房地产项目运营计划书

房地产项目运营计划书
项目名称：_______________________
编制人：_______________________
编制单位：_______________________
编制时间：_______________________
目录
一、项目概况 (3)
二、项目市场分析及定位 (3)
三、规划设计 (3)
四、进度计划 (4)
五、营销计划 (5)
六、经营计划 (6)
七、成本收益测算 (7)
八、项目管理体系计划 (9)
九、风险分析 (9)
一、项目概况
1、项目位置
描述项目所在区域并附地理位置图
2、周边环境及交通
描述项目周边配套及交通状况并附交通配套平面图
3、土地状况
描述土地性质及场地概况（土地性质、四至、周边住宅及商业、场地现状）
二、项目市场分析及定位
1、住宅（类住宅）部分
1.1所在区域市场供需、成交价格及数量分析
1.2区域内主要供应项目
1.3项目SWOT分析（注：已进入销售阶段的项目可不填写此3项）
1.4项目定位
2、商业部分
2.1所在城市商业地产环境现状
2.2区域内市场分析
2.3项目SWOT分析（注：已进入销售阶段的项目可不填写此3项）2.4项目定位
三、规划设计
1、规划指标
规划指标单位数量备注总用地面积M2
其中：建设用地面积M2
代征地面积M2
总建筑面积M2
地上建筑面积M2
其中住宅M2共建及商业M2其
中
商业及小区配套M2
幼儿园M2
…
地下建筑面积M2容积率
建筑密度%绿化率%停车位个
其中地上个地下个
停车位个
其中住宅停车位个公建停车位个
2、设计进展情况及成果（设计图纸作为附件提交）
四、进度计划
1、项目分期计划
1.1分期依据：
1.2分期指标
序号第一期第二期第三期……备注1工程名称
2物业类型
结构类型
3层数（地下/地上）
4建筑面积
（m2）
合计
地上
地下
2、一级节点计划
一级节点第一期第二期第三期……备注1取得《国土使用权证》
2交地
3项目立项
4项目定位完成
5概念设计完成
6取得《规划用地许可证》
7规划设计完成
8取得《建设工程规划许可
证》
9施工图设计完成
10总包单位确定
11取得《建筑工程施工许可
证》
12项目开工
13确定经营合作单位
14主体结构封顶
15售楼处、样板区开放
16取得《预售许可证》
17开盘
18项目销售50%
19项目销售95%
20室外配套、园林景观工程
完工
21取得竣工备案证
22集中交付入住
五、营销计划
1、销售指标
指标名称合计一期二期备注可销售面积（平米）
其中：住宅
商业
车位（个）
2、市场分析
周边同类项目成交量价分析
结论：价格及销售进度安排
3、销售目标
序
号指标名
称20132014……合
计Q
1
Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4……
1销售均
价（万元
/平
米）
1.1其中：住
宅
1.2商业
1.3车位
2销售面
积（平
米）
2.1其中：住
宅
2.2商业
2.3车位
2.4销售率
3销售额
（万元）
3.1其中：住
宅
3.2商业
3.3车位
4销售回
款（万
元）
4.1其中：住
宅
4.2商业
4.3车位
4、销售费用：
项目总销售费为万元（含销售代理佣金、样板间、售楼处装修、售楼处家具、装饰、日常维护及客户关系维护费及营销推广费用等）
费用类别一期二期三期….合计
销售费用
销售额
费用比率
5、销售策略
六、经营计划（注：纯住宅或全销售项目可不填写此项）
1、经营指标
指标名称合计一期二期备注写字楼可租赁面积（平米）
酒店经营面积（平米）
2、市场分析
周边同类项目租赁、经营状况
结论：租金、租赁策略及经营方式
3、经营目标
序号指标名称
20132014……合计
Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4……
1平均租金（元/平米/日）
2出租面积（平米）3出租率（%）
4租金收入（万元）5酒店经营收入（万元）
6平均房价（元/套/日）
7入住率（%）
七、成本收益测算
1、目标成本测算：
序号成本（费用）名称造价（万元）单方造价（元/平米）
按建筑面积按可售面积
1开发成本
1.1土地获得价款1.2前期工程费1.3建筑安装工程费1.4基础设施建设费1.5公共配套设施费1.6不可预见费1.7物业启动费1.8开发间接费1.9资本化借款费用2销售费用
3管理费用
4财务费用
5税金
项目总投资
测算依据及说明：2、资金筹措计划：
序号项目合
计
20年20年
Q3Q4Q1Q2Q3Q4
一现金流入1资本金
2股东借款
3银行贷款
4销售回款
5其他
流入合计
二现金流出
1开发成本付现1.1土地获得价款1.2前期工程费
1.3建筑安装工程费1.4基础设施建设费1.5公共配套设施费1.6不可预见费
1.7物业启动费
1.8开发间接费
1.9资本化借款费用
开发成本付现小计2三项费用
2.1管理费用
2.2销售费用
2.3财务费用
三项费用小计
3缴纳税费
3.1营业税金及附加3.2土地增值税
3.3土地使用税
3.4房产税
3.5所得税
税费小计
4借款偿还小计4.1贷款偿还
4.2股东借款偿还
还款小计
流出合计
三净现金流量
四累计现金流量
3、收益测算：
序
指标名称项目整体
号
1营业收入（万元）
2利润总额（万元）
3净利润（万元）
4毛利率（%）
5税后利润率（%）
6现金流峰值（万
元）
7自有资金IRR
8全投资IRR
9投入资本回报率
ROIC
八、项目管理体系计划
1、项目组织架构
2、项目人员配备及分工
九、风险分析
从市场、政策及资金等角度分析潜在风险附：一级节点指标释义
序号项目开发关键节点类别
节点释义
1
取得《国土使用权证》报批报
建
取得《国土使用权证》
2
交地报批报
建
完成地上建筑和障碍物拆除及相关手续办
理,项目团队进场
3
项目立项报批报
建
项目经政府审核后正式批准立项
4
项目定位完成营销项目定位报告（含经营性物业定位）完成并通过内部评审，达到设计输入条件
5
概念设计完成设计指由项目公司组织编制的规划及建筑概念设计通过总部评审的时间节点。

6
规划设计完成设计指由项目公司组织编制的规划及建筑方案设计通过总部评审的时间节点。

7取得《规划用地许可证》设计
指项目公司取得由当地规划部门签发的
《规划用地许可证》的时间。

8
取得《建设工程规划许
可证》报批报
建
指项目公司完成各专项报建后，获得当地
规划部门签发《建设工程规划许可证》的
时间节点。

9
施工图设计完成设计指项目公司完成项目全套施工图内审，及施工图设计交底。

10总包单位确定工程签订总包合同时间
11
取得《建筑工程施工许
可证》报批报
建
指在项目公司确定工程总承包单位以及
监理单位后，获得当地建设部门签发《建
筑工程施工许可证》的时间节点。

12
项目开工工程指项目第一栋单体工程开工的时间节点。

（根据具体情况的不同，工程开工时间的种类可分为土方开挖时间、天然基础开挖时间或桩基础开挖时间。

）
13
确定经营合作单位营销
确定酒店、商业经营管理合作伙伴，以及物业管理公司
14主体结构封顶工程指项目单体主体封顶的时间节点。

15
售楼处、样板区开放营销
指销售示范区园林、售楼处、样板房、销售通道等区域完工，对外开放的时间节点。

16
取得《预售许可证》报批报
建
指工程进度达到预售条件，且项目公司获
得当地房屋管理局签发《预售许可证》的
时间节点。

17
开盘营销
指在项目公司获得《预售许可证》之后，项目正式开盘对外发售的时间节点。

18
项目销售50%营销
各期累计签约面积达到总可售面积50%的时间节点。

19
项目销售95%营销
指项目公司完成签约面积相当于总可售面积95%的时间节点。

20室外配套、园林景观工程完工工程
指项目室外配套、园林景观全部完工的时
间节点。

21
取得竣工备案证报批报
建
指各规划、消防等专项验收全部通过，项
目公司获得当地建设部门签发《竣工备案
表》的时间节点。

22
集中交付入住客服
指项目公司把项目正式交付客户使用的时间节点（指集中交付）。