国家司法考试卷一(土地法和房地产法)模拟试卷2(题后含答案及解析)

国家司法考试卷一（土地法和房地产法）模拟试卷2(题后含答案及
解析)
题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题
单项选择题每题所给的选项中只有一个正确答案。

本部分1-50题，每题1分，共50分。

1．某开发商与大渔村签订土地使用权转让合同，约定大渔村将其集体所有土地80亩以每亩50万元的价格转让给开发商，用于商品房的建设，合同签订后，该开发商支付了4000万元的地价款并开始建设商品房。

随后，当地政府在检查过程中发现该建设项目违法，下令停建，对于下列的各项说法，哪项是正确的?( )
A．农村集体土地不能转让，但可以出租，开发商可以通过长期租用该土地进行建设
B．农村集体土地不能转让也不能出租，但是可以联营，即如本案采用开发商投资，甲出地的合作开发形式即为合法，可以不经过政府的批准C．农村集体土地不能转让，开发商只有按照有关规定，报批国家建设项目，向政府土地管理部门申请用地，通过土地征用和国有土地使用权出让或划拨程序，才能使用该土地
D．农村集体土地可以依法转让，该合同合法，但是应该补办相关手续
正确答案：C
解析：根据《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

”A项中，可以出租的说法错误。

B项中，采用联营的方式进行开发建设也违反了用于非农业建设的规定，且仍然需要政府的批准，说法错误。

D项中，可以依法转让的说法错误。

C项符合法律规定，所以，本题正确答案是C项。

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2．关于城市规划区内以出让方式提供国有土地使用权，根据《城乡规划法》的规定，下列哪一选项是错误的?( )
A．出让前，城市人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件
B．出让地块的规划条件，应当作为国有土地使用权出让合同的组成部分C．未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权
D．在签订国有土地使用权出让合同前，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件，向城市人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证
正确答案：D
解析：根据《城乡规划法》第38条第l、2款的规定：“在城市、镇规划区
内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

”因而A、B、C选项都符合上述规定。

D项错在应当是“在签订国有土地使用权出让合同后”。

故本题应当选D。

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3．恒昌房地产公司从某市政府以出让方式获得市郊一块土地使用权进行房地产开发。

出让合同中规定，恒昌公司应最迟于2005年10月8日破土动工，对该土地进行开发。

由于房地产市场行情下跌，公司领导于2005年9月决定暂停该房地产开发项目，对房地产市场采取观望态度，2006年12月，恒昌公司以缺乏资金为由，请求将土地使用权转让给金海土地综合开发公司用于修建高尔夫球场。

下列说法中不正确的是：( )
A．应对恒昌公司征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费
B．市人民政府可无偿收回该土地使用权
C．金海公司若取得该土地使用权用于修建高尔夫球场，必须取得市政府同意
D．金海公司若取得该土地使用权用于修建高尔夫球场，必须取得市政府城市规划行政主管部门的同意
正确答案：B
解析：《城市房地产管理法》第26条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工知识模块：土地法和房地产法
4．关于承包经营集体土地可以从事的生产活动，下列哪一选项符合《土地管理法》规定?( )
A．种植业、林业
B．种植业、林业、畜牧业
C．种植业、林业、畜牧业、渔业
D．种植业、林业、畜牧业、渔业、农产品加工业
正确答案：C
解析：根据《土地管理法》第14条的规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

故正确答案为C。

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5．某省政府批准的道路工程需要占用基本农田外的耕地45公顷，则该建
设项目需要履行下列何种审批手续?( )
A．向国务院办理农用地转用审批手续，同时办理土地征收审批手续
B．向省级政府办理农用地转用审批手续，向国务院办理土地征收手续
C．已经办理审批手续后，由于资金不到位，超过一年还未动工的，应当恢复耕种
D．因为是省政府批准的重点建设项目占用耕地，经批准可以不承担占用补偿义务
正确答案：A
解析：《土地管理法》第44条第1、2款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

该法第45条规定，征收下列土地的，由国务院批准：(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的；……征用农用地的，应当依照本法第44条的规定先行办理农用地转用审批。

其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。

所以A项正确。

本题答案为A。

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多项选择题每题所给的选项中有两个或两个以上正确答案，少答或多答均不得分。

本部分51-90题，每题2分，共80分。

6．光明公司因为资不抵债申请破产，其破产财产中房产包括尚未卖出的商品房若干套(该块土地为出让取得国有土地使用权)，还有一块划拨取得国有土地使用权的土地。

对于这些房产下列处理错误的是：( )
A．作为破产财产进行破产清算，用于偿还债务
B．未卖出的商品房连同该幅土地的使用权作为破产财产进行清算，但划拨国有土地使用权不能作为破产财产，应当由国家收回
C．未卖出的商品房作为破产财产，该土地使用权和划拨国有土地使用权不能作为破产清算财产
D．未卖出的商品房连同该幅土地上的使用权作为破产财产进行清算，划拨国有土地使用权也可以作为破产财产进行清算，但是应当把土地收益相当于土地出让金的部分上缴国家
正确答案：A,C,D
解析：国有土地使用权和其上的房屋应作为整体转让、出租、抵押，而不能分开。

对于划拨土地使用权，当企业因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用划拨土地使用权，并可依照法律规定予以出让。

故本题应选ACD。

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7．下述哪些情形经依法批准，可使用农民集体用地?( )
A．某县双河自然村欲使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地，用于兴办乡镇企业生产服装
B．某农村集体经济组织欲使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地，与当地一家外资企业兴办联营企业生产电子产品
C．农村村民住宅建设
D．青山镇某自然村欲兴建敬老院，用于全村70岁以上老人居住生活
正确答案：A,B,C,D
解析：《土地管理法》第60条第1款规定：“农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

”故AB均可。

第61条规定：“乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

”故D可以。

第62条第3款规定：“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

”故C可以。

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8．2007年1月，甲公司投标取得一块土地的国有土地使用权，批准用途为房地产开发，已经支付了土地使用权出让金并取得土地使用权证书。

但是甲公司取得土地后，由于业务缩减，该公司希望转让该土地国有土地使用权，以下说法不正确的是：( )
A．不可以转让，必须由国家收回该国有土地使用权，其他用地单位再通过国有土地出让取得国有土地使用权
B．可以转让，但是甲公司必须完成25％以上的开发投资
C．不可以转让，允许取得国有土地使用权的单位转让国有土地可能造成变相土地买卖，损害国家利益
D．可以转让，因为甲公司已经缴纳了国有土地使用权出让金，国家作为所有者已经取得了收益，受让者只需再办理相关变更登记手续
正确答案：A,C,D
解析：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条的规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

《城市房地产管理法》第39条第1款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

”由此可见，本题的ACD三个选项均不正确。

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9．预售商品房需具备下列哪些条件?( )
A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B．持有建设工程规划许可证
C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的
25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D．向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证
正确答案：A,B,C,D
解析：《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

”故本题应全选。

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10．以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当具备哪些条件?( )
A．取得原出让方同意
B．取得市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意
C．取得市、县人民政府土地行政主管部门的同意
D．签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金
正确答案：A,B,D
解析：《城市房地产管理法》第44条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

”故C项不选，本题答案为ABD。

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11．甲村位于市区的近郊，现在有下列建设用地需求，其中使用集体土地需经批准的有：( )
A．村办食品厂欲扩大厂房
B．某地质勘查队需要临时使用一块集体所有的土地修建建筑物
C．依法取得集体土地的乙企业被丙公司兼并，现丙公司使用该集体土地用于非农建设
D．某特种部队建设训练基地
正确答案：A,B,D
解析：依据《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

”可见，村办食品厂扩大厂房需经依法批准。

A项当选。

同法第57条规
定：“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。

其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

临时使用土地期限一般不超过2年。

”故B项当选。

同法第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

”故因兼并丙公司已取得原属于乙企业的集体土地使用权，不须再经批准，符合题意，故C项不选。

同法第54条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拔方式取得：(一)国家机关用地和军事用地；(二)城市基础设施用地和公益事业用地；(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(四)法律、行政法规规定的其他用地。

”故D项表述情况经县以上人民政府依法批准后，可以采取划拨方式取得国有土地使用权，如果是使用集体土地，需要通过征收方式转变土地性质，故需批准，当选ABD。

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12．关于国有土地，下列哪些说法是正确的? ( )
A．国有土地可以是建设用地，也可以是农用地
B．国有土地可以确定给单位使用，也可以确定给个人使用
C．国有土地可以有偿使用，也可以无偿使用
D．国有土地使用权可以有期限，也可以无期限
正确答案：A,B,C,D
解析：《土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

第15条规定，国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

由以上二个法条的规定可知A选项正确当选。

第9条规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。

使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

这说明国有土地使用权主体多为一般主体，对其身份资格无特别限定。

故B选项说法正确。

《土地管理法》第54条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：(一)国家机关用地和军事用地；(二)城市基础设施用地和公益事业用地；(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(四)法律、行政法规规定的其他用地。

可知C选项的说法符合法律的规定，C当选。

依据土地管理法的规定，出让土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为代价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。

出让土地使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权。

划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

故D选项的说法正确。

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13．国家实行基本农田保护制度，下列哪些土地应当划入基本农田保护区，严格管理?( )
A．县级以上地方人民政府或国务院有关主管部门批准确定的粮、棉、油生产基地
B．蔬菜生产基地
C．农业科研、教学试验田
D．可以改造的中、低产田
正确答案：A,B,C,D
解析：《土地管理法》第34条规定：“国家实行基本农田保护制度。

下列耕地应当根：据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：(一)经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；(二)有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；(三)蔬菜生产基地；(四)农业科研、教学试验田；(五)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。

各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。

基本农田保护区以乡(镇)为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。

”故ABCD均应选。

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14．下列哪些关于征收土地费用归属的表述是正确的?( )
A．土地补偿费归农村集体经济组织所有
B．地上附着物补偿费归其所有者所有
C．青苗补偿费归其所有者所有
D．安置补助费直接发放给被安置人员个人
正确答案：A,B,C
解析：《土地管理法实施条例》第26条第1、2款规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。

需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

”故D项不正确，本题应选ABC。

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15．东方房地产开发公司与山水公司签订了土地使用权转让合同，但尚未办理土地使用权变更登记。

6个月后，在合同约定的转让金支付期限前，东方房地产开发公司又与金陵公司签订了土地使用权转让协议，双方办理了土地使用权变更登记。

以下说法正确的有：( )
A．由于山水公司签约在前，所以金陵公司不能取得土地使用权
B．山水公司提出土地使用权权属存在异议后，主管机关应撤销金陵公司的土地使用权变更登记
C．金陵公司已有效取得土地使用权
D．山水公司只能主张债权保护，而无法取得土地使用权
正确答案：C,D
解析：土地使用权的权属确认需要通过法定的登记手续来完成，尽管山水公司签订的合同在前，但由于土地使用权登记未作变更，便不能对抗金陵公司，而金陵公司的受让行为由于进行了登记，其便获得了土地使用权。

东方房地产开发公司不履行与山水公司的合同，当然要承担违约责任。

因此，正确答案是选项CD。

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16．任何单位和个人申请建设用地，都必须申请使用国有土地，但( )农民集体所有的土地的除外?
A．村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织
B．兴办跨省区的大型农产品流通公司使用
C．乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用
D．兴办乡镇企业经依法批准使用集体经济组织
正确答案：A,C,D
解析：《土地管理法》第43条第1款：规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

”故ACD应当选。

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17．关于临时用地，下列哪些选项的说法是不正确的?( )
A．该临时用地应由乡(镇)级以上人民政府批准
B．用地单位应当与村民委员会签订临时使用土地合同，并支付临时使用土地补偿费
C．用地单位可以在地质勘查中修建永久性建筑物，但应当取得村集体同意并支付相应费用
D．临时使用土地的期限一般不超过2年
正确答案：A,C
解析：《土地管理法》第57条规定：“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。

其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

临时使用土地期限一般不超过2年。

”依据该条规定，选项A的表述错误，正确应为“应由县级以上人民政府批准”；选项C的表述错误，临时用地无论是否取得村集体同意并支付相应费用，均不得修建永久性建筑物；B、D选项的表述正确。

本题A、C当选。

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