长沙市.6月房地产市场的研究分析报告

市政
市政配套设施的不断完善，是长沙房地产发展的有力支撑。
1，杭长铁路客专电气化工程全面铺开 杭州至长沙铁路客运专线浙江段电气化工程16日全面铺开 ，将于2014年建成开通。
2，地铁3号线年内将开工 6月21日召开的全市重大项目和重点工程建设推进会议明确，地铁2号线年底前必须实现试运行
，1号线今年要基本完成车站主体及区间施工，3号线今年要实现开工；南湖路隧道要确保年内通 车；湘江长沙枢纽项目要在保证安全度汛的基础上，加快三期工程建设。
【联道观点】
市政：风光带以及设计产业集群的建设，再加上不断完善的交通环境，将为长沙价 值体系的完善加分，是长沙房地产行业飞速发展的助推剂。
Part 3
市场资讯
楼市
长沙楼市继续火爆的局面，房企拿地和消费者购房的热情不减，楼 市“高烧〞将会持续下去。
1，主城区滨江土地日益稀缺 地产新机会涌现南北两端 在湘江两岸，一系列滨江综合体的兴起，更新了长沙滨江的面貌，但这也意味着，主城区内的
【联道观点】
1，政策：国家出台相关的信息联网政策以及?闲置土地处置办法?意在促进房地产 市场的健康发展；国务院支持首套房贷、户籍改革、和房产税试点的“夭折〞以及 个人信息联网的落空，都将为长沙楼市的发展带来新的机遇。 2，银行：银行的不利现状波及楼市，长沙楼市在短期内将受到不良影响。
Part 2 市政建设
2012年长沙城镇居民累积人均可支配收入30288元，同比增长14.5%，人均消费性支出19460元 ，同比增长9.4%，城镇居民生活水平不断提高。
5.长沙社会消费品零售总额分析 社会消费品零售总额增长速度趋于平缓，但消费品市场规
模不断扩大，总体保持了平稳较快的增长势头。
数据来源：长沙统计信息网
5月止实现社会消费品零售总额1054.59亿元，同比增长13.5%。实现进出口总为34.73亿美 元，同比增长7.2%。
3，长沙市住房建设和保障纲要将于下半年出台
今年长沙市将完成保障性住房和各类棚户区改造21690套，新增廉租住房500套，发放廉租住房 租赁补贴10759户，公共租赁住房11000套，新建经济适用住房630套。?长沙市住房建设和住房保 障发展规划纲要(2013-2020年)?将争取今年下半年较早时候正式出台该纲要。
6月3日，国土资源部公布12年来首次修订的?闲置土地处置办法?。按照规定，闲置土地超过出 让合同约定的动工开发日期满1年及以上未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%土地 闲置费，并首次明确土地闲置费不得列入生产成本。同时，已经动工开发但开发建设用地面积占应 动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设 满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。?办法?将在7月1日起实施。
2，商品房预售资金监管趋严 北京房地产业洗牌提速
6月6日，北京市住建委发布?北京市商品房预售资金监督管理办法?,商品房预售资金必须按规 定达到一定建设进度后按计划支取，开发商支取预售款由原来的4个节点，再增加1~2个使用节点 。此外，经适房预售资金也纳入监管。新办法将于7月1日起实施。
政策
房产税在湖南试点方案的“夭折〞以及个人信息联网制度的落空，为投资客户及多套房客户 注入了一剂“强心剂〞；新的征地政策规范土地征收与房屋重建，维护被征方合法权益。
3，刚需产品仍是长沙主流 同地段倾向于购买名盘
据悉，长沙内六区新房交易指数已经出现连升，显示购房需求依然比较旺盛。这种旺盛的购房 需求，主要来自购置婚房和改善居住条件这两项购房刚需，刚需仍是支撑长沙房地产市场的重点。从 户型来看，具备价格优势的60-120平方米首置、首改产品仍是市场绝对主流。长沙的住宅项目中，刚 需产品占据了七八成。
1，房产税二轮试点 湖南已经停止房产税筹备工作
据悉，湖南已经停止房产税筹备工作，房产税存量房方向“夭折〞。
2，长沙征地每亩最高补7.6万 首次按区域划分五个等级补偿
长沙市政府发布?关于执行湖南省征地补偿标准有关事项的通知?。征地补偿标准包含土地补偿 费和安置补助费两项之和。新补偿标准中最高为每亩7.6万元，包括芙蓉区、天心区、岳麓区、开 福区、雨花区的Ⅰ区区域范围;新补偿标准中最低为每亩3.8万元，包括浏阳市和宁乡县的Ⅴ区(级) 区域范围。同时，为确保被征地农民社保资金的落实，长沙市征地时将在征地补偿费中提取10%作 为社保资金。
银行
银行资金流通受滞，个人住房贷款业务首当其冲，楼市短期内将会受到影响。
1、银监会要求四项措施 防范地产贷款风险 据悉，银监会要求银行对房地产贷款风险防范采取四个措施：对贷款成数有明确要求，要求银行
使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到金流全覆 盖，用以防范房地产贷款风险。这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。资金总量的45%。
月报提纲
第一部分：市场资讯 第二部分：经济环境 第三部分：土地市场 第四部分：商品住宅市场 第五部分：区域市场数据 第六部分：推广媒介
1、长沙GDP： 长沙经济平稳增长，近50%来自于第三产业中的传统服务业。
数据来源：长沙统计信息网
一季度长沙实现地区生产总值〔GDP〕亿元，同比增长11.5%，高于全国个百分 点，高于 全省个百分点 。
【联道观点】
1、GDP：
长沙地区经济实现平稳增长，第三产业增速加快，房地产业迅速回暖。
2、固定投资：
长沙固定投资同比增幅回落，房地产开发投资增速有所回升，消售总额继续扩大。
3、人均可支配收入：
城镇居民人均收入增加，消费品市场规模不断扩大，总体保持了平稳较快的增长势头。
月报提纲
第一部分：市场资讯 第二部分：经济环境 第三部分：土地市场 第四部分：商品住宅市场 第五部分：区域市场数据 第六部分：推广媒介
3，滨河路及风光带即将开建
据悉，总投资18亿元的滨河路及风光带将于今年7月开工建设，有望于明年9月建成开放。届时， 浏阳河东岸又将为城市新增一道靓丽的风景线。
4，年产值30亿，城南将崛起设计之都 雨花区经开区工业地产总部基地试点项目总体规划面积约500亩，将打造集工业设计、建筑设
计、装饰设计于一体，具有设计、研发等综合功能的中南地区最顶尖的设计产业集群。
六月：一级市场火爆 二级市场回暖
市场资讯：
7月1日起闲置土地满一年按地价20%征闲置费;城镇化报告出炉 农业人口市民 化成战略重点;国务院八大措施力促经济转型,支持家庭首套房信贷;“钱荒〞 无情溜进楼市,住房贷款业务受影响.
经济环境：
长沙地区经济实现平稳增长，房地产业迅速回暖，固定投资同比增幅回落，城镇 居民人均收入增加，总体保持了平稳较快的增长势头。
1,土地登记信息联网 浙江模式拟全国推开
按照计划，土地登记信息动态监管建成之后，国土部将构建部、省、市、县四级互通网络构架， 实施可以动态监测全国土地登记信息。按照国土部的部署，全国各省要充分借鉴绍兴试点模式和查 询系统建设经验，力争在6月底前部署开展此项工作。
2，7月1日起闲置土地满一年按地价20%征闲置费
2，城镇化报告出炉 农业人口市民化成战略重点
国家发改委主任徐绍史26日向人大常委会作了?国务院关于城镇化建设工作情况的报告?，报 告指出将有序推进农业转移人口市民化等四大城镇化战略重点。
3，户籍改革有望加速 14省区将建城乡统一户口登记制度
26日，提请全国人大常委会审议的国务院关于城镇化建设工作情况的报告透露，截至目前， 我国14个省〔区、市〕探索建立了城乡统一的户口登记制度，18个省〔区、市〕根据?国务院办公厅 关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知?出台了具体实施意见，初步为农业人口落户城镇开辟了 通道。
一级市场：
6月土地市场新增供应地块15宗，供应土地面积63.669万平米，规划建筑面积共 222.29万平米，地块合计总价40.03亿元。成交土地10宗，多为岳麓区土地，其 中3宗为商业、住宅用地，并以较高的溢价率成交。
%%。供求比为0.78。
二级市场：
推广媒介：
本月报广总版面为129.1版，潇湘晨报为各项目的首选，潇湘晨报占比为49%，长 沙晚报投放率为39%，三湘都市报为12%。
6月住宅用地供应小幅下降，但对于“传统的淡季〞来说，住 宅用地供应较为充足。
滨江土地日益稀缺。从日益拥挤的主城区外溢，南延北拓已经成为滨江发展的必然趋势，第二波滨 江开发的新浪潮正在袭来。
2，6月长沙土地市场“高烧〞不退 超六成土地溢价成交
各路房企聚集长沙积极抢地，促使长沙土地市场持续高温，地价与溢价率顺势水涨船高。据统 计，6月长沙成功出让8宗地，总使用权面积为平米，总成交额为425423万元，超六成土地溢价成交 。
政策
城镇化建设是近两年发展的热点，但房地产开发商以此为苗头，进行不合理的超前开发， 城镇化规范发展政策的出台迫在眉睫，而户籍改革深入为其提供有力支持。
1，发改委：城镇化政策预计年底出台 6月3日，发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示，推进新型城镇化主要进行户籍制度和
土地制度的改革，预计今年底将出台改革政策。
2，年中“钱紧〞 多家银行取消折首套房贷利率优惠
信贷额度的吃紧，让各家银行收紧了首套房贷的利率优惠。以往大部分为折的首套房贷利率优惠 ，如今已被多家银行取消。
3，“钱荒〞无情溜进楼市 住房贷款业务受影响
银行“钱荒〞，最快的反应是来自个人住房贷款业务。24日开始，各地都开始出现部分银行暂停 个人住房贷款业务的消息。专家表示银行资金紧张，肯定会影响购房者，因为大部分人买房都需要借 助银行贷款。现在一些银行已经在提高个人住房贷款的要求。
月报提纲
第一部分：市场资讯 第二部分：经济环境 第三部分：土地市场 第四部分：商品住宅市场 第五部分：区域市场数据 第六部分：推广媒介
Part 1
政策法规
政策
土地登记信息联网在全国铺开，成为土地走向规范化的一大标志；而?闲置土地处置办法? 的出台，督促房地产开发商将购置的土地进行正常、有序的开发，保障房地产合理供应； 这些都将促进房地产健康发展。
2、固定投资：
2013年1—5月份长沙固定投资同比增幅回落。
数据来源：长沙统计信息网
5月止完成固定资产投资1486.27亿元，同比增长13.8%，增幅同比回落1.7个百分点。
3、房地产开发投资：
房地产开发投资增速有所回升，销售总额增长幅度大。
数据来源：长沙统计信息网
五月止房地产开.1%；住宅销售额增长47.2%。
资料来源：联道数据研究中心
6月土地市场新增供应地块15宗，供应土地面积共63.67万平米，规划建筑面积共222.29万平米， 地块合计总价40.03亿元。其中经营性用地新增供应8宗，供应土地面积24.8万平米，规划建筑面 积为134.24万平米，合计出让总价23.96亿元。
3.住宅用地供应走势分析
Part 1
土地供应分析
6月土地市场新增供应地块15宗，供应土地面积63.669万平米，规划建筑 面积共222.29万平米，地块合计总价40.03亿元。6月新增供应面积相比上 个月减少了51.08万平方米，但供应土地宗数跟上月相等。
数据来源：长沙国土资源局网挂系统
2.土地供应走势分析
从2013年土地供应的趋势来看，6月土地供应量大幅下降，土地供应 受到了传统“淡季〞的影响。
3、房地产开发投资：
房地产开发投资增速有所回升，销售总额增长幅度大。
数据来源：长沙统计信息网
五月止房地产开发投资379.11亿元，增长2.2%。商品房销售面积增长40.1%；住宅销售额增长47.2%。
4、长沙城镇居民人均可支配收入及支出分析
人均可支配收入不断增加，城镇居民生活 水平不断提高。
数据来源：长沙信息统计局
政策
当前经济处于转型时期，面对经济形势不容乐观的情况下，国务院支持家庭首套房信贷， 以期通过刺激大型消费，拉动内需，促进经济增长，但从侧面上鼓励了房地产发展。
1，国务院八大措施力促经济转型 支持家庭首套房信贷 国务院总理李克强19日主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的
政策措施。创新金融服务，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求 ，支持保障性安居工程建设，扩大消费金融公司试点。