深圳写字楼产品市场分析与物业建议

宏观政策环境认识
深圳7月10日起实施“限外令”
深圳实施“限外令”
境外机构和个人在我市投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则， 按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批 准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
政策原文请见 /gggs/othersgg/200707/t20070710_10345. htm
5.00%
空置 面积
空置 率
0
0.00%
3月
4月
5月
6月
7月
8月
中心西区空置状况
100000 80000 60000 40000 20000 0
91031
12.00%
10.80% 70400
10.00%
8.40%57303
8.00%
6.80%
40075
6.00%
25319
4.80%25319 4.00%
宏观市场环境认识
大势环境——关键词：新推项目、价格飙升
30000 25000 20000 15000 10000
2006、2007年办公楼交易价格走势
26498
26000
23114
20000
17704 19340
14024 1312515214
14569
14558 16343
22402
21641
26000 2 5 0 0 02 3 0 0 0 17000
甲级租金 乙级租金
8月，华润大厦的租金上涨了11.1%，达到了200元/月/平方米的水平，这是目前 深圳写字楼租金的最高水平。 证明了罗湖得写字楼仍然具有吸引力。
宏观市场环境认识
大势环境——关键词：中心区、租金上涨缓慢
租金走势图
130
128.5
125
124.2
125.4 125.8 123.6
120
国际品牌大容量品味内饰楼盘名称楼盘层数电梯数量电梯品牌载客量轿厢高度内部配置诺德中心3815日本富士原装进口28配lcd航天大厦3211德国蒂森原装进口26配lcd国际商会中心5318日本三菱原装进口18配lcd华润大厦28瑞士迅达原装进口22项目名称空调品牌类型特点安联大厦大金vrv约克14层约克中央空调532层约克中央空调3335层大金vrv冷暖空调预留分体空调室外机位置诺德中心特灵中央空调17航天大厦麦克维尔中央空调分户计量独立的新风系统新华保险大中央空调分户计量独立的新风系统中央商务中央空调分户计量独立的新风系统财富大厦原装日立中央空调中央空调关键词
5000
0
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
2007年写字楼成交均价比去年大幅提升，同比大幅上升了53.8%，价格仍在持 续增长中。 6月份均价出现大幅滑落，主要因为成交结构的原因，主要集中于宝安锘铂广场80
24935
06年下半年
07年上半年
上半年，中心区二手写字楼均价为24935元/平方米，环比06年下半年猛涨了40.2%。 上半年中心区写字楼价格大增，到6月，价格直逼30000元/平方米。其中既有结构性的因 素，如大中华等一批中心区目前最高档次的写字楼投入使用，其二手价格高高在上，拉动 了整个中心区的二手均价；主要因素仍然是中心区各写字楼在目前市场环境上的价格集体 疯狂攀升。
宏观市场环境认识
大势环境——关键词：中心区，二手价格大涨
价格走势图
30000
40000
25000
30000 20000 10000
18025 20273.3 20673 23255.3 26352.9 29075 29983.3 3066729980
20000 15000 10000
5000
0
0
12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
80000 72532
70000 60000 50000 45946
41852
55300
40000 30000 200002 9 7 3 5 10000
2 7 0 6 4 2 8 8 0 03 3 4 0 0
25700 17500
35900
25000 16000 22000
0
66000 35000
5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
客户调查结论2
区域知名度是客户者选定片区的主要指标； 其次是交通便利度，物业昭示程度等。
客户调查结论3
客户对入口大堂、前广场非常关注，认为直接影响大厦档次，以及公司形象； 电梯、停车位、中央空调等内部设施，是购买者比较关注的对象。
客户调查结论4
银行被认为是写字楼最为需要的配套。 其次是餐饮和商务中心被购买客户认为是较关注的配套。
产品打造建议
外立面在写字楼中的作用;
符合建筑物本身的功能需要; 是一种文化的特征; 注重的是美感,而不要强调某种风格; 它是写字楼的“脸面”;
对写字楼购买客户而言，外立面是考虑是否购买的第一位主要因素 （仅排在地理位置这一客观因素之后）
外立面建议& 建筑外立面用材
外立面建议· 建筑外立面用材 纯玻璃幕墙 玻璃幕墙+铝合金板 玻璃幕墙＋金属百叶 玻璃幕墙+石材百
2.42
2.61 2.6
1.21
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
季度 年份
2006
1季度 10.26
2季度 11.31
3季度 9.85
4季度 12
全年 43.41
2006年，写字楼三 级市场成熟稳定，全 年总成交为43.41万 平方米，同比大增 48.87%，也超出 2006年刚创下历史 成交新高的一手写字 楼交易面积12.17%。 写字楼三级买卖市场 成熟稳定的一个重要 标志就是成交量稳定， 波动不大
高区空中花园
双卫生间
案例借鉴：安联大厦
关键字： “肺空间”、人性化生态化办公
产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公
以绿色办公、“肺空间”、城市文脉、环保节能及阳光办 公等五大设计理念 •绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28 个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群， 顺应回归自然的潮流。 •由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为150米，上下贯 穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融， 形成独特的建筑“肺”空间。结合板式造型和巧妙的横向 透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜 空气。
项目客户特性分析
小结：置业考虑因素分析——关注点排序
关注点前5位排序： 1、区域知名度； 2、项目形象及品质； 3、入口大堂及前广场； 4、停车位、电梯、中央空调等； 5、银行等配套。 6、南油片区的购买者，对物业管理的关注 度较高，这与片区物业管理水平普遍较低有 关。
区域知名度，项目 形象及品质等为投 资、自用的客户均 极为关注的问题。
叶
横向建议——标准层面积建议：
楼盘名称
华润大厦 卓越时代广场
凤凰大厦 新世界中心 安联大厦 诺德中心
面积（平 米） 1750 1770 1400 1800 2300 1900
层高/净高（米） 面积分割
14、鄂尔多斯资产管理公司 15、光彩建设集团 16、地产顾问公司
7、中海集团公司；
8、嘉里粮油公司 9、富士通深圳代表处 10、美鹏贸易公司
17、中深建筑设计公司 18、迈诺豪贸易公司 19、人仁律师事务所 20、美商集团
客户调查结论1
客户购买时首先考虑的是物业的位置，以及其品质形象是否能提升公司的形象。 价格很重要，但更注重品质。
写字楼大势
宏观市场环境认识
大势环境——关键词：商务市场、新楼供不应求
2006年到07年，共经 历了两个销售周期， 目前处于第二周期的 波谷位置。影响两个 成交周期的因素都是 新增供应。
从07年新推项目的销 售成绩极佳的表现来 看，市场的吸收能力 比以前明显增强很多。
2006、2007年办公楼交易面积
深圳写字楼概况
二级市场策划品控中心
写字楼发展趋势
市场发展趋势分析
趋势一：深圳商务市场发展趋于成熟
市场发展趋势分析
趋势二：写字楼市场发展西移趋势明显
区域供应分庭抗争：中心区、中心西区、南山商业文化中心区、将齐头并进 中心区：星河发展中心、卓越时代广场二期、嘉里建设中心、港中旅等项目 面市。 南山商业文化中心区：南山写字楼供应将超过25万。 中心西区：金运世纪大厦、农科时代科技广场。
宏观市场环境认识
大势环境——关键词：中心西区、租金上涨
租金走势图
124
150
122 120
100
98 98
98
101 98
119 114 121 118
116
114
50
112
110
0
108
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
二手写字楼租金 121.5
113.3
06年下半年
07年上半年
上半年中心区写字楼平均租金为121.5元/月/平方米，环比去年下半年增长了7.2%。 相对于二手售价的惊人增幅，市场真实自用需求的租金没有跟上售价上涨的步伐； 同时，与中心区现楼供应量增大也有关，随着下半年金中环、卓越时代广场、新世界中心 等新项目被市场迅速吸纳，供求关系发生变化，未来租价上升的空间仍然较大。
空置率的思考
中心区空置状况
600000
25.00%
500000 400000 300000 200000 100000
47889261.90%
19.40%
402937
18.10%
20.00%
32434124.80%
337513
30218166.20%29347125.70%15.00%
10.00%
二手二市手场市场
宏观市场环境认识
大势环境——关键词：罗湖区，二手价格大涨
价格走势图
30000 20000 10000
0
20650 8650
20500 22000 10187.5 11075
26500 28300 11637.5 12812
27300 12875
3月
4月
5月
6月
7月
8月
甲级价格 乙级价格
3.00%
3.00%
2.00%
0.00%
3月
4月
5月
6月
7月
8月
空置 面积
空置 率
“限外令”导致众 多买家撤场，卖方 在持续的压力下， 纷纷降价或者转为 租赁，促使租赁市 场活跃，量价齐涨。
客户特性分析
客户特性分析
置业考虑因素分析
为了保证客户调研的有效性和目的性，我们从中原二级市场、工商铺部客户资料库中
120.9
115
116.7 117.2 115.8 116.6
110
105 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
上半年中心区写字楼平均租金为121.5元/月/平方米，环比去年下半年增长了7.2%。 相对于二手售价的惊人增幅，市场真实自用需求的租金没有跟上售价上涨的步伐； 同时，与中心区现楼供应量增大也有关，随着下半年金中环、卓越时代广场、新世界中心 等新项目被市场迅速吸纳，供求关系发生变化，未来租价上升的空间仍然较大。
选取于本项目有重要参考意义的保利大厦、新时代广场、西海岸大厦、新保辉大厦等项
目的典型客户作为我们调研的对象；
–这20位典型代表为：
1、铁塔投资有限公司 2、海文装饰有限公司； 3、中国人寿保险南山分公司；
11、怡通贸易公司 12、深圳市招商报关有限公司 13、汉氏环保工程公司
4、DEVON石油公司； 5、挪威海德鲁公司； 6、挪威国家石油东方有限公司；
市场发展趋势分析
趋势三：写字楼产品发展趋向人性化演变
航天大厦
安联大厦
案例借鉴：安联大厦
中低区空中花
园
通过花园，将一层分割为1/4
项目位置：中心区 占地面积：5917.30平米 建筑面积：93730.00平米 绿化率： 20 % 楼层状况： 35层 总 户 数： 207
通过花园，将一层 分割为1/2，各自独享
宏观市场环境认识
大势环境——关键词：中心西区，二手价格大涨
价格走势图
25000 20000 15000 10000 5000
0
14562 14562 14700
1月 2月 3月
19808 19808 20192 21885 16638 4月 5月 6月 7月 8月
1-8月，中心西区二手写字楼均价为17769元/平方米，环比06年下半年猛涨了40.2%。 上半年中心区写字楼价格大增，到6月，价格直逼30000元/平方米。其中既有结构性的因 素，如大中华等一批中心区目前最高档次的写字楼投入使用，其二手价格高高在上，拉动 了整个中心区的二手均价；主要因素仍然是中心区各写字楼在目前市场环境上的价格集体 疯狂攀升。
租金市场
宏观市场环境认识
大势环境——关键词：罗湖区租金上涨，华润大厦独领风骚
租金走势图
150
135.7
127.4 133.3
136
100
108.3 112 112.7 111.7 110
72.5
50
58.1 57.3 57.6 63.5 66.3 66.5 68.4
72.8
0 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
2005全年 2006全年
同比
28.49 38.70 35.84%
2006上半年 2007上半年
同比
16.93 20.78 22.7%
宏观市场环境认识
大势环境——关键词：二手成交超过一手,投资氛围浓厚
1-12月二手办公楼成交面积
8
6.8
6 4
5.39
3.5
3.52 3.72
4.356.04
2 2.25