抵押物价值评估办法

精心整理
**********抵押物价值评估办法
为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升个人抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，特制定了此办法。

分公司对个人抵押借款业务中抵押物价值评估实行聘请专业机构进行评估，取得专业评估资格的机构或人员按规定对抵押物价值进行评估。

123、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之内的个人经营借款和个人综合消费借款；
4、申请借款金额在100万元（含）以内，以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款；
5、以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置
价或交易价之比等于或低于40%的个人综合消费借款和个人经营借款。

（二）分公司内部评估
对以下借款实行内部评估确定抵押物价值。

1、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于60%的个人综合消费借款和个人经营借款；
2、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的商用房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合
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契
评估价格，综合其他情况后在借款调查报告上对抵押物价值进行内部价值认定,作为最终抵押物价值（不得高于交易或评估价格）。

（二）分公司内部评估
内部评估实行双人评估，借款经办调查人员负责初评，主管或经理负责复核，并在《个人借款抵押物价值评估认定表》中填写评估意见，初评值与复核调整值不同的，取较低值。

评估一般采用市场比较法，评估人员应双人实地考察，根据房地产类型、特点、状态、市场环境、处置难易程度及其他不确定因
素，综合分析后确定其价值。

（三）专业机构评估
专业机构评估实行准入制，名单由分行每年核定一次。

评估机构对抵押物评估应按照《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）的要求进行，出具的评估报告（意见书）必须符合《国家标准房地产估价规范》（GB/T50291一1999）及相关规定。

借款调查人根据专业机构的估价，综合其他情况后在借款调查报告上对抵押物价值进行直接认定（不得高于评估价值）。

目录
一、致委托方函——————————————————--1
二、估价师声明———————————————————--2
三、估价的假设和限制条件——————————————3-4
四、估价结果报告—————————————————--5-8
（一）个别因素分析
（二）区域分析
（三）市场背景分析
（四）最高最佳使用分析
（五）估价方法选用
（六）估价测算过程
（七）价格结果确定
六、附件——————————————————————-18
致委托方函
****先生：
受您委托，我公司对***拥有的位于上饶市信州区月城花泉1号楼2单元1002号住宅在现状利用条件下的房地产市场价格进行了评估，为郭邦年先生将此房产转让给您向北京农村商业银行股份有限公
****
法定代表人：****
二○一一年三月五日
估价师声明
我们郑重声明：
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1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分
析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当
估价的假设和限制条件
1.产权方以商品价购买委估房屋并取得房屋所有权及支付有关税费。

2.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款,确定房产抵押贷款额度提供价格参考依据,不作其他评估目的之用。

如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。

8.本报告估价结果是估价对象在现状利用条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。

如果房屋结构及装修发生损毁，其估
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价结果应作相应调整。

9.本次估价中假设估价对象处于公平的交易市场中，未来市场短期波动，短期变现和强制处分等因素对其价值会有一定的影响，在此我们不予考虑。

10.本估价报告结果的有效期自估价报告完成日期起壹年，即二○○
房地产评估资质级别：****
法定代表人：****
三、估价对象：
1、基本情况
估价对象位于上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。

根据
《房屋所有权证》（房权证上饶市第301817号），房屋所有权人为郭邦年，住宅用途。

月泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。

估价对象位于第十层，总建筑面积146.36平方米。

房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。

厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。

估价对象整体为
本报告估价目的为郭邦年先生将此房产转让给委托方，向南昌银行股份有限公司上饶市分行做抵押贷款,确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。

五、估价时点：
二○一一年三月二日
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六、价值定义：
根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，估价对象为产权方合法拥有,估价结果中的房地产价格是指估价对象于估价时点2011年3月2日，剩余使用年限约为15年条件下的公开市场价格。

和估价时点等原则。

九、估价方法：
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。

1.市场比较法定义
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积146.36平方米）在估价时点2011年3月5日的公开市场价格为：（币种：人民币）
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房地产总价：61.38万元
大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整
单位价格：4194元/平方米
十一、估价人员：
中国注册房地产估价师
对象位于第十层，总建筑面积146.36平方米。

房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。

厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。

估价对象整体为一般装修。

2、基础设施情况
估价对象所在区域内基础设施达到“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。

①四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超
市；
②供电：市政220伏生活用电；
在房地产市场逐步回暖，销售形势以及融资环境好转的情况下，企业拿地信心明显增强，土地市场成交继续好转。

伴随着土地市场成交的不断转好，政府供地信心大增，各重点城市经营性用地供应再创年度新高；开发商频频出手争夺优质地块，土地成交日趋火爆，经营性用地成交面积环比继续上涨，五成以上城市本月经营性用地成交放
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量。

但由于部分城市推出了较多地理位置较偏远地块，导致地块流标率出现小幅上涨。

高溢价率地块与上月相比继续增加；排行榜总价整体水平与上月基本持平，万科、绿地等知名企业频频出手，推动土地市场进一步回暖。

总体来看，在全国住宅市场成交利好刺激下，土地市场已呈现全面回暖之势，尤其是部分一线城市，市场成交堪称火爆。

比上年回落13.1个百分点；房地产业实现增加值610.8亿元，下降11.4%。

按常住人口计算，全市人均GDP达到63029元（按年平均汇率折合9075美元），比上年增长 5.2%。

三次产业结构由上年的1.1:26.8:72.1变化为1.1：25.7：73.2。

（3）居住物业房地产市场状况
09年上半年，全市共成交28块土地，其中包括11宗住宅用地，全市规划建筑面积合计260.61万平米，环比上涨82.7%。

一手住宅市场：09年5月，北京一手住宅上市规模（面积）环比上涨了10.6%，上市套数环比上涨27.7%；成交面积环比下降9.4%；成交套数环比下
“土地稀缺”原因而变相抬高房价。

四、最高最佳使用分析
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且房地产权利人都期望从其占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。

所以，
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房地产价格是以该房地产的效用作最有效发挥为前提。

最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上通行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。

本次评估以估价对象的现状用途（住宅）为最高最佳使用，测算其公开市场价值。

五、估价方法选用
到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

其中：V——房地产在估价时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益
Y——房地产的报酬率
g——净收益逐年递增的比例
t——房地产的收益年限
3、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格。

将交易案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易期日、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。

详见表四。

表一案例情况说明
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表二比较因素条件说明表
表四因素比较修正系数表
比准总价＝4194元/平方米×146.36平方米÷10000＝61.38（万元）
2、收益法，运用收益法估价应按下列步骤进行：
⑴搜集有关收入和费用的资料；
⑵估算租赁收入（包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的
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利息收入）；
⑶估算运营费用（包括物业管理费、煤气费、税金等）；
⑷估算净收益；
⑸选用适当的报酬率或资本化率；
⑹选用适宜的计算公式求出收益价格。

七、估价对象市场价格的确定：
附件
附件一:估价对象位置示意图
附件二：委托方身份证复印件
附件三：《房屋所有权证》（京房权证密私字第53357号）复印件附件四:房屋所有权人身份证复印件
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附件五:估价对象现场勘查图
附件六：估价师资格证书复印件附件七：估价机构资质证书复印件附件八：估价机构营业执照复印件。