2024年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟考试试卷提供答案解析

2024年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟考试试卷提供答案解
析
单选题（共20题）
1. 取得开发项目用地所发生的费用为（）。

取得开发项目用地所发生的费用为（）。

A.用地使用费
B.土地费用
C.土地转让费
D.土地租用费
【答案】 B
2. 每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。

每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。

A.用途广泛性
B.异质性
C.弱流动性
D.长寿命性
【答案】 B
3. （）承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。

（）承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。

A.吊车梁
B.外墙围护系统
C.柱子
D.基础
【答案】 A
4. 某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为
5.6%，国债收益率为
4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。

那么，当前房地产投资的折
现率为（）。

某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为
4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。

那么，当前房地产投资的折
现率为（）。

A.10.3%
B.7.17%
C.9.75%
D.8.59%
【答案】 C
5. 随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字
楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。

这主要是考虑了写字楼的（）
因素。

随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，
使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字
楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。

这主要是考虑了写字楼的（）
因素。

A.交通方便性
B.声望或形象
C.位置
D.建筑形式
【答案】 C
6. 会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的（）。

会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，
都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的（）。

A.权责发生制原则
B.收付实现制原则
C.配比原则
D.划分收益性支出与资本性支出原则
【答案】 A
7. 房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对( )。

房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对( )。

A.较低
B.较高
C.不高不低
D.为零
【答案】 A
8. 若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3分别上升10%，财务净现值分别变化－12.1%、12.6%和－11.8%，则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为（）。

若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3分别上升10%，财务净现值分别变化－12.1%、12.6%和－11.8%，则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为（）。

A.E1、E2、E3
B.E3、E2、E1
C.E2、E1、E3
D.E1、E3、E2
【答案】 C
9. 如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。

如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。

A.12%
B.12.55%
C.12.68%
D.13.55%
【答案】 A
10. 相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A.投资利润率
B.投资回报率
C.资本金利润率
D.资本金净利润率
【答案】 B
11. 建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力称为（）。

建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力称为（）。

A.永久荷载
B.可变荷载
C.活载
D.偶然荷载
【答案】 A
12. 下列不属于房地产置业投资项目盈利能力经济评价中静态指标的是
（）。

下列不属于房地产置业投资项目盈利能力经济评价中静态指标的是（）。

A.投资利润率
B.资本金利润率
C.财务内部收益率
D.投资回报率
【答案】 C
13. 李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行偿还的利息为（）万元。

李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行偿还的利息为（）万元。

A.38.47
B.18.39
C.25.75
D.24.96
【答案】 C
14. 一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是( )。

一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是( )。

A.房地产学会
B.房地产行业协会
C.房地产管理部门
D.政府
【答案】 C
15. 在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。

在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。

A.产品组合方式
B.开发合作方式
C.销售代理方式
D.市场定位方式
【答案】 B
16. 某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，
每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。

某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。

A.0.12
B.0.21
C.1.26
D.2.05
【答案】 C
17. 某房地产开发项目的占地面积2000㎡，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。

某房地产开发项目的占地面积2000㎡，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。

A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.2
【答案】 D
18. 各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。

各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。

A.净现值
B.净现值期望值
C.净现值标准差
D.净现值标准差系数
【答案】 D
19. 某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为( )万元。

某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为( )万元。

A.50.0
B.92.4
C.60.0
D.98.0
【答案】 B
20. （）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。

（）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。

A.差额投资内部收益率
B.内部收益率
C.基准收益率
D.期望投资收益率
【答案】 A
多选题（共10题）
1. 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。

下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。

A.认知价值定价法
B.价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法
E.随行就市定价法
【答案】 CD
2. 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有( )。

物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有( )。

A.可出租或可使用面积
B.出租方的商业信誉
C.基础租金与市场租金
D.出租单元的面积规划和室内装修E 物业管理企业的经营业绩【答案】 ACD
3. 房地产泡沫的成因主要有（）。

房地产泡沫的成因主要有（）。

A.土地的稀缺性
B.投机需求膨胀
C.开发商之间的博弈
D.开发资金的易得性
E.金融机构过度放贷
【答案】 AB
4. 成本计划可分解为（）方
成本计划可分解为（）方
A.材料设备成本计划
B.管理费成本计划
C.人工费成本计划
D.不可预见成本计划
E.施工机械费用计划
【答案】 ABC
5. 成本计划可分解为（）等方面。

成本计划可分解为（）等方面。

A.材料设备成本计划
B.管理费成本计划
C.人工费成本计划
D.不可预见成本计划
E.施工机械费用计划
【答案】 ABC
6. 房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本
B.管理费用
C.配套设施销售成本
D.商品房销售成本
E.房地产出租经营成本
【答案】 ACD
7. 对于购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。

对于购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。

A.购买成本
B.更新改造成本
C.运营成本
D.转售税费
E.建造成本
【答案】 ABCD
8. 某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。

某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。

A.宗地用途
B.容积率
C.建筑物的允许高度
D.建筑物的结构
【答案】 ABC
9. 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。

在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。

A.未分配利润
B.投资回收
C.权益融资
D.投资回报
E.折旧和摊销
【答案】 A
10. 收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。

收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。

A.租金收入
B.保证金
C.固定资产折旧
D.人工费
E.公共设施设备日常维修费
【答案】 CD
大题题（共3题）
1. （一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。

各项收入均为月末取得。

若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）
（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。

各项收入均为月末取得。

若5年后该家
庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还
贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年
利率为3%，按月计息）
【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。

方法一：（1）F1=P1（1+i）
n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）
n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）错
误{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000错误［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）
可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房
单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。

方法二：（1）
P1=50万元；
2. H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限
40年。

2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。

采用成本法，其计算过程
如下。

（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。

则
土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。

（2）
建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置
价格为2175元/m2。

该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年
贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：
2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。

开发商利润为：2175×20%＝435（元
/m2）。

钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。

建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。

（3）估价结果确定166.3＋568.2＝734.5（万元）
H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，
建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限
40年。

2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。

采用成本法，其计算过程如下。

（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。

则
土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。

（2）
建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置
价格为2175元/m2。

该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年
贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：
2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。

开发商利润为：2175×20%＝435（元
/m2）。

钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。

建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。

（3）估价结果确定166.3＋568.2＝734.5（万元）
【答案】
3. 本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构
封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为
确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。

以下为该房地
产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分
析1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法
有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。

因估价对象
为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为
齐全，故可以采用成本法估价。

因此，综合确定本次估价采用假设开发法、
收益法、成本法三种估价方法。

2．假设开发法是预测估价对象开发完
成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减
去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

由于本次估
价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。

3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收
益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

由于估价
对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估
算估价对象开发完成后的价值。

4．成本法是求取估价对象在估价时点
的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值
的方法。

本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估
土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现
状条件下的房地合一价格。

用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据
估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。

由于估价对象已停
工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。

本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封
顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确
定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。

以下为该房地产
抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。

因估价对象为在建
工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故
可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，
故可以采用成本法估价。

因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。

2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价
值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开
发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

由于本次估价目的是
在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。

3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收
益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

由于估价
对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估
算估价对象开发完成后的价值。

4．成本法是求取估价对象在估价时点
的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值
的方法。

本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估
土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现
状条件下的房地合一价格。

用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据
估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。

由于估价对象已停
工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。

【答案】。