工程管理手册

工程管理手册
人员架构及人员编制说明
计划人员编制：人
部门工作概况：
工程部――是负责物业设施设备运行、维护维修的责任部门;负责设施设备的正常运行和定期维护保养，协调设施设备质保期内保修工作；接受客户服务部的指令，跟进业主提出的有关设施设备增加安装和维修的请求与投诉；做好设施设备档案资料整理和维修记录。

岗位职责
部门主要职责
2.1.1 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防
等系统）的维修保养。

2.1.2 日常运行管理。

2.1.3 对租户开展有偿维修服务。

2.1.4 对装修工程进行监督管理。

2.1.5 对物业设施提出完善、整改方案。

具体包括以下内容：
a.在管业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作
的具体目标和政策。

b.定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供
依据。

c.负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全
过程的技术和经济管理。

d.负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经
报批后实施。

e.加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大
修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。

f.根据物业设备基本折旧和大修基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使
用设备购置费用、更新改造费用、大修费用和备件流动资金等。

g.制定物业设备管理维修的各项规章制度、技术规程和技术标准，实行定额管理和
经济核算，完成物业经理下达的各项技术、经济指标。

h.根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，
记录详实完整的运行数据。

恰当地安排值班，其中，配电室、空调机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班。

i.有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高
效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。

j.如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。

紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。

接到应急报告，当班人员应立即通知物业经理、工程经理及工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。

k.以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气、制冷和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制。

l.负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。

m.收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。

n.负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。

对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，并达到成本控制的目的。

o.经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。

负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。

p.检查和指引所有施工方在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理中心所定的规章和安全标准施工。

q.解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询，应对物业内住客投诉，尽力为他们解决工程有关问题。

r.制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。

s.外委维修保养及施工：
把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的库存，皆外委给合格的
承包商。

一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一
方面，可令设备的寿命得以延长。

可外委维修或施工的设备及工程有：
空调机组
电/扶梯
楼宇自控系统
消防报警系统
保安监控及技术防范系统
水处理系统及水箱清洁
电脑系统
中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程
设备系统改造工程
其他工程部不具备技术条件和能力或人员不足，无法在短期内完成，并影响
物业经营的维修或施工。

工程经理岗位职责
直接上级: 物业经理
直接下级: 工程师
岗位职责：
2.2.1 在物业经理的领导下，全面负责工程部的工作。

2.2.2 重大工程项目的策划指导，参与工程项目的监督。

2.2.3 负责重大工程事故的处理。

2.2.4 负责制定工程管理制度和设备操作程序。

2.2.5 负责制定培训计划，定期开展对部门员工的业务培训。

2.2.6 负责监督、检查、指导部门员工的工作，定期对部门员工进行考核。

2.2.7 参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。

2.2.8 组织、制定设备重大维修保养外委标书、合同要求，备件购进计划，并负责实
施及监察外委公司的工作。

2.2.9 负责协调同客服中心其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水
公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。

在接触中要处处以公司利益
为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。

2.2.10 深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。

2.2.11 为每年工程开支和能源费作出预算案，并提交物业经理审批。

2.2.12 及时完成上级领导临时交办的各项工作。

素质要求
基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。

自然条件：30岁以上，身体健康。

文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业培训。

具有高级技术职称或同等职称。

工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程经理3年以上；具有7年以
上技术管理经验。

特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。

工程师岗位职责
直接上级：工程经理
直接下属：各类主管
岗位职责：
2.3.1 贯彻执行工程经理的指令，负责工程部的日常管理，对工程经理负责。

2.3.2 主持部门工作例会，检查班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。

2.3.3 全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门
提供良好的服务场所和条件。

2.3.4 安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。

2.3.5 审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实
施方案，报总工程经理审批后执行。

2.3.6 负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导下属执行。

2.3.7 培训下属员工，定期对下属进行绩效评估，并按规定进行奖惩。

2.3.8 根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进
原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。

2.3.9 确保物业所有楼宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试
和保养。

2.3.10 为每年工程开支和能源费作出预算案，并提交工程经理审批。

素质要求：
基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。

自然条件：30岁以上，身体健康。

文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业培训。

具有高级工程师技术职称或同等职称。

工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程工程师3年以上或副总工程师5年以上；具有7年以上技术管理经验。

特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。

工程部文员的岗位职责
直接上级：工程经理
直接下属：无
岗位职责：
2.4.1 在工程经理的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作的接待及来访人
员。

2.4.2 帮助工程经理整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。

2.4.3 提醒工程经理按时参加计划中的各种会议。

2.4.4 填报有关报表，经工程经理签字后上报物业经理。

2.4.5 负责工作部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。

2.4.6 负责工作部人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、
劳保用品的申报、领取和发放。

2.4.7 负责现金报销和支票的办理。

2.4.8 接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。

2.4.9 参加工作部例会，做好会议记录并整理下发。

2.4.10 负责技术档案的整理存档。

素质要求：
基本素质：办事严谨、讲究效率、保守秘密。

文化程度：中专以上或同等学历。

工作经验：在物业管理或物业设备维修工作2年以上，具有工程技术方面的一般知识，了解工程部在物业管理中的地位和作用，能够处理办公室日常业务及设备档
案的分类和管理，能熟练使用电脑。

强电主管的岗位职责
直接上级：工程师
直接下级：强电技工
岗位职责：
2.5.1 全面负责物业的变配电室的运行和管理，以及电力系统、电梯系统、照明系统
的运行、维修和保养，确保电力系统的正常运行，为物业经营提供动力、照明、
电能是强电主管的首要职责。

2.5.2 检查供电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，分析运行数据，发现异
常立即处理，并及时上报主管，同时提供节能运行方案，交工程师审定后组织
实施。

2.5.3 认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，并向
工程师报告。

2.5.4 根据设备的要求和使用情况，按照维修保养制度的规定，提出对电力设备系统
维护保养的计划，上报工程部审定，并负责组织实施。

2.5.5 负责提供所属设备系统备品备件采购计划，并上报工程师批准。

2.5.6 要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。

2.5.7 熟悉掌握所属设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，
以最短的时间恢复其使用功能。

2.5.8 贯彻执行公司和工程部制定的各项规章制度，督促检查下属员工严格执行安全
操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。

确保设备及人员不发生安全事
故，保证所属配电室、配电间、电梯机房及其设备的干净整洁。

2.5.9 做好下属员工的技术培训和考核工作。

2.5.10 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别
事件立即汇报。

2.5.11 做好技术档案的建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整理归档。

2.5.12 设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设
备维修档案存档备查。

重要设备更换零配件前必须获得工程师批准。

2.5.13 做好与供电局、电梯维保承包商等外协单位的协作关系。

2.5.14 组织电梯设备的年检及外委维修保养工作。

2.5.15 提交每周/每月电力系统、电梯系统运行报告，编写停电、停电梯的特别通告。

2.5.16 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。

2.5.17 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向工程师报告。

素质要求：
基本素质：具有认真负责、精益求精的工作精神和工作作风。

自然条件：身体健康，年龄25岁以上。

文化程度：具有电气大专以上学历。

工作经验：具有5年以上物业维修管理工作经验。

特殊要求：持有有关部门领发的高/低压配电上岗证。

强电技工的岗位职责
直接上级：强电主管
直接下级：无
岗位职责：
2.6.1 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备
的正常运行。

2.6.2 认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异
常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。

2.6.3 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保
养。

2.6.4 严格执行公司和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。

确保配电
系统的正常运行。

2.6.5 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。

2.6.6 每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。

根据上级安
排，定期进行设备内部清洁。

2.6.7 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上
报。

2.6.8 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除
时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。

2.6.9 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定
值及管线走向。

2.6.10 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。

2.6.11 服从主管的工作安排，保证按质按量完成工作任务。

2.6.12 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对所属系统进行维修保养，
并达到质量要求。

2.6.13 维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固，绝缘及防水处理
必须可靠。

2.6.14 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并
尽快回到值班地点。

素质要求：
基本素质：具有认真负责，踏实肯干的工作精神和作风。

自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。

文化程度：具有技校以上电气专业学历。

工作经验：具有3年以上变电设备系统运行操作、维修保养的工作经历。

特殊要求：持有有关部门领发的高/低压配电上岗证操作证。

弱电主管的岗位职责
直接上级：工程师
直接下属：弱电技工
岗位职责：
2.7.1 负责电视系统、音响系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电脑网络系统、通
讯系统等所有弱电系统及其各种设备的维修保养，确保其正常运行。

检查各弱
电系统的运行状况，发现异常立即处理。

2.7.2 编排电视、音响节目表，经物业经理审批后播放，不得随意更改播放内容和时
间。

2.7.3 负责物业重大活动的摄像、音响工作，并分类归档保存。

2.7.4 提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，定期上报工程师审定，并负
责组织实施。

2.7.5 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维
修或联系外包商修理，以最短的时间恢复其正常运行。

2.7.6 贯彻执行公司和工程部制定的各项规章制度，督促检查下属员工严格执行安全
操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。

保证弱电机房的干净整洁。

2.7.7 做好下属员工的技术培训和考核工作。

2.7.8 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别
事件立即汇报。

2.7.9 做好技术档案的建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整理归档。

2.7.10 设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设
备维修档案存档备查。

重要设备更换零配件前必须获得工程师批准。

2.7.11 组织所属设备系统的年检及外委维修保养工作。

2.7.12 提交每周/每月弱电系统运行报告，编写停止系统运行的特别通告。

2.7.13 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。

2.7.14 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向工程师报告。

素质要求：
基本素质：工作快捷，反映灵敏。

善于沟通协调各部门的相互关系。

自然条件：身体健康，情绪稳定，年龄22岁以上。

文化程度：工程技术专业大专以上毕业或同等学历。

工作经验：5年以上物业设备维修工作经验，掌握所管系统设备性能、配置，具有工程部基层管理、人员调配和设备维修的组织能力，专项设备故障处理能力。

弱电技工的岗位职责
直接上级：弱电主管
直接下级：无
岗位职责：
2.8.1 负责楼宇自控系统、保安监控系统、电视系统、电脑网络系统等所有弱电系统
及设备的运行、维护和保养，确保所有弱电系统24小时正常运行。

2.8.2 按照主管的指示和维修保养制度的规定，执行保养计划。

2.8.3 熟悉系统的工作原理、线路连接，设备出现故障时，及时进行抢修，以最短的
时间恢复正常运行。

2.8.4 坚守岗位，每天对所属系统进行巡视检查，并准确记录各种运行数据和巡检记
录，发现问题立即上报主管并及时处理。

2.8.5 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并
尽快回到值班地点。

2.8.6 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值
及管线走向。

2.8.7 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。

2.8.8 严格执行公司和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全。

2.8.9 服从主管的工作安排，依据维修保养制度的内容，对所属弱电系统进行维修保
养，保质保量的完成工作任务。

2.8.10 发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，
应协力排除故障，完成后填写事故报告，交主管审阅。

2.8.11 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并
尽快回到值班地点。

2.8.12 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。

2.8.13 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。

2.8.14 服从主管的工作安排，保证按质按量完成工作任务。

2.8.15 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对所属系统进行维修保养，
并达到质量要求。

2.8.16 维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固，绝缘及防水处理
必须可靠。

2.8.17 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并
尽快回到值班地点。

2.8.18 按要求开闭设备，不得私自调整设备，改变线路走向。

素质要求：
基本素质：工作踏实肯干。

具有团结协作精神。

自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。

文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有2年以上物业弱电系统和设备维修工作经验。

综合维修主管的岗位职责
直接上级：工程师
直接下级：综合维修技工
岗位职责：
2.9.1 保证所有公共区域、客户单元、办公区域、卫生间、茶水间等全部装饰装修、
陈设、家具设施的完好无损，包括天花、内外墙面、地面、门窗、玻璃，以及
所有附属配件；同时负责为客户单元内提供24小时全面维修服务，并协助所有
区域的夜间紧急维修。

按照维修检修制度的规定，提出对装饰装修、陈设家具、
设施结构等进行维修保养的计划安排，每月按时上报工程部审定，并负责组织
实施。

2.9.2 负责安排所属设施的巡视检查工作，并认真检查巡视检查记录，发现问题及时
处理，并向工程师报告。

2.9.3 负责提供所属设施备品备件采购计划，并上报工程师批准。

2.9.4 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、操作规程、运行规程等，
并起到模范带头作用。

督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及
人员不发生安全事故。

2.9.5 装饰陈设家具、设施结构出现损坏，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间
完成修复。

2.9.6 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别
事件立即汇报。

2.9.7 所属设施维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设
备维修档案存档备查。

重要设备更换零配件前必须获得工程师批准。

2.9.8 管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。

如有
技术资料变更，应及时整理归档。

2.9.9 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。

2.9.10 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向工程师报告。

素质要求：
基本素质：工作认真负责，脚踏实地，一丝不苟，有较强的督导能力。

自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。

文化程度：具有中等装修技术专业以上学历。

工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，5年以上土建装修的技术管理工作经历。

综合维修技工的岗位职责
直接上级：综合维修主管
直接下级：无
岗位职责：
2.10.1 服从主管的工作安排，保质保量的完成工作任务。

2.10.2 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容，对所属设施进行维修保养，并达
到质量要求。

2.10.3 严格执行公司和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。

2.10.4 发生紧急事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未
排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后协助主管填写事故报告，交
主管审阅。

2.10.5 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并
尽快回到值班地点待命。

素质要求：
基本素质：工作认真负责，聪明灵活，耐心仔细，精益求精。

自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。

文化程度：具有技校以上学历，具有相关专业证书
工作经验：具有3年以上物业设备维修工作经验，具有电气、管道、空调、焊接、钳工、土木、油漆等综合维修能力。

政策与程序
报告制度
3.1.1 书面/口头报告制度
a. 各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或值班记录中书面报告
上级主管：
所辖设备非正常操作的开停及开停时间。

所辖设备除正常操作外的调整。

所辖设备发生故障或停台检修。

零部件更新、代换、或加工修理。

运行人员因公离岗，须报告离岗时间及去向。

运行人员请假、换班、加班、倒休等。

b. 各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告上级主管：
执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。

重要零部件的更换、代替或加工修理。

系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。

维修人员请假、加班、倒休等。

c. 各主管在下列情况下必须书面报告工程师：
重点设备除正常操作外的调整。

变更运行方式。

主要设备发生故障或停台检修。

系统故障或正常检修。

零部件更新、改造、或加工修理。

领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。

所属人员的加班、换班、倒休、病假、事假等。

须与外班组或外部门、外单位联系。

d. 工程师在下列情况下必须以书面形式报告工程经理：
重点设备发生故障或停台检修。

因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。

应急抢修及正常检修后的维修总结。

系统运行方式改变。

影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检
修。

设备零部件的更新、代换或加工维修。

系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。

人员调度及班组重大组织结构调整。