房地产泡沫论文-汉中市房地产发展现状分析

房地产泡沫论文-
汉中市房地产发展现状分析
摘要:随着交通条件的改善,汉中市房地产得到了迅速发展,但高速发展中也存在一些问题,这主要是该城市本身的不利因素所导致。

从多方面考察了汉中的房地产发展现状,并通过收集相关信息,对汉中市的房地产发展现状做出了整体总结判断。

关键词:房地产市场;汉中市;房地产泡沫
近些年来,随着中央一系列优惠政策的实施以及交通条件的不断改善,汉中市的房地产
市场发展取得了显著成就。

今年1-4月份,全市的房地产在建项目,累计施工面积达287.8万平方米,同比增长16%;完成投资8.58亿元,同比增长18%;新开工面积49.7万平方米,同比增长16%;竣工面积达17.1万平方米,同比下降了15%;商品房累计预收销售面积同比增长13%;商品房空置率保持在5%以下。

但是发展中也存在一些隐患问题,如住宅均价涨幅超过全市GDP增长率,商品房开发项目中住宅所占比例较大,商用房只占了很小一部分比例等等。

1 汉中市城市发展的影响因素分析
在分析汉中房地产业之前,我们首先了解影响汉中市城市发展的因素,对汉中的经济总
体发展有一定的了解。

首先是不利因素:
1.1 工业制约因素
工业是国民经济的主导,一个地区工业化水平决定着其技术水平和经济发展水平。

工业化是现代化不可逾越的阶段,也是汉中经济腾飞的必然要求。

但是由于交通条件的制约,汉中工业经济经受着巨大考验。

调查发现,该市工业经济的竞争力还比较弱,发展能力还不够强,优势骨干企业较少。

1.2 交通不利因素
有句古话“蜀道之难难于上青天”,这里的蜀道指的就是从成都往北直至出了秦岭的八百里秦川,汉中就是其中一段。

汉中是一个盆地,北靠秦岭,南倚巴山,外面的人进不来里面的人出不去,交通极不便利。

1.3 城镇化水平较低
近年来汉中虽然以年均1.3%的增长速度在增长,2009年该比例占到39%,城镇化已经计入了一个快速发展的阶段,分层合理的城镇化体系已经基本形成。

但是从整体来看,汉中的城镇化水平还是比较滞后,分别低于全省、全国平均水平4.5个和7.2个百分点。

其次是有利因素:
(1)国家新建的以及马上竣工的交通网,给汉中经济发展带来了新的机遇。

整个汉中有三条高速公路,分别为西汉高速、巴宝高速和石天高速。

另外还有就是正在准备建设的西汉高铁。

据预测西汉高铁建成后,从汉中至西安路段所用时间只为1小时,这将会大大促进汉中经济的发展,使其成为一个有利的交通枢纽。

(2)农耕条件优越。

竺可桢是我国著名学者,他曾经指出:“汉中是全国水稻的最高产区”。

经过多年的努力,汉中市建成了汉中盆地百万亩旱涝保收的良田,被称为“一碗泥巴一碗饭”的宝地。

近几年,汉中的农业化进程已经得到了初步发展,五大主导产业有很好的发展前景。

(3)生物资源丰富。

汉中地处南北过渡地段,适宜多种动植物生长繁衍。

特殊的气候和地理为动植物的生息繁衍提供了极为优越的条件,这里被称为“天然物种基因库”。

(4)水能资源丰富。

汉中市区内气候温和湿润,雨量充沛,年平均降雨量1000mm,水资源比较丰富,地表水总量为217.6亿m3,其中流域自产水为144.1亿m3,容水量73.5亿
m3。

市内地形起伏大,峰岭峻俏,河流密布,流域面积大于1000km2的有7
条,500-1000km2的有14条,100-500km2的有44条,10-100km2的有500条,河网密
度约1.6km/km2。

该市水能蕴藏量、可开发容量及小水电装机容量分别为260万kw、109.8万kw和84.3万kw,分别占全省的19.4%、18.1%和42.5%。

水能理论蕴藏量和可开发量居全省第二,小水电装机容量居全省首位。

(5)矿产资源丰富。

汉中市处于横跨秦岭褶皱带和扬子准地台两个地质构造单元的结合部,形成矿石的条件优越,矿产资源十分丰富。

(6)有强大的旅游资源。

汉中市素有“西北小江南”之美誉,是国务院批准的历史文化名城。

汉中境内自然旅游资源和人文资源相互辉映,吸引了国内外的旅游人士。

2 汉中房地产业发展现状
下面将从商品房开发面积、住宅均价涨幅、商品房交易量等几个比较有代表性的方面研究汉中市房地产市场的现状。

通过收集相关信息来考察其发地产发展状况,进而判断房地产业的健康程度。

2.1 房地产投资额持续走高
通过汉中市规划建设,来提高人居环境品质,进而推动城市规模的扩张。

房地产业借助城市规划的力量持续走高,发展形势见好,已经初步形成规模。

另外由于该市经济增长迅速,也已经带动了房地产业的快速提升。

自1998年以来,房地产投资额逐年快速增长,2007年至2009年时,汉中市的房地产投资额已经稳定在23亿,房地产市场发展渐渐形成规模。

2.2 汉中市商品房开发面积年均增长率为13%,供应量基本趋于稳定
根据中银国际预测,2006-2010年间中国房地产开发投资额的年均增长率可保持在15%以上,商品房施工面积的年均增长率也可保持在约10%以上。

从1998至2007年近十年中,商品房开发情况基本是平稳发展,而2008年受地震影响,增速稍有减缓。

由于受2009年全国房地产市场回暖影响,汉中商品房施工面积达到245万平方米,创造历史最高值。

目前房地市场项目主要集中汉中市中心,汉江南北两岸房地产业也有所发展。

中心市区是集商业、写字楼、住宅为综合的城市发展核心区,汉江两岸由于开发较晚,开发项目以住宅为主。

2.3 从2009年开始,商品房销售量呈现回复性快速增长
1999年至2007年,全市商品房年交易量从31万增长至113万平方米,年均涨幅为17.6%。

2008年受地震和中国房地产政策影响,商品房交易量仅为47.29万平方米。

而2009年来,在全国楼市暖市情况下,汉中市商品房交易量有显著增长,但是还没有突破2007年的交易水平。

2.4 住宅均价涨幅加大,年均涨幅达到20%左右
2000年汉中商品房交易均价还不到一千元,根据西安房地产信息网研究中心最新统计
数据,2007汉中市的商品房加以均价已达1880元/平方米,2008年尽管受到地震影响,商品房交易均价还是有了显著增长,为2395元/平方米,同比2007年增长了27.3%。

至2009年底,全市商品房均价已攀升至3420元/平方米,涨幅为19.9%。

但是,2009年全市GDP416.15亿元,增长仅为14.6%。

由此可见,汉中市商品房均价增长率远超GDP增长率。

整体分析来看,汉中价格近两年的快速增长主要受周边城市诸如西安、咸阳等房地产快速增长的辐射拉动为主,投资性炒作成份相对较低。

2.5 商品房项目主要是住宅开发,整个市区房产呈现扁平化特征
随着汉中市房地产市场的快步发展,房产开发项目从以住宅为主要形式过渡到向全面开发方向推进,逐渐形成住宅、写字楼、商铺、商住楼等开发项目为一体的综合开发模式,但是住宅项目仍然占很大比例,住宅房产开发面积占到总开发面积的89%还多。

从汉中市住宅需求形势来看,住宅需求仍然强烈,住宅房产开发仍有很大的提升空间,并且由于各处住宅开发
项目出售价格几乎没有多大差别,整体的市场呈现明显的扁平化发展特点。

2.6 刚性需求成为支撑市场的主导力量
刚性需求,是相对于弹性需求而言的,指商品供求关系中受价格影响较小的需求。

由于汉中市有利的环境优势,房地产市场发展十分迅速。

从2009年汉中市普通住宅购买来源看,首次购买的年轻群体以及为改善居住条件重新置业群体达到总购买数量的90%,刚性需求成为推动汉中市房地产市场发展的重要力量。

2.7 经济适用房和廉租房建设平稳发展
汉中市不但加快商品房发展速度,而且也逐步加快了经济适用房的建设。

2009年汉中市计划建设经济适用房34.5万平方米,2010年初,又准备投资于面积为12.5万平方米的“民乐花苑”经济适用房建设项目。

这些经济适用房规模建设的发展,对缓解汉中市商品房价格上涨,以及对解决中低收入家庭的住房问题起到了积极作用。

2.8 汉中市房地产业由于外来房企不断加入,导致了日益激烈的竞争
随着汉中市经济的快速发展,以及国内的房地产市场“一线房地产开发向二线推进,而二线房地产开发向三线推进”的大趋势的推动下,一些外地房地产开发商开始在汉中投资。

这些外来的开发商不仅带来了新的建筑特点以及建筑构思,同时也给汉中的房地产市场注入了新的经营理念和经营模式,推动了汉中市房地产业的快速发展以及竞争的加剧。

2.9 房地产市场进入品牌化、规模化时期
汉中市房地产开发具有它自己的环境优势,目前一线城市的房地产市场基本已经饱和,一二线城市的地产开发逐级向下推进,并且二三线的房地产企业已有走出本土向外地扩张的趋势。

另外,关中天水经济区发展规划的出台,使得汉中、渭南、宝鸡等地的房地产开发迎来一轮新潮,如恒大地产、紫薇地产、曲江集团已进入汉中市进行项目投资,预计未来几年汉中市将进入大、中型房产品牌的快速增长期。

2.10 竞争加剧促进商品房市场对商品品质有新的要求
随着房地产商开发水平的不断提高以及外地强大品牌的侵入,小区开发商越来越注重房子周围景观和建筑特点的设计。

在设计过程中,既讲究景观的美感设计,又讲究人文环境的塑造,要在视觉感觉良好的同时,注重实用、科学和人性化。

在对小区品质的追求过程中,多关注社区的配套设施和设备功能完备性、建筑材料的质感,提高居住的舒适成度和方便程度。

3 结论
通过以上分析,我们不难看出由于地处秦岭深处的盆地,汉中市购房市场以本地居民居住和外来人员养老为主,形成对房屋的刚性需求是拉动价格市场的主要力量。

另外由于土地是有限资源,房产需求市场非常广阔,这一供不应求关系导致土地价格大幅上升,从而推动房价上升。

2008年地震后汉中提高了建房质量标准,房屋建筑成本因此增加。

从汉中市房地产市场总体来看,近年来房子价格上涨十分迅速,已经超过了全市GDP的增长速度。

从开发项目种类来看,汉中市房地产商开发房产以住宅为主,其他用途项目所占比例较少,并且随着外商再汉中投资力度的加大,该情况会有一定的改善。

4 结语
从文中的数据中可以看出,国家一系列房地产调控措施对我市房地产市场没有形成大的影响。

随着城市化人口的增加以及人们收入水平的提高,汉中市的房地产发展会逐渐进入集中消费期,不排除会出现泡沫现象的可能性。

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