2017年德国住房体系分析报告

2017年德国住房体系
分析报告
2017年10月
目录
一、德国的房地产市场特征 (4)
1、住房供应总体充足 (4)
2、租赁市场发达，租赁住房主要由私人部门提供 (5)
3、房价长时间平稳，居住负担较小 (5)
4、2009年以后，核心城市房价快速上涨 (6)
二、发达的租赁市场如何炼成 (7)
1、租赁住房供给主要依靠私人部门 (7)
2、特有的历史传统、人口流动和家庭结构情况 (8)
3、相对偏向于承租人的保障体系 (10)
4、差别化的补贴和税收政策 (12)
三、不再稳定的德国，住房租赁并非房价平稳的决定性因素 (14)
1、核心城市人口大规模流入，购房需求激增 (14)
2、低利率环境下，房产作为资产配置的吸引力上升 (15)
3、住房供给边际放缓 (16)
本文主要分析德国房地产市场的特点、租赁市场的建立和完善以及近年来德国房价上涨的原因，重点回答2个问题：一为发达的租赁市场如何炼成，二为住房租赁是否为房价平稳的决定因素。

“稳定”与“不稳定”的德国。

自1994年起，德国房价保持了长达15年的平稳，致使各国争相借鉴“稳定的德国”的成功经验，其发达的租赁市场更是受到广泛关注。

然而在2009年以后，德国的房价已连续8年上涨，个别核心城市房价在此期间累计涨幅达200%，“稳定的德国”逐渐走下神坛。

“长期稳定”与“不再稳定”的德国不禁引起我们的思考，究竟德国的房价为何长期平稳而近年来又持续上涨，住房租赁在平稳房价上作用如何？
从租赁住房的供应结构来看，主要由私人部门提供租赁住房在德国更为有效。

受二战后住房短缺影响，前西德和前东德分别选择了鼓励私人部门提供租赁住房和政府大量建设公共租赁住房两种截然不同的道路，从实施结果来看，私人部门作为租赁住房的主要供应主体反而体现了更高的效率和更好的政策效果。

历史传统、人口流动特点和家庭结构的小型化也使得租房成为德国人重要的生活方式。

历史传统方面，在二战后和两德统一后德国出现住房不足的情况下，政府均选择了鼓励租赁而非自有住房；人口流动特点方面，多核心均衡发展的城市特点使得人口城市间流动性强，租房也成为了众多德国人更为便利的选择；家庭结构小型化方面，单身家庭的不断扩张也使得人口的流动性更强。

对承租人权益强有力的保障。

德国政府为了发展私人租赁市场，
通过立法和其他机制的建设，建立了明显偏向承租人的保障体系，包括租金管制、退租保护、信息披露、房屋质量管理等方面，从国际对比来看，德国对租户的保护力度处于世界前列。

此外，德国还通过差别化的补贴和税收体系鼓励租赁、抑制投机。

不再稳定的德国，房价是多因素共同影响的结果，发展住房租赁市场并不意味着房价一定平稳甚至走低。

2009年以来，受移民的激增、供给的边际放缓以及低利率的环境影响，购房需求上升，德国核心城市房价大幅上涨。

综合来看，发展租赁市场有助于建立多层次的住房体系，对暂无购房能力的年轻人和夹心层起到过渡作用，一定程度上缓解了住房紧张，对保障居民的居住需求有重要积极意义。

但即便是在租赁市场非常发达的德国，租房也无法实现对购房需求的完全替代，发展租赁市场也并非平稳房价的决定因素。

一、德国的房地产市场特征
1、住房供应总体充足
“二战”几乎摧毁了德国一半以上的住房，战后德国面临严重的住房短缺，1945年德国只有940万套住房供1,460万户家庭居住1，套户比2低至0.64。

在此背景下，战后德国开始了住房建设的高峰时期，1949-1978年，两德合计年均建成61万套住房，截至1978年底，德国住房的套户比已达到1.21，此后一直稳定在1以上。

即便是在近几年移民大幅增加且住房供给相对下降后，德国人均居住面积仍然位居世
界前列，截至2016年底，德国住宅套均面积达91.7平方米，人均居住面积达46.5平方米。

2、租赁市场发达，租赁住房主要由私人部门提供
根据德国联邦统计局2014年普查数据，德国有49.3%的人口居住在租赁住房，50.7%的人口住在自有住房，住房自有率1只有45.5%，远低于其他欧盟国家的平均值（约70%）。

此外，租赁住房的供给以私人部门为主，政府以及教会提供的租赁住房只占住宅总量的7.3%。

注：由于统计口径略有差异，欧盟统计局数据与文中德国联邦统计局普查数据略有不同
3、房价长时间平稳，居住负担较小
1994-2008年间，德国名义房价保持了长达15年的平稳，到2008年金融危机前夕，当经合组织（OECD）国家经历了75%的房价涨幅时，德国的名义房价指数甚至比1994年下跌了6%。

从绝对水平来看，根据Global Property Guide的统计和测算，德国房价水平在欧洲各国中处于中游，房租水平则低于多数欧洲国家；从相对水平来看，2015
年德国家庭平均住房成本占家庭年均可支配净收入的27.3%，处于一个较为适度的水平。

长期平稳的房价和房租，以及快速增长的收入，使得德国居民在居住方面的压力减小，其房价收入比和房价租金比在1980-2008年间以来持续下降。

4、2009年以后，核心城市房价快速上涨
2009年以来，德国住宅价格已连续8年上涨，而且核心城市的房价上涨幅度远高于全国。

2009-2016年房价上涨阶段中，总体房价累计上涨了约30%，但核心城市的房价涨幅则达63%，其中慕尼黑的房价涨幅高达约200%。

注：A类城市：德国最重要的城市，包括柏林，杜塞尔多夫，法兰克福，汉堡，科隆，慕尼黑以及斯图加特；B城市：国内重要的大城市；C城市：区域性大城市；D城市：较小的区域性焦点。

二、发达的租赁市场如何炼成
1、租赁住房供给主要依靠私人部门
二战后，面对严峻的住房短缺问题，前西德与前东德选择了完全不同的道路，前东德以政府指令和计划推行公共住房建设，以严格的法规禁止租金增长。

前西德面对建设资金的极度短缺，则选择了通过政府补贴和税收优惠等措施鼓励民间自由投资，将建设任务交由包括企业和个人在内的私人部门承担。

至两德统一前，两者住房市场及居住条件可谓天差地别，前东德完全由政府控制租赁住房的供给与分配
出现了资源浪费、效率低下、寻租问题严重等情况，造成供给不足；相比而言，前西德通过补贴和优惠鼓励私人部门供给租赁住房则体现了更高的效率和更好的政策效果。

进而对比各国住房租赁市场情况，大多数租赁住房占比较高的国家均以私人供给租赁住房为主，尤其是德国和瑞士这两个租赁比例大于自有住房比例的国家。

2、特有的历史传统、人口流动和家庭结构情况
住房租赁的历史传统悠久。

德国在二战后和两德统一后面临住房
短缺问题时，均优先选择了鼓励租赁而非自有住房，因此从政策制定者到普通居民都形成了长期租房和自有住房居住没有差别的观念。

家庭结构小型化影响了居民购房和租房的选择。

据德国联邦统计局数据，单身家庭中72.3%会选择租房，远高于多人家庭的水平。

而近年来，德国家庭结构小型化的趋势愈发明显，单身家庭比例不断扩张，2015年已占到家庭总数的41.1%，比1961年翻了一番。

急剧扩张的单身家庭并不能形成有效的购房需求，其流动性更高，更偏好租房。

多核心均衡发展的城市特点致使人口城市间流动性高。

1960年，德国城市化率为71%（2011年城市化率为73.8%），城市化进程基本完成，形成了多核心均衡发展的城市特点，11个人口密集、经济发达、具有差异化的产业格局的城市群均匀分布在全国，促进了人口在不同城市间的合理流动。

居民调查显示，对德国人来说，为了一个更好的工作机会或者一个更喜欢的生活环境而搬到另一个城市居住是十分常见的，很多人不愿意因为住房而将自己局限在一个地方。

3、相对偏向于承租人的保障体系
德国政府为了发展私人租赁市场，通过立法和其他机制的建设，建立了明显偏向承租人的保障体系，包括租金管制、退租保护、信息披露、房屋质量管理等方面，从国际对比来看，德国对租户的保护力度处于世界前列。

2001年以后，为防止出租人权益缺乏保障而导致的租赁住房供给不足的问题，德国出台《住房租赁改革法案》，开始加强对出租人权益的保护，以修正之前政策和法律过于倒向承租人的局面。

改革后，承租人与出租人权利与义务关系的规范成为德国住房租赁市场健康发展的基石。

注：SE瑞典、NL荷兰、DE德国、CZ捷克、DK丹麦、AT奥地利、LU卢森堡、
FR法国、PT葡萄牙、NO挪威、GR希腊、HU匈牙利、IT意大利、BE比利时、ES 西班牙、IE爱尔兰、PL波兰、GB英国、SK斯洛伐克、FI芬兰
4、差别化的补贴和税收政策
住房补贴发放对象绝大部分为出租人和承租人。

早在1965年，德国联邦政府就出台了《住房补贴法》，规定符合标准的低收入家庭可以申请获得住房租金补贴，租金补贴按照家庭人口、税后收入及租金水平计算发放。

德国联邦统计局数据显示，2015年，德国政府发放的住房补贴约占GDP的1.2%，且发放对象91.4%是出租人和承租人，只有8.6%是购房者。

税收体系严格区分不同用途住房，抑制住房交易。

德国拥有系统的针对房地产的税收体系，对自有自用住房、出租住房以及出售住房进行了严格区分，对持有不满10年的房屋在出售时征收高额资本利得税抑制投机，并以允许出租房屋加速折旧等方式鼓励租赁。

从横向对比来看，德国对租金收入实际征税的税率在欧洲国家中处于最低的行列，房交易所征收的税率则远高于大部分欧洲国家。

此外，德国政府对于房地产投机还采取了其他抑制措施，比如资产增值部分不能进行抵押借款、抵押贷款利息不得从税基中扣除等。

注：购买住宅后再出售总成本以住宅价值的百分比表示，包括所有成本，如注册费用、房地产代理费、法律费用、销售和转让税等
三、不再稳定的德国，住房租赁并非房价平稳的决定性因素
从1994年起，德国名义房价保持了长达15年的平稳，这让深受房价高涨问题困扰的各国羡慕不已，争先恐后地研究和借鉴“稳定的德国”的成功经验。

然而，自2009年以来，德国住宅价格已经连续8年持续上涨，尤其是大城市涨幅更为明显，涨幅最高的慕尼黑竟高达200%，房价收入比和房价租金比也出现了持续上扬。

事实上，德国长期稳定的房价是诸多因素共同导致的结果，包括持续的人口负增长、住房供给充足、租赁市场发达等等，并非住房租赁单个因素所决定。

而2009年以来，德国房地产市场尤其是核心城市的住房供求关系明显变化，致使房价的长期平稳被打破。

1、核心城市人口大规模流入，购房需求激增
2005年1月1日，德国《移民法》开始生效，放开投资移民，规定外国人在德开设公司并运作3年后即可申请德国的长期居留签证，自2009年以来，大量投资移民涌入德国。

大城市面临着更加严峻的挑战，受金融危机后经济实力强劲的大城市率先复苏影响，大量国内居民和外国移民流入核心城市，2013-2015年，首都柏林的人口增长是西部经贸中心多特蒙德的10倍。

2、低利率环境下，房产作为资产配置的吸引力上升
在金融危机前，由于德国房地产价格上涨缓慢，在居民家庭财富中不动产的增值低于金融资产的增值，投资价值有限。

但是，在近年来全球资本市场利率持续走低的情况下，房产的投资价值开始凸显，2011-2015年，居民名义家庭财富中不动产增长了2,543亿欧元，远高于金融资产的增长。

3、住房供给边际放缓
虽然自2009年以来，面对强劲的需求，德国住房建设相应增长，但边际增长一直在放缓，2015年住房建设量同比几乎没有增长，新建住房的绝对规模不足上世纪90年代末建设高峰期建房数量的半数，叠加移民的大规模涌入，住房供应逐步出现了相对不足的局面。

考虑到移民的增长，官方预测2015-2020年，平均每年的住房需求在35万- 40万套之间，然而，住房供应将到2017年末才能突破30万套。

房屋建设不足的主要原因有：1、建设成本上涨幅度低于居住成本。

2014年，德国平均住房建设成本较2008年上涨了17%，而同时期居住成本才上涨了9%。

2、政府对住房标准和租金的严格管制一定程度上起到了抑制供给的效果。

近年来德国政府为了保障居民的居住条件做出了很多努力，比如为住房质量和居住环境设定了越来越高的硬性标准，为了遏制租金上涨在2015年引入了更严格的租金管制。

这些看似在保障承租人权利的政策，实际上起到了一定程度抑制住房供给的效果。

发达的租赁市场对保障居住需求作用突出，但并不意味着房价一
定平稳甚至走低。

综合来看，发展租赁市场有助于建立多层次的住房体系，对暂无购房能力的年轻人和夹心层起到过渡作用，一定程度上缓解了住房紧张，对保障居民的居住需求有重要的积极意义。

但是同时也要看到，即便是在租赁市场非常发达的德国，租房也无法实现对购房需求的完全替代，发展租赁市场也并非平稳房价的决定因素。

事实上，房价的涨跌是诸多因素共同导致的结果，包括经济、区域发展水平、政策导向、住房供给、人口增长、人口结构、金融环境等，发展住房租赁有利于保障居住需求，但并非平稳房价的特效药。