周某诉王某确认房屋买卖合同无效之诉

周某诉王某确认房屋买卖合同⽆效之诉
案件梗概：原告周某系⽆建筑资质的个⼈，长期私⾃建房出售。

周某分别与被告王某等⼗多⼈各⾃签定⼀份房屋买卖合同，约定由原告周某建房卖予被告王某，房屋价款18万元。

被告⽀付了16万元房款给原告，原告按期交房，并代被告办理了房产证、⼟地使⽤权证。

后被告以房屋漏⽔，原告⼀直未予修复为由拒绝⽀付剩余房款2万元，由此引发纠纷。

由于房屋已⼤幅度增值，原告以其⽆建房资质为由起诉被告请求确认买卖合同⽆效，并返还该房。

笔者认为此合同⽆效，但房屋不应返还。

因该买卖合同的标的物系尚未建成的房屋，该买卖合同应属于商品房预售合同，根据《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第⼆条的规定：出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效。

周某不具备开发商品房的资质，且未办理相关建房⼿续，周某属于违法开发建房，根据《中华⼈民共和国合同法》第五⼗⼆条第5项的规定：违反法律、⾏政法规的强制性规定，合同⽆效。

本案中虽然该买卖合同属于⽆效合同，但不应判决返还房屋。

根据《中华⼈民共和国合同法》第五⼗⼋条规定：合同⽆效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的⼀⽅应当赔偿对⽅因此所受到的损失，双⽅都有过错的，应当各⾃承担相应的责任。

在该条中表明确定合同⽆效后，还有不能返还和没必要返还的情形，该案就属于没必要返还的情形。

原告周某多年来⼀直建房出售，王某基于对周某的信任与其签定房屋买卖合同，后⽀付了绝⼤部分房款并补办了房产权证、⼟地使⽤权证，且⼊住使⽤⼀年多，虽然买卖合同⽆效，但为保护当事⼈的合法利益，打击惩治违法犯罪⾏为，维护市场交易的稳定性，应认定该房没有必要返还，判决认定合同⽆效，同时驳回原告要求返还房屋的诉讼请求。

法院还应向相关部门作出司法建议，要求对周某等⼀些违法建房出售的个⼈予以处罚。

所以笔者认为该案应判决认定房屋买卖合同⽆效，同时驳回原告要求返还房屋的诉讼请求。

因为合同⽆效的原因是由于原告周某过错造成，所以诉讼费也应由原告全部承担。

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