黑龙江房地产估价师《制度与政策》：房地产经纪人员登记服务考试试题

黑龙江房地产估价师《制度与政策》: 房地产经纪人员登记服务考试试题
本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。

一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）
1、某房地产投资项目, 资产为6000万元, 负债为3500万元, 流动资产总额为3000万元, 流动负债总额为1500万元。

则该项目的速动比率是。

A：80％
B：120％
C：171％
D：200％
E: 借款合同
2、下列关于环境噪声污染特征的表述中, 不正确的是。

A：环境噪声污染是能量污染
B：环境噪声污染是感觉公害
C：环境噪声污染具有局限性和集中性
D：随着离噪声源距离的增加和受建筑物及绿化林带的阻挡, 声能量衰减
E: 执行层的组织协调
3、某宗土地面积10000m2, 土地单位价格800元/m2, 最高容积率为2, 固定费用400万元, 单位建筑面积建安成本为1500元, 管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%, 销售价格为3000/m2, 则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。

A．10000
B．12000
C．180000
D. 15000
4、某个国家2000～2004年的基尼系数分别为0.32、0.34、0.36、0.40和0.42, 由此可以推断__。

A．该国家的居民收入分配趋于平均化
B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势
D. 该国家的国民收入呈现出上升的趋势
5、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目, 评估的房地产价格为2000万元, 按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准, 估价收费最高为__万元。

A．1.60
B．3.00
C．4.25
D．5.00
6、假设开发法是以为理论依据的。

A: 收益递增原理
B: 均衡原理
C: 预期原理
D: 未来趋势原理
E: 工业用地的监测点评估价格
7、目前, 土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例, 不得低于。

A：5％
B：7％
C：10％
D：15％
E: 房地产估价机构必须加盖公章
8、某宗房地产每年净收益为30万元, 使用期限为20年, 建筑物价值为180万元, 建筑物资本化率为12%, 土地资本化率为10%, 则该宗房地产的价值为（）万元。

A．225.35
B．216.75
C．230.25
D. 245.45
9、在假设开发法的传统方法中, 一般不计利息的项目为。

A：待开发房地产价值
B：管理费用
C：销售税费
D：购买待开发房地产应负担的税费
E: 工业用地的监测点评估价格
10、甲房地产尚可使用年限为50年, 单价为1050元/m2, 乙房地产尚可使用年限为60年, 单价为1100元/m2, 资本化率均为8%, 实际上甲房地产的价格__乙房地产的价格。

A．高于
B．低于
C．等于
D．B或C
11、开发项目总投资包括__和经营投资。

A．前期投资
B．后续投资
C．建设投资
D. 管理投资
12、有一房地产, 未来第一年净收益为20万元, 预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元, 收益期为无限年, 该类房地产资本化率为10%, 则该房地产的收益价格为（）万元。

A．400
B．450
C．500
D. 540
13、房地产中介服务机构设立的条件中, 从事房地产咨询业务的, 具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的以上。

A：30％
B：40％
C：50％
D：60％
E: 执行层的组织协调
14、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是__。

A. 强制性
B. 无偿性
C. 自觉性
D. 固定性
15、某宗房地产的总价值为.000万元，其总地价为.000万元，总建筑面积为1.00.㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为20.㎡．按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为．【2004年考题】
A：1％
B：1.5％
C：2％
D：2．5％
E: 工业用地的监测点评估价.
16、被征收工地上的附着物和青苗的补偿标准, 由规定。

A：国务院
B：国工资源部
C：省、自治区、直辖市
D：县
E: 房地产估价机构必须加盖公章
17、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元, 收益期限结束时该房地产增值20％, 报酬率为6％, 偿债基金系数为7．59％。

该房地产的价格为万元。

A：313
B：329
C：417
D：446
E: 工业用地的监测点评估价格
18、假如w房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价, 已知该住宅楼土建工程直接费为800元／, 间接费率为12％, 房屋设备安装工程直接费为300元／, 其中人工费为80元／, 间接费率为60％, 则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为元。

A：144
B：276
C：324
D：1244
E：执行层的组织协调
19、混凝土的主要性质是。

A: 水灰比
B: 水泥品种
C: 和易性
D: 砂率
E: 执行层的组织协调
20、某房地产投资项目的购买投资为4500万元, 流动资金为500万元。

如果投
资者投入的权益资本为1500万元, 经营期内年平均利润总额为650万元, 年平均税后利润为500万元, 则该项目的资本金净利润率为__。

A．22.2%
B．33.3%
C．44.4%
D. 55.5%
21、由于房地产的__, 每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方(如市中心)的距离等, 均有一定的状态, 从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置, 使房地产有区位优劣之分。

A．不可移动性
B．独一无二性
C．寿命长久性
D. 流动性差
22、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下, 资本化率（）。

A．等于报酬率
B．大于报酬率
C．小于报酬率
D. 无法知道
23、A房地产开发公司开发建设一住宅工程, 该工程建设总投资为3000万元。

在其他商品房预售条件具备的情况下, 按提供预售的商品房计算, 其投入开发建设的资金应达到万元以上, 政府有关部门才有可能为其核发《商品房预售许可证》。

A：300
B：600
C：750
D：1500
E: 执行层的组织协调
24、以单纯的土地使用权抵押的, 其设定抵押的前提条件是, 土地必须是以方式取得的。

A：划拨
B：出让
C：出租
D：抵押
E: 执行层的组织协调
25、通过土地重划或调整后, 土地利用价值会提高, 地价会立即随之上涨, 这反过来也说明了__对地价的影响。

A．土地面积
B．地质条件
C．土地位置
D. 土地形状
二、多项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 有2个或2个以上符合题意, 至少有1个错项。

错选, 本题不得分；少选, 所选的每个选项得0.5 分）1、开发商在申请领取施工许可证时, 若建设工期不足一年的, 则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20%
B．30%
C．40%
D. 50%
2、对于房地产开发项目而言, 涉及的主要不确定性因素有__等。

A．空置率
B．开发期与租售期
C．贷款利率
D．建安工程费用
E．建筑容积率
3、建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有。

A: 建设年限
B: 建设质量水平
C: 项目合理规模
D: 建设地点
E: 建设标准水平
4、依据《物权法》的规定, 住宅建设用地使用权期间届满的, __。

A．由国家无偿收回
B．自动续期
C．应于届满前6个月申请续期
D. 应于届满前1年申请续期
5、在下列情形中, 通常会引起房地产价格降低的有__。

A．农用地改为非农建设用地
B．在写字楼旁新建大型游乐场
C．住宅区道路禁止货车通行
D．在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E. 常常遭受洪水威胁
6、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记, 表述正确的是。

A：金融机构发放或持有个人住房贷款, 借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保, 并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权, 随主债权一同转让的, 可以申请办理住房抵押权变更登记
B：批量办理个人住房抵押权变更登记的, 由个人住房抵押权受让人申请
C：拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目, 并加盖抵押权转让双方当事人的印章
D：个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的, 不予登记, 并在规定时限内书面说明理由
E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务, 其住房抵押权转让具有特殊性。

房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时, 只对抵押权人作变更处理, 其他登记事项不作变更
7、商业辐射区域分析包括。

A: 可能的顾客流量
B: 消费者行为、喜好和偏爱
C: 购买能力分析
D: 区域优势
E: 消费导向
8、房地产价格影响因素众多而复杂, 需要进行分类．其中, 房地产自身因素可分为。

A：区位因素
B：实物因素
C：权益因素
D：社会因素
E: 其他因素
9、《开发经营条例》规定, 土地使用权出让或划拨前, 县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列__事项提出书面意见, 作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。

A．房地产开发项目的性质、规模和开发期限
B．城市规划设计
C．基础设施和公共设施的建设要求
D．基础设施建成后的产权界定
E. 项目拆迁补偿、安置要求
10、建筑装饰材料按__分类, 可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。

A．建筑装饰部位
B．制造工艺
C．化学成分
D．力学性能
11、按照污染物的形态, 环境污染分为、辐射污染等。

A：生物污染
B：固体废弃物污染
C：噪声污染
D：废水污染
E：废气污染
12、商品房预售合同登记备案应由办理。

A: 房地产开发商
B: 房地产销售代理机构
C: 商品房预购人
D: 房地产开发商和商品房预购人共同
E: 执行层的组织协调
13、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。

A: 为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据
B: 为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务
C: 为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理系统
D: 减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生
E: 不能减少或避免商业欺诈、弄虛作假、损害消费者合法利益等行为的发生14、金融工具的一般特征包括。

A: 偿还性
B: 可转让性
C: 安全性
D: 收益性
E: 决策参与陸
15、下列关于w房屋拆迁公司在房屋拆迁中, 对公益事业房屋的认定和表述, 不正确的是。

A：公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业B：公益事业多为非营利的社会福利事业
C：根据其服务对象, 凡是为大多数老百姓服务, 应认定为公益事业
D：根据其服务对象, 凡是排他性的且不是共享性的, 可以认定为公益事业
E: 只要是为大多数老百姓服务, 且房屋有经营、有收益, 就应认定为公益事业16、下列关于写字楼基础租金的表述中, 正确的有__。

A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
B．基础租金高于市场租金时, 物业管理企业需要降低经营费用
C．基础资金低于市场租金时, 物业管理企业需要降低经营费用
D．在写字楼市场较好的情况下, 市场租金一般高于基础租金
E. 在写字楼市场较好的情况下, 市场租金一般低于基础租金
17、下列关于明确房地产估价时点的表述中, 正确的有．【2006年考题】
A：对当前的价值进行评估, 一般以实地查看估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点
B：城市房屋拆迁估价, 估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C：分期实施的房屋拆迁, 应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D：房地产估价人员可以假定估价时点
E: 对原估价结果有异议而引起的复核估价, 应以申请复核之日为估价时点18、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工, 建设单位在开工前应当向__申请领取施工许可证。

A．工程所在地的县级人民政府
B．工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门
C．工程所在地的县级以上人民政府
D．工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门
19、住房公积金属于__所有。

A. 缴存住房公积金的单位
B. 缴存住房公积金的职工
C. 缴存住房公积金的单位和个人共同
D. 住房公积金管理中心
20、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2, 现需要将其调整到2006年6月。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5, 86.7, 112, 115, 116, 117（均以上个月为100）。

则该宗房地产2006年6月的价格为（）元/m2。

A．6992
B．5183
C．6062
D．5398
21、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。

A: 典型合同
B: 实践合同
C: 诺成合同
D: 主合同
E: 从合同
22、长期趋势法的作用主要有。

A: 用于收益法中预测未来的租金、空置率等
B: 用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
C: 用于成本法计算重置价格
D: 用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力
E: 用来填补某些房地产历史资料的缺乏
23、金融机构进行项目贷款审查时, 要进行工作。

A：客户评价
B：项目评估
C：担保方式评价
D：贷款综合评价
E: 环境评价
24、职工住房消费提取住房公积金, 主要包括等。

A：职工购买自住住房时的提取
B：职工建造自住住房时的提取
C：偿还购房贷款本息时的提取
D：离、退休时的提取
E：出境定居时的提取
25、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。

这里的资源包括了（）等诸方面。

A. 城市基础设施
B. 高新技术
C. 城市公用配套设施
D. 资金
E. 专业人员经验。