土地政策和信贷政策对房地产价格影响的实证研究——基于VAR模型

三组时间序列变量同阶单整。 3. 协整检验 上述检验表明，三组数据之间存在同阶单整
关系，接下来进行协整关系检验。在检验协整关 系之前要确定最佳滞后阶数，根据FPE " AIC与
第4期
黑龙江工业学院学报
2022 年
。Ie 准则并结合最小化原则来判断滞后 阶数 ， 如表 2 所示 ， 滞后期选择为 2 。
绝原假设。 综上所述，协整秩确定为2，说明三组变量中
有两组存在长期协整关系，可以建立VA R模型。 4. VAR 模型 的稳定性检验 在 VAR模型建立以后，需通过特征值检验该
VAR 模型是否具有稳定性 。 论文 的 实证研究需要 进行模型的稳定性检验，只有模型稳定，当变量受 到外界冲击时，才能随着时间的推移在新的层面 上逐渐均衡，反之，会导致模型崩溃。如果模型系 数矩阵特征根的模都在单位圆内，则说明稳定;否 则就是不稳定。由图 1可知，上述设立的 VAR模 型及其最优滞后期的选择都通过了稳定性检验， 表明 VAR模型是稳定的，土地购置面积、房地产开 发企业国内实际贷款和商品房平均销售价格之间 的关系也是稳定的，可以对其进行进一步相关动 态关系分析。
表 4 格兰杰因 果检验结果
Equation LTD LTD LTD LXD LXD LXD
表 2 VAR 模型 的滞后期 选择
同
一0
LL
LR
DF
P
FPE
AIC
HQIC
1 2 3 4
49.8505 114.28 126. 725 133.455 139.611
咽'A
q a
l
''h
M H
00ω 0i 0·L
m
。 。
9 6 V
串
d卜 -h
A叶 I
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, 、3
i
E
oynynyny
0.000 0.003 0.143 0.196
第 22卷第 4期 2022 年4 月
黑龙江工业学院学报
JOURNAL OF HEILONGJIANG UNIVERSITY OF τ'ECHNOLOGY
文章编号 : 2096 -3874(2022)04 -0130-06
土地政策和信贷政策对房地产 价格影晌的实证研究
一一基于 VAR 模 型
盛宝柱，左子贤
非平稳
UB
斗
-4.380
-3.600
-3.240
0.0124
平稳
丛 扣F
id
-4.380 -4.380
-3.600 -3.600
-3.240 -3.240
0.2027
0.0∞2
非平稳 平稳
注:l::，.表示对变量的一阶差分。
表 1中，三组时间序列ADF单位根检验对应 的 P值均大于5 %，故三组数据均是非平稳变量; 但在一阶差分后三组数据P值分别为 0 . 0004、 0.0124和0.0002， 均远 小 于5% ， 故 拒绝 非 平稳 的 原假设，得到三组序列在经过一阶差分后平稳，即
5% 的临界值29.68 ， 不能接受原假设 ， 即协整秩不
为 0。当协整秩为 1时，最大特征根值为 1 5 . 4354，
大于 5 %的临界值为 1 5 . 4 1，因此不能接受原假设，
即协整秩不为 1。当协整秩为 2时，最大特征根值
为 2 . 2398，小于 5 %的临界值为 3 . 76，因此无法拒
2022 年
从土地供应价格、土地供应结构、土地供应量及土价格均存在单向关系，二线城市房地产价格受到
地供应方式四个方面对土地政策在政府宏观调控的波动比一线城市更大 [8 ]。
中的作用进行实证分析，认为土地政策对房地产综上所述，国内学者主要对某一或者某些特定 价格调控具有影响，影响存在较大波动，且土地政城市房地产价格影响因素的研究较丰富，对全国平 策容易受到其他政策干扰 [ 2]。蔡伟杰通过对货币均房地产价格影响因素较少。而本文是通过对全国 政策调控作用的研究，利用 DGSE模型得出结论:房地产企业每年土地购置面积3日银行实际贷款为代 货币政策能够在一定程度上达到调控房价，稳定表变量，全国每年商品房的平均价格为响应变量，建 宏观经济的作用 [3 ]。平新乔、董兴围绕房地产研立 VAR模型来创新研究土地政策和信贷政策对房 究的三个主要问题进行实证分析，在对银行信贷地产价格的影响。此外，选取 1997-2020年的数据 结构研究后得出信贷政策对房地产行业有实际影也使结论和建议更具有时效性。 响，中国楼市的稳定要依靠政府宏观调控的力量。二、实证分析 认为政府在 201 2-201 8年每隔两年左右就出台政1.变量选取 策来调控房地产行业，并且形成收缩-扩张的政考虑到数据的可得性，本文选用 1997-2但0年
政策和土地政策对房地产价格的影响，分析认为间序列中的共线性和异方差，本文对数据 TD、 XD
我国房地产宏观调控政策效果不明显，并提出合和 JG三组数据进行对数化处理，分别用口D、 LXD
理建议，优化政策方向，促进房地产行业的健康发和 UG来表示，变量分析软件使用 Stata1 2。
展[飞宋勃、雷红首先分析了我国信贷政策与房
作者简介:盛宝柱，硕士，教授，硕士生导师，安徽建筑大学经济与管理学院。研究方向:房地产经济与管理。 左子贤，在读硕士，安徽建筑大学经济与管理学院。研究方向:房地产经济与管理。
基金项目:安徽省高校人文社科重点研究项目(项目编号 : SK20 1 9 A0665 ) 。
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土地政策和信贷政策对房地产价格影响的实证研究基于 VAR模型
策调控周期间。如j宁认为人口、经济、政策和房地的这 24年时间序列为数据样本区间，选择全国房地
产市场是影响房地产价格的 4个因素，分析得出不产开发企业每年的土地购置面积 ( TD )为土地供应 同区域房地产价格的影响因素的显著程度是不同政策的代表变量;房地产开发企业国内每年的实际 的，存在区域性差异 [ 5]。范新英等通过构建模型贷款( XD )为信贷政策的代表变量;房地产开发企业
总体来说，国家通过货币政策、银行信贷政策 和土地供应政策等宏观政策调控房价，抑制房价
增长过快，达到房价稳定，人人有房住的目的。本 文以全国房地产平均价格为研究对象，结合VAR 模型对近些年的土地供应政策和银行信贷政策对 房地产价格的影响进行实证研究。
一、文献综述 现有的文献对房地产价格影响因素的研究主 要有经济和政策两个方面，经济方面主要包括人 口老龄化、失业率等，政策方面主要包括土地政 策、金融政策、信贷政策等。在经济方面对房地产 价格影响因素研究较多，在政策方面对房地产价 格影响因素探究较少。而在政策方面现有文献中 对房地产企业投资额影响较多，在探究对房地产 价格方面影响较少。 南锦}I质、沙挪娅运用VAR模型分析土地政策、 信贷政策和货币政策对房地产投资的影响，得出 信贷政策影响大于土地政策大于货币政策，且货 币政策和土地政策适合作为中长期调控手段，信 贷政策可作为短、中、长期的调控手段[ 1 ]。田国元
41. 0423
29.68
2
129.1845
0.68775
15.4354
15.41
3
135.7824
0.45108
2.2398 事
3.76
136.9022
0.0968
由表 3可知，迹检验结果显示，有2个线性无
关的协整向量。而从最大特征值检验中可以看
出，当协整秩为 O时，最大特征根为41. 0423 ， 大于
关键词:土地政策;信贷政策;房地产价格; VAR 中图分类号:F293 . 3 文 献 标 识 码: A
近些年来，我国房地产价格增长较快。众所 周知，房地产业关系到国计民生，是国家重要产 业，因此，政府需对房地产行业进行宏观调控，使 其能健康稳定发展。
虽然处在新冠疫情的大环境之下，但总体上 近两年房地产行业依然还是稳定的。房地产投资 回暖，商品房售出面积小范围增长，但房地产企业 资金压力大，在20 19年中央政治局会议提出"不 将房地产作为短期剌激经济的手段"后，银行、信 托、债券等监管部门多方面收紧，银行实际贷款减 少，严格把控资金不合规流人房地产市场，导致房 企拿地谨慎。中央经济工作会议提出，要因地制 宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。 2020 年 以来 ， 全 国 房地产 开发企业 土地购 置面积 同比减少，土地成交价款受新冠疫情影响前几个 月略有减少，在此之后土地成交价款同比增长。
Vol. 22 No.4 Apr. 2022
(安徽建筑大学经济与管理学院，安徽合肥23∞∞ )
摘要:房地产价格选用1 997 -2020年房地产开发企业商品房平均销售价格，土地政策选 用房地产开发企业土地购直面积为代表变量，信贷政策选用房地产开发企业在银行实际贷款为 代表变量。为了研究土地政策和信贷政策对我国商品房房地产价格的影响，通V过AR模型中 脉冲响应和方差分解来分析土地政策、信贷政策和房地产价格之间的互相作用机制。实证结果 表明:土地政策和信贷政策均对房地产价格有影响，并且依然是政府宏观调控房价的重要手段， 土地政策对房地产价格前期影响较大后期逐渐趋于平稳，而信贷政策对房地产价格影响则更加 持续且显著。
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图 1 VAR 模型稳定性检验结果
5. 格兰杰 因果检验 二十世纪六七十年代，许多国外学者提出一 系列检验方法来探究各变量之间的因果方向。其 中 Granger提出的因果检验运用最广泛，他认为如 果加入一个变量导致对其他变量的预测能力提 高，则加入变量为其他变量的原因，本文正是借鉴 了这一方法。 在之前的分析中，说明口D、 LXD和 UG之间 已经具有长期的均衡关系，现在用Granger因果关 系来进一步检验三者之间是否具有至少一个方向 上的因果关系。结果如表4所示:土地购置面积不 是实际贷款的格兰杰因果关系P值为 0 . 0000，拒 绝原假设;而实际贷款不是土地购置面积的格兰 杰因果关系 P值为 0 . 9020，不拒绝原假设，说明二 者之间具有单向因果关系，即土地购置面积是实 际贷款的一种影响因素;土地购置面积不是房地 产价格的格兰杰因果关系P值为 0 . 0200，拒绝原
-9.52696 -8.85189 -8.11946
接下来利用 Johansen协整检验方法来对土地购置面积、国内实际贷款和房地产价格之间的长期均衡
关系进行检验。检验结果如表 3所示。
表 3 协整检验结果
础
一0
LL
eigenvalue
trace stahshc
5% critical value
1
116.3811
分析房价、地价和利率之间的关系，得出地价对房商品房每年平均销售价格为房地产价格(JG )的代
价有较大的正向影响，且滞后一期有影响利率对表变量，也即本次模型实证分析的响应变量。以上
房价的影响则不大 [ 6]。施祥通过运用 2000-20 15数据均来源于中经网中国经济统计数据库。
年时间序列数据，建立 VAR模型来定量研究货币由于数据具有不稳定性，为了消除数据中时
如 -JM斗
4E -nLuELoo--4o2y65 o1o7%279临'2 nu8 界40值6 -4.380
5% 临 界值
-3.600
10% 临界值
-3.240
P值
0.9938
结论 非平稳
UD
斗
-4.380
-3.600
-3.240
0.0004
平稳
且D
斗
-4.380
-3.600
-3.240
0.1400
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土地政策和信贷政策对房地产价格影响的实证研究基于 VAR模型
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假设，而房地产价格不是土地购置面积的格兰杰 因果关系 P值为 0 . 0600，不拒绝原假设，说明土地 购置面积和房地产价格具有单向因果关系，即土 地购置面积能够影响房价的变动。可以看出土地 购置面积对房地产价格的影响较大。实际贷款与 房地产价格二者互相之间不具有格兰杰关系，即 二者在统计学上不具有因果关系。
2 . ADF平稳性检验
地产价格的作用机制，然后选取了我国一二线城由于 VAR模型要求数据是平稳的，故需要对
市 1 999-20 1 4年银行信贷数据和房地产价格建立三组数据进行平稳性检验，主要进行 ADF检验。
模型，最终得出一线、二线城市银行信贷对房地产检验结果如表 1所示。
期刊
一口M
}一 m
表 1 单位根检验结 果
1. 90e-06 7.40e -09 5.6e -09 事 8. 70e-09 1. 80e -08
-4.68505 -10.228
-10.5725 *
-10.3455 -10.0611
Байду номын сангаас
-4.65589 -10.1114
-10.3684事
-10.0539 -9.6821
SBIC -4.53569
-9.63056事