房地产市场与市场分析
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物
业
经
房地产市场与市场分析
营
管
理
1
第一节 房地产市场概述
物
业 • 一、房地产市场的概念
– 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租
经
赁 ·抵押、典当等活动的场所以及一切交易
营
途径和形式，是指当前潜在的房地产买者和
卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完
管
整的房地产市场是由市场主体、客体 ·价格、
理
资金、运行机制等因素构成的体系。
管
理
Edited by B. Y., Sun
6
第二节 房地产市场的供求关系
物
– 1、收入的变化。
业
– 2、其他商品的价格变化。
经
– 3、对未来的预期。
营
– 4、政府政策的变化。
管
理
Edited by B. Y., Sun
7
第二节 房地产市场的供求关系
物
业 • 二、房地产市场的供给
– 由于价格上升或降低会导致供给数量的增加
经
或减少，所以供给曲线是一条由左向右上方
营
倾斜的一条曲线。
管
– 供给的基本法则为当其他条件不变时，较高 的商品价格会使可供销售的商品数量增加，
理
较低的商品价格会使可供销售的商品数量减
少。
Edited by B. Y., Sun
8
第二节 房地产市场的供求关系
物
– 开发成本
业
– 建造技术
经
– 政府政策
管
理
Edited by B. Y., Sun
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第三节 房地产市场结构与市场指标
物
业 • 二、房地产市场细分
– 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出
经
发，可以按照地域范围、房地产类型、增量
营
存量、交易形式等标准，对房地产市场进行 细分。
管
理
Edited by B. Y., Sun
14
第三节 房地产市场结构与市场指标
营
– 相关产品的价格
管
– 对未来的预期
– 开发商获取利润水平的目标等
理
Edited by B. Y., Sun
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第二节 房地产市场的供求关系
物
业
• 三、房地产市场的机制
– 自由市场经济
经
– 计划经济
营
– 社会主义市场经济
管
理
Edited by B. Y., Sun
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第二节 房地产市场的供求关系
物 业 经 营 管 理
Edited by B. Y., Sun
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第二节 房地产市场的供求关系
物 业 经 营 管 理
Edited by B. Y., Sun
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第三节 房地产市场结构与市场指标
物
业 • 一、房地产市场结构
– 房地产市场结构包括总量结构、区域结构、
经
产品结构、供求结构和投资结构。
营
物
• （一）按地域细分
业
• （二）按房地产用途细分
经
– 居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊 物业市场、土地市场等。
营
• （三）按存量增量细分
– 一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地
管
转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地
产交易市场）。
理
Edited by B. Y., Sun
• 5、就业分布
管
• 6、城镇登记失业率
• 7、城市家庭可支配收人
理
• 8、城市家庭总支出
• 9、房屋空间使用数量
• 10、商品零售价格指数
• 11、城市居民消费价格指数
Edited by B. Y., Sun
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第三节 房地产市场结构与市场指标
物
– （三）市场交易指标
业
• 1、销售量
经
• 2、出租量
物
业
• 三、推动房地产市场转变的社会经济力 量
经
– （一）影响房地产市场发展的社会经济因素
营
• 社会因素
管
• 经济因素 • 政治因素
理
Edited by B. Y., Sun
4
第一节 房地产市场概述
物
– （二）影响房地产市场转变的社会经济力量
业
• 1、金融业的发展。经• 2、信息、Fra bibliotek信技术水平的提高。
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第三节 房地产市场结构与市场指标
物
业 • 三、房地产市场指标
– 反映和描述房地产市场状况的指标，包括供
经
给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。
营
管
理
Edited by B. Y., Sun
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第三节 房地产市场结构与市场指标
物
– （一）供给指标
业
• 1、存量
经
• 2、新竣工量 • 3、灭失量
15
第三节 房地产市场结构与市场指标
物
• （四）按交易形式细分
业
– 房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。
经
• （五）按目标市场细分
– 将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低
营
档、中低档、中档、中高档和高档物业市场；也可以 按照目标市场的群体特征进行细分。
管
理
Edited by B. Y., Sun
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第一节 房地产市场概述
物
• 二、房地产市场的运行环境
业
– 1、社会环境
经
– 2、政治环境
营
– 3、经济环境
– 4、金融环境
管
– 5、房地产法律制度环境
理
– 6、技术环境
– 7、资源环境
– 8、国际环境
Edited by B. Y., Sun
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第一节 房地产市场概述
营
• 3、生产和工作方式的转变。 • 4、人文环境的变化。
管
• 5、自然环境的变化。
理
• 6、政治制度的变迁。
Edited by B. Y., Sun
5
第二节 房地产市场的供求关系
物
业 • 一、房地产市场的需求
– 如果其他条件不变，某种商品或服务的价格
经
下降时，其需求数量就会上升，反之价格上
营
升需求就会下降，即对某种商品或服务的需 求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。
营
• 4、空置量
管
• 5、空置率 • 6、可供租售量
理
• 7、房屋施工面积
• 8、房屋新开工面积
• 9、平均建设周期
• 10、竣工房屋价值
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第三节 房地产市场结构与市场指标
物
– （二）需求指标
业
• 1、国内生产总值
经
• 2、人口数 • 3、城市家庭人口
营
• 4、就业人员数量
营
• 3、吸纳量 • 4、吸纳率
管
• 5、吸纳周期
理
• 6、预售面积 • 7、房地产价格指数
• 8、房地产价格
• 9、房地产租金
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第四节 房地产市场的特性与功能
物
业 • 一、房地产市场的特性
– 房地产市场作为市场体系的基本组成部分，
经
具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞
营
争规律、供求规律等的制约。
管
理
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第四节 房地产市场的特性与功能
物
– （一）市场供给的特点
业
• 由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的
经
增减，因此市场供给缺乏弹性；
• 由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，
营
市场供给具有非同质性；
业
经
房地产市场与市场分析
营
管
理
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第一节 房地产市场概述
物
业 • 一、房地产市场的概念
– 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租
经
赁 ·抵押、典当等活动的场所以及一切交易
营
途径和形式，是指当前潜在的房地产买者和
卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完
管
整的房地产市场是由市场主体、客体 ·价格、
理
资金、运行机制等因素构成的体系。
管
理
Edited by B. Y., Sun
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第二节 房地产市场的供求关系
物
– 1、收入的变化。
业
– 2、其他商品的价格变化。
经
– 3、对未来的预期。
营
– 4、政府政策的变化。
管
理
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第二节 房地产市场的供求关系
物
业 • 二、房地产市场的供给
– 由于价格上升或降低会导致供给数量的增加
经
或减少，所以供给曲线是一条由左向右上方
营
倾斜的一条曲线。
管
– 供给的基本法则为当其他条件不变时，较高 的商品价格会使可供销售的商品数量增加，
理
较低的商品价格会使可供销售的商品数量减
少。
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第二节 房地产市场的供求关系
物
– 开发成本
业
– 建造技术
经
– 政府政策
管
理
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第三节 房地产市场结构与市场指标
物
业 • 二、房地产市场细分
– 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出
经
发，可以按照地域范围、房地产类型、增量
营
存量、交易形式等标准，对房地产市场进行 细分。
管
理
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第三节 房地产市场结构与市场指标
营
– 相关产品的价格
管
– 对未来的预期
– 开发商获取利润水平的目标等
理
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第二节 房地产市场的供求关系
物
业
• 三、房地产市场的机制
– 自由市场经济
经
– 计划经济
营
– 社会主义市场经济
管
理
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第二节 房地产市场的供求关系
物 业 经 营 管 理
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第二节 房地产市场的供求关系
物 业 经 营 管 理
Edited by B. Y., Sun
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第三节 房地产市场结构与市场指标
物
业 • 一、房地产市场结构
– 房地产市场结构包括总量结构、区域结构、
经
产品结构、供求结构和投资结构。
营
物
• （一）按地域细分
业
• （二）按房地产用途细分
经
– 居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊 物业市场、土地市场等。
营
• （三）按存量增量细分
– 一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地
管
转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地
产交易市场）。
理
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• 5、就业分布
管
• 6、城镇登记失业率
• 7、城市家庭可支配收人
理
• 8、城市家庭总支出
• 9、房屋空间使用数量
• 10、商品零售价格指数
• 11、城市居民消费价格指数
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第三节 房地产市场结构与市场指标
物
– （三）市场交易指标
业
• 1、销售量
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• 2、出租量
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业
• 三、推动房地产市场转变的社会经济力 量
经
– （一）影响房地产市场发展的社会经济因素
营
• 社会因素
管
• 经济因素 • 政治因素
理
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第一节 房地产市场概述
物
– （二）影响房地产市场转变的社会经济力量
业
• 1、金融业的发展。经• 2、信息、Fra bibliotek信技术水平的提高。
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第三节 房地产市场结构与市场指标
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业 • 三、房地产市场指标
– 反映和描述房地产市场状况的指标，包括供
经
给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。
营
管
理
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第三节 房地产市场结构与市场指标
物
– （一）供给指标
业
• 1、存量
经
• 2、新竣工量 • 3、灭失量
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第三节 房地产市场结构与市场指标
物
• （四）按交易形式细分
业
– 房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。
经
• （五）按目标市场细分
– 将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低
营
档、中低档、中档、中高档和高档物业市场；也可以 按照目标市场的群体特征进行细分。
管
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第一节 房地产市场概述
物
• 二、房地产市场的运行环境
业
– 1、社会环境
经
– 2、政治环境
营
– 3、经济环境
– 4、金融环境
管
– 5、房地产法律制度环境
理
– 6、技术环境
– 7、资源环境
– 8、国际环境
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第一节 房地产市场概述
营
• 3、生产和工作方式的转变。 • 4、人文环境的变化。
管
• 5、自然环境的变化。
理
• 6、政治制度的变迁。
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第二节 房地产市场的供求关系
物
业 • 一、房地产市场的需求
– 如果其他条件不变，某种商品或服务的价格
经
下降时，其需求数量就会上升，反之价格上
营
升需求就会下降，即对某种商品或服务的需 求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。
营
• 4、空置量
管
• 5、空置率 • 6、可供租售量
理
• 7、房屋施工面积
• 8、房屋新开工面积
• 9、平均建设周期
• 10、竣工房屋价值
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第三节 房地产市场结构与市场指标
物
– （二）需求指标
业
• 1、国内生产总值
经
• 2、人口数 • 3、城市家庭人口
营
• 4、就业人员数量
营
• 3、吸纳量 • 4、吸纳率
管
• 5、吸纳周期
理
• 6、预售面积 • 7、房地产价格指数
• 8、房地产价格
• 9、房地产租金
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第四节 房地产市场的特性与功能
物
业 • 一、房地产市场的特性
– 房地产市场作为市场体系的基本组成部分，
经
具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞
营
争规律、供求规律等的制约。
管
理
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第四节 房地产市场的特性与功能
物
– （一）市场供给的特点
业
• 由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的
经
增减，因此市场供给缺乏弹性；
• 由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，
营
市场供给具有非同质性；