清远市杰晖房地产有限公司、岑小妹商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

清远市杰晖房地产有限公司、岑小妹商品房预约合同纠纷民
事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预约合同纠纷
【审理法院】广东省清远市中级人民法院
【审理法院】广东省清远市中级人民法院
【审结日期】2021.06.01
【案件字号】(2021)粤18民终1017号
【审理程序】二审
【审理法官】周文肖惠文何燕
【文书类型】判决书
【当事人】清远市杰晖房地产有限公司;岑小妹
【当事人】清远市杰晖房地产有限公司岑小妹
【当事人-个人】岑小妹
【当事人-公司】清远市杰晖房地产有限公司
【代理律师/律所】汤汝广东东方昆仑律师事务所;郑侯清广东东方昆仑律师事务所;郭绮文广东明典律师事务所
【代理律师/律所】汤汝广东东方昆仑律师事务所郑侯清广东东方昆仑律师事务所郭绮文广东明典律师事务所
【代理律师】汤汝郑侯清郭绮文
【代理律所】广东东方昆仑律师事务所广东明典律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】清远市杰晖房地产有限公司
【被告】岑小妹
【本院观点】本案系商品房预约合同纠纷。

【权责关键词】社会公共利益撤销合同第三人书证证据不足证据交换质证证明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【更新时间】2021-12-10 02:32:26
清远市杰晖房地产有限公司、岑小妹商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书
广东省清远市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤18民终1017号当事人上诉人(原审被告)：清远市杰晖房地产有限公司，住所地：清远市新城北江二路十五号华联大厦301号。

法定代表人：农金福。

委托诉讼代理人：汤汝，广东东方昆仑律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑侯清，广东东方昆仑律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：岑小妹。

委托诉讼代理人：郭绮文，广东明典律师事务所律师。

审理经过上诉人清远市杰晖房地产有限公司(以下简称杰晖公司)因与被上诉人岑小妹商品房预约合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院(2020)粤1802民初11217号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称杰晖公司的上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回岑小妹的全部诉讼请求；二、由岑小妹承担本案的全部诉讼费用。

事实与理由：一、一审法院未依职权追回第三人参加诉讼，程序违法。

本案为商品房预约合同纠纷，岑小妹支持其诉讼请求的关键证据为《商品房认购协议书》、《收款收据》以及《债权抵偿房产协议书》，但经其他案司法鉴定认定上述证据涉及杰晖公司的印章为假冒，因此上述证据不是杰晖公司的真实意思表示，对杰晖公司不具有约束力。

依据最高人民法院有关审理民间借贷纠纷的规定，应查明债权人的债权构成。

为便于查明该协议书涉及债权的形成情况，应当追加《债权抵偿房产协议书》签署关系人为本案的第三人，才能认定案涉房屋是否存在真实交易关系。

二、如上所述，《商品房认购协议书》、《收款收据》的印章不是杰晖公司的印章，岑小妹承担举证证明上述两份证据的真实性，即签署文件的过程、场所、时间、人员，及岑小妹支付购房款的相关依据。

但岑小妹就现有证据不足以证明其已履行支付购房款的义务，也未进一步完成上述事实的举证责任，导致事实不清，一审判决作出本案判决，违反举证责任分配原则，缺乏依据，应将本案发回原审法院重审或驳回岑小妹的全部诉讼请求。

二审被上诉人辩称岑小妹答辩称：一、一审判决定性准确，认定事实清楚，适用法律正确，判决合理。

二、杰晖公司主张追加的第三人与本案无关。

《债权抵偿房产协议书》及《商品房认购协议书》等证据足以证明，黄小勇与杰晖公司在借款合同到期
后，由于杰晖公司无法清偿到期债务，以其开发的幸福家园商品房抵偿部分债务，黄小勇根据协议约定将涉案房屋转给岑小妹，手续清晰完整。

杰晖公司系直接向黄小勇借款，在无法还款时直接以房屋抵扣购房款，故与宗兴公司无直接关系；岑小妹与杰晖公司建立了商品房买卖关系的同时，黄小勇与杰晖公司之间的债权债务关系已消灭，黄小勇并非必要参加诉讼的当事人。

三、本案房屋买卖关系真实存在，杰晖公司的上诉系有意拖延时间。

(一)杰晖公司主张《债权抵偿房产协议书》及《商品房认购协议书》的印章为假冒，但以上文书均有时任杰晖公司的总经理卢彦聪签名，足以证明杰晖公司的真实意思表示，杰晖公司以假冒印章为由但未提交任何证据证明该主张，显然是推卸责任，逃避事实。

(二)杰晖公司从2010年开始开发涉案商品房，到2019年才完善电梯等生活配套设施，九年时间才完善报建手续，2020年1月才取得《商品房预售许可证》。

杰晖公司收取购房款多年却不完善手续，反而质疑当事人这么长时间不起诉，是拖延之词。

四、杰晖公司严重违约，导致当事人损失扩大。

杰晖公司2020年1月取得预售许可证后，不仅没有协助办理房屋网签手续，还故意隐瞒岑小妹私下出售房屋。

在当事人信访维权期间无视当事人要求，一方面以各种理由不到场协商，另一方面强行出售房屋，直接导致合同无法履行，已严重损害购房者的权益。

请求二审法院驳回杰晖公司的上诉请求，维护购房者的合法权益。

岑小妹向原审法院起诉请求：一、确认岑小妹及杰晖公司就清远市新城西Ｅ7号区房屋依《商品房认购协议书》约定的房屋单价建立了商品房买卖合同关系；二、判令解除岑小妹与杰晖公司间的《商品房认购协议书》；三、判令杰晖公司向岑小妹返还已支付的购房款391852元及支付利息(自2020年3月8日起按银行间同业拆借利率计算至还清止)；四、判令杰晖公司向岑小妹赔偿经济损失681790.44元；五、判令杰晖公司承担本案诉讼费用。

一审法院查明原审法院认定事实：因杰晖公司欠岑小妹的丈夫黄小勇借款无力偿
还，2012年7月19日，岑小妹(乙方)与杰晖公司(甲方)签订《商品房认购协议书》，约定由岑小妹以3400元／平方米、总房款391852元认购杰晖公司开发的清远市新城Ｅ7号区房屋(总价款在签订《商品房买卖(预售)合同》时，以房管部门最后核定的建筑面积计价)，杰晖公司时任卢彦聪在认购协议书上签名确认。

同日，杰晖公司向岑小妹出具收到岑小妹购房款391852元的收据。

2012年8月1日，黄小勇(甲方)、宗兴公司(乙方)、杰晖公司(丙方)签订一份《债权抵偿房产协议书》，确认截止2012年6月30日乙方欠甲方本金12700000元、利息2038000元，乙方和丙方一致同意以乙方即杰晖公司开发的幸福家园项目部分房产抵偿给黄小勇，具体明细如下：XXX，以上房产作价4231427元抵偿乙方欠甲方部分利息和本金。

为利于乙方和丙方统一销售，上述房屋售价均标列不低于3500元／平方米。

如乙方丙方为结算方便，也可选择按实际单价签订相关合同及出具房款单据。

上述认购书签订后，杰晖公司一直没有将涉案房屋交付给岑小妹使用，反而于2020年3月8日将房屋出售，交易价格为934824元(房屋建筑面积116.98平方米)。

岑小妹认为，杰晖公司存在违约，为此向法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。

一审法院认为原审法院认为：案涉《商品房认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。

该认购协议仅表明岑小妹将购买涉案房屋及价款，具体条款仍需由双方另行签订正式的商品房买卖合同，故应认定为商品房预约关系，岑小妹起诉请求确认双方已经就涉案房屋建立了商品房买卖合同关系依据不足，不予支持。

杰晖公司在签订上述认购协议后无正当理由拒不按协议约定将涉案房屋出售给岑小妹，反而将涉案房屋另行出售他人，其行为已经构成违约，岑小妹起诉请求解除双方之间的认购书并由杰晖公司承担违约责任依据充分，予以支持。

杰晖公司抗辩其所售房屋与岑小妹购买房屋并非同一房屋，但两间房屋均显示为幸福家园XXX 号，杰晖公司未举证证明在该地段还有另一套为岑小妹购买的涉案房屋，应承担举证不
能的法律后果，对其抗辩不予采纳。

关于违约责任问题，岑小妹在签订认购书时双方约定是以391852元购买涉案房屋，岑小妹亦已经通过以房抵债方式完成了购房款的支付，在解除认购书后，杰晖公司应按上述价格返还购房款给岑小妹。

杰晖公司另行出售房屋的行为造成了岑小妹的实际损失，岑小妹起诉请求杰晖公司赔偿损失依据充分，予以支持。

至于具体的损失，可参照杰晖公司实际出售涉案房屋的交易总价格934824元和双方约定的总购房款397732元(单价3400元/平方米×116.98平方米)的差额确定，为537092元。

岑小妹请求以备案价格与原约定购买价的差额计算损失依据不足，对超出部分不予支持。

上述房屋差价已经足以弥补岑小妹实际所受损失，岑小妹再主张杰晖公司支付利息依据不足，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除岑小妹与清远市杰晖房地产有限公司于2012年7月19日签订的《商品房认购协议书》；二、清远市杰晖房地产有限公司于判决生效之日起十日内向岑小妹返还购房款391852元；三、清远市杰晖房地产有限公司于判决生效之日起十日内向岑小妹赔偿经济损失537092元；四、驳回岑小妹的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取7231元，由岑小妹负担975元，清远市杰晖房地产有限公司负担6256元。

本院二审期间，杰晖公司提交证据如下：一、几个判例；二、工商变更登记；三、司法鉴定报告。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。

本院查明另查明，《商品房认购协议书》第三条甲方(杰晖公司)承诺：在本协议签订后两个月内，与乙方(岑小妹)签订《商品房买卖(预售)合同》，在此期间不得与第
三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖(预售)合同》，并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》时，甲方将完履行本协议书中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。

如甲方违反上述约定，甲方需向乙方赔付相关损失，同时本协议书自动失效。

本院认为本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合杰晖公司的上诉请求与岑小妹的抗辩意见，归纳本案争议焦点：本案应否通知案外人参加诉讼，杰晖公司应否向岑小妹返还购房款及承担赔偿损失责任。

首先，岑小妹提交《债权抵偿房产协议书》、《商品房认购协议书》、《收款收据》上的杰晖公司印章，虽然在其他生效案件中经司法鉴定机构认定不属于杰晖公司的备案印章，但其他生效裁判文书也证实杰晖公司在同一时期内存在同时使用包含备注印章在内两枚以上印章的行为。

此外，上述证据除了加盖杰晖公司印章外，还有卢彦聪的签名，而其他生效裁判文书证实卢彦聪是杰晖公司的总经理。

杰晖公司的总经理卢彦聪在《商品房认购协议书》和《收款收据》上签名，在此情形下，不应再加重一般购房者对杰晖公司行为真实性的审查义务。

因此，应认定岑小妹与杰晖公司签订《意向书》及杰晖公司出具《收款收据》真实有效，对杰晖公司具的约束力。

其次，虽然岑小妹未能举证受杰晖公司的指令向宗兴公司的账户支付购房款，但《收款收据》已清晰载明了杰晖公司收到岑小妹支付涉案房屋的款项，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，为查明案件事实可以通知第三人参加诉讼。

本案中，岑小妹为证明其主张已完成举证责任，本案争议的事实清楚，无需通知案外人参加本案诉讼，故原审判决程序
合法。

如上所述，岑小妹与杰晖公司已形成真实的商品房买卖预约合同关系。

其三，涉案房屋直至2019年底才达到竣工验收备案，杰晖公司未提前通知岑小妹楼盘公开发售的具体时间和签订《商品房买卖(预售)合同》，擅自在2020年1月将房屋出卖给了第三方，杰晖公司的上述行为已构成违约。

鉴于双方签订的《意向书》已无法继续履行，岑小妹的合同目的无法实现，原审判决按照《商品房认购协议书》约定及杰晖公司的违约程度，判令按其实际出售涉案房屋的交易价格与双方约定的总购房款之间差额确定赔付损失给岑小妹并无不当，本院予以维持。

综上所述，杰晖公司的上诉理由不能成立，应予驳回。

原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14462元，由清远市杰晖房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长周文
审判员肖惠文
审判员何燕
二〇二一年六月一日
法官助理吴骁
书记员陈俊杰附法律依据附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处
理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。