城市触媒理论浅议_以上海_新天地_项目为例
上海新天地景色赏析与商业模式探讨
上海新天地景色赏析与商业模式探讨上海新天地是上海市黄浦区的一个著名景点，也是上海最具特色的商业区之一。
它位于南京东路和马当路的交汇处，占地面积约25,000平方米。
新天地在1997年建成开放，凭借其独特的魅力和先进的商业模式，迅速成为上海市民和游客们的热门打卡地之一。
首先，新天地的景色是迷人的。
在新天地，你可以看到欧式建筑和中国传统建筑的完美融合。
一排排仿古建筑和独特的装饰使整个区域仿佛回到了上海的过去。
在新天地的马当路上，有许多具有特色的餐馆和咖啡店，让人们可以边品尝美食边享受美丽的景色。
此外，新天地还有一个精心设计的公共庭院，供游客休憩和拍照。
无论是白天还是夜晚，新天地都会给人们带来不同的视觉享受。
其次，新天地融合了传统文化和商业模式，成为了一个独特的消费场所。
新天地的商业模式以打造“生活方式中心”为核心，提供全方位的购物、餐饮、休闲娱乐等服务。
在新天地，你可以找到一些国际知名品牌的商店，如GUCCI、Prada等，也可以找到一些本土品牌的创意与设计店铺。
此外，新天地还拥有许多高端餐厅和咖啡馆，满足了不同消费群体的需求。
除了商业设施，新天地还定期举办一些文化活动，吸引更多的游客和市民。
例如，新天地经常举办音乐会、艺术展览和时尚秀等活动，为广大观众带来了艺术和文化的享受。
这些活动不仅丰富了人们的业余生活，也提升了整个区域的知名度和影响力。
然而，新天地的商业模式也面临着挑战。
随着上海城市的发展，越来越多的商业区涌现出来，竞争日益激烈。
与此同时，高租金和人流量不稳定等问题也给商业模式带来了压力。
为了保持竞争力，新天地需要不断创新和更新，提供更多独特的体验和服务。
总的来说，上海新天地是一个独特的景点，融合了欧式建筑和中国传统文化。
它以其独特的魅力和先进的商业模式吸引了大量游客和市民。
然而，新天地也面临着竞争和挑战，需要不断创新和改进，保持其独特性和吸引力。
我希望新天地能够继续发展壮大，成为上海市最具特色和影响力的商业区之一。
上海新天地案例分析
动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。
专业团队打造
挑选了美国旧房改造专家 本杰明·伍德建筑设计事务所 和具东方文化背景的 新加坡 日建设计事务所 ，并邀著名的 同济大学建筑设计院 为顾问。从保护历史建筑的角度、城 市发展的角度以及建筑功能的角度作多方面考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符 合新世纪消费者的需求。在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代 建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串
开发新天地，主要是为该地区营造一个高 品位的人文环境，再进行房地产开发，以 实现经济效益、社会效益双赢。新天地的 目标是既要体现上海的历时文化风貌，又 要体现上海的时尚新地标及品味，欲成一 扇体现上海昨天、今天和明天的窗口式旅 游景区，成为集餐饮、商业、文化、娱乐 为一体的综合性时尚休闲步行街
翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最大的项目， 基本目标是住宅小区较高的价格销售，实
月对外营业。 上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约
六万平方米，具体位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当 路之间三万平方米的地点上，比邻黃陂南路地铁站和南
现代感新的天新地建以筑中群西融合为璧一、体新，旧创结建合为的上既海具派海传文新统化风为天貌基地，调又，（具将现上商代海业化特功有街能的）设传施统—的石大项库都门目会旧商里概业弄况旅与游充景满
点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映，同为上海的都 市旅游景观。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获“ 2019年中国年度新
上海新天地案例和旧城改造
上海新天地案例和旧城改造上海新天地的建设始于1998年，当时的上海正举办亚洲经济危机前的宏大城市改造。
新天地位于永嘉路和太仓路交汇处，占地面积约为37,000平方米。
项目一期的开发规划包括商业办公、酒店、文化娱乐等多个功能，旨在打造一个集高端消费、旅游观光、文化交流于一体的高端商业区。
新天地的建设与旧城改造密切相关。
旧城改造是指在城市更新过程中，保留和改造原有城市中心或重要地区的历史、文化建筑和文化遗产，以实现城市的可持续发展。
上海作为一个发展迅速的大都市，也面临着旧城改造的挑战。
而新天地作为一个成功的旧城改造项目，具有以下几个值得借鉴的特点。
首先，新天地在设计上既保留了原有历史建筑风貌，又在现代化的背景下进行了改造和创新。
项目一期中的新式建筑与历史建筑相得益彰，形成了一种有机的整合。
这种保留与创新的设计理念，不仅使新天地具有历史价值和文化底蕴，也让其在商业竞争中保持了活力和吸引力。
其次，新天地的开发也注重了公共空间的规划和利用。
广场、花坛、游乐设施等公共设施配套相对完善，为市民提供了一个休闲娱乐的场所。
这些公共空间的规划不仅为商业设施提供了人流量支持，也赋予了新天地更多的社交和文化交流功能。
再次，新天地的建设也考虑了可持续发展的原则。
项目一期中的建筑物大部分采用了绿色建筑设计和建造，减少了资源的消耗和对环境的影响。
同时，在商业设施中也融入了许多文化元素，倡导文化消费和绿色消费。
这种可持续发展的理念不仅符合城市发展的需要，也使新天地成为一个社会责任的典范。
最后，新天地的建设还注重了与周边区域的协调发展。
新天地所在的太仓路是上海的传统商业区，也是上海文化的发源地之一、新天地的建设不仅提升了周边区域的整体形象，也与周边的商业、文化和旅游资源形成了良好的互动效应，带动了该区域的发展和提升。
综上所述，上海新天地是一处旧城改造的成功案例，其成功得益于保留历史风貌和创新设计的结合、公共空间的规划和利用、可持续发展的原则以及与周边区域的协调发展。
城市更新背景下的居住隔离研究——以上海市新天地为例
城市更新背景下的居住隔离研究——以上海市新天地为例古颖摘要：市场化背景下，城市更新多以商业开发和房地产开发为主，更新后的地块使自身和其周边地价和房价上涨。
高房价导致新建居住小区吸引更多经济富足的社会阶层，从而与周边旧居住小区形成社会隔离。
本文通过对上海市新天地案例的实证研究，分析比较新天地及其周边地块更新之后各居委会的居住条件和居民构成，指出城市更新过程中的居住隔离问题，并提出缓解居住隔离问题关系到社会和谐和城市更新的可持续性。
关键词：城市更新居住隔离居住条件居民构成1.研究缘起在中国城市前期粗放的城镇化过程中，经济发展、城市常住人口快速增长、用地规模扩张与资源环境等问题相伴相生。
近年来面对资源和环境等因素的约束以及经济发展的“新常态”，中国城市也逐渐进入“新常态”发展阶段。
中国的城乡发展越来越强调资源节约和环境友好，挖掘城市内部增长潜力也成为城市创新增长的重要着力点。
城市规划和建设由“增量”向“存量”转变，城市更新成为城市转型发展的重要形式。
城市更新是基于提升城市老化地区的物质环境和社会经济效益对城市建成环境的二次开发。
它通过调整功能定位、改变用地性质、改善物质环境和促进政策等方式，来带动城市片区的经济发展和社会空间重构。
城市更新过程牵涉多方利益，存在用地权属、资金、拆迁、历史保护等制约因素。
这个过程一般会引起基地及周围地块的地价上涨。
受区位和居住环境改善等因素影响，更新后的居住小区与周边老化的居住小区的住宅价格悬殊，因此不同社会阶层在新旧居住小区聚居。
没有绝对成功或者失败的城市更新实践，其产生的新问题是必然要应对的。
本文通过对上海市新天地的实证研究，分析城市更新过程中产生的居住隔离问题，并指出缓解居住隔离的重要性。
2.城市更新：居住隔离的重要推力2.1.城市更新的理由城市中存在一些建设年代久远、与城市整体形象格格不入的危旧房集中片区。
老旧建筑内由于缺乏独立的厨房、卫生间、淋浴等设施使日常生活不方便。
上海新天地 案例分析报告
瑞虹新城
创智天地
西湖天地
项目设计公司
上海新天地由于项目特殊，涉及旧房 改造，所以由美国旧房改造专家活特及佳 帕塔设计事务所（WOOD/ZAPATA）和日 建国际设计有限公司（NIKKEN SEKKEI
International）进行设计。
上海花旗银行大厦
日本鹤见花市场
项目分析 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·12
项目特色及总结 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 37
项 目 地 块 情况
地理位置
上海新天地地处上海卢湾区，位于淮 海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是 上海的中心黄金地段。
上海新天地
周边交通
项目周边区域交通非常便利，共有8条 公交线路可到达项目，地铁一号线黄陂南路 站离项目地200米，另外在项目西侧马当路 上专设3个出租车扬召点，方便顾客出行。 项目周边地下停车库和地面共有600多 个停车位，基本可满足停车需求。
第二阶段强调历史文化定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都 市旅游景点，希望来到上海的游客，将上海新天地作为目标游玩体验的景点之一。定位明确之后， 整体商业布局、商业规划设计都按照这个定位来调整。 第三个阶段强调交流和亲和定位。投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面 会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。比如时隔多年未见的朋友可以在这个地方聚会；压 力大的时候可以来这里放松放松；外地来的朋友或客户可以来这里坐坐；外籍的朋友可以在这里 体验老上海文化的同时，体验在家乡的感觉等等。
上海上海新天地案例研2(精)
新天地项目开发模式总结：能够形成溢价的产品与较高市场风险的产品后期开发时间开发步骤规模对项目价值抬升的贡献 01.1-01.6 00 初 02.9开街湖心绿地 4.4万平米填补绿脉 02.06发售 20.12入住住宅 68万平米回收投资， 03.10建成商业 6万平米以建筑为写字楼 50万平米地段成熟空缺，提升居住环境价值。
罗康瑞以载体传承上海历史文化风貌中西交汇赚取利润，实现项目溢价具备高端商务形成的条件淮海中路文脉、地脉公益性质的人工湖、绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区土地铸就特色商业，带动房地产地价提升节省后期东段中央商务区的扩展进一步抬最终把新天地拉进上海的核心营销费用升后期住宅的投资价值环境改造入手，商业提升区域价值；高档住宅获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化此数据为商业机密，请勿外泄 21新天地项目成功因素总结观念的进步以往社会大众认为历史保护是政府的工作。
其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。
从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。
手法的创新瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。
传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。
优越的区位统一的开发不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。
瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政府商中最有活力的人群。
议，要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴建高楼，多赢的局面创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投资效益；政府因为解决了里弄窳陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益；社会大众及国内外旅客也因为有了独特的、更新的、更好的旅游据点而受益。
从上海新天地谈旧城更新
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨ Ｉ ＴＥＣ ＴＵＲＥ
Ｖｏ ． ６ Ｎｏ． １３ ３
Ｊｎ ２ １ ａ． ００
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文 章 编 号 ：０９６ ２ ｆ０ ０ ０ —０ ７０ １０ —８ ５ ２ １ ）３０ ２ ．２
２微 灵 集 团的“ 新天地” 目将传统建筑 的形式与新 的城市功 能相结合 ， 以此 带 动 整 个 太 平 桥 地 区 的 改 造 ； ） 观 设 计 策 略 上 ， 活 运 用 项 了拼贴设计 的手 法 ， 使得传统形式 与现 代功能相得益彰。 带 动 了整 个 太 平 桥 地 区 的 改 造 。 而 近 十 年 来 这 一 地 区 的 开 发 也 在 “ 天地” 新 的推 动 下 ， 得 了 预 期 中 的 成 功 。 取
（ ｂｎＣ ｔｌ ｔ的概 念在美 国城 市与 社会学 者韦 恩 ・ 图的 ｙ 奥 改造前是 以旧式石库 门里弄为 主的集合住宅 区。２ 纪 ９ ０世 ０年代 媒” Ｕｒａ ａａ ｓ） 中期 ， 中国香港瑞安集 团（ ｈ ｉ ａｄ 取得 了卢湾 区太 平桥地段 《 国都市建筑—— 城市设计触媒》 Ｓ ｕｏ Ｌ ｎ ） ｎ 美 一书 中被加 以定 义和分析 ， 而 的开发权 ， 并把打造集餐饮 、 购物 、 娱乐等功能 于一 身的 国际化休 与此相关 的城市实践也正 在世界各地的城市不断展开 。 闲、 文化 、 娱乐 中心——“ 新天地 ” 作为 了整个 旧城更新 的第一步 。 具体来讲 ， 城市 中的触媒 策略过程 ， 以在区域中引入新元素（ 即 型化 ， 更整体和 紧凑 ， 这种“ 西班牙式” 小别墅 在当时开 始流行 （ 如 格” 的大前提 ， 虽然这些建筑风格彼此 略有不 同 ， 但仍 然表现 出共 图 ２ 图 ３所示） ， 。由于使用 了新材料——普通砖 ， 墙体变得更 薄 ， 通 的 特 点 ， ：西 班 牙 式 住 宅 ” 即 “ 的魅 力 在 于 它 外 形 的纯 净 简 洁 ， 对 平面更 自由 、 更开放 ， 不再像 西 班牙本 土住宅 一样 保 留内部庭 院 结构 的直 白表达 ， 对具 有 强烈 对 比特 点 的色 彩 、 肌理 、 材料 的使 （ ａｉ ， ｐ ｔ ）而在外立面上更多地使用 外廊这一 要素 。此 时的西班 牙 用 ， ｏ 以及对开敞场地 的 良好适 应性 。西班牙 式住宅 的发展伴 随着 式住宅受到当时流行 的“ 折衷主义” 的影响 ， 并开 始综 合吸收 其他 北美地 区对西班牙式的改 良过程 ， 这一过程 或多或少带 有重新诠
城市触媒理论浅议_以上海_新天地_项目为例
四、小结
上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚 会场所， 还成了中国房地产区域改造的经典案例。 它的成功经 营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人 都想将其成功模式进行 “移植” ： 国内著名房地产商潘石屹， 最 建成北京的 “上海新 近公开宣布打算将 “建外 &’0’ 商业街” 天地” ； 另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上 海新天地的模式规划自己将开发的社区； 全国各地建设 “上海 新天地” 热持续高温。可以这样说， 上海新天地的运营模式已 经成为国内房地产区域改造的标杆。 不过在我们盛赞 “上海新 天地经营模式”的同时一定要注意到触媒的作用发挥都有其 自身的环境条件， “新天地” 只能借鉴， 不能照搬， 一定要根据 当地的消费水平和地域文化来进行理性规划。 此外， 还有许多 相关的城市经营方面的问题， 这也是我们今后要深入讨论的。
呕此外城市触媒市发展中引入触媒概念可用来描述相对独立的城市开发活有等级之分即由于每个触媒项目的重要度及影响度的不动对城市发展的影响它鼓励建筑师规划师以及决策者去同其对周边环境的刺激力度也就存在差异
探索与争鸣
理论月刊 !""# 年第 $ 期
城市触媒理论浅议
!"#$ !! % &’()*+,张 目
（ 同济大学 建筑与城市空间研究所，上海 !"""""）
区、概念引入
触媒 （<&%&+,"%） 是化学中的一个概念， 意指一种与反应 物相关、 通常以小剂量使用的物质， 它的作用是改变和加快
! 反应速度， 而自身在反应过程中不被消耗。 与之类比， 在城
效应时， 该项目便可称为城市触媒。" 简言之， 城市触媒的目的是 “促进城市结构持续与渐进 的改革。 最重要的是它并非仅是单一的最终产品， 而且是一
现代性怀旧和记忆的空间生产——以上海新天地为例
新天地位 于上海 市卢湾 区淮海 中
化 、商 业、餐饮 为一体 。现 落户 的商 家有 星 巴克 咖啡 、凯博 西餐厅 沙宣
路 南侧 占地 ３万 ｒ ，建筑 面积 为 ６ ｎ ｌ 万 。这 里是 旧城 改 造 的核 心地 带 同时也是石 库门 的聚 集地 一 些资料 介绍 中，将 其分为 南北里两 部分 南 里 以现代建 筑为 主 ，北部地块 以保 留 石库 门旧建 筑为 主 ，两种 空间维度 的 融合 ，重新 建构 出新 的空 间模式 政 府 、开发商 共同将这 块不凡 之地打造 成家喻户晓的创意产业空 间。 在 旧城 改 造 范 例 中 新 天 地 成 为继往 开来 的新 型改造形 态 。它以独
市社会 学。
现代性怀 ｌ 记忆 的空间生产 ｈ ｅ ｉ ｔ
— —
以上海新天地 为例
Ｗ ｉｈ ｔ Ｘｉｔａ ｄ ｉ Ｓ ａ ｇ ａ ａ ａ Ｅ ａ ｎ ｉｎ ｉ ｎ ｈ ｎ ｈ ｉ ｓ ｎ ｘ ｍｐｌ ｅ
Ｓ ａ ｅ ｒ ｄ ｃ ｉ ｎ ｏ Ｍｏ ｅ ｎ ｐ ｃ Ｐ ｏ ｕ ｔｏ ｆ ｄ ｒ Ｎｏ ｔ ｌ ｉ ａ ｄ Ｍｅ ｒ ｓａ ｇ ａ ｎ ｍｏ ｙ
象 征 意 义 。 在 这 里 ， 它 不 只 是 一 个 物 理 空 间视 域 ． 更 是 一 个 文 化 符 号 ，具
门 的辛酸苦辣 ，是有 关成长轨 迹 的记
忆 。在 身 体 、记 ￣ 意 义 杂 糅 起 来 的 Ｉ Ｄ ＇ Ｌ
一
天地是个 成功 的案例 ，它开 启 了空 间 重 组 的另类思 维理念 ，做 到 了开发 和 保 护并举 。此外 至于 这类模 式是 否 能 够得 以复制 则是未 知数 ．它看似 是 偶 然 中的必然 旧改 需要 因时 因地 制
种 声 音 认 为 它 是 个 败 笔 ．保 留 的 只
上海新天地项目定位案例
上海新天地项目定位案例上海新天地项目定位案例上海的新天地如今已经成为一个有国际知名度的聚会场所,并已经纳入了上海旅游景点的清单里面,更是休闲时尚生活的时尚旅游中心,而其前身则是一处破旧的居民区。
而在大连,拥有百年商业氛围积淀的大连市“天津街”,却遭遇了前所未有的危机———销售几近停滞,各项目面临“死盘”的危险。
商业地产开发的这一正一反两个案例,或许会对业界有所启迪。
项目定位:上海是一个国际化的大都市,拥有本地、国内和国际访客,因此新天地不是单纯的购物中心,而是时尚的中心。
项目实施:三个阶段———整体策划布局、推广和招商、经营和管理。
整体策划布局:层层推进第一个阶段初步定位是综合性的。
因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起。
上海当时比较有名的一条路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的个体组成,它没有一个整体的投资者和管理者。
第二个阶段的定位是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。
这个定位希望所有的人来到上海时一定要来看新天地,新天地变成你来上海非要看的地方不可。
第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。
里面会有很多的活动,很多人会在这个地方聚会,二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。
推广和招商:谁是第一批进住的商户很重要这个跟电影一样,让后面的商家有信心进来,首先有几个大牌“撑场”,让大家知道将会是什么档次的商业,所以谁是第一批的住户很重要,也包括给第一批的商家一个相对优惠的条件。
招商常常需要强调一条:假如只看租金,而不管商家是谁,那这个项目就很难做了,因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的,而是由市场来决定的———不是因为这个地方的投资成本,也不是因为周边的房租,而是由这个地方能够创造的营业额是多少来决定的。
经营和管理:整个项目在2001年9月份左右开业。
装修本身有很多问题,应该在前面做建筑设计的时候考虑到很多商家的需求,也一定要有一个比较专业的团队,它了解不同的业态———他们对这个房子的结构、高度、空间布局等方面,要在前期与房地产商进行合作,甚至先请一些主力店的商家到这个项目来,让他给些更多的要求。
上海上海新天地案例
文化交流平台
新天地成为国内外游客和市民交 流的平台，促进了不同文化的交 融和传播。
对旅游业的推动作用
1 2
旅游吸引力
新天地独特的建筑风格和历史文化内涵，吸引了 大量国内外游客前来参观和旅游，提高了上海的 国际知名度和旅游吸引力。
旅游经济效应
新天地的发展带动了周边餐饮、住宿、购物等产 业的发展，拉动了区域经济的发展和就业。
03
CATALOGUE
上海新天地的发展现状
商业发展
高端品牌聚集
上海新天地汇聚了众多国际一线品牌，成为高 端购物的集中地。
创新零售模式
引入线上线下融合的零售模式，为消费者提供 便捷的购物体验。
定制化服务
提供定制化服务和体验，满足消费者个性化需求。
文化活动
艺术展览与演出
定期举办各类艺术展览和演出，吸引艺术爱好者 。
时尚发布
成为国内外时尚品牌发布新品的首选之地。
文化交流平台
为国内外文化交流提供平台，促进文化多样性。
旅游景点
历史建筑保护
上海新天地保留了大量历史建筑，并对其进行保护和修缮。
观光旅游
吸引大量国内外游客前来观光旅游，感受上海的历史与现代气息。
特色体验
提供导览服务和特色体验项目，让游客深入了解上海新天地的文化 内涵。
通过改造，历史建筑得到了修缮和维护，保 持了其原有风貌，得到了有效保护。
市民文化生活丰富
丰富的文化活动吸引了大量市民和游客，丰 富了市民的文化生活。
区域经济活力提升
商业开发的成功吸引了大量游客和消费者， 提升了区域经济活力。
公共空间品质提升
公共空间优化提升了市民和游客的舒适度， 提升了新天地的整体品质。
上海新天地案例研究
了文化传播和交流，实现了文化与商业的互促发展。
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新天地作为历史建筑群，具有丰富的文化内涵。在商业开发过程中，需要注重保护历史建筑的原貌和 文化底蕴，同时进行合理的商业布局和开发，实现文化保护与商业开发的良性互动。
可持续发展
总结词
可持续发展是上海新天地长期发展的关键。
详细描述
新天地需要关注环境保护、资源节约和社区发展等方面，实现经济、社会和环境的协调 发展。通过推广绿色旅游、节能减排等措施，促进可持续发展，增强自身的竞争力和吸
改造过程
保护性改造
上海新天地的改造遵循了保护性改造的原则，保留了原有建筑的风貌和结构，同时对内部进行了更新和改造，以满足 现代生活的需求。
商业开发
上海新天地在改造过程中也注重了商业开发，引入了各种餐饮、购物和娱乐等业态，使其成为了一个时尚、高端的商 业区。
文化活动
除了商业开发，上海新天地还举办了各种文化活动，如艺术展览、音乐会和时装秀等，进一步提升了这 片历史街区的文化内涵。
文化创意
新天地注重文化创意，汇聚了众 多艺术、设计、时尚品牌和创意 产业，打造独特的文化氛围。
社交中心
新天地不仅是一个购物场所，更 是一个社交中心，为人们提供交 流、聚会和展示的平台。
品牌组合
01
国际品牌
上海新天地汇聚了众多国际一线 品牌，包括时尚、珠宝、化妆品 等领域的知名品牌。
设计师品牌
02
03
对城市更新的启示
1 2 3
保护历史建筑
上海新天地在更新过程中保留了大量历史建筑， 使得城市的历史和文化得以传承，为其他城市更 新提供了借鉴。
创新商业模式
上海新天地引入了独特的商业模式，将历史建筑 与现代商业活动相结合，为其他城市的更新提供 了新的思路。
上海新天地分析
人流与交通的相互影响
01
人流对交通的影响
大量人流聚集在上海新天地，增加了周边道路的交通压力，容易导致交
通拥堵和停车难等问题。
02
交通对人流的影响
便捷的交通条件为市民和游客前往上海新天地提供了方便，但交通拥堵
和停车难等问题也会对人流的流动和消费体验产生负面影响。
03
相互促进关系
良好的交通条件可以吸引更多人流前来消费，而人流的增加也会促进商
现代建筑材料
新天地也运用了现代建筑材料，如玻 璃、钢铁、水泥等，这些材料为建筑 增添了现代感和时尚气息。
建筑空间布局
开放式空间布局
人性化空间设计
新天地采用开放式空间布局，街道宽 敞，建筑之间留有足够的空地，方便 人们活动和交流。
新天地注重人性化空间设计，如设置 座椅、绿化带、艺术装置等，为市民 和游客提供了舒适的休闲环境。
多样化空间功能
新天地内的建筑空间功能多样化，包 括商业、餐饮、娱乐、文化等，满足 了不同人群的需求。
04
CATALOGUE
上海新天地商业业态分析
商业定位
高端商业定位
上海新天地以高端商业为主打，吸引了大量高端品牌入驻，形成 了独特的商业氛围。
时尚潮流引领者
新天地作为时尚潮流的引领者，不断推陈出新，引领着上海乃至 全国的时尚潮流。
交通便利
周边有多条地铁线路和公 交线路，交通十分便利。
历史背景
石库门建筑
01
新天地保留了大量的石库门建筑，这些建筑是上海独特的文化
遗产，代表了上海的历史和文化。
近代历史见证
02
新天地见证了上海从近代到现代的历史变迁，是上海城市发展
的重要里程碑。
保护和改造
我国旧城改造的空间生产研究以上海新天地为例
我国旧城改造的空间生产研究以上海新天地为例一、本文概述随着我国城市化进程的加速，旧城改造已成为城市发展的重要手段。
旧城改造不仅涉及城市空间的重构，更关系到社会、经济、文化等多方面的变革。
在这个过程中，空间生产理论为我们理解旧城改造提供了新的视角。
本文以上海新天地为例，探讨我国旧城改造的空间生产过程，分析其在社会、经济、文化等方面的影响，以期为我国旧城改造提供有益的启示。
上海新天地作为上海旧城改造的典型案例，其成功之处不仅在于保留了石库门建筑的历史风貌，更在于通过空间生产的方式，将这片区域打造成了集购物、餐饮、娱乐、文化等多功能于一体的现代消费空间。
本文将从空间生产的角度出发，深入剖析上海新天地改造前后的空间变化，以及这种变化如何影响当地的社会经济结构、文化景观和居民生活。
通过对上海新天地的实证研究，本文旨在揭示旧城改造中空间生产的内在机制，以及如何在保留历史风貌的同时实现空间的现代化转型。
这不仅有助于我们深入理解旧城改造的复杂性和多样性，也能为其他城市的旧城改造提供有益的参考和借鉴。
二、理论基础与文献综述空间生产理论源于列斐伏尔的“空间三元辩证法”，该理论强调空间不仅仅是物质的存在，更是社会关系和社会实践的产物。
在城市化进程中，空间生产表现为城市空间的创造、改造和消失，它涉及到政治、经济、文化和社会等多个维度的互动。
特别是在旧城改造中，空间生产不仅是物质空间的重塑，更是社会关系的重构和文化记忆的再生产。
近年来，随着我国城市化进程的加速，旧城改造成为城市发展的重要议题。
众多学者从不同角度对旧城改造进行了深入研究。
其中，空间生产理论为旧城改造提供了新的研究视角。
学者们普遍认为，旧城改造不仅是物质空间的更新，更是社会关系的调整和文化传承的创新。
关于上海新天地的研究，已有文献多从城市规划、建筑设计、文化保护等角度进行分析。
新天地作为上海旧城改造的典型案例，其成功的改造模式被广泛关注和讨论。
然而，从空间生产理论出发，对新天地进行深入剖析的研究尚显不足。
上海新天地案例综合分析
13
上海新天地—商业业态
新天地时尚
新落成的“新天地时尚xintiandiStyle”在旧的新天地后面，位于自忠 路及不复关中路之闱，不原来的上海新天地是通过天桥连接，是一 个地下地上各两层共四层的大型室内购物商场。在建筑形式上还是 沿用了新天地一贯的中西合壁，新旧结合的风格，将新天地的街景 引入室内。这个新开的新天地时尚除了部分国际知名品牌商户外， 主推的是一些新生亚洲设计师品牌，比较年轻新鲜的时尚气氛。
与业团队打造
挑选了美国旧房改造与家本杰明·伍德建筑设计事务所呾具东斱文化背景的新加坡日建设计事 务所，幵邀著名的同济大学建筑设计院为顾问。从保护历叱建筑的角度、城市发展的角度以及建筑 功能的角度作多斱面考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纨消费者的需求。在整体规 划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为 主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。
“新天地浪漫地图” 2009年情人节，让爱丌迷路
“牡丹亭” 新天地不昆曲的浪漫邂逅
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上海新天地——杂志
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平面广告展示
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平面广告展示
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THANKS！
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总建筑面积：约110万平斱米
物业构成： 新天地商业（14.1万平斱米） 酒店／服务式公寓（6.1万平斱米） 办公楼（39万平斱米） 公寓（51.4万平斱米） 人工湖绿地 动工日期： 1999年初 开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工 开发商： 瑞安集团
上海新天地案例研究
石库门的保护与重建：旧瓶装新酒
石库门建筑盛行于20世纪20年代，占据了当时民居的75%以上，至今中心城区还有近40％ 的申城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中。石库门里的“亭子间〞、“客堂间〞、“厢房 〞、“天井〞以及“二房东〞、“白相人嫂嫂〞、“七十二家房客〞等与石库门有关的名词成为 老上海们温馨的记忆。
项目位于太平桥人工湖北畔的湖滨路，紧邻时 尚地标上海新天地，与淮海中路的黄陂南路地 铁站举步之遥，地理位置非常优越，总建面约 41.6万平米。
位于太平桥人工湖南畔，毗邻知名的时尚地标 上海新天地、淮海中路商业区及黄陂南路地铁 站，总建面约55.1万平方米。
国际知名的旧城改造项目，是一个具有上海 历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中 心。 由多幢甲级办公楼组成的企业总部区 。
内部改造
外观修复
在根本上不改动其外型的前提下，主要采取插层、升高、加固等方法，增加使用面
此
数
积，并在内部修建独家使用的厨房和卫生间，改善居民居住条件。Βιβλιοθήκη 据 为商业
机
密
石库门有着江南传统二层楼的三合院或四合院的形式，一般进门就是一小天井，天井后为客厅，之后又是一天
， 请
井，后天井是灶台和后门，天井和客厅两侧是左右厢房，一楼灶台间上面为“亭子间〞，再往上就是晒台。在总
租金节节攀升：
2003年 15美元/平米·月 2007年 25-35美元/平米·月 …… 现有的98家租户中，85%来 自中国内地以外的国家和地区。
此 数 据 为 商 业 机 密 ， 请 勿 外 泄
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盈利模式：商业先期提升区域价值
上海新天地仅仅是太平桥地区改造工程的一局部，对罗康瑞而言，改造石库门只不过
历史文化街区的有机更新案例分析——以上海新天地为例
图1 中共一大会址
图2 上海新天地北里禄寿喷泉
3.3 新旧融合
鉴于新天地特殊的地理位置、独特的更新形式，设计方
图3 上海新天地新旧融合现状
4 结束语
英国前首相丘吉尔说：“我们塑造了建筑，而建筑反过来也影响了我们。
”历史文化街区更是有着真实的语言，将古老的历史与文化娓娓道来。
如今，特色城市的建设在全国方兴未艾，各个地区因气候环境的不同，往往会孕育出各具特色的历史文化建筑，上海新天地的有机更新为其他历史街区提供了借鉴思路，但同时也要因地制宜，考虑到环境、人文、气候等全方位因素，为历史文化街区注入新的活力。
参考文献
[1] 郑珊珊.历史文化街区的旅游活化及业态创新[J].扬州大学学报(人文社会科学版),2021,25(1):54-62.
[2] 叶季如.上海新天地建筑与环境设计探析[J].中外建筑,2005(1): 57-59.
2 建筑与装饰2021年7月上 。
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市发展中引入触媒概念可用来描述相对独立的城市开发活 动对城市发展的影响， 它鼓励建筑师、 规划师以及决策者去 思考个别开发在城市发展中的连锁反应潜力。这实际上是 在更高的层次上反映城市建设活动问题。 针对美国本土城 美国建筑师韦恩 ・ 奥图 （9&,’) !%%0)） 市建设欧化的现状提出质疑，认为寻求一种适合美国自身 发展情况的都市设计理论相当重要。对比中国当今城市发 展现状， 也存在诸多类似的问题： 城市成长的失控； 城市中 心地区土地闲置； 城市历史及文化特色缺失； 都市社区住宅 品质低落； 城市公共空间失落； 缺乏公私部门合作更新机制 ……可见， 现在的城市发展已并非回答 “应该做什么” 与 “什 么是对的” 的意识形态问题， 而是回答 “必须完成什么” 与 “什么可以被完成” 以及 “谁能获利” 等经济、 政治、 社会问 题， 实用主义已经替代了我们心中的城市理想。 城市触媒概 念的提出，使我们能够在务实的环境背景下去滋养理想主 义， 而理想将会使我们的城市更具活力。
探# 年第 $ 期
城市触媒理论浅议
!"#$ !! % &’()*+,张 目
（ 同济大学 建筑与城市空间研究所，上海 !"""""）
摘要： 现在的城市发展已并非回答 “应该做什么” 与 “什么是对的” 的意识形态问题， 而是回答 “必须完成什么” 与 “什么可以被完成” 以及 “谁能获利” 等经济、 政治、 社会问题， 实用主义已经替代了我们心中的城市理想。 本文适 时的提出了城市触媒概念， 并引用上海新天地的开发模式对其进行进一步的解释。 关键词： 触媒；城市触媒；保存；强化；修复；创造 中图分类号： C@BD 文献标识码： ! 文章编号： （BEEG） @EEDFEGDD EHFE@@DFEB
和时尚。这里的美食广场、 国际画廊、 时尚精品店、 新概念电影 中心及大型水疗中心和广场上的花车，无不带着独特的文化 个性。而精彩纷呈的街头表演、 新意迭出的时尚活动， 为新天 地带来富有动感的现代时尚风采， 成为现代潮流的领导者。
*% 创造。城市触媒的创造作用当然是对全新生活氛围
的创造、 对额外商业价值的提升。 上海新天地仅仅是太平桥 地区改造项目的一部分， 投资方很强调这一点。 对瑞安集团 董事长罗康瑞而言， 他并没有很强的石库门情结， 改造石库 门只不过是他的一桩生意。投资方显然意在与商铺新天地 相配套的住宅房地产的开发销售。 加上太平洋 表面上看来， 上海新天地的投资高达 $# 多亿元， 好似瑞安集团白白投入 "# 多亿。 但实际并非 人工湖绿地的 $# 亿， 如此计算。 由于 “新天地” 的品牌效应， 带动了周边房地产地价的提 升， 从最开始的每平方米 +### 元,$#### 元， 到现在的每平方米 " 万 元。 “翠湖天地” 自 "##" 年 ! 月 - 月销售伊始售价每平方米就高达 “翠湖天地” 二期预售价也已高达每平方米 ).### $-### 元,".### 元， 元。一个房地产项目， 一般都要投入总销售额的 $/,"/做广告宣 传。根据投资方公布的规划， 太平桥项目将兴建总建筑面积 +# 万 平方米的高档住宅区， 粗略计算， 要投入的广告费用就高得吓人。 但罗康瑞说过， “翠湖天地一分钱广告都没有投， 现在还有 "### 多 人在排队买第二期。” 新天地的创造作用由此可见一斑。
1!2(6789 :;<=9%大型城市项目>拉丁美洲城市面临的挑战1?2%国外城
市规划3"##)3@+A%
1-2B;=C<8C :6D<C7 E87FG%城市中心区生活的复兴>更为深入的探察 1?2%国外城市规划3"##)3@+A%
责任编辑 宋敬华
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)% 修复。城市触媒的修复作用表现为对其环境的改善与
复兴上。新天地将传统的石库门旧建筑进行改造， 既有现代气 息， 迎合了现代人的价值观， 又有传统的美感， 从而登上大雅 之堂。它所改造的石库门老房子勾起了上海人对上世纪 )# 年 代上海曾作为远东巴黎 、世界大都会风光一时的历史回忆， 又为人们提供了一种新的生活、 休闲、 时尚消费方式。年青人 说它时尚， 中、 老年人称它怀旧， 外国人认为它就是中国， 中国 人却感到新鲜、 洋气。漫步新天地， 仿佛时光倒流， 有如置身于 但一步跨进建筑内部， 则非常现代 "# 世纪 "#、 )# 年代的上海，
区的进程。当引进的开发项目能够对周围城市活动产生正
一、概念引入
触媒 （<&%&+,"%） 是化学中的一个概念， 意指一种与反应 物相关、 通常以小剂量使用的物质， 它的作用是改变和加快
! 反应速度， 而自身在反应过程中不被消耗。 与之类比， 在城
效应时， 该项目便可称为城市触媒。" 简言之， 城市触媒的目的是 “促进城市结构持续与渐进 的改革。 最重要的是它并非仅是单一的最终产品， 而且是一
四、小结
上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚 会场所， 还成了中国房地产区域改造的经典案例。 它的成功经 营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人 都想将其成功模式进行 “移植” ： 国内著名房地产商潘石屹， 最 建成北京的 “上海新 近公开宣布打算将 “建外 &’0’ 商业街” 天地” ； 另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上 海新天地的模式规划自己将开发的社区； 全国各地建设 “上海 新天地” 热持续高温。可以这样说， 上海新天地的运营模式已 经成为国内房地产区域改造的标杆。 不过在我们盛赞 “上海新 天地经营模式”的同时一定要注意到触媒的作用发挥都有其 自身的环境条件， “新天地” 只能借鉴， 不能照搬， 一定要根据 当地的消费水平和地域文化来进行理性规划。 此外， 还有许多 相关的城市经营方面的问题， 这也是我们今后要深入讨论的。
有等级之分，即由于每个触媒项目的重要度及影响度的不 同， 其对周边环境的刺激力度也就存在差异； 同时， 它的作 用力还与空间距离成正比例关系。
三、案例研究—— —上海太平桥地区改造项目
城市触媒并非是一个崭新的理论，它几乎包含了现存理 论的所有问题， 但与以往不同的是它还描述了如何从目标达到 现实的具体过程。作用与反作用、 原因与结果是构成城市触媒 理论的最为重要的一个部分。 不同地区、 不同项目， 对触媒效应 的需求不近相同，这将直接影响到触媒项目乃至整个城市发 展前景。笔者在这里以上海新天地 （位于太平桥地区） 的改造 项目为例仅对其在城市活动中的具体作用进行分析研究。 整个太平桥地区座落在上海市中心的卢湾区，繁华的 淮海路商业街的南侧， 东面到西藏路， 南面至合肥路， 西面至 马当路， 北面是兴安路再到崇德路。 在改造之前， 在许多人眼 里太平桥地区是破旧、 拥挤的代名词。但具有近百年历史的 石库门居住区、 中共一大会址坐落其中， 使得该地区拥有浓 厚的历史文化内涵。地理位置的优越、 人文风情的情结与现 状条件的恶劣、 居民动迁费用的巨大以及开发建设前景的不 明朗等因素使得该地区的改建极具诱惑力， 但又困难重重。 占地约 B 公顷的新天地改造是太平桥改造项目的一个组 成部分。 作为典型的城市触媒项目， 它出乎意料的成功。 在开发 理念方面， 开发商瑞安集团创新地提出一个的新理念： 改变原
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探索与争鸣
理论月刊 !""# 年第 $ 期
来的居住功能， 赋予它新的商业价值， 并使它成为最具品位的 时尚场所。由于新天地概念超前， 耗资巨大 （光动迁近万名居 民， 就花费了 ! 亿多元人民币） ， 一时不被人理解和接受。但由 于管理层对这个项目信心坚定，该项目终于顺利地在 "##$ 年 中诞生， 而且迅速成为上海的潮流热点， 并吸引了国际的目光。 在整个建设过程中， 新天地项目的定位随着情况的发展 而不断调整， 以求对后续项目的刺激最大化。 第一个阶段强调 综合性， 使其能够将餐饮、 娱乐、 购物和旅游、 文化等等全部集 结在一起。进展到一定时候， 又形成了第二阶段定位： 投资方 希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅 游景点， 希望来到上海的人将其看作游览上海的必到之处。 发 展到最后阶段，投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会 的地点。就是这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿 上了时尚文化眩目的外衣， 在众多发展项目中脱颖而出。 不仅如此， 新天地的成功远远超出其自身的价值， 它对 整个太平桥地区乃至周边地区的催化作用巨大。从城市触 媒的观点来看， 其催化作用可归结为以下四个方面： 城市触媒的保存作用体现为， 在了解该地区的 $% 保存。 发展背景的基础上保存而不是破坏城市发展的内涵。上海 新天地的设计思想， 概括地讲就是八个字 “中西合璧， 新旧 结合” 。 在整体规划上， 美国 &’( 公司决定把北部地块大部 分石库门建筑保留下来， 穿插部分现代建筑； 南部地块则以 反映时代特征的新建筑为主， 配合少量石库门建筑。 然后由 一条步行街串起南、北两个地块，从整体上以新旧建筑对 比、 中西文化混合来表现时空跨度和文化差异的距离美感， 营造一处让中外游客感觉、 触摸上海昨天、 今天、 明天的都 市热点。 城市触媒的作用可以提升现存有利元素的价值 "% 强化。 或向更加有利的方向转换。在这个方面， 新天地由建筑形式 与大众行为两种方式彰显出来。在建筑形式方面， 设计中运 用新、 旧材料的强烈对比来强化本土特色， 建筑外表保留 "# 世纪 "# 年代的砖墙、 屋瓦， 但内部注入各种现代机能系统， 让海内外游客无论在室内还是室外， 均能感觉和品味独特的 海派文化。大众行为方式也随着发生改变。瑞安集团招商门 槛很高， 每一家都要经过严格的考察和挑选。而且他们所招 商户， 很少有相同种类和风格的。 这样， 市民和游客在那里就 可以有许多选择， 可以一个晚上泡几个酒吧， 可以走几个旅 游纪念品商店， 可以连看几个迷你型博物馆。众多高品位的 商家供人们选择， 极为符合新天地上海中心区的地位， 成为 一个集餐饮、 购物、 娱乐等功能于一身的国际化休闲、 文化、 娱乐中心。