

二、乙方在2016年10月13日前向甲方交纳1000万元定金，2016年11月5日前交纳1000万元，2016年11月15日前交纳定金500万元，2016年12月20日付1500万元。

该定金在签订购房合同时予以折抵购房款，剩余购房款(约9000万元)乙方应在2016年10月13日起3个月内付清(即2017年元月13日前付清)。

2017年4月5日前付3000万元，2017年7月5日前付7000万元。

三、1．甲方责任：
甲方提供的房源必须保证存在，如不在每平米赔偿乙方400元。

2．甲方需在乙方提供名单后叁日内将手续开到位，如开不了，每平米赔偿乙方400元。

3．乙方按协议履行时，甲方应配合无条件开房，如有违约，甲方每平米赔偿乙方400元。

四、乙方责任：乙方如未按本协议第二条约定按时付款，愿向甲方承担每月在所有房屋单价即本协议第一条约定的基础上，不分层高每平米上涨400元。

如乙方违约三个月，甲方有权单方解除本协议，废除购房合同，乙方违约三个月后，乙方未付清房款，乙方所付定金作为赔偿没收。

五、丙方各保证人自愿对本协议项下所涉及的法律责任(包括但不限于债权本金及利息、违约金、损害赔偿金和债权人实现债权而发生的费用承担连带责任保证)，保证期间为本协议约定的乙方履行债务期限届满之日起二年”。

案外人山西锦佳房地产开发有限公司出具的清单中包括案涉房屋。

同时查明：被告孙某系通过案外人山西锦佳房地产开发有限公司购买了案涉房产。

2016年10月14日，原告运城市广厦房地产开发有限公司与被告孙某签订了一份《商品房买卖合同》及附件，约定被告孙某购买原告运城市广厦房地产开发有限公司开发的金海湾第B(东)9幢1单元1102号房屋，建筑面积290.87平方米，单价为每平米5500元，总价款为1599765元，付款方式为买受人于2016年10月14日一次性转账付清房屋价款计人民币壹佰伍拾玖万玖仟柒佰捌拾伍元整。

同日，原告运城市广厦房地产开发有限公司向被告孙某出具收据一份，载明：“交款单位：孙某，人民币(大写)壹佰伍拾玖万玖仟柒佰捌拾伍元整，￥1599765元，收款事由：金海湾第B(东)9-1-1102户房款”，收据加盖了原告运城市广厦房地产开发有限公司财务专用章。

2016年10月14日被告孙某通过其建设银行账户向崔震尾号为0402的账户中转款500000元，被告孙某称崔震系案外人山西锦佳房地产开发有限公司指定收款人，剩余购房款均为现金支付。

2017年12月12日，李文涛与运城市御鑫物业有限公司签订了一份《小区入住合约》。

再查明：2018年11月14日，被告孙某向原告运城市广厦房地产开发有限公司出具一份《保证书》，载明：“我本人自愿保证以下事实，自愿承担全部的法律责任，保证如下：一、2016年11月14日，我与运城市广厦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，该房屋位于××区房，房屋系我从山西锦佳房地产开发有限公司、全
亚林处取得。

该《商品房买卖合同》同山西锦佳房地产开发有限公司团购协议书系主从合同关系。

二、我愿意先交购房款贰拾万元。

如山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林对该房屋余款未归还，从签字之日起保证人愿意承担连带保证责任，保证期限二年。

”同日，原告运城市广厦房地产开发有限公司向被告孙某出具了一份《收据》，载明：“今收到孙某交来金海湾B9-1-1102房补交房款，人民币贰拾万元整”，收据上加盖了原告运城市广厦房地产开发有限公司的财务专用章；被告孙某还向原告运城市广厦房地产开发有限公司交纳了3000元天然气接口费、33529元购房相关费用(不含契税)。

【一审法院认为】一审法院认为，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。

连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

本案中，被告孙某向原告运城市广厦房地产开发有限公司出具的《保证书》载明：“我与运城市广厦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，该房屋位于××区房，房屋系我从山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林处取得。

该《商品房买卖合同》同山西锦佳房地产开发有限公司团购协议书系主从合同关系。

二、我愿意先交购房款贰拾万元。

如山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林对该房屋余款未归还，从签字之日起保证人愿意承担连带保证责任，保证期限二年。

”庭审中，原告运城市广厦房地产开发有限公司称案外人山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林等仅支付了团购协议中的部分购房款，未付清团购协议中载明的全部购房款，原告运城市广厦房地产开发有限公司未提供证据证实协议各方就团购协议的履行情况进行过结算，亦未提供证据证实案外人山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林未付清的购房款中包含案涉房屋的购房款，应承担举证不能的法律后果。

现原告运城市广厦房地产开发有限公司在其与案外人山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林等人的团购协议履行情况不明的前提下要求被告孙某承担购房款1399785元及违约金的连带保证责任，理据不足，其诉讼请求本院不
予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告运城市广厦房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费21845元，由原告运城市广厦房地产开发有限公司承担。

【二审上诉人诉称】上诉人运城市广厦房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。

二、一审、二审费用由被上诉人承担。

事实和理由：一、原审程序违法。

本案原审已经查明被涉案房屋上诉人孙某通过案外人山西锦佳房地产开发有限公司购买的，为了查明被上诉人是否已经实际履行了交付涉案房屋房款的义务，上诉人一直在向原审法庭申请追加山西锦佳房地产开发有限公司作为本案第三人参加诉讼，原审法院一直不同意进行追加，从而导致本案件部分重要事实无法查清。

原审法院拒绝上诉人追加第三人的申请，严重损害了上诉人民事诉讼权利，原审程序严重违法。

二、原审判决认定事实错误。

原审法院仅依据被上诉人孙悛琴提供的向案外人崔震的转账记录和其陈述剩余款项通过现金支付就认定了被上诉人已经履行了支付房款的义务明显与事实不符。

案外人崔震不是山西锦佳房地产开发有限公司也不是山西锦佳房地产开发有限公司的法定代表人，本案中崔震究竟是谁原审法院并未进行调查核实，被上诉人孙某即未提供向案外人支付房款未提供案外人山西锦佳房地产开发有限公司支付房款证据，也未向原审法院提供合理的说明的情况下，原审法院就肆意认定其履行了支付房款的义务，明显系对案件事实的错误认定。

综上所述，原审程序违法、认定事实错误，故请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求。

综上所述，上诉人运城市广厦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
运城市广厦房地产开发有限公司、孙某商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
山西省运城市中级人民法院
民事判决书
(2021)晋08民终2365号当事人上诉人(原审原告)：运城市广厦房地产开发有限公司，住所地：运城市盐湖区铺安街2598-001号(金海湾售楼部)。

法定代表人：李某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：乔某，山西法实威律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：孙某。

委托诉讼代理人：杨某，山西瀛航(运城)律师事务所律师。

审理经过上诉人运城市广厦房地产开发有限公司因与被上诉人孙某商品房销售合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院(2021)晋0802民初192号民事判决，向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。

上诉人运城市广厦房地产开发有限公司委托诉讼代理人乔某，被上诉人孙某及其委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人运城市广厦房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。

二、一审、二审费用由被上诉人承担。

事实和理由：一、原审程序违法。

本案原审已经查明被涉案房屋上诉人孙某通过案外人山西锦佳房地产开发有限公司购买的，为了查明被上诉人是否已经实际履行了交付涉案房屋房款的义务，上诉人一直在向原审法庭申请追加山西锦佳房地产开发有限公司作为本案第三人参加诉讼，原审法院一直不同意进行追加，从而导致本案件部分重要事实无法查清。

原审法院拒绝上诉人追加第三人的申请，严重损害了上诉人民事诉讼权利，原审程
序严重违法。

二、原审判决认定事实错误。

原审法院仅依据被上诉人孙悛琴提供的向案外人崔震的转账记录和其陈述剩余款项通过现金支付就认定了被上诉人已经履行了支付房款的义务明显与事实不符。

案外人崔震不是山西锦佳房地产开发有限公司也不是山西锦佳房地产开发有限公司的法定代表人，本案中崔震究竟是谁原审法院并未进行调查核实，被上诉人孙某即未提供向案外人支付房款未提供案外人山西锦佳房地产开发有限公司支付房款证据，也未向原审法院提供合理的说明的情况下，原审法院就肆意认定其履行了支付房款的义务，明显系对案件事实的错误认定。

综上所述，原审程序违法、认定事实错误，故请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求。

二审被上诉人辩称被上诉人孙某辩称，一、一审法院程序合法。

根据被上诉人一审起诉答辩人的主张，其是要求答辩人承担未付购房款的连带保证责任，所以从上诉人诉讼请求的主张来讲，其起诉不存在遗漏第三人参加诉讼，至于一审法院判决驳回其诉讼请求是因为其证据不足，所以说本案不存在遗漏第三人之说，所以一审程序是合法的。

二、一审法院认定事实清楚。

案涉房款答辩人已经付清，案外人山西锦佳房地产开发有限公司及全亚林已经给上诉人出具相应证明，而且上诉人也给答辩人出具了房款全部付清的收据，完全可以证实房款全部付清。

根据上诉人一审主张以及一审法院的认定，上诉人要求答辩人承担责任的主要证据就是2016年11月14日答辩人给上诉人出具的保证书，根据《保证书》的内容，上诉人无法证明其与案外人山西锦佳房地产开发有限公司及全亚林房屋团购协议履行情况以及团购协议中未付清的部分就包含案涉房屋，所以一审法院的认定事实是完全正确的。

综上，上诉人上诉理由明显不能成立，应依法驳回其上诉，维持原判。

原告诉称上诉人运城市广厦房地产开发有限公司向一审法院诉讼请求：1．依法判令被告孙某向原告运城市广厦房地产开发有限公司承担购房款1399785元及违约金(违约金以购房款1399785元为基数，按照每日万分之五的标准计算，从2018年11月14日
起至款实际付清之日止，截止起诉之日暂计为494124.1元)的连带保证责任；2．本案的诉讼费由被告孙某承担。

一审法院查明一审法院认定事实如下：2016年10月3日，原告运城市广厦房地
产开发有限公司(甲方)与案外人山西锦佳房地产开发有限公司(乙方)、运城市八号会所
娱乐有限公司、运城市万家隆购物中心有限公司、运城市广生堂药品零售连锁有限公
司、全亚林、董万某某、李明、李雷、谢晓辉、赵金菊、任秀英、全亚锦、董运秀(丙方)签订了一份《协议书》，约定：“甲、乙、丙三方就甲方开发建设的金海湾小区，乙方
团购金海湾小区内部分房产，丙方各保证人自愿对此承担连带责任保证，现签订如下协
议条款：一、乙方购置甲方金海湾小区建筑面积约3.2万余平方米，总房款约为人民币2.3亿元，乙方必须购置甲方小区内的30套复式楼房屋，每平方米价格为4500元／m2，具体楼号位置和建筑面积详见附件。

其中有5000万元的房源，层高为3.3米房屋的单价为5500元／m2，层高3米为5000元／m2，门面房为15000元／m2，地下室为3000元／m2，其余房屋3.3米层高为5000元／m2，3米层高为4500元／m2，精装房和一层小院另外加1200元／m2。

房屋由双方确定房屋位置、面积和购房套数，作为本协议的附件。

二、乙方在2016年10月13日前向甲方交纳1000万元定金，2016年11月5日前交纳1000万元，2016年11月15日前交纳定金500万元，2016年12月20日付1500万元。

该定金在签订购房合同时予以折抵购房款，剩余购房款(约9000万元)乙方应在2016年
10月13日起3个月内付清(即2017年元月13日前付清)。

2017年4月5日前付3000万元，2017年7月5日前付7000万元。

三、1．甲方责任：甲方提供的房源必须保证存
在，如不在每平米赔偿乙方400元。

2．甲方需在乙方提供名单后叁日内将手续开到位，如开不了，每平米赔偿乙方400元。

3．乙方按协议履行时，甲方应配合无条件开房，如有违约，甲方每平米赔偿乙方400元。

四、乙方责任：乙方如未按本协议第二条约定按
时付款，愿向甲方承担每月在所有房屋单价即本协议第一条约定的基础上，不分层高每
平米上涨400元。

如乙方违约三个月，甲方有权单方解除本协议，废除购房合同，乙方违约三个月后，乙方未付清房款，乙方所付定金作为赔偿没收。

五、丙方各保证人自愿对本协议项下所涉及的法律责任(包括但不限于债权本金及利息、违约金、损害赔偿金和债权人实现债权而发生的费用承担连带责任保证)，保证期间为本协议约定的乙方履行债务期限届满之日起二年”。

案外人山西锦佳房地产开发有限公司出具的清单中包括案涉房屋。

同时查明：被告孙某系通过案外人山西锦佳房地产开发有限公司购买了案涉房产。

2016年10月14日，原告运城市广厦房地产开发有限公司与被告孙某签订了一份《商品房买卖合同》及附件，约定被告孙某购买原告运城市广厦房地产开发有限公司开发的金海湾第B(东)9幢1单元1102号房屋，建筑面积290.87平方米，单价为每平米5500元，总价款为1599765元，付款方式为买受人于2016年10月14日一次性转账付清房屋价款计人民币壹佰伍拾玖万玖仟柒佰捌拾伍元整。

同日，原告运城市广厦房地产开发有限公司向被告孙某出具收据一份，载明：“交款单位：孙某，人民币(大写)壹佰伍拾玖万玖仟柒佰捌拾伍元整，￥1599765元，收款事由：金海湾第B(东)9-1-1102户房款”，收据加盖了原告运城市广厦房地产开发有限公司财务专用章。

2016年10月14日被告孙某通过其建设银行账户向崔震尾号为0402的账户中转款500000元，被告孙某称崔震系案外人山西锦佳房地产开发有限公司指定收款人，剩余购房款均为现金支付。

2017年12月12日，李文涛与运城市御鑫物业有限公司签订了一份《小区入住合约》。

再查明：2018年11月14日，被告孙某向原告运城市广厦房地产开发有限公司出具一份《保证书》，载明：“我本人自愿保证以下事实，自愿承担全部的法律责任，保证如下：一、2016年11月14日，我与运城市广厦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，该房屋位于××区房，房屋系我从山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林处取得。

该《商品房买卖合同》同山西锦佳房地产开发有限公司团购协议书系主从合同
关系。

二、我愿意先交购房款贰拾万元。

如山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林对该房屋余款未归还，从签字之日起保证人愿意承担连带保证责任，保证期限二年。

”同日，原告运城市广厦房地产开发有限公司向被告孙某出具了一份《收据》，载明：“今收到孙某交来金海湾B9-1-1102房补交房款，人民币贰拾万元整”，收据上加盖了原告运城市广厦房地产开发有限公司的财务专用章；被告孙某还向原告运城市广厦房地产开发有限公司交纳了3000元天然气接口费、33529元购房相关费用(不含契税)。

一审法院认为一审法院认为，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。

连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

本案中，被告孙某向原告运城市广厦房地产开发有限公司出具的《保证书》载明：“我与运城市广厦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，该房屋位于
××区房，房屋系我从山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林处取得。

该《商品房买卖合同》同山西锦佳房地产开发有限公司团购协议书系主从合同关系。

二、我愿意先交购房款贰拾万元。

如山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林对该房屋余款未归还，从签字之日起保证人愿意承担连带保证责任，保证期限二年。

”庭审中，原告运城市广厦房地产开发有限公司称案外人山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林等仅支付了团购协议中的部分购房款，未付清团购协议中载明的全部购房款，原告运城市广厦房地产开发有限公司未提供证据证实协议各方就团购协议的履行情况进行过结算，亦未提供证据证实案外人山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林未付清的购房款中包含案涉房屋的购房款，应承担举证不能的法律后果。

现原告运城市广厦房地产开发有限公司在其与案外人山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林等人的团购协议履行情况不明的前提下要求被告孙某。