公允价值计量在投资性房地产中的运用研究—以金融街为例

公允价值计量在投资性房地产中的运用研究
——以金融街控股股份有限公司为例
目录
一、引言 (3)
（一）选题背景及意义 (3)
1. 选题背景 (3)
2. 选题意义 (3)
（二）文献综述与研究现状 (4)
（三）创新思路 (4)
二、投资性房地产与公允价值的相关理论 (5)
（一）投资性房地产相关理论 (5)
1. 投资性房地产的定义及其特征 (5)
2. 投资性房地产的范围 (5)
（二）公允价值相关理论 (6)
1. 公允价值的概念 (6)
2. 公允价值的特征 (6)
3. 投资性房地产公允价值模式理论基础 (6)
三、金融街控股股份有限公司案例分析 (7)
（一）公司基本情况 (7)
1. 公司简介 (7)
2. 投资性房地产计量模式变更情况 (7)
（二）金融街控股股份有限公司转变计量模式动因 (7)
1. 提供高质量的会计信息 (7)
2. 改善企业的财务状况 (8)
3. 提高了企业的融资能力 (8)
（三）金融街控股股份有限公司公允价值模式应用分析 (8)
1. 对财务状况的影响 (8)
2. 对经营成果的影响 (11)
3. 对税收的影响 (12)
（四）金融街控股股份有限公司公允价值模式应用存在的问题 (13)
1. 公允价值模式计量成本较高且具有不确定性 (13)
2. 公允价值变动受房地产市场环境影响较大 (13)
四、完善投资性房地产公允价值计量的建议 (13)
（一）鼓励企业转换核算方式，给予一定的税收优惠 (13)
（二）提高关于公允价值准则的有效性和可操作性性 (14)
（三）加强投资性房地产的信息披露，增加披露的透明性 (14)
五、结论 (14)
参考文献 (15)
致谢.............................................. 错误!未定义书签。

附录. (15)
摘要
公允价值这种计量属性的出现，主要是随着市场经济的发展，历史成本模式渐渐暴露出其缺陷，于是公允价值这一计量模式就应运而生。

公允价值能够反映出当前经济形势和未来发展预期，能有效弥补历史成本的不足之处。

虽然在操作简易程度上，公允价值不如历史成本便捷，但是它的优势足以弥补它的不足，于是渐渐被企业所认可和接受。

我国过去主要采用历史成本模式计量，新会计准则出台后，公允价值模式逐渐被企业所采用。

2014年，我国新颁布了第39项具体准则，更加详细地阐述公允价值应用的方向，不断完善公允价值。

根据近几年来我国对公允价值的重视程度，大部分专家认为，在未来的发展里，公允价值模式有很大概率会慢慢取代成本模式。

但实际上，我国的发展情况却不是如此，拥有投资性房地产性的公司使用公允价值模式的仍是少数。

这种反常的现状，值得去研究。

本文主要是针对目前我国采用公允价值模式计量的企业相对较少的情况，通过对金融街控股股份有限公司的财务经营状况分析，找出相类似的企业使用公允价值计量普遍存在的问题以此为基础，提出一些对完善公允价值计量模式在投资性房地产的运用建议。

关键词：投资性房地产；公允价值；计量模式
Research on the Application of Fair Value Measurement in Investment Real Estate-Take Financial Street Holding Co.,
Ltd. as an example
Abstract
The emergence of fair value as a measurement attribute is mainly due to the development of market economy, the historical cost model gradually exposed its defects, so the fair value measurement model came into being. Fair value can reflect the current economic situation and future development expectations, and can effectively make up for the shortcomings of historical costs. Although the fair value is not as convenient as the historical cost in the simple degree of operation, its advantages are enough to make up for its shortcomings, so it is gradually recognized and accepted by enterprises. In the past, the historical cost model was mainly adopted in China. After the new accounting standards were issued, the fair value model was gradually adopted by enterprises. In 2014, China newly issued the 39th specific standard, elaborating the application direction of fair value in more detail, and constantly improving fair value. According to the importance of fair value in recent years, most experts believe that in the future development, fair value model has a great probability to gradually replace cost model. But in fact, the development of our country is not so, the companies with investment real estate use fair value mode is still a few. This abnormal situation is worth studying.
This paper mainly aims at the relatively small number of enterprises adopting the fair value measurement mode in our country. Through the analysis of the financial operation of Financial Street Holding Co., Ltd., it finds out the common problems of similar enterprises using the fair value measurement. On this basis, it puts forward some suggestions for improving the application of the fair value measurement mode in investment real estate.
Key words: Investment real estate; Fair value; measurement mode
一、引言
（一）选题背景及意义
1.选题背景
到目前为止，公允价值计量在我国投入使用年限不足20年，但是在国外公允价值的运用已经有将近70年的历史。

随着经济的发展，我国与国际的经济体系接轨是不可避免的，同时也为了适应现代经济环境的发展和社会的进步。

我国对此不断做出调整。

但是计量模式的更换对投资性房地产的影响很大，而对于上市公司来说，投资性房地产对企业的经营影响也很大。

有些会减缓企业的债务压力，有些甚至可以使得企业起死回生。

历史成本模式是我国企业过去计量的主力军。

2006年后我国拥有投资性房地产的企业就可根据自己的实际情况更换计量模式。

根据数据统计，截止到2018年年底，我国投资性房地产的计量模式分布如下图1-1所示。

从图中，可以看到两种计量模式的数量之间差异非常大。

这种极端的比例很不符合现代经济体系的发展趋势。

图1-1 2018年我国上市公司投资性房地产计量模式分布图据此，我们可以提出这样的疑问：为什么这些上市公司大多数不使用公允价值计量投资性房地产呢？因此我们值得去研究一下公允价值在投资性房地产的运用情况。

2.选题意义
如今，房地产行业处于朝阳产业，使用公允价值模式对投资性房地产进行计
量，容易从财务报表中得出目前公司的经营情况以及市场的状况。

而公司继续采用历史成本进行计量的话，就不能像公允价值模式那样，能及时、准确地得出目前市场的发展情况。

且在当今，随着经济全球化的推进，我国的企业与国际公司合作是必不可免的，同时也是为了响应世界经济全球化的大趋势以及与国际准则保持大体一致的情况，我国会不断鼓励各企业使用与全球大部分国家和地区相一致的会计计量模式，以便于我国各企业向海外扩展经济业务。

运用公允价值计量模式计量投资性房地产将会成为我国大部分企业的必然发展趋势。

本文从金融街控股股份有限公司的情况出发，分析目前公允价值模式对企业的财务状况、经营成果、税收的影响，并提出相关建议，以便于解释目前我国投资性房地产的计量模式分布情况的尴尬之处，希望能为其未来发展提供一些有用的指引。

（二）文献综述与研究现状
采用公允价值计量投资性房地产的研究，国内外的许多专家都有研究。

张尼斯（2015）主要阐述了公允价值计量投资性房地产的现状，从中总结出它的问题，并提出了一些具有建设性的建议。

毛越（2017）认为公允价值能够与现实紧密联系，更全面地反映投资性房地产的当前价格，对于获取信息的人和其他利益相关者做出正确合理的决策有很大帮助。

齐佳惠（2019）通过分析我国房地产行业发展现状，采用公允价值计量的企业数量与采用历史成本计量的数量差别极大的极端情况，提出企业在运用过程中发生的问题，如市场坏境的限制、公允价值计量成本较高、估值技术的约束等，并根据问题的情况，有针对性地提出能解决企业面临的困境的方法。

Hans B.Christensen,Valeri V Nikolae（2015）研究和分析了2005年和2006年德国和英国许多企业对投资性房地产等资产会计模型的使用情况。

除金融资产外，其他非金融资产大多以历史成本计量。

他们认为这是因为公允价值很难获得，所以这种模型的应用较少，不是因为人们不了解它的优点，从而可以得出结论，当公允价值的真实数据能够以较低的成本获得时，企业可以更广泛地应用它。

综上所述，现有文献主要是偏向于理论性，缺少对真实案例的分析，本文主要是通过分析实际案例，以金融街控股股份有限公司为例，借此为我国推行公允价值计量提供一些浅薄的建议。

（三）创新思路
本文的创新思路主要为：借用金融街控股股份有限公司的财务报表数据，以投资性房地产与公允价值的相关理论为基础，分析投资性房地产的公允价值变动所造成的影响。

结合上面的分析，从而得知运用公允价值模式来计量投资性房地产存在的问题，提出有针对性的建议，为我国企业与国际准则进一步接轨做出一些努力。

二、投资性房地产与公允价值的相关理论（一）投资性房地产相关理论
1.投资性房地产的定义及其特征
表2-1 投资性房地产的相关内容类别内容
定义投资性房地产是指持有该项房地产是为了赚取租金或者使其价值增加，或两者的用途兼有之。

满足条件第一是该投资性房地产所创造的经济利益极大可能流入企业；第二是该投资性房地产能够可靠地计量出成本。

投资性房地产形式第一种是以出租建筑物和土地使用权的形式赚取租金，即是指通过让渡资产使用权从而使得经济利益流入企业。

第二种是通过持有该土地使用权，并等待其增值后再将其转让的形式来赚取增值后的收益。

使用公允价值计量需满足的条件（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关性，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

特征第一是指投资性房地产具有日常经营性。

第二是投资性房地产具有独特性。

区别投资性房地产是一项可单独进行核算以及反映的资产，它与其他的房地产如生产经营场所的房地产或者是用来销售的房地产在使用的范围、途径以及目的是有所不同的。

它可使企业所持有房地产的构成情况和盈利能力一目了然。

2.投资性房地产的范围
表2-2 投资性房地产的范围类别内容
范围（1）已出租的建筑物。

主要是指企业拥有产权，且以经营租赁方式出租的建筑物。

（2）已出租的土地使用权。

主要是指企业通过出让或转让方式取得的，且以经营租赁方式出租的土地使用权。

（3）持有并准备增值后转让的土地使用权。

是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

注意情况若投资性房地产存在下面几种情况,则不能被定义为投资性房地产：a.土地使用权以经营租赁方式租入再转租给其他单位的；b.建筑物以经营租赁方式租入再转租给其他单位的；c.土地使用权是按照国家规定认定的闲置土地
总而言之，企业的房地产明细区分主要分为以下，如果是自用的，则可称为固定资产或无形资产；如果是企业自身开发并用来备售的，则可称为存货；如果是用来出租的，则称为投资性房地产。

（二）公允价值相关理论
1.公允价值的概念
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

2.公允价值的特征
（1）公平性。

公平是指在双方交易中不会出现偏袒哪一方，也就是说公允价值是在合理的市场下，以交易双方共同持有的信息为基础，达成双方一致的价格。

（2）及时性。

公允价值往往能及时反映出当前市场条件下该项资产或负债的现时成本以及现时价值。

所以公允价值在相对于其它四项会计计量属性来说更加具备及时性。

（3）假定性。

公允价值主要是在假定的市场有序交易的基础上，得出该项资产或者负债的价格。

当资产或者负债不能在其主要市场下进行交易，也会在假定出最有利的市场进行交易。

3.投资性房地产公允价值模式理论基础
（1）信息不对称
信息不对称理论是指在市场交易中，每一个人对交易的相关信息理解是不一致的。

信息掌握程度高的处于优势地位，反之处于劣势。

该理论的观点为：在市场交易中，交易双方的信息量是不对等的，所以就可能存在卖方利用该点欺瞒买方，赚取大量收益；同时在交易中，信息匮乏的人往往会习惯寻求更多信息去掌控局面，此时掌握信息程度多者可以向掌握信息少者贩卖对其有关且可靠的信息，以赚取一部分额外的利润。

信息不对称一直以来都是市场经济发展的一个问题，在克服这个问题的方法中，就有一个方法是采用公允价值计量。

公允价值是在参照现时市场的价格的基础上，并考虑到其未来现金流量，能为市场参与者及时提供更高质量的价格，所以公允价值可作为一个强有力的计量工具去解决信用不对称的问题。

因此，信息不对称奠定了投资性房地产采用公允价值进行计量的理论
基础。

（2）盈余管理理论
现如今，国内外会计学与经济学有一个较多人研究的课题，即盈余管理理论。

该理论主要有两大权威理论，具体内容如下表2-3所示。

从表中，可以得出投资性房地产计量模式选择公允价值模式也是公司管理层的一项盈余管理。

表2-3盈余管理理论的基本内容
代表人美国会计学家斯考特美国会计学家凯瑟琳·雪珀
内容该理论认为盈余管理是指在社
会公认的会计原则的范围内，通
过合理选择会计政策，从而实现
经营者自身利益或企业市场价
值最大化的行为。

其认为盈余管理实际上是指企业管理者为
了获取某些私人利益的“披露管理”而有目
的地控制对外财务报告过程。

总结盈余管理是指企业管理层基于在可达到自身利益最大化的目的上，同时在不违背法律法规的基础上，对企业对外报告的会计收益信息进行控制或调控。

三、金融街控股股份有限公司案例分析
（一）公司基本情况
1.公司简介
金融街控股股份有限公司是一家以商务地产为主业的大型开发运营控股公司，2000年时在深圳证券交易所上市，曾获得多项荣誉称号，如金融街在2018年时被评为全球最佳雇主榜单中国地产行业第一名等。

公司的总部位于北京市，在全国各地的中心城市如京津翼、长三角、珠三角、成渝、长江中游等均有分支机构，服务对象几乎遍及全国的整个金融业，并且同时也在适时拓展海外市场。

公司的经营情况良好，实力雄厚。

2.投资性房地产计量模式变更情况
金融街控股股份有限公司在2007年时，根据自己当时的实际情况分析，其主要的项目金融街购物中心和C3四合院等投资性房地产均满足了采用公允价值计量的基本条件。

于是经过管理层的商议，金融街控股股份有限公司于2008年1月1日采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

（二）金融街控股股份有限公司转变计量模式动因
1.提供高质量的会计信息
市场的环境总是变化莫测的，市场的价格也是让人难以琢磨，特别是投资性房地产的价值，更是敏感。

目前，我国房地产市场的价格受政策的影响很大，成
本计量模式是以历史成本的价值为基准的，不能如实反映投资性房地产的真实价值。

随着金融街控股股份有限公司的发展规模不断壮大，成本模式渐渐不能适应企业的需求，不能反映企业的真实财务状况，也不能及时反映会计数据。

金融街控股股份有限公司使用财务报告的计量模式是为了得到有利于企业管理者根据有效、及时的信息做出准确的决策，成本计量模式已不能支持企业的运作了，而公允价值这一模式能够反映出当前经济形势和未来发展预期，能有效弥补历史成本的不足之处。

同时真实反映出该项资产的市场价值，能使管理者得到有效、及时的高质量财务信息。

2.改善企业的财务状况
由于近年来，房地产的价格飞速上涨，根据新的会计准则规定，若企业的投资性房地产采用公允价值模式计量时，其账面价值是由资产负债表日的公允价值所决定的，而且该价值与原始的账面价值之间的差额是会算进当期的损益之中，利润在当期也会受其影响，大幅度上升。

再加之公允价值计量下的投资性房地产是不需要计提折旧或者摊销的，这部分剩出的成本费用也会增加利润，因此企业的偿债能力加强，资金压力有所缓解，财务状况也会有所改善。

就以金融街控股股份有限公司来说，在2007年年末，该公司的资产负债率为60.17%，2008年更换计量模式之后，资产负债率直接降到46.11%，使得该公司的资产负债率回复到正常的行业水平，财务状况也改善了很多。

3.提高了企业的融资能力
企业的融资能力是指企业能从外部获得资金的能力，而对于投资者来说，资产负债率越低越有利于自身利益，因为这意味着企业的债务负担被减轻了，总体的偿债能力增强，因此投资者权益得到保证，同时也意味着企业的融资能力提高了。

从资产负债表中，也可以看出该企业的融资能力，企业的融资能力主要分为两部分，一个是股权融资，即实收资本（股本）；另一个是债权融资，即短期借款、交易性金融负债、长期借款、应付债券和长期应付款五项总和。

2007年至2008的年报里，2007年的股权融资和债权融资总额为5,401,451,644元，而2008年时，该公司的股权融资和债权融资总额为9,443,252,959元，短短一年之间，增加了40.42亿元，这中间有一部分也源于金融街控股股份有限公司更换投资性房地产的计量模式，使得公司的财务状况有所改善，吸引了投资者投资以及在借款时较为容易获得资金，提高了企业的融资能力。

（三）金融街控股股份有限公司公允价值模式应用分析
1.对财务状况的影响
（1）对资产的影响
企业采用公允价值计量投资性房地产，会使得管理者能明确知道企业资产的真实价值。

近年来，我国的房地产市场规模逐渐规范化，企业采用公允价值模式计量后，会对企业的资产产生较大的影响，使企业的资产数额有大幅度的增加，而且企业也无须计提折旧或进行摊销，从而间接地提高了资产的价值。

项目投资性房地产金额较上年增加金额较上年增加率占资产总额比重2014年末141.226.5 23.10% 16.12% 2015年末176.435.2 24.93% 16.68% 2016年末254 77.6 43.99% 22.52% 2017年末371.5 117.5 46.26% 29.67% 2018年末385.8 14.3 3.85% 25.98%
数据来源：2014年-2018年金融街控股股份有限公司年度报告整理所得
从表3-1我们可以得出，金融街控股股份有限公司的投资性房地产金额每年都有所增加，其中2016年和2017年的增幅接近半数，通过该公司的年报，可以看出其增加的原因是因为在这两年里，公司的投资性房地产新增了几大项。

自从公司更换计量模式后，投资性房地产占资产总额比重随着资产总额的持续增加基本处于稳定上升趋势，除了2018年时出现了小幅度下降趋势，由29.67%下降到25.98%。

总而言之，我们可以从这些数据中知道，投资性房地产更换计量模式之后，资产总额会有所增加，因此公允价值模式会对资产价值产生较大的影响作用。

（2）对资产负债率的影响
资产负债率主要是用于衡量企业负债水平与偿债能力的情况。

采用公允价值计量投资性房地产，资产总额会增加，虽然公允价值变动会导致递延所得税负债增加，但是相对于资产的增加幅度就变得微不足道了，因此公允价值计量模式能减低企业的资产负债率。

图 3-1 金融街控股股份有限公司资产负债率变化情况从图3-1中，可以看出，资产总额和负债总额每年都在增加，而资产负债率在2006年至2012年里有大幅度的变动，在2008年时骤然下降至46.11%，主要是因为在这一年，金融街控股股份有限公司决定更换投资性房地产后续计量模式，资产总额大幅度上升，但由于负债总额仍保持稳定上升趋势，也就造成了资产负债率骤然下降。

根据该公司2007-2008年之间的年度报告显示，这几年公司的资产负债率每年都是持续减少，说明企业财务成本降低，风险较小，企业经营日渐稳健。

在2008年以后的年度，资产负债率在逐步上升，渐渐趋于平稳状态，主要是资产负债率下降，公司的举债能力有所加强而形成的，因此公允价值计量模式能降低企业的资产负债率。

图3-2 金融街控股股份有限公司资近年产负债率变化情况从图3-2中，可知近几年里，金融街控股股份有限公司的资产负债率是处于
小幅度上升状态，在70%左右浮动。

一般而言，成熟的企业的资产负债率在40%至70%之间是属于比较合理的。

而金融街控股股份有限公司在这几年都略高于房地产上市公司的平均水平，其财务政策属于比较激进类。

根据金融街控股股份有限公司的年报显示，该公司的负债总额增长很快，从2014年的607.8亿元到2018年1113亿元，短短五年间就增加了505.2亿元，而资产负债率虽略高于平均水平，但是仍是处于较为平稳的状态，主要源于投资性房地产的发展，使得资产总额也在逐年上升，因此资产负债率才不会过分上升。

这也充分证明了公允价值计量会对资产负债率产生较大的影响。

2.对经营成果的影响
（1）对利润总额的影响
在2007年，金融街控股股份有限公司调整后的利润总额增加了16.97亿元，增幅为251.62%。

在2008年时，虽然遭受了金融危机的冲击，但是该公司的利润总额并未下降，仍比上年增加了5080.69万元。

主要是因为公司的计量模式更换后，无须再折旧或摊销投资性房地产，这一部分的成本费用就会减少，利润就会增加。

还有是公允价值变动损益会直接计入利润表，其增减变动会直接影响利润。

因此，公允价值计量模式会对利润总额产生巨大影响。

表3-2金融街控股股份有限公司公允价值变动所占利润比单位：亿元
项目投资性房地产公允价值变动损益利润总额所占比例2014年末10.30 42.19 24.41%
2015年末21.21 32.08 66.12%
2016年末21.60 42.15 51.25%
2017年末21.03 56 37.55%
2018年末23.66 55.41 42.72% 数据来源：2014-2018年金融街控股股份有限公司年度报告整理所得
从表3-2可以得知，投资性房地产公允价值变动损益基本上是呈稳定上升的趋势，在2014年到2015年期间，上升幅度骤然增加，从公司年报中，可以知道，发生该项变动主要是源于在2015年里，金融街中心改建项目等几大项目被计入投资性房地产。

当年公允价值变动损益占了利润的66.12%。

在其他会计期间里，利润总额变化也会受公允价值变动所产生的损益影响。

（2）对净资产收益率的影响。