廊坊安居房地产公司融资条件分析报告

廊坊安居房地产公司
融资条件分析报告
廊坊简介
廊坊市位于河北省中部偏东，地处北京、天津两大直辖市之间，被誉为“京津走廊上的明珠”。

辖两个区，县和廊坊经济技术开发区，代管三河、霸州两个县级市。

面积6500平方千米，总人口420万，市区建成区面积54平方千米。

交通发达，离北京市中心40千米，离天津市中心60千米，京山、京沪、京九、大秦、津保五条铁路干线，京津塘、京沈、津保三条高速公路和京开、京哈、京福、京津、津保五条国家级公路纵横交错，形成了依托中心城市和空港、海港的独特优势。

城区由2个区,广阳、安次组成。

安次区：面积595平方千米，人口35万人。

广阳区：面积313平方千米，人口41万人
一、廊坊房地产市场情况简介
(一)土地价格
1.住宅土地价格（略）
1)市中心（略）
2)城市周边（略）
2.商业土地价格
参考下图
1)市中心区域：
A、商业土地参考---1：(详见：商业土地价格项目1)
a、位置：金光道和新华路道路红线范围内、北至康宁街，南至现状新华路人防工程，西至文明路，东至明珠影剧院北侧。

b、面积：30275.59㎡（45.39亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：2
e、最大建筑面积：60551.18㎡
f、成交价格：6150.00万元（安最大容积率计算，楼面价1015.67元/㎡）
g、成交日期：2013-08-01
h、取得单位：廊坊市鹏通房地产开发有限公司
B、商业土地参考---2：(详见：商业土地价格项目5)
a、位置：银河北路以西，第六大街北侧。

b、面积：7382.67㎡（11.07亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：1.45
e、最大建筑面积：10704.87㎡
f、成交价格：2025.00万元（安最大容积率计算，楼面价1891.66元/㎡）
g、成交日期：2013/5/12
h、取得单位：中太富利达房地产开发集团股份有限公司
C、商业土地参考---3：(详见：商业土地价格项目12)
a、位置：新开路以西，爱民道以南。

b、面积：29321.42㎡（43.96亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：3.56
e、最大建筑面积：104384.26㎡
f、成交价格：18409.95万元（安最大容积率计算，楼面价1763.67元/㎡）
g、成交日期：2013/3/20
h、取得单位：中太富利达房地产开发集团股份有限公司
D、商业土地参考---4：(详见：商业土地价格项目15)
a、位置：金光道以南，建国道以北，文明路以东，新华路以西。

b、面积：102625.44 ㎡（153.86 亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：4.3
e、最大建筑面积：441289.39㎡
f、成交价格：59000.00万元（安最大容积率计算，楼面价1336.99元/㎡）
g、成交日期：2013-01-07
h、取得单位：廊坊市苏宁房地产开发有限公司
2)城市周边
市区北部（含开发区）：
A、商业土地参考---4：(详见：商业土地价格项目2)
a、位置：建设路以东，新民小区B区以南。

b、面积：2280.76 ㎡（3.42亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：3.0
e、最大建筑面积：6842.28㎡
f、成交价格：1170.00万元（安最大容积率计算，楼面价1709.96元/㎡）
g、成交日期：2013/5/12
h、取得单位：个人（刘家奎卢万园）
B、商业土地参考---4：(详见：商业土地价格项目3)
a、位置：永兴路以西，东日瑞景小区以南。

b、面积：1883.98㎡（2.82亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：3.0
e、最大建筑面积：5651.94㎡
f、成交价格：940.00万元（安最大容积率计算，楼面价1663.15元/㎡）
g、成交日期：2013/5/12
h、取得单位：廊坊泽源博润商贸有限公司
C、商业土地参考---4：(详见：商业土地价格项目11)
a、位置：北凤道以南、新开路以西。

b、面积：40871.48㎡（61.28亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：2.70
e、最大建筑面积：110353.00㎡
f、成交价格：20550.00万元（安最大容积率计算，楼面价1862.21元/㎡）
g、成交日期：2013/3/9
h、取得单位：廊坊市欣坊房地产开发有限公司
市区南部（高铁站以南）：
A、商业土地参考---4：(详见：商业土地价格项目13)
a、位置：银河南路以西，瑞丰道以北。

b、面积：52791.49㎡（79.15亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：3.9
e、最大建筑面积：205886.81㎡
f、成交价格：23840.00万元（安最大容积率计算，楼面价1157.92元/㎡）
g、成交日期：2013/1/5
h、取得单位：廊坊市中投置地房地产开发有限公司
市区西部（高铁站以南）：
A、商业土地参考---4：(详见：商业土地价格项目10)
a、位置：育才路东侧、光明西道北侧。

b、面积：9496.43㎡（14.24亩）
c、土地用途：商业（批发零售用地）
d、容积率：2.0
e、最大建筑面积：18992.86㎡
f、成交价格：1190.00万元（安最大容积率计算，楼面价626.55元/㎡）
g、成交日期：2013/3/9
h、取得单位：廊坊市壹佰房地产开发有限公司
（该项目土地成本过低原因网上无法查明）
市区东部（高铁站以南）：
市区东部无大型、综合商业项目。

总结：
廊坊市的大型、综合商业项目目前对集中于市区、城市北侧的开发区内，市区东部、西部无大型、综合商业项目。

市区南部（高铁站以南）仅有一块商业项目成交。

由于以往该市城市发展方向是北部（开发区、大学城）故市区及城区北侧商业项目土地成交金额在在该市较高楼面价价格区间在1600---1800元/㎡之间（仅能查到成交额，大型或地标性项目政府优惠政策不详）。

城市南部受高铁站影响，目前正在开发中，本次网调的三个综合商业项目均在高铁站附近。

由于处于开发初期，土地价格较市区及城区北侧略低，距项目最近的近期出让商业地块成交价格为1015.67元/㎡和1336.99元/㎡，参考南侧近期成交的商业地块1157.92元/㎡（楼面价）的成交价格。

预计网调的三个综合商业项目的土地市场价格为1150-1250元/㎡（楼面价）之间，未考虑地块大小、交通、地区带动作用等因素。

3.综合用地价格
在网上未查到土地用途为“综合用地”的出让信息，除商业用地外，仅有仓储用地、教育用地、文体娱乐用地土地使用用途接近“综合用地”50年产权。

A、文体娱乐用地
a、大西环外，用地面积13333㎡，容积率小于等于1.2，成交价格1000万
元，楼面价625元/㎡。

2013.05.07 ，50年产权
b、大西环外，用地面积12975㎡，容积率小于等于1.2，成交价格780万
元，楼面价500元/㎡。

2013.03.01 ，40年产权
B、教育用地
a、北环附近，用地面积24198㎡，容积率小于等于1.5，成交价格3560万
元，楼面价980元/㎡。

2013.04.03 ，50年产权
(二)房地产产品价格
1.普通住宅价格
1)市中心：永兴路以东，和平路以西，光明西道--光明东道以北，爱民路
以南
小结：
1、在售项目总占地面积：525940.00㎡
2、在售项目总建筑规模：1969339.00㎡
3、在售项目平均售价：7030元/㎡
4、在售项目共计10个
2)城市周边
A、城区北部：爱民东路以北，北凤道--祥云道以南，东安路以西，高铁线以东
小结：
在售项目总占地面积：1165729.00㎡
在售项目总建筑规模：3194151.00㎡
在售项目平均售价：8322元/㎡
在售项目共计9个
B、城区南部：北至光明西道--光明东道，南至南环
小结：
在售项目总占地面积：4340016.00㎡
在售项目总建筑规模：8702882.00㎡
在售项目平均售价：6173元/㎡
在售项目共计12个
市区汇总：
全市区在售项目总占地面积：6031685.00㎡
全市区在售项目总建筑规模：13866372.00㎡
全市区在售项目平均售价：7073.55元/㎡
全市区在售项目共计31个
总结：
从以上数据可以看出，目前开发量最大地区在南部，应该是未来重点发展地区。

开发量已经达到870万㎡，是目前中心城区加北部城区总面积的1.7倍、的中心城区的4.5倍、北部城区的2.7倍。

主要原因分析：
1、中心城区、北部城区土地资源枯竭或高成本拆迁影响该区域发展。

2、城区南部土地资源较为丰富，拆迁成本较低。

3、政府规划发展方向的指引。

4、基础设施逐步完善。

5、城市配套项目的转移。

6、具有区域带动作用高铁站使用。

7、大型生活配套项目的引进。

房屋价格“678”（南区6000、中心区7000、北区8000）的形成。

1、中心城区居住功能的退化，已经不能满居民对交通、环境的要求。

但其特殊的不可动摇的历史位置、商业中心的价值、就学就医购物的便利性、目前仍能吸引部分特别是中年以上购房者青睐从而影响部分中青年购房者。

2、北部城区土地资源的枯竭或土地取得成本的增高在一定程度上制约北部地区的发展。

由于北部地区是近些年政府规划发展的主要方向加以开发商对住宅品质的重视成为目前高端小区较为集中地区域。

随着政府规划方向的转变，土地资源的枯竭或成本的增高，开发商目光必然转向，在新规划房展方向没有初具规模前该域目前仍是购房者的理想购房区域，同时，好的位置仍是房产商开发的理想之地。

3、南区为政府未来规划发展方向其未来价值远远高于现在的价值，之所以南区形成开发量大但价格不高的原因主要在于该区域处于开发的初期阶段。

2.公寓价格
3.网上调研廊坊市公寓项目资料较少。

总结：
网调很难查到廊坊市区公寓项目详细介绍，从仅取得的资料计算，全市区平均写字楼单价7371元/㎡，略高于全市住宅平均单价。

4.写字楼价格
网上调研廊坊市写字楼项目资料较少。

总结：
网调很难查到廊坊市区写字楼项目详细介绍，从仅取得的资料计算，全市区平均写字楼单价8401元/㎡，高于全市住宅平均单价1300元/㎡左右。

网点未售项目
5.商业价格
a、廊坊万达广场商业售价均价 28000元/㎡
b、万向城住宅底商 35000元/㎡
c、阿尔卡迪亚住宅底商 16100元/㎡
d、金桥小区住宅底商 18580元/㎡
e、华夏经典住宅底商 11230元/㎡
总结：
大型商业综合体项目的商业很难查询到，分析原因有一下三种：
1、商业部分开发商持有，出租取得收益。

2、商业部分临街部分销售，购买者持有经营或出租取得收益。

3、全市区原综合体商业部分总量较小，大量商业在建中，为对外销售。

二、安居公司市内三项目投资收益估算：
(一)粮站项目：
1.指标：项目总占地12184平方米，规划建筑面积48738平方米，其中：
酒店公寓27908平方米，商业20830平方米。

容积率4.0。

2.理想全盘销售额：40215.96万元
酒店公寓部分平均单价：6200元/㎡，销售收入:17302.96万元
商业部分平均单价：11000元/㎡，销售收入:22913.00万元
条件限定：地上1-3层商业，单层面积6943㎡。

3.全盘建安成本：17182.22万元
其中：
酒店公寓建安成本：6139.76万元
商业建安成本：7290.50万元
地下面积：2777.20万元
红线内市政：974.76万元
条件限定：公寓车位按照2户1个车位配置，商业按照万平米50辆车计算。

公寓平均单户建筑面积60㎡（含公摊）计算。

公寓建安成本2200元/㎡、商业建安成本3500元/㎡。

地下2层单层面积6943㎡。

地下人防及车库参照2000元/㎡计算。

红线内市政参照200元/㎡计算。

4.可操作的土地成本：6140.99万元（含税）
条件限定：参照近期商业土地数据，设定土地取得成本1200元/㎡
5.估算其他成本：826
6.80万元
其中：
前期费用：219.32万元（取值：45元/㎡）
大市政费用：1705.83万元（取值：350元/㎡）
销售税金：2236.01万元（取值：5.56%）
管理费：343.64万元（取值：2%）
不可预见费：343.64万元（取值：42%）
土地增值税：2211.88万元（取值：5.5%）
销售费用：1206.48万元（取值：3%）
6.估算利润：8625.95万元
7.成本利润率：27.31%
8.销售利润率：21.45%
(二)一中项目
1、指标：项目规划占地25488平方米，规划总建筑面积101955平方米，其
中：公寓60135平方米，写字楼21070平方米，商业20749平方米。

容积率
4.0。

2、理想全盘销售额：81231.85万元
公寓部分平均单价：6500元/㎡，销售收入:39087.75万元
商业部分平均单价：13000元/㎡，销售收入:26973.70万元
写字楼部分平均单价：7200元/㎡，销售收入:15170.40万元
条件限定：地上1-2层商业，单层面积10374.5㎡。

3、全盘建安成本：33001.73万元
其中：
公寓建安成本：13229.70万元
商业建安成本：7262.15万元
写字楼建安成本：6321.00万元
地下面积：4149.80万元
红线内市政：2039.08万元
条件限定：公寓车位按照2户1个车位配置，商业及写字楼车位按照万平米50辆车计算。

公寓平均单户建筑面积60㎡（含公摊）计算。

公寓建安成本2200元/㎡。

商业建安成本3500元/㎡。

写字楼建安成本3000元/㎡。

地下2层单层面积10374.5㎡。

地下人防及车库参照2000元/㎡计算。

红线内市政参照200元/㎡计算。

4、可操作的土地成本：14987.24万元（含税）
条件限定：参照近期商业土地数据，设定土地取得成本1400元/㎡
5、估算其他成本：16768.45万元
其中：
前期费用：458.79万元（取值：45元/㎡）
大市政费用：3568.39万元（取值：350元/㎡）
销售税金：4516.49万元（取值：5.56%）
管理费：660.03万元（取值：2%）
不可预见费：660.03万元（取值：42%）
土地增值税：4467.75万元（取值：5.5%）
销售费用：2436.96万元（取值：3%）
6、估算利润：16474.43万元
7、成本利润率：25.44 %
8、销售利润率：20.28%
（三）机械厂项目
1、指标：项目总占地30033平方米，总建筑面积75984平方米，其中：回迁房15024平方米，写字楼12876平方米，商业48083平方米。

容积率2.53。

2、理想全盘销售额：81231.85万元
商业部分平均单价：10900元/㎡，销售收入:52410.47万元
（商业和公寓各占50%，商业售价15000元/㎡、公寓售价6800元/㎡）
写字楼部分平均单价：7500元/㎡，销售收入:9657.00万元
3、全盘建安成本：23080.35万元
其中：
商业建安成本：13703.66万元
写字楼建安成本：3862.80万元
地下面积：4294.72万元
红线内市政：1219.18万元
（注：回迁楼建安成本含在土地款中）
条件限定：回迁楼车位按照1户1个车位配置，商业及写字楼车位按照万平米50辆车，公寓部分按照2户1个车计算。

回迁楼平均单户建筑面积70㎡（含公摊）计算。

商业建安成本2850元/㎡。

写字楼建安成本3000元/㎡。

地下2层单层面积10736.79㎡。

（回迁楼占总占地面积35%）
地下人防及车库参照2000元/㎡计算。

红线内市政参照200元/㎡计算。

4、可操作的土地成本：10241.11万元（含税）
条件限定：参照近期商业土地数据，设定土地取得成本1600元/㎡
5、估算其他成本：12057.78万元
其中：
前期费用：274.32万元（取值：45元/㎡）
大市政费用：2133.57万元（取值：350元/㎡）
销售税金：3450.95万元（取值：5.56%）
管理费：461.61万元（取值：2%）
不可预见费：461.61万元（取值：42%）
土地增值税：3413.71万元（取值：5.5%）
销售费用：1862.02万元（取值：3%）
6、估算利润：16688.23万元
7、成本利润率：36.78%
8、销售利润率：26.89%
（四）北田庄项目
已知条件不足，无法进行分析工作。

该区域进行开发若想快速回笼资金，建议住宅均价不要超过4700元/㎡，商业均价建议不要超过10000元/㎡，如无要求建设集中商业最好不做，商业以底商为宜。

以上测算过程中在销售价格的设定上略微保守了一些，实际利润水平在今后几年可能会稳定在比这高的水平上。

土地成本的测算时按市场价设定的成本，如有特殊操作方式仍可降低土地成本。

写字楼去化速度慢且售价并未大幅高出住宅，因此目前在本地区开发住宅与开发写字楼相比较自有资金利用率的水平而言，仍然是住宅最理想，如果做公寓开发应充分进行市场调研，确保找准消费群体，执行市场差异化的定位，方可获取较高的利润水平。

三、房地产项目融资条件
(一)债权形式（商业银行、信托公司主要刚性条件）：
1.公司成立时间在三年以上或其母公司成立时间在三年以上
2.公司负债率未超过70%的上限。

3.项目自有资金投入已达到总投资额的30%。

4.项目已取得固定资产投资核准证、国有土地使用权证、建设用地规划证、
建筑工程规划许可证、施工许可证，并且未取得预售证。

5.有可研报告或立项报告
6.具有二级开发资质
(二)股权形式：（商业银行投行业务、证券公司公司资管计划、基金公司股权投
资）
1、项目公司有母公司或是第三方作为回购方
2、公司股东人数较少且股权清晰
3、公司净资产在2亿元以上
4、项目自由资金投入已达到总投资为的30%
5、项目已取得固定资产投资核准证、国有土地使用权证、建设用地规划证
（如有建筑工程规划许可证、施工许可证，预售证更好）。

6、有可研报告或立项报告
7、具有二级开发资质
四、安居公司项目融资的瓶颈问题（企业基本资料提供不够准确完整，无实质内容，以网调和晤面咨询的信息总结）
(一)企业资质：
开发资质、成立年限是说明一个开发企业开发能力、开发经验、抵御市场风险能力的重要指标，是金融机构判别企业和项目通过自身运作能力达到
还款目的的主要因素，以目前安居公司的资质很难在任何形式的的金融机构
取得融资的支持。

(二)自有资金：
注册资本金的多少、公司净资产水平、已投入项目资金的总体比例同样是衡量开发企业操作能力和完成开发项目最终能否盈利而还款的重要因素，安居公司体现出来的资金水平是阻碍金融机构认可企业的很大问题。

(三)项目进度：
目前项目未取得土地证，难免后续仍会出现更多的变数（政策环境、政府资源环境、市场环境、企业内部环境等因素），抵、质押条件都不完备，融资过程已经演变为对安居公司领导的个人能力和信誉的感情行为而非市场化的商业行为了。

(四)总结：
以目前安居公司体现出来的各方面素质判断，无论是商业银行还是其他类型的金融机构都不会在现阶段满足安居公司的融资需求，只能选择类似风险投资的方式去选择融资对象，若要达成此目标公司领导需对出让的股权比例、满足对方投资回报水平、自有资产的灵活处置方式、双方取得合作信任的方法、今后市场的竞争日趋激烈所导致的利润水平下降等问题按照市场规律做充分的思考和较大让利的思想准备。

五、项目运营及融资工作建议
(一)解决自有资金问题：
转让部分项目股权是短期变现解决其余项目启动资金最简单最便捷的市场手段，但由于目前所有项目的土地证均未取得，仍需要安居公司配合做大量的前期工作，为保证相互信任的加深以及后续工作的顺利进行，建议在转让项目中保留一定的分红权，体现风险、利益共担的合作诚意。

建议转让机械厂项目，将写字楼改为住宅或公寓，可短期获得土地转让费操作另两个项目。

(二)解决企业资质问题：
把开发资质使用权作为土地转让的条件，与土地受让方（最好是房地产一级开发资质的单位）合作，通过合理的法律形式做为完备的风险控制措施，保证自有项目的财务独立核算。

(三)运营管理工作的建议：
1.一定要把快速回现产品做为公司首要开发的内容；
2.坚决放弃大型集中商场的定位（市场竞争过于激烈，消费模式发生变化），
选择商街和个体独立卖场的形式相对灵活，便于出售、招商；
3.严格控制写字楼产品的开发比列（市场竞争激烈，同质化现象严重）；
4.做好住宅、公寓产品的市场定位工作，目前廊坊的市场已进入差异化竞
争的阶段，找准消费群体才能保证销售的利润和速度；
5.商业与住宅搭售可保证资金的快速回笼；
6.委托专业团队以项目合伙人的形式操作会减少大量的管理负担和风险；
7.若采用自行组织团队的形式，建议招纳专业人员、优化内部组织结构、
减少人员规模、压缩管理成本；
8.资本运营、多渠道融资工作前置，委托专业机构指导该项工作的准备，
为公司持续发展或适时退出市场提供动力保障；
9.进行全面预算管理，强化成本意识，提高计划执行水平，缩短开发周期
（目前这几个项目都不能算作高利润项目，成本控制水平的高低决定了
公司收益的兑现）
(四)如何发挥自身优势延续合作关系：
或可成立专门的土地整理公司与房地产公司合作，借助其资金优势和资质优势进行土地整理操作，争取做到一二级联动，并以优惠于市场价的价格转让土地使用权给开发公司，这样既可发挥自身的特长又可以避免二级开发过程中的内部管理、市场、政策、资金使用等诸多方面的风险。

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