某地产股份公司产品标准及选型定板作业指引

某地产股份公司产品标准及选型定板作业指引产品标准及选型定板作业指引
编制日期
审核日期
批准日期
作业指引目的
规范项目产品标准确定及工程材料设备选型操作程序，确保产品标准符合项目定位要求，并指导材料设备选型工作，及时合理地选定材料设备，满足项目经营目标的需要。

二、适用范畴
用于公司开发项目的产品标准确定、材料选样、设备定型及相关治理工作。

三、定义术语
3.1产品标准：在产品研究的基础上，依照项目定位所确定的本项目土建、机电、景观、室内装修
等分项具体标准。

3.2设计样板：通过设计评审程序确认的用于招标的材料样板。

3.3采购封样样板：中标单位提供的定标版材料样板。

四、职责
4.1设计治理部/总工室
4.1.1组织制定项目各时期的产品标准；
4.1.2组织编制材料设备清单；
4.1.3参与材料设备考察调研，并组织材料设备选型定板；
4.1.4配合材料设备采购工作；
4.1.5负责产品标准在项目的应用，并对产品标准应用情形进行跟踪、分析、总结；
4.1.6总结各项目的产品标准，组织制定、完善和调整通用产品标准模板。

4.2供应部
4.2.1参与项目产品标准的论证与制定；
4.2.2组织材料设备考察调研；
4.2.3参与材料设备的选型封样工作，提供合理意见；
4.2.4组织材料设备采购工作。

4.3销售策划部
4.3.1参与项目产品标准的论证与制定，提供产品定位报告；
4.3.2反馈产品标准的信息并提出调整建议；
4.3.3参与材料设备清单及相关材料设备选型板讨论。

4.4核算部
4.4.1参与项目产品标准的论证与制定；
4.4.2参与材料设备考察调研；
4.4.3配合材料设备采购工作；
4.4.4提供材料部品及设备选型成本操纵建议。

五、流程图
六、关键活动描述
6.1产品标准化研究及成果应用
集团总部统筹安排年度产品标准化研究工作的开展，区域及地区公司负责组织实施；产品标准化研究可分为客户模型研究、产品系列研究和产品标准化专项研究三个方面。

6.1.1客户模型研究
1)总工室是公司客户模型健全完善的组织部门，地区公司设计治理部协助配合，客户模型的
研究依靠于以下几方面的信息来源：
➢公司战略目标、进展规划、竞争对手相关动态等相关内容；
➢市场产品进展动态与趋势，竞品研究成果；
➢公司品牌体系建设相关要点；
➢项目客户服务分析评估报告，包括项目投诉月报、项目后评估报告客户服务部分等；
➢日常市场研究及项目营销治理研究、客户细分研究及专项的研究报告。

2)总工室结合上述信息，健全完善和升级公司的客户模型，并组织开展专题评审会，各业务
部门及相关领导参与。

3)总工室负责汇总各部门评审意见，形成«客户模型研究报告»由决策委员会评审确定。

经评
审确定后的«客户模型研究报告»下发公司相关业务部门，用于指导专项技术研究、项目实
施时期的设计治理、支持公司战略采购、集中采购等工作的开展。

6.1.2产品系列研究
1)总工室组织销售策划部依照«客户模型研究报告»，形成公司各类产品系列的定位策略，并
形成产品分类标准；产品系列按其成熟度，可分为创新产品、成熟产品、标准化产品三级，
产品系列标准内容建议包括：
➢土地/客户/产品关系；
➢产品概念；
➢性能附加值；
➢规划要点；
➢单体要点；
➢内装配置档次及要点；
➢项目部品标准。

2)产品系列标准研发的依据来源：
➢现有产品系列标准成果及在施项目的应用情形；
➢最新的客户模型；
➢项目实施标准技术库的最新成果；
➢公司及行业最新成果和进展趋势。

3)产品系列标准需每年更新一次，由总工室组织研究并形成专题报告，组织相关部门评审，
经决策委员会审批通过后颁布新的«产品系列标准»，各业务部门及地区公司遵照执行。

6.1.3产品标准化专项研究
1)收集研发需求：总工室平常应收集来自各方的新产品研发需求，需求来自于以下几方面：
➢设计治理部在日常工作或在对新产品、新材料进行的有针对性的研究中提出的前瞻产品研发需求，建筑结构的选型、结构构件布置的合理性改善需求，并完善公司专项研
究名目；
➢销售策划部、客户服务部/物业公司依照新项目市场研究及客户端反馈提出的研发需求；
➢核算/工程/招标/供应等相关部门依照新项目设计要求提出的研发需求。

2)每年初，集团总部将收集到的各种研发需求汇总，编写产品专项研究打算，组织成本、销
售以及客服等相关部门等进行评审并报审。

产品专项研究打算经公司审批后，作为设计部
门组织产品专项研究工作的依据和目标；产品专项研究打算按照专项研究名目进行分类，
要紧包括：
➢规划研究，如水域洁净能力坚持措施；
➢分析模拟研究，如小区自然通风模拟；
➢单体研究，如遮阳、隔热措施；
➢景观研究，如渗水路面研究；
➢内装配置研究，如厨卫装饰组合；
➢部品研究，如住宅新风系统、防盗监控系统；
➢竞品研究，如某公司某产品系列内装饰配置标准研究；
➢其他。

3)总工室按照审批的产品研发打算启动研发项目，填写«产品专项研发立项审批表»，将立项
申请的资料分发给相关部门，由各部门对专项研究打算提出本专业意见：销售策划部提供
市场效益评估建议；财务部提供经济性评估建议；核算部/成本监控中心配合提供建安成
本数据；供应部提供招标采购实施建议。

4)总工室汇总评审意见，经公司相关领导审批后正式立项研究。

6.1.4产品标准化研究成果应用
1)项目定位及产品策划时期，总工室应组织拟订产品标准化成果应用打算，填写«项目产品
标准化实施验证表»；
2)项目实施过程中的产品标准化应用，要紧包括以下内容：
6.1.5产品标准化执行检查和评估
1)项目实施各时期，集团总部牵头组织对产品标准化的执行情形进行检查，并组织对各时期
产品标准化执行情形进行评判，各相关部门积极配合总工室完成对产品标准化的检查；
2)项目竣工验收时，可组织设计治理人员参与竣工验收工作，检查评审项目产品标准化的落
实情形；
3)项目终止后，总工室组织汇总各时期、各部门产品标准化执行情形，对产品标准化执行情
形做出评估，作为项目后评估的重要组成部分，作为以后产品标准化工作的参考。

6.2项目产品标准制定
6.2.1前期拓展和概念设计时期：
1）项目定位时期的产品标准由销售策划部与设计治理部/总工室讨论确定，纳入时期成果«产品定位报告»中，作为重要输出成果供相关部门使用。

2）设计治理部/总工室在概念设计完成时，依照产品标准〔产品定位时期〕，结合项目定位及概念设计成果并参照«集团住宅设计标准化图册»，更新产品标准〔概念设计时期〕，组织相关部门讨论，作为项目运营策划时期成果进行评审。

3）本时期产品标准制定的输入资料为：
➢产品定位报告〔销售策划部〕；
➢概念设计成果〔设计治理部/总工室〕；
➢概念设计成本初步测算〔核算部〕；
➢材料设备调研信息〔供应部〕；
➢通用产品标准模板〔设计治理部/总工室〕；
➢体会教训的知识转化成果〔相关部门〕；
➢相关部门建议等。

6.2.2方案设计时期：
1）设计治理部/总工室依照方案设计情形，结合成本的目标要求，制定产品标准，组织销售策划部、核算部、供应部、物业治理公司讨论，作为方案设计时期的成果进行评审。

2）本时期产品标准制定的输入资料，包括：
➢方案设计成果；
➢方案设计成本测算及限额要求；
➢材料设备调研信息；
➢相关部门建议等；
➢产品标准制定的要求及应用。

3）产品标准的制定及讨论过程中，销售策划部、供应部、核算部、工程部、客服部/物业治理公司等参与，从本专业角度对产品标准提出意见或建议；
4）每时期确定的标准应当对下一时期产品标准具有指导意义；
5）各时期产品标准应当随设计成果按程序评审、批准；
6）产品标准作为建筑标准和交楼标准的制定依据。

6.2.3项目产品标准的调整更新
1）在项目设计过程中，公司领导能够针对产品标准提出调整建议；销售时期，销售策划部也能够依照市场情形检讨产品标准并提出调整建议；
2）设计治理部/总工室负责统一接收调整建议进行初步评审，报相关领导审批通过后，按«设计变更治理作业指引»执行设计变更程序。

6.3材料部品的选型定板
6.3.1方案设计时期的清单在产品标准编制时，设计治理部/总工室依照以往同类项目的材料设备
清单模板同步编写«材料部品清单〔方案时期〕»，并在方案设计评审时同步进行评审。

6.3.2初步时期的选型定板工作
1）设计治理部/总工室经办人依照工作积存和设计单位提供的材料设备清单，补充编写«材料部品清单〔初步时期〕»并在初步设计评审时同步组织讨论；
2）讨论会上，设计治理部/总工室组织确定材料部品种类及大致规格，供应部提出材料部品采购范畴建议〔如甲供和甲指乙供的范畴〕，核算部依照项目成本操纵要求提出材料部品选型定板
成本操纵建议；
3）讨论结果由设计治理部/总工室经办人填入«材料部品清单»。

6.3.3施工图设计时期的选型定板工作
1）初步设计完成后，设计治理部/总工室依照经审批通过的«材料部品清单»及设计图纸，开展外立面可视主材、景观、装修主材以及部品选型定板〔设计样〕工作，组织销售策划部、供应部、核算部、工程部、物业治理公司等参与讨论。

2）各部门依照专业特点针对材料部品进行讨论：
➢设计评审重点为基于设计成效材料差不多参数、规格；
➢成本评审重点为各项材料成本测算与目标操纵；
➢采购评审重点为依据目标成本的各项材料成本操纵要求，依据市场调研结果看材料质量、成本、采购周期、替代品等方面；
➢工程评审重点为材料部品的技术安装等方面；
➢客服、物业公司的评审重点为功能、外观、后期爱护成本等方面。

3）设计治理部/总工室填写«材料部品选型定板单»〔设计样〕，确定材料部品的选型定板。

6.3.4材料部品的最终选型定板
1）供应部接到设计治理部/总工室的«材料部品选型定板单»〔设计样〕后，依照招标需要组织总工室/设计治理部、工程部并通知监察中心〔组〕进行材料部品选型工作，并将«材料部品选型定板单〔采购样〕»发送至设计治理部/总工室及工程部各一份。

2）供应部组织对需打样的材料、设备的确定工作：
a)安装类：
➢设计治理部/总工室审核打样图纸、节点做法，确定材料要求；
➢供应部提早组织确定专业厂家；
➢工程部配合技术节点深化，现场组织打样，并对打样周期进行操纵；
➢厂家打样后，由设计治理部/总工室进行成效确认，假设达到条件，打样终止，不符合设计要求，重新打样。

因重新打样阻碍采购定样进度，并阻碍工程进度的，报相关领导审核、
决策；
➢该类部品包括：栏杆、花架、隔栅、院门、空调百叶，入户门，单元门、信报箱、室内楼梯扶手及窗护栏、雨落水管、外墙砖、屋面瓦、外墙涂料、石材幕墙、屋面檐口、门窗洞
口节点形式以及雨蓬等。

b)成品类：
➢设计治理部/总工室提供经确定的意向图片、材质、成效要求；
➢工程部补充提供专业技术要求；
➢供应部确定足够的厂家资源，并组织送样，操纵送样周期；
➢厂家提供样品后，由设计治理部/总工室进行成效确认，假设达到条件，打样终止，不符合设计要求，重新打样。

因重新打样阻碍采购定样进度，并阻碍工程进度的，报相关领导审
核、决策；
➢该类部品包括：可视对讲、旋转门、卷帘门、防火门、门廊灯具、室内电器开关插座、门锁等。

c)其他：
➢用于建筑、景观或装饰表面，具有外部观感阻碍的其他材料，如精装材料，软装饰品等，其打样和定样流程参照执行。

6.3.5材料设备封样
1）供应部依据«材料设备采购治理流程»确定中标的材料设备供应商后，应在签订大批次采购合同前组织设计治理部/总工室、工程部、销售策划部对中标供应商提供的中标材料设备样本与采购封样进行封样确认，供应部填写«材料部品封样清单〔中标样〕»，以作为供应商后续供货的比对样本。

封样时，供应部、设计治理部/总工室、工程部、销售策划部、核算部应认真核对有关样品的证明资料及实物，确认其符合项目设计标准和图纸的要求并签署明确意见。

2）封样后，供应部将«材料部品封样清单»复印件送设计治理部/总工室存档，原件储存工程部，属于甲指乙供材料清单复印件应负责转发施工单位一份；招标中心主导招标的，由招标中心转发。

3）封样后的实物由工程部将样品实物储存在样品间，并建立样品治理台帐，专人治理材料样板，专职责任人的要紧职责是建立并随时更新«实物样品台帐»，整理、保管实物样板，供材料验收人员查询使用。

4）材料样板间：工程部依照现场条件，设立材料样板间，要紧对石材、地砖、墙纸等阻碍成效外观的材料设立样板间。

实物样板的标识应完整，包括名称、品牌、系列、规格、色别、使用部位、供板单位签名、审批人签名等。

样板需投入工程使用的，应在样板标识中注明，在最后一次材料验收时移交给分包单位。

6.3.6材料部品采购具体操作要求及程序按照«材料设备采购治理流程»执行。

6.4产品标准的总结分析
6.4.1设计治理部/总工室负责在每一项目终止后针对该项目的产品标准工作进行总结分析。

6.4.2设计治理部/总工室总结各项目的产品标准，制定公司的产品标准模板。

七、支持性文件
7.1流程及作业指引
7.1.1工程招标治理流程
7.1.2材料设备采购治理流程
7.1.3现场材料治理作业指引7.1.4设计变更治理作业指引7.2表单及模板〔参考〕
7.2.1产品标准属性表
7.2.2材料设备部品清单
7.2.3材料部品选型定板单7.2.4材料部品封样清单。