阜南县房地产市场宏观分析

四张名片： ➢厚重的文化底蕴——春秋青铜器精品龙虎尊 ➢人杰地灵，名人辈出——三国名将吕蒙、现中科院院士刘德培 ➢精湛的技艺：阜南黄岗柳编 ➢王家坝精神：为长江中下游防汛抗洪的重任
四个特点： ➢农业、人口大县——全县人口167万，农业人口约130万，农业总产值约 占全县GDP的39% ➢经济、财政小县——单一的产业结构，频繁的自然灾害及蓄洪区的影响， 县经济水平远低于全国平均水平 ➢防汛。抗洪重县——淮河王家坝闸和蒙洼蓄洪库在阜南境内 ➢资源、物产富县——全省林业资源十强，劳动力资源约80万之多，农副 产品丰富
社会消费品零售总额
➢近年来，阜南县社会消费品零售总额呈现快速发展趋势 ➢2006年阜南县社会消费品总额仅为15.95亿元，2011年增长至39亿元 ➢人们消费水平不停提升，用于房地产的消费也将随之不断增加 ➢社会消费品零售总额的不断增加，反映城市消费水平的不断提高，讲有效 拉动房地产经济的快速发展
阜南县固定资产投资总额处于快速上升的阶段
经济发展状况与房地产发展相关图
宏观经济增长
小于4% 4%—5% 5%—8% 大于8%
房地产发展状况
萎缩 停滞 稳定发展 快速发展
2011年阜南GDP为93.85亿元，相比2010年总值，增长率约为13%左 右，根据房地产发展速度与宏观经济增长的关系分析，阜南房地产市场目 前正处于快速发展时期
人均GDP突破8000元
业者
农民收入不断增长
农民纯收入
农民村收入 农民村收入, 2011年,
农民村收入, 2010年,
4000
3401
农民村收入, 2009年,
农民村收入, 2008年,
2825
农民村收入, 2007年,
2390
1992
农民村收入
农民纯收入收入的增加，一定程度上影响了城市化的发展步伐，同 时影响着农民对房地产价格的承受能力，当收入增长、及城市化步伐加快 时人们就会增长住房消费，带动房地产需求和房地产价格的上涨。
阜阳人均GDP06年到10年均 处于匀速增长阶段，由于政府 加大了招商引资的力度，同时 工业产业增加，使得10年再度 增幅超越50%，人均GDP突破 8000元大关，处于房地产市场 发展的生存需求阶段。以数量 的增长为房地产发展的重要导 向
人均GDP
人均GDP 人均GDP, 2011 年, ￥8,048.00
均价：住宅：3300元/㎡ 商铺：7200元/㎡
优惠政策：住宅已经入住，目前在售商 铺，两千抵一万的优惠政策
项目卖点：高层住宅框架结构建筑品质 高，绿化较好，小区内部环境相对较好， 区域噪音低、污染小，楼间距宽，采光 和通风均较好
永耀香港花园
项目地址：阜南县阜南园区管委会对面陶子 河路南侧 建筑面积：6万平方米 绿化率：37% 物业类别：高层、多层 定位语：核心文教、核心生活、核心价值 主力户型：109㎡、116㎡、 116㎡三室两 厅 均价：住宅：4600元/㎡
政策解读
时间 2011年1月 2011年3月 2011年5月 2011年7月 2011年8月 2011年12 2、4、7月 2011年1-6月
2011年8月
2012年3月
政策 国八条 限购令 保障房 国五条 限购令 调控不放松 三次加息 六次上调存款准备金
扩大存款准备金基数
调控继续
具体内容 强化差别化住房贷款 明码标价，一房一价 各省市保障房完成任务分配 推进商品房双向定价 扩展到二三线城市 坚持房产调控不动摇 存款利润达3.5%贷款利率6.56% 大金融机构大21.5%，中小金融机构达18%
农民收入不断增长农民村收入20071992农民村收入20082390农民村收入20092825农民村收入20103401农民村收入20114000农民村收入2007年2008年2009年2010年2011年社会消费品零售总额阜南县社会消费品总额成不断上升趋势社会消费品零售总2006年1595社会消费品零售总2007年187社会消费品零售总2008年231社会消费品零售总2009年28社会消费品零售总2010年34社会消费品零售总2011年39阜南社会消费品零售总额2006年2007年2008年2009年2010年2011年近年来阜南县社会消费品零售总额呈现快速发展趋势2006年阜南县社会消费品总额仅为1595亿元2011年增长至39亿元人们消费水平不停提升用于房地产的消费也将随之不断增加社会消费品零售总额的不断增加反映城市消费水平的不断提高讲有效拉动房地产经济的快速发展固定资产投资分析社会投资于房地产的关系房地产业的发展很明显的受到社会总投资增长情况的影响
陇海经济带
京九经济带
华东经济带
阜南区位独特，位居东部发达地区与西部资源丰富地区的衔接带，是华 东经济圈与京九经济带和陇海经济带的交汇区，被专家喻为京九经济带最具 发展潜力的地区，有着承东接西、呼南应北的集聚吸纳功能，是商贾云集， 商家必争之地。
四张名片，四个特点，突出阜阳独特的区位、悠久的历史，丰富的资源状况
固定资产投资 固20定10资年产, 4投固32资.0定61,资1年产, 投46资.7 ,
固定资产投资, 2009年, 31.3
固定资产投资, 2008年, 22.3 固定资产投资, 固定资产2投00资7,年, 15.9 2006年, 11.37
固定资产投资
固定资产投资分析
2006年固定资产 投资额为11.37亿 元，2011年固定 资产投资值达到 46.7亿元，总投资 数额增长较快，增 长幅度相对较大
规划时间为2009年—2030年。新规划 明确:今后阜南县城发展方向是“北进、东 拓、南优、西控”，即今后阜南县城重点 往北往东方向发展。
规划设计2020年阜南县城人口将达到27 万人，面积2678公顷，发展成为皖西北生产总值呈现快速上升趋势。
GDP分析
阜南近阜南近阜南近阜南近 阜2年0南0G6D近,阜2年…P0, 南0G7D近,…P,2年00G8D,…P,2年00G9D,…P,2年01G0D,…P,2年01G1D,…P,
回收市场约9000亿流动性
坚持房地产调控政策不动摇
楼市调控的三个大方向： 1、房地产产业政策：限购、现价、税收、市场监管等 2、货币政策：加息、提存准、限制房地产贷款、购房首付及利率上调 3、保障房：地方政府任务、资金及土地支持
政策解读
市场反映
➢ 对于仍然不属于二三线城市的阜南来说，在房地产市场整体进入淡季 的2011年7月开始，阜南楼市虽然发展步伐相对放慢，并未随之出现大幅 的量价齐跌的现象受国家宏观调控政策影响并不明显 ➢开发商们对于淮北的投资激情，房地产投资仍抱着很强的信心。 ➢相对于发展水平相对较好的城市来讲，阜南县购房群体的购房热情受政 策影响相对较小，持观望态度的状态并不明显。 ➢阜南房地产市场价格仍一路走高
阜南县社会消费品总额成不断上升趋势
社会消费品零售总额
阜南社会消费品零售总额
社会消费品零售总额, 社会消费品零售总额, 2011年, 39
2010年, 34
社会消费品零售总额, 2009年, 28
社会消费品零售总额, 社会消费品零售总额, 2008年, 23.1 社会消费品零售总额,2007年, 18.7 2006年, 15.95
商铺：7000元/㎡ 优惠政策：住宅3万抵5万，商铺10万抵20万。 预计六月 初开盘，一期推出3栋，97、108㎡三 室两厅的户型，3380元/㎡起 项目配套：成熟社区毗邻，小商业铺面经营相对 发展较好，学府林立，第七小学、第二初级中学、 英才学校
万霖钱丰
项目地址：阜南县新水利局西侧 建筑面积： 10万平方米 绿化率：40% 物业类别：高层 定位语：高度、高雅、高贵、高调 主力户型：103㎡、118㎡三室两厅
客户分析
阜南县城购房者一般分为公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.回乡打工者等
打工返 乡者
受知识水平、经济水平等因素的影响，在购买 房子时对产品的总价格反映较为敏感、更注重产 品的性价比。
购房 群体
主力群体
工薪 阶层
个体 户
包括i：公务员、教师、支柱产业职工等，收 入相对可观，知识水平相对较好，一般注重产品 的环境、质量、便捷度等因素，主要以改善需求 及投资为主要购买目的
社会投资于房地产的关系 房地产业的发展很明显的受到社会总投资增长情况的影响。当社会投资总量 增加时在房地产投资占社会总投资的比例不变时，房地产投资也随之同比例 增加，由此可见阜南县房地产投资规模也同时扩大
小结
➢阜南整体经济水平不断提升 ➢阜南工业经济发展呈现一定的气色，处于快速起步阶段 ➢阜南为农业大县，农业的基础地位不动摇 ➢阜南城镇化的步伐不断加快 ➢阜南对外招商引资的开放程度不断提高 ➢阜南房地产市场发展处于以数量为导向的启动阶段
第一产业
第二产业
第三产业
2011产 业结构, 第二产
业, 30.9
年份
第一产业 第二产业 第三产业
百分比
2009年
40.8%
24%
35.2%
百分比
2011年
38.5%
30.9%
30.6%
➢长期以来阜南产业结构都以第一产业为主，但第一产业的比重呈现下降的趋势 ➢由于政府加大招商引资的力度，重点发展工业经济，使得第二产业呈现快速增长的趋势。 ➢产业结构一定程度上反映了房地产的消费结构，有图可看出，淮北购房群体相对比较平均。 ➢阜南为农业大县，第一产业虽然占的比重较多，但是从业人口也相对较大，从人均的角度上 讲，阜南的富裕阶层仍为第二产业、第三产业从业者，所以主力购房群体更偏向于二三产业从
工业：近年来工业经济迅猛发展，并 规划了工业园区，目前已入驻企业 155家，协议利用外资90亿元，杉杉 集团、江苏圣象地板等一批知名企业 先后入驻园区，已形成了林木加工、 纺织服装、机械电子等三大主导产 业。
城市规划指导思想: ➢抓园区，巨力加快工业发展 ➢加力推经城镇基础设施，强化经营城市概 念 ➢抓招商，强力扩大对外开放，突出以商招 商，环境招商、产业招商 ➢着力巩固农业基础地位 ➢抓项目，倾力打造发展硬支撑
发展特征
启动阶段 800—3000
快速发展阶段 3000—8000
平稳发展阶段 4000—8000
减缓发展阶段 8000以上
生存需求
快速发展 单纯数量型
生存。改善要求 改善需求为主 兼有
快速发展、以数 平稳发展，以质
量为主
量为主，数量与
人均GDP与房地产发展的关系质量并重
改善需求为主
缓慢发展，综合 性发展
人均GDP, 2010 人均GDP,人年20均, 0￥7GD3,P8,人年7240均,.00￥08GD4,P2,年4290,.00￥09 5,015.00 人均GD年P,, 2￥0036,254.00 年, ￥2,829.00
人均GDP 多项式 (人均GDP)
发展阶段 人均GDP（美 元） 需求特征
产业结构分析
第一产业为阜南县的支柱产业，第二产业呈现快速增长的趋势
2009年, 第 三产业, 35.2
2009年产业结构
2009年, 第一产 业, 40.8
第一产业
第二产业
第三产业
年份
2009年, 第 二产业, 24
第一产业
第二产业
第三产业
2011产业 结构, 第
2011产业结构
三产业,
30.6
2011产 业结构, 第一产 业, 38.5
这类群体经济能力相对较好，购买需求一般为 投资或者是改善需求为主，更注重产品的地段、 升值空间、便捷度等因素
乡镇 居民
经济能力在当地相对较好，想往县城发展，在 购买产品时更注重产品的地段、价格、质量等因 素，对环境的要求并不高，主要以改善需求为主 要的置业目的
项目地址：阜南县建材大市场西200米，陶子河 西路南侧 建筑面积： 15万平方米 绿化率：35% 物业类别：高层住宅13栋，部分带2层商业网点。 地下室共一层，为机动车库和设备用房等。 定位语：新中心、新价值、新生活 主力户型： 97、108、120平方左右三室两厅户 型 均价：住宅：3500元/㎡
阜南县隶属安徽省人口最多 的阜阳市，地处安徽省西北部， 淮河中游左岸，黄淮平原南端， 隶属阜阳市，国土面积1768平 方公里。
1950年由阜阳县南部地区析置阜 南县，因在阜阳之南，故名。
阜南县辖20个镇、9个乡辖区内 有耕地154万亩，可开发水面近 17万亩，人口约167万人。
行政区划
区位价值
独特的区位、便利的交通、优越的环境，使阜南具有良好的发展机遇
交通
阜南交通便捷，依托阜阳市，已基本形成了铁路、公路、航空、水运相互衔 接、相互补充纵横交错的立体交通网络
➢铁路：县城距皖西北中心城市阜阳——全国六大编组站之一的阜阳站 36公里，京九铁路贯穿县境并在该县设客货站两个。 ➢机场：距阜阳机场仅20分钟车程。 ➢公路：105国道、 S202线、S328线省道在县城交汇，贯穿该县东 西、南北，四通八达。全县通车总里程1400余公里，县乡道路晴雨畅通 ➢水运：境内淮河、洪河流经东西，形成了纵横交错的水运交通网络， 沿淮河可南下长江，北上京杭运河，东达黄海。
商业：阜南商贸发达，市场繁荣，流通体系 健全，已建成各类市场50余个。县城富陂商 城、皖北建材大市场、等辐射省内外，是远 近闻名的农副产品集散中心。
经济发展
农业：十一五期间阜南农业快速发展，农村 经济显著增长。截止2010年全县农业总产 值达到60亿元，年均增长4.1%。农民人均 纯收入突破3000元，达到3401元，年均增 长14.15%，农民生活水平进一步得到提 高。