变现能力分析

房地产估价师：再谈抵押房地产变现能力分析
【中华考试网- 房地产评估师考试指南】：
《房地产抵押估价报告》中应当包括估价对象的变现能力分析，这是建设部《房地产抵押估价指导意见》中所规定的。

但是，目前我省房地产估价行业内对估价对象的变现能力分析的撰写还是比较薄弱，甚至相当多的估价人员干脆就“拷贝”一些“范本”。

笔者认为变现能力的分析以及向估价报告使用者所作的提示，应该符合重要性、针对性、指向性这三大要素，是对某个特定的估价对象而言，这部分的撰写不仅要恰到好处，而且还必须留有一定的余地。

因此，这是对估价师能力的又一种挑战和考验。

笔者旨在这方面作抛砖引玉，谈点个人看法，供业内人士参考。

一、变现能力的概念
变现能力，是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。

二、影响变现能力的主要因素
（一）房地产的通用性
所谓通用性，是指该房地产是否常见、是否被普遍使用，也就是有效需求数量的多与少。

1、用途的专业化
用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买家，变现能力越弱。

例如：厂房比住宅的变现能力弱；特殊厂房比标准厂房的变现能力弱；商场（柜台）比店面的变现能力弱。

2、结构质式与房屋质量
从结构上说，砖混结构的变现能力不如钢混结构；以住宅而言，点状布置的不如条状布置的，一梯多户的不如一梯两户的；从质量上说，房屋质量差的不如质量好的，成新率差的不如成新率好的。

房屋质量从广义上说，除了本体的质量外还包括小区环境、物业管理等等。

3、房地产的价值大小
一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力就越弱。

例如：大型商场比小店铺变现能力弱，别墅、复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。

4、房地产的开发程度
一般说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。

例如：生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房变现能力弱。

5、区位条件
所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。

例如：郊区的房地产比市区房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

6、该类房地产市场状况
房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。

例如：市场萧条时期比市场繁荣时期的房地产变现能力弱。

（二）独立使用性
所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。

一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力也就越弱。

例如：位于某大院内或工厂内的一栋房屋，其独立使用性就不好，如果大门关闭，就难以出入。

例如：商场的柜台受制于整个商场的管理，不如店面独立使用性好。

（三）房地产可分割转让性
所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用的房地产。

例如：宾馆的某个套房、餐厅，住宅底层的入户花园或顶层赠送的部分，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个洞，一般在物理上、经济上是不可分割转让的。

由于房地产价值大的其变现能力弱，如果容易分割转让的房地产，其变现能力相对较强。

例如：复式住宅，如果条件许可能分成上下层2套单元房使用，在出租时就方便；如果法律上允许分割为2个单元，则因分割后总价减少而便于转让，其变现能力就比不可分割的复式住宅较强。

三、变现能力分析的撰写
（一）变现能力分析的撰写主要内容
总体来说，《房地产抵押估价报告》中变现能力分析应该包括以下主要内容：
1、抵押房地产的通用性；
2、抵押房地产独立使用性或可分割转让性；
（以上可结合本文“二”的相关内容进行分析撰写）
3、估价对象的市场状况；
4、预测可实现的价格与评估的市场价值的差异程度；
首先必须明确这种可实现的价格与评估的市场价值的差异程度是指在“估价时点”，而且是“拍卖或变卖”的情形。

这种差异程度主要取决于：市场状况、短期强制处分、购买群体的心理排斥等因素的影响，其最可能实现的价格肯定比评估的市场价值（当然是指合理的市场价值）要低。

至于低多少这就要区别对待，关键取决于估价师对“市场价值”、“法定优先授偿款”、变现时间长短及可比实例、估价参数以及“谨慎原则”等等把握的分寸尺度。

5、清偿顺序。

一般认为清偿顺序为：①支付处置费用和佣金，②偿还法定优先授偿款，③偿还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金，④余款交委托人（或抵押人）
（二）变现能力分析的撰写注意事项
1、要根据估价对象个性，针对性、指向性一定要强；
2、要客观，要正确把握估价人员自己的专业能力；
3、要恰到好处，并要为自我保护留有余地；
4、要结合“向估价报告使用者所作的提示”有关内容来撰写，不应出现估价报告撰写中的逻辑错误（尤其是前后矛盾）；
5、“变现能力分析”建议放在房地产估价技术报告中撰写。

四、“估价报告使用方应特别注意事项”的撰写
为了更方便说清楚这方面，以下作了一定的展开论述，但在《房地产抵押估价报告》中这部分的撰写应该要提纲挚领，内容应符合针对性和重要性。

（一）估价对象和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响本估价结果是估价对象在特定的估价时点和特定的估价目的之前提下的市场价值，随着时间的推移，估价对象房地产状况会发生变化（尤其是房屋折旧，土地使用年限缩短等等），房地产市场也会发生变化。

因此随着时间的推移，估价对象的价值也会发生变化而与本估价结果产生偏差，这是属于正常的房地产市场现象，作为抵押贷款之目的，抵押权人尤其要注意估价
对象价值的减损，这也符合抵押的谨慎原则。

另外，若短期内估价对象被强制处分，估价对象的变现价值通常会低于估价时点的正常市场价格。

因此报告使用人要关注未来的市场风险和短期强制的处分风险。

（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点
1、抵押房地产本身的风险：
（1）适应性风险。

并不是所有的房地产都适合作为抵押物，它受到与抵押相关法律法规限制。

作为担保物的房地产必须具有合法性，房地产权利人可享有的处分和收益权、可转让性、可抵押登记生效的基本条件，成为可以抵押的房地产，如果全部或部分不适合设定抵押，则风险是根本性的。

（2）预期风险。

房地产抵押价值评估是特定估价时点的市场价值扣减法定优先受偿款项，但抵押期限都较长，在这期间房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险。

（3）变现风险。

抵押人不能履行债务时，抵押权人是要将其抵押房地产变现，而不是收回抵押物。

这时会出现因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置发生的税和费形成价值减损甚至资不抵债的风险。

（4）损耗风险。

由于房地产抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。

在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空置，质量隐患，管理维护不妥，甚至火灾等意外都会造成其价值严重减损甚至消失。

2、系统风险：
（1）市场供求风险。

市场供求风险是指抵押房地产所在的地区房地产市场供求关系的变化所带来的风险。

市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产抵押物价格的波动，具体表现为租金收入和房地产价值的变化，当市场结构性过剩、购买力降低达到一定程度时，这种风险极大影响抵押房地产的变现。

（2）政策、政治风险。

政府有关房地产的税收、住房、价格、金融、环境保护等政策都会对房地产收益目标的实现产生巨大影响，从而给抵押权人带来风险。

政治风险（战争、政变、经济制裁、罢工、骚乱等）一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，这也是对房地产危害最大的一种风险。

（3）信用、道德、经营、管理等风险。

抵押人（贷款人）信用、道德影响着还贷计划，其企业的经营、管理决定着还贷能力的实现。

（4）或然损失风险。

或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的抵押房地产的损失。

一旦发生这些灾害，房屋不能再出租（或自营）使用，尽管建筑物进行了投保，但是其经营（或出租）被迫停止，房屋内的动产随不动产损毁而损毁，因资金缺乏而无法对不动产重建，其损失和创伤是无法弥补的。

3、估价报告中所做出的某些“假设”对估价结果可能产生的风险披露：
应具体针对估价报告中对估价结果产生影响的某些“假设”，予以披露而告知报告使用者。

如：估价报告中假设估价对象土地使用权为出让（未提供《国有土地使用证》），如果真实情况是国有划拨，那就必须扣除应补交的土地出让金。

因此应予以披露，而提请关注。

4、估价报告中忽略考虑或无法考虑的某些因素（条件）对估价结果可能产生风险的披露：
这部分主要是针对估价报告忽略考虑或无法考虑的某些因素、条件的披露，
如：委托人告之“没有存在法定优先受偿款”可能存在的瑕疵等等。

应具有针对性、实用
性。

（三）合理使用评估价值
请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本抵押价值。

贷款成数请放贷方慎重把握。

（四）在房地产市场价格变化较大时（尤其是下跌较快时），应对估价对象的抵押价值进行再评估。

出师表
两汉：诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。