凯德置地-雅诗阁研究

经营模式
• 名词：公寓式酒店
•
公寓式酒店的概念最先来至于美国的Extended Stay
America, Inc (ESA)。
• 该公司成立于1995年，是美国历史上拥有酒店物业最多， 并在自我经营管理公司中发展速度最快的公寓式酒店管理 公司，同时，也是世界上第三大拥有酒店物业和自我经营 管理的酒店连锁公司。该公司属下拥有三个Extended Sta y Hotel的品牌,分别是Studio Plus Deluxe Studios(高档) 、Extended stayAmerica Efficiency Studios(中档)和Cr ossland Economy Studios(经济型)。该公司在全美42个 洲管理经营468家Extended Stay Hotel，其公寓式酒店产 品是全球最有代表性的。
嘉德置地——雅诗阁
雅诗阁集团
• 雅诗阁集团成立于1984年，总部设在新加坡，在新加坡证券交易所上 市，是亚洲最大的上市房地产公司之一———嘉德置地集团麾下的服 务公寓经营发展公司。该集团是整个亚太地区豪华品牌服务公寓的先 驱，经历21年发展，已成为国际领先的服务公寓开发管理集团。该集 团目前在全球拥有15000套服务公寓单元。该集团在全球21个国家的4 0个城市中拥有分支，足迹遍布欧洲的伦敦、巴黎、布鲁塞尔、柏林和 巴塞罗那，亚洲的新加坡、曼谷、河内、吉隆坡、东京、汉城、上海 以及北京，澳洲的新西兰、悉尼、墨尔本及奥克兰以及海湾地区的迪 拜等。多年来，雅诗阁集团旗下各物业在全球各地获得奖誉无数，连 续两届获得由《商旅杂志》读者评选的“亚太区最佳服务公寓”和 “最佳服务公寓品牌”、“中国酒店式公寓100强”评选第一名。在2 004年度新加坡年报评选中，雅诗阁集团更是一举夺得“最佳年报奖” 和“最佳营运及财务报告奖”。
的营业利润创下了1.513亿美元的历史新高，比2005年财年净利润高出近4倍
。
在华业务快速发展
• 2008年1月,雅诗阁集团(Ascott Group)取得深圳招商房地产有限公司 新服务公寓的一项管理合同。拥有219个单位的这个服务公寓将命名为 “雅诗阁深圳美伦服务公寓”，预计在2010年下半年开业，是集团在中 国深圳首个“雅诗阁”品牌的服务公寓。雅诗阁深圳美伦服务公寓是雅 诗阁集团在深圳的第二个产业。今年初，集团也从深圳招商房地产购 买了一个拥有173个单位的服务公寓。这个将命名为深圳盛捷花园城(S omerset Garden City, Shenzhen)的服务公寓预计在今年下半年开业 。另外，集团属下的子公司馨乐庭SIP私人有限公司（Citadines SIP ）昨天宣布将以2033万人民币（406万新元），增持苏州馨乐庭星海 服务公寓的其余20％股权。交易完成后，馨乐庭将全权拥有该服务公 寓。苏州苏州馨乐庭星海服务公寓拥有167个单位，位于苏州工业园。
受推崇，在国际上稳占领导地位。
在华业务快速发展
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作为嘉德旗下的三大业务板块之一，雅诗阁有限公司去年取得了
良好成绩，10个物业新项目共开设约1400套公寓单位，进一步稳固了
雅诗阁在服务公寓行业的领导地位，还签定了7份新的管理合同，新增
共计1000套公寓单位，去年全年收入同比增长7%，达29.57亿新加坡
经营模式
• 价位（定价策略）： 以Studio Plus Deluxe Studios为例，每天计价是59美元 ，每周计价是299美元。其原则是居住时间越长价格越便宜 。
• 入住率： 80%以上——与传统酒店比较，Extended Stay Hotel的 客人基本上是中短期旅游者（一般在一周以上），因此， 不会出现传统高档商务酒店在周末客房出租率下降现象。 资料显示，全美Extended Stay Hotel的平均客房出租率在 80%以上。
基金（私募）融资模式
• 2006年4月初，雅诗阁公寓信托(ART)基金在新加坡上市， 基金融资资本重点投入中国市场，以收购3至4星级酒店或 新建酒店形式投资，待这些酒店运营成熟后再纳入信托， 进行下一轮在华循环投资。信托基金上市后达8亿多新币（ 约42亿人民币），信托基金包括12个酒店地产项目，其中 3个在中国，分布于北京和上海。
、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。
•
雅诗阁是嘉德置地有限公司旗下的全资子公司，总部设在新加坡
。1984年，雅诗阁推出了亚太地区的首个世界级服务公寓。2006年，
雅诗阁成立了全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金——雅诗阁公
寓信托。经过25年的耕耘与发展，今日的雅诗阁在服务公寓行业中备
006年下半年开业，分别是有133个公寓单元的西安馨乐庭
城中物业、有36个单元的香港馨乐庭尖沙咀物业、有167
个单元的苏州馨乐庭星海（原馨乐庭中瑞）、有250个公寓
单元的苏州馨乐庭乐嘉。加上新签订的4个馨乐庭物业，物
业总数增加到16套，进一步巩固在中国作为最大的服务公
寓运营公司的地位。馨乐庭品牌的物业设有大量的单间和
最佳服务公寓品牌
• 雅诗阁是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海 湾地区的20多个国家60多个城市拥有近26,000 套公寓单位。雅诗阁 旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。
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在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全
国拥有26个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连
现状与未来
• 早在1998年进入中国时,雅诗阁主要服务对象为海外住客, 眼下,中国客户已占其收入的三成,发展速度超出预期。
• 作为全球最大国际服务公寓业主与营运商,雅诗阁有限公司 在中国市场取得骄人业绩,今年头7个月营业收入已完成全年 前十个月的业绩计划。
• 在预期全球经济加快复苏的背景下,雅诗阁全球扩张明显提 速。按其最新宣布的全球扩张战略,预计到2015年,旗下管 理的服务公寓单位将从目前的26000套,增至4万套。
元，连续第四年获得超过10亿新加坡元的盈利。
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雅诗阁是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲
及海湾地区的22个国家67个城市拥有近25000套公寓单位。雅诗阁旗
下共有三大品牌，即雅诗阁、盛捷以及馨乐庭。
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雅诗阁去年在中国共有5家新物业相继开业，目前在中国拥有26个
物业，约5000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、广州、上海等12
一房套间，将更适合于中短期的商旅客机外籍人士。亚洲
现在一共有8家馨乐庭品牌的物业，共1，290套公寓。随
着雅诗阁在中国强有劲的扩张计划，到2010年将使目前的
公寓总数翻三倍，从3000套增加到10，000套。
在华业务快速发展
• 8月1日，雅诗阁在总部新加坡宣布将耗资7.68亿元用以收购和装修位于北京 和天津悦莱酒店公寓和正在建设的天津君谊大厦。在中国经营的公寓项目将达 到18个，其中6个是含有股权的项目。这两个项目将为集团增添422个公寓单 位。雅诗阁希望在2010年之前把在中国的公寓单位总数增至1万个。北京悦莱 酒店公寓，是一座已建成的共管公寓，共17层楼高，有154个单位。雅诗阁以 近3亿元收购了这所公寓，并准备耗资3300万元进行装修，雅诗阁将把这所公 寓改名为“北京盛捷中关村服务公寓”。天津的君谊大厦2.9亿元，这座还未建 成的35层楼大厦将被改名为“天津盛捷友谊服务公寓”，2008年上半年投入经 营。该集团在天津已有一家酒店式公寓，为天津盛捷奥林匹克服务公寓。雅诗 阁集团成立于1984年，在1996年进入中国市场，在中国的累积投资额已经达 到40亿元。2006年4月，雅诗阁斥资4亿元签下四项新合同，进入西安及香港 。
个城市，今年还将有4家物业开业，其中包括上海雅诗阁淮海路服务公
寓与深圳雅诗阁美伦服务公寓。
在华业务快速发展
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2006年3月3日，雅诗阁获中国酒店式公寓100强冠军
奖杯，这是雅诗阁第三次蝉联桂冠。雅诗阁在中国多套服
务公寓单元，分布于北京，大连，广州，上海和天津，在
广州和苏州的业务已启动，计划进入主要城市和具有潜力
公寓式酒店发展态势
• 目前国内如上海也有不少公寓式酒店，大部分此类产品是 前几年按照酒店式公寓楼建造的，主要是以大面积的一室 一厅（70-100平方米）、二室一厅（90-120平方米）为 主。从酒店市场需求来看，小面积的一室一厅（50平方米 左右）租赁情况最好。
公寓式酒店发展态势
• 与传统的高档酒店比较，公寓式酒店除客房功能外只提供 简单的餐饮服务和相对有限的配套设施，因此更容易管理 ，利润比传统的高档酒店更高。据国外有关专家预测，与 高档的商务休闲酒店和经济型酒店一起，Extended Stay Hotel将是全世界各大主要城市里最具发展潜力的品种。
现状与显现雄厚实力与大举扩张之势 ，趁今年业绩大好，宣布旗下三家服务公寓同时投入运营 。三家新开业的服务公寓分别是天津盛捷国际大厦服务公 寓、西安馨乐庭高新服务公寓与武汉馨乐庭沌口服务公寓 。其中，天津盛捷国际大厦服务公寓为雅诗阁（中国）服 务公寓基金近期收购的新项目；武汉馨乐庭沌口服务公寓 则是雅诗阁在江城的首家物业。
经营模式
• 雅诗阁( Ascott)服务特点：
• （1）客房设施 • Queen-size bed 或King-size bed，斜躺椅，有线电视，因特网接口
。每个房间有独立的厨房，包括冰箱、微波炉、咖啡机、厨房器具和 餐具等。 • （2）服务 • 酒店为客人提供24小时投币洗衣机和自动售货机服务。每周打扫房间 一次，调换洗涤毛巾两次。 • （3）配套 • 不同品牌的酒店，其房间的大小和酒店提供的服务功能也有所不同， 如Studio Plus Deluxe Studios品牌的起居室有450平方英尺，酒店的 配套设施包括健身房、游泳池或SPA。而Crossland Economy Studios 品牌主要是为追求舒适、经济的客人而设计的。
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2007年4月9日，新加坡雅诗阁酒店集团（ascott group）在上海和西安
收购了2家酒店，这是该集团计划在2010年之前实现在华建成1万间酒店客房
目标的一部分举措。雅诗阁将对这2家酒店的开发投资达4460万美元，两家酒
店将以集团旗下的馨乐庭（citadines）品牌运营。雅诗阁在2006年财年集团
的二线城市。
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今后五年，雅诗阁将在深圳、苏州、西安、重庆、宁
波、南京、沈阳、青岛等地发展。其第三个酒店式公寓品
牌馨乐庭2006年下半年在上海开业。广州雅诗阁2007年开
业。计划2010年将服务公寓增至5000套。
在华业务快速发展
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4月，雅诗阁集团斥资5千万美元（4亿人民币），签下
四项馨乐庭品牌物业新合同，正式进入西安及香港，都为2
经营模式
• 目前的“公寓式酒店”，有两种含义： • 一种是常规的公寓式酒店，其客房布局拥有居家的格局和良好居住功
能，客房包括：客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套的家具电器 。主要面对长期居住客户。这种酒店国外称为Extended–Stay hotel ，字面意思是指相对较长时间的逗留。是美国酒店业在20世纪80年代 推出的创新经营方式。 • 另一种是最近在国内刚刚出现的一种酒店运营新形式：即将分散在不 同地点的公寓式住宅，改装成酒店，提供连锁酒店服务——可以把这 称为“公寓式分体酒店”。这种公寓式分体酒店，刚刚在国内大城市 中出现，主要是面对许多出租公寓，在进行再装修之后，可以获得比 一般性出租更高的回报。由于其规模尚小，尚未引起媒体的关注。但 这种经营方式值得关注。 • 雅诗阁( Ascott)目前按照Extended Stay Hotels模式设计和经营 。
经营模式
• 服务对象： • 长时入住客户 • 在美国，Extended Stay Hotel的目标市场主要是针对在某
地需逗留较长时间的旅游者（一般在一周以上）。比如： 万豪公寓式酒店（Marriott Executive Apartments Exte nded Stay）的客人平均居住的时间是十天左右。典型的客 户群包括：因工作调动的公司职员、被指派到所在地从事 评估和统计的工作人员、中短期逗留的旅游和商务客人、 家庭旅游者、律师、工程技术人员等。