房地产企业竞争优势来自何方--基于资源观的房地产企业竞争优势分析

房地产企业竞争优势来自何方
基于资源观的房地产企业竞争优势分析
房地产企业竞争优势来自何方———基于资源观的房地产企业竞争优势分析
地本身并不能构成房地产企业构建竞争优势的资源，真正应该关注的是企业获得土地并且从土地中获得额外收益的能力。

能力主要是企业对土地增值水平的判断和增加土地附加值的能力
文/ 俞萍萍
随着房地产行业外部环境的恶化，房地产企业面临着非常严峻的生存和发展考验。

房地产企业如何通过发掘内部资源来获得竞争力成为一个值得考虑的问题。

笔者通过引入基于资源观（R esource- based V iew，R BV）的企业战略分析框架，针对宏观调控方式对房地产开发企业外部竞争环境的改变，分析房地产企业如何利用自身资源保持竞争优势。

基于资源观（R BV）的企业战略分析框架基本思想源于Penrose 在《企业增长的理论》一书中提出的企业竞争优势来自于企业所具有的异质性资源而非其同质性资源这一观点。

追随这一观点，W ernerfelt 认为，企业就是一系列由其自身的经验和管理者以往决策所共同决定的生产性的资源，而企业战略管理的目的就是管理者通过将现有的资源去契合外部的机会来获得利润。

由于这些资源本身是非常独特的，以至于竞争者无法通过模仿来获得相同的利润。

这一论断的提出标志着R BV 理论的建立。

在随后的研究中，Barney 认为企业拥有的异质性以及不可转移的资源是企业能够保持持久竞争力的根源。

他将这些资源分为三类：物质资源，如厂房设备等；人力资源，如经验、判断能力、天赋、洞察力、关系及培训体系等；组织资源，如组织结构、正式与非正式的计划体系等。

Barney 认为具有异质性和非完全流动性特征的资源使得不同企业之间可能会长期存在差异，而那些长期占有这类资源的企业更容易获得持久的超额利润和竞争优势。

目前，对于企业所占有的资源是否能够确保其竞争优势，其判断标准是该资源是否是有价值的，独特的或稀缺的，不能完全模仿的，难以替代的。

对于房地产企业来说，一个楼盘项目的建设最初的投入也是最大的投入就是对于土地的资金投入，而且楼盘项目所在的土地区域也在很大程度上决定了该楼盘销售的价格、需求量等等因素。

所以，围绕着土地的各项因素是房地产企业最为重要的获取竞争优势的来源。

——土地资源具有价值和稀缺性。

土地的区域位置对于房地产开发企业来说也决定了其开发楼盘的基准价格，例如，对于杭州来说，接近商业中心或西湖风景区周边的住宅相对价格就非常高，一般均价在3 万元/平方米以上，而城市远郊区域，如下沙开发区其住宅均价就在5000—6000 元/平方米。

目前土地对于房地产企业来说是一个非常稀缺的资源。

一方面是由于国家对土地的供给量，特别是商品房的土地供给量逐年趋紧，在总量上土地变得越来越稀缺；另一方面，随着大中城市的城市化的逐步完成，城市中心的土地变得更为稀缺，而大量的新增的土地供给主要位于城市周边地区，与城市的主要商业或文化中心距离较远。

———土地资源缺乏具有不可复制性。

从土地的空间位置角度来看，每一块土地都是无法复制的、不可替代的。

但是，如果从居住的角度来看，土地的不可复制性就受到了很大的削弱。

一方面，房屋居住者在购房时对于楼盘位置的考虑主要是其与主要交通设施、教育设施或者景观等的距离。

同时，由于房地产开发商之间对于土地的竞争是完全开放的竞价方式，土地的竞争无法进行事前限制，那么房地产开发商获得的土地在很大程度上就可能被复制。

从另一方面来说，即使是某些所谓“绝版”土地，如非常靠近市中心的存量土
地，由于这些土地周边在短时间内不会再出现新的土地供给，房地产开发商获得这些土地确实便可以得到垄断性的地位。

但是，这种垄断性的地位所带来的收益有溢出性，即这些收益不是由土地获得者独占，而且也并非由土地获得者最先获益。

例如，2007 年7 月，雅戈尔以14.76 亿元的总价获得了总出让面积36131 平方米（约54.2 亩）的原浙江工商大学地块（学院路），楼面地价高达15712 元/平方米。

但是，这一地价新高的直接收益并未由雅戈尔最先分享，而是被周边正在销售或即将开始销售的楼盘所获得。

紧临该地块的另一房地产开发企业的楼盘当时售价大约在14000 元/平方米左右，但是8 月份该楼盘的售价飚升至20000 元/平方米左右。

可见，由于土地增值的收益具有溢出的效应，短时间内周边的楼盘是首先得益者，而该土地的获得者却仍需要2-3 年的时间进行拆迁和建设的投入，反而需要承担这段时间房地产市场价格波动的风险。

特别是在宏观调控时期，这种风险仍在积聚而且有可能放大。

———提高对土地增值的能力。

由于土地并非无法复制，而且由土地所获得的额外收益并不是为企业所独占的，所以土地本身并不能构成房地产企业构建竞争优势的资源，真正应该关注的是企业获得土地并且从土地中获得额外收益的能力。

这种能力主要是企业对土地增值水平的判断和增加土地附加值的能力。

企业从土地中获得收益主要来源于两个方面，一方面是土地自身增值的直接收益，比方说由于某一地块附近将有一条新的地铁线路通过，这会大大提升该地块的价值，然而这需要企业对土地增值潜力有比较全面的判断力。

这种判断力主要来源于企业管理团队在长期经营过程中积累的经验。

这种经验包括城市整体规划发展的洞察，如交通设施的延伸、城市化进程中新兴商业中心的形成等；对消费群体消费趋向的认知，如伴随着经济收入的提高人们开始倾向于接近自然、注重生活的环境质量等。

而这种能力具有历史积累的因素，而且非常复杂难以领会，它必须作为企业的一个整体来掌握，而非为个人所掌握，一旦企业具有这样的能力，其竞争优势就有可能确立。

另一方面，就是通过楼盘的设计等方式，获得高于同等土地的超额收益的能力。

这种能力主要来源于房地产开发商对楼盘建设开发的能力，主要包括楼盘的外观设计、户型设计、配套设施、用材的质量和环保性等创新，而且这些质量或品质上的提高在获得溢价的同时，还可以获得额外的效益。

如国家目前推动环保和节能建设，那么那些在楼盘建设时推行环保节能概念的开发企业无疑会得到比一般企业更多的关注和支持。

综上所述，如果房地产开发企业没有土地储备当然是无法运营的，但是单纯依靠不断积累土地，试图以占有大量土地作为其竞争优势的来源是非常不可靠的。

因此，房地产开发企
业应该注重提升自身获取土地以及提升土地价值的能力，这种能力主要来源于获取那些有潜在增值能力的土地，或者在并无增值优势的土地上通过后期建设提升超过市场一般价格的收益，以确立企业的竞争优势。

在宏观调控下，目前房地产行业发展前景尚不明朗，盲目的积累土地的方式是不可取的，投入过多的资金在土地上反而会严重削弱企业的竞争能力。

房地产开发企业应该有选择地获得增值能力强的地块，或者通过后期开发提升存量土地的价值，而不能再简单依靠土地增值来获得收益。

（作者为浙江财经学院工商管理学院讲师、浙江工商大学博士生）
-全文完-。