推荐-江西鄱阳中盛世纪城产品策略营销策略与战略报告2
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►分期开发策略Ⅰ期：树立形象，检验市场，展示性。 ►分期开发策略Ⅱ期：品牌效应，形成市场标杆，搏高利润，客户扩容
营销战略
形象定位 推广调性 案名选定 销售策略
营销节点
报告——重点结论摘要
项目营销战略与营销策略环节
►拔高形象，提高客户心里预期,底总价，打造鄱阳品质城市生活 ►开盘起势，展示充分，强势推广，小步快跑 ►控制商业、多层、小高层三种物业之间的营销节奏，实现项目溢价下的可
二期工作:项目发展战略 与整体定位营销战略与
策略 2008.8.20-2008.10.25
市场调研结论回顾 类似区域发展案例借鉴 相关项目案例借鉴 项目发展战略 项目整体定位 客户定位 商业初步方向和思路 项目产品策略----优化建议 启动策略
项目销售执行 2008.11.25-2009.4.20
整体市场界定
（2）商铺方面——把握时间， 打造商业一条街
我们的一切研究都必须以现实条件为基础， 以共同的目标为导向。
1 整合资源，展现项目的差异化形象 2 确保住宅项目首期热销，快速回款 3 商业街铺顺利销售，搏高利润 4 树立楼盘和盛铭地产在鄱阳的品牌形象
报告——重点结论摘要 项目整体发展战略与项目定位环节
发展战略
►核心竞争力：由产品+人文向未来的品牌 ►确保绝对成功、降低开发风险的领导者+挑战者
竞争策略
►差异化、竞争、中心化、机会主义
发展模式
►选择具有核心竞争优势的发展方向——欧洲风格+人文模式
属性定位
►高融合性的、可持续发展的、建立示范性标杆式的都市示范区
形象定位 客户定位
►欧洲风情+都市生活+高尚人文气质
房型比例
房型
二房 130 29.75%
三房 223 51.03%
B区域户型比列 二房
户型比列 房型
C区域户型比列 二房
四房
84
437
19.22%
三房 233
71.3%
三房 372
四房 94
28.7%
四房
项目基本情况-----调整户型面积比例情况
建筑面积（单位㎡）
户型
统计数
建筑面积（单位㎡）
70以下
1、回答问题一 打造产品差异化，体现我们项目竞争核心价值。
2、回答问题二 （1）物质层面——产品方面（户型、 总价、 外立面） （2）精神层面——都市生活，欧洲风情， 人文（发挥教
育资源） （3）营销推广——树立示范区， 做行业领导者，强势推
盘，拔高心理预期
3、回答问题三 （1）住宅方面利润最大化——利润大，要求去化快
成果 项目竞争战略确定
项目定位
第二部分营销战略和策略报告 市场整体营销分析 营销案例借鉴 营销策略 营销展示策略 营销推售策略 营销客户策略 营销时间计划 营销工作计划
报告————需要回答三个问题
一问： 如何在城北激烈竞争中脱隐而出？
二问：
我们要怎么做？
三问：
如何实现利润最大化？
报告————简要回答以上三个问题
总平图
项目基本情况----一期工程进度表?
2009地.10基.10
主体结构
一期交房入住
2008.11.10
12.10
2009.3.10
2009.6.10
2009.12.20
项目基本情况-----户型调整后情况
中盛世纪程户型比列情况
房型
二房
三房
四房
130
828
178
房型比列
11%
73%
16%
A一期房型
►核心客户：泛公务员、事企业单位人员、教师、外乡打工者、 私人体户、乡下先富裕进城者
报告——重点结论摘要
项目整体发展战略与项目定位环节
商业方向
►商业级别——介于社区商业与邻里商业之间，以销售为主,出租为辅.
规划优化 启动区策略
开发分期
►压缩户型面积控制总价格,形成差异化-----紧凑实用型户型。 ►产品细节造就品质，欧洲园林风格，细节体现人文人性关怀。 ►科技提升产品附加值 ►客户策略：目标客户相对中低端的客户，两房和紧凑三房比例适当 ►展示策略：商业街、主景观体系、社区入口、泛活动中心将组成一 条澳洲风格+人文主题的贯穿轴线。 ►产品策略：以紧凑小三房和两房为主启动，快速回笼资金 ►价格策略：暂定住宅均价1500~1800元/平米，底开高走，快步小跑策略
启动区策略
启动区开发策略 启动区客户策略 启动区价格策略 启动区展示策略
第一部分：项目发展战略及整体定位
项目基本情况-----项目背景
总占地面积 规划总户数 总建筑面积
住宅建筑面积 一期住宅户数
商业面积
64622 1136户
157962平米
142283平米 437
17615平米
容积率 建筑密度
绿地率
鄱阳中盛·世纪城 产品策略、营销策略与战略报告
谨呈:江西省盛铭地产开发有限公司
[200810]
本阶段工作——制定战略定位以及营销战略 与策略
一期工作:市场研究与战略定位
2008.8.1-2008.8.20
工作 内容
区域宏观经济背景研究
城市规划背景研究
消费者研究
区域房地产市场调研 相关住宅市场分析 相关商业市场分析 住宅/商业客户研究 项目所在区域市场竞争研究
►11月25日售楼部开放、1月10日春节产品推介、4月20日开盘
报告结构
市场研究回顾
发展战略
战略选择 发展战略 战略演绎 发展模式
项目本体解析 城市宏观发展 房地产整体市场
客户分析 项目区域研究
整体定位
属性定位 形象定位 客户定位
项目 商业 发展 方向Biblioteka SWOT分析案例研究
规划优化建议
园林建议 配套建议 智能化建议 物管建议
住宅停车位 A区面积
地下总建筑面积
2.2 38%
35%
423辆
25632㎡
15679平米
项目概况 地面总建筑面积142283万，容积率2.2，规划商业部分17615平米。 地价80万元/亩，地价较高，整个项目分A、B、C三个区域，2008年10月20日开
工，预计一期入市在2009年4-5月。
项目基本情况-----总平图
持续销售；先多层后高层策略
►阶层领域，都市理想，欧洲风格，人文高贵气质
►“ 尊贵红----暗红色”彰显高尚、典雅、精致、质感
►中盛·世纪城——鄱阳大道 6.4万平米地标性大盘
►一期两批推售，一批创造开盘热销效应，聚集人气 ►推出商业，提升物业品质 ►树立价格标杆、入市价格低于市场预期、小步快走的提价策略
一室两厅一卫
0
71以下
70-80
二室两厅一卫
130
11.44% 70-81
80-90
两室两厅两卫（或一卫）
0
0.00% 80-91
90-100
三室两厅一卫
50
4.40% 90-101
营销战略
形象定位 推广调性 案名选定 销售策略
营销节点
报告——重点结论摘要
项目营销战略与营销策略环节
►拔高形象，提高客户心里预期,底总价，打造鄱阳品质城市生活 ►开盘起势，展示充分，强势推广，小步快跑 ►控制商业、多层、小高层三种物业之间的营销节奏，实现项目溢价下的可
二期工作:项目发展战略 与整体定位营销战略与
策略 2008.8.20-2008.10.25
市场调研结论回顾 类似区域发展案例借鉴 相关项目案例借鉴 项目发展战略 项目整体定位 客户定位 商业初步方向和思路 项目产品策略----优化建议 启动策略
项目销售执行 2008.11.25-2009.4.20
整体市场界定
（2）商铺方面——把握时间， 打造商业一条街
我们的一切研究都必须以现实条件为基础， 以共同的目标为导向。
1 整合资源，展现项目的差异化形象 2 确保住宅项目首期热销，快速回款 3 商业街铺顺利销售，搏高利润 4 树立楼盘和盛铭地产在鄱阳的品牌形象
报告——重点结论摘要 项目整体发展战略与项目定位环节
发展战略
►核心竞争力：由产品+人文向未来的品牌 ►确保绝对成功、降低开发风险的领导者+挑战者
竞争策略
►差异化、竞争、中心化、机会主义
发展模式
►选择具有核心竞争优势的发展方向——欧洲风格+人文模式
属性定位
►高融合性的、可持续发展的、建立示范性标杆式的都市示范区
形象定位 客户定位
►欧洲风情+都市生活+高尚人文气质
房型比例
房型
二房 130 29.75%
三房 223 51.03%
B区域户型比列 二房
户型比列 房型
C区域户型比列 二房
四房
84
437
19.22%
三房 233
71.3%
三房 372
四房 94
28.7%
四房
项目基本情况-----调整户型面积比例情况
建筑面积（单位㎡）
户型
统计数
建筑面积（单位㎡）
70以下
1、回答问题一 打造产品差异化，体现我们项目竞争核心价值。
2、回答问题二 （1）物质层面——产品方面（户型、 总价、 外立面） （2）精神层面——都市生活，欧洲风情， 人文（发挥教
育资源） （3）营销推广——树立示范区， 做行业领导者，强势推
盘，拔高心理预期
3、回答问题三 （1）住宅方面利润最大化——利润大，要求去化快
成果 项目竞争战略确定
项目定位
第二部分营销战略和策略报告 市场整体营销分析 营销案例借鉴 营销策略 营销展示策略 营销推售策略 营销客户策略 营销时间计划 营销工作计划
报告————需要回答三个问题
一问： 如何在城北激烈竞争中脱隐而出？
二问：
我们要怎么做？
三问：
如何实现利润最大化？
报告————简要回答以上三个问题
总平图
项目基本情况----一期工程进度表?
2009地.10基.10
主体结构
一期交房入住
2008.11.10
12.10
2009.3.10
2009.6.10
2009.12.20
项目基本情况-----户型调整后情况
中盛世纪程户型比列情况
房型
二房
三房
四房
130
828
178
房型比列
11%
73%
16%
A一期房型
►核心客户：泛公务员、事企业单位人员、教师、外乡打工者、 私人体户、乡下先富裕进城者
报告——重点结论摘要
项目整体发展战略与项目定位环节
商业方向
►商业级别——介于社区商业与邻里商业之间，以销售为主,出租为辅.
规划优化 启动区策略
开发分期
►压缩户型面积控制总价格,形成差异化-----紧凑实用型户型。 ►产品细节造就品质，欧洲园林风格，细节体现人文人性关怀。 ►科技提升产品附加值 ►客户策略：目标客户相对中低端的客户，两房和紧凑三房比例适当 ►展示策略：商业街、主景观体系、社区入口、泛活动中心将组成一 条澳洲风格+人文主题的贯穿轴线。 ►产品策略：以紧凑小三房和两房为主启动，快速回笼资金 ►价格策略：暂定住宅均价1500~1800元/平米，底开高走，快步小跑策略
启动区策略
启动区开发策略 启动区客户策略 启动区价格策略 启动区展示策略
第一部分：项目发展战略及整体定位
项目基本情况-----项目背景
总占地面积 规划总户数 总建筑面积
住宅建筑面积 一期住宅户数
商业面积
64622 1136户
157962平米
142283平米 437
17615平米
容积率 建筑密度
绿地率
鄱阳中盛·世纪城 产品策略、营销策略与战略报告
谨呈:江西省盛铭地产开发有限公司
[200810]
本阶段工作——制定战略定位以及营销战略 与策略
一期工作:市场研究与战略定位
2008.8.1-2008.8.20
工作 内容
区域宏观经济背景研究
城市规划背景研究
消费者研究
区域房地产市场调研 相关住宅市场分析 相关商业市场分析 住宅/商业客户研究 项目所在区域市场竞争研究
►11月25日售楼部开放、1月10日春节产品推介、4月20日开盘
报告结构
市场研究回顾
发展战略
战略选择 发展战略 战略演绎 发展模式
项目本体解析 城市宏观发展 房地产整体市场
客户分析 项目区域研究
整体定位
属性定位 形象定位 客户定位
项目 商业 发展 方向Biblioteka SWOT分析案例研究
规划优化建议
园林建议 配套建议 智能化建议 物管建议
住宅停车位 A区面积
地下总建筑面积
2.2 38%
35%
423辆
25632㎡
15679平米
项目概况 地面总建筑面积142283万，容积率2.2，规划商业部分17615平米。 地价80万元/亩，地价较高，整个项目分A、B、C三个区域，2008年10月20日开
工，预计一期入市在2009年4-5月。
项目基本情况-----总平图
持续销售；先多层后高层策略
►阶层领域，都市理想，欧洲风格，人文高贵气质
►“ 尊贵红----暗红色”彰显高尚、典雅、精致、质感
►中盛·世纪城——鄱阳大道 6.4万平米地标性大盘
►一期两批推售，一批创造开盘热销效应，聚集人气 ►推出商业，提升物业品质 ►树立价格标杆、入市价格低于市场预期、小步快走的提价策略
一室两厅一卫
0
71以下
70-80
二室两厅一卫
130
11.44% 70-81
80-90
两室两厅两卫（或一卫）
0
0.00% 80-91
90-100
三室两厅一卫
50
4.40% 90-101