湖南2016年房地产估价师经营与管理：实物期权适用的范围考试试题

湖南省2016年房地产估价师《经营与管理》：实物期权适用的范围考
试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A.允许的最低经济效益指标
B.最大费用
C.利润为零
D.最大利润
2、某套建筑面积为100面、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款．抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5％．该套住宅的实际价格为。

A：18. 25 万元
B：20. 00 万元
C：21. 58 万元
D：22. 00 万元
E：工业用地的监测点评估价格
3、某建筑物的建筑面积为120近，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/近，建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建筑物当前的成新率为。

A：78.40%
B：82.00%
C：82.70%
D：85.60%
E：工业用地的监测点评估价格
4、某出租的房地产的年租金收入为10万元,年出租总费用为1万元。

建筑物重置价格为100万元,成新率为80%。

已知土地资本化率为6%,建筑物资本化率8%。

假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为（）万元。

A.43
B.112.5
C.123.3
D.150
5、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50% 和13.60%,则可以确定估价对象的报酬率为__。

A.12.50%
B.13.10%
D.13.60%
6、下列职能中,属于保险基本职能的是__。

A.分散危险
B.融通资金
C.防灾防损
D.分配资金
7、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。

A：时间类参数
B：融资类参数
C：评价标准类指标
D：收益类指标
E：借款合同
8、经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（）方式供地。

A.协议出让
B.招标兼出让
C.行政划拨
D.行政划拨兼协议出让
9、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于。

A：物质折旧
B：功能折旧
C：经济折旧
D：会计折旧
E：工业用地的监测点评估价格
10、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。

A：业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管
B：业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管
C：维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用
D：业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还
E：执行层的组织协调
11、房地产中介服务不包括房地产__。

A.咨询
B.经纪
C.价格评估
D.销售
12、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。

A.0.5〜2.0
B. 1.5〜2.0
C.0.5〜1.5
D. 1.0 〜1.5
13、建造普通标准住宅，其土地增值额未超过扣除项目金额之和__的，免征土地
A．5%
B．10%
C．15%
D．20%
14、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择。

A.买方代理
B .卖方代理
C.联合代理
D.双重代理
15、下列不属于房地产商业物业市场的是。

A：写字楼市场
B：零售商场或店铺
C：休闲旅游设施市场
D：仓储用房市场
E：借款合同
16、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%。

现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。

A.3275
B.3287
C.3402
D.4375
17、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是。

A：某标准厂房
8：某酒厂厂房
C：某待出让土地
D：某写字楼
E：工业用地的监测点评估价格
18、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报审批。

A：上一级城市人民政府
B：省人民政府
C：国务院
D：住房和城乡建设部、国家文物局
E：执行层的组织协调
19、某可比实例价格为2000元/m2,区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为一元/m2。

A.区域因素
B.1
C.2
D.3
E.权重估价对象可比实例
G.0.3 100 90
H.0.2 100 125
20、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。

A.不可移动性
B.适应性
C.弱流动性
D.相互影响性
21、下列不属于房地产结合物的是__。

A.管理人
B.实物
C.权益
D.区位
22、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。

A：40
B：50
C：70
D：80
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.28,楼面地价为700元/m2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。

理论上应补地
价__万元。

A．78
B．882
C．1210
D．1272
24、保险合同的客体为__。

A.保险人
B.保险利益
C.保险金额
D.被保险人
25、房地产投资的缺点是（）。

A.相对较高的收益水平
B.易于获得金融机构的支持
C.抵消通货膨胀的影响
D.投资回收期较长
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合
题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、从事房地产估价，首先要有房地产__。

A.估价业务
B.估价目的
C.估价对象
D.估价程序
2、下列关于股票与股份的联系和区别，表述错误的是__。

A.股份的表现形式是股份证书
B.广义的股份概念，仅指股份制企业均分其资本的基本计量单位
C.股份有限公司用以表现公司股份的形式才是股票
D.股票与股份是一种形式与内容的关系
3、影响房地产价格的区位因素有__等。

A.建筑规模
B.临路状况
C.楼层
D.建筑容积率
E.繁华程度
4、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.
5、98.1（以2002年1月1日为100）。

其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2,对其作交易日期修正到2004年10月1 日的价格为一元/m2。

A．2121
B．2200
C．1819
D．2242
5、根据所有权的结构，房地产企业可以分为__。

A.独资企业
B.房地产投资信托公司
C.有限责任合伙企业
D.无限责任公司
E. 一般合伙企业
6、房屋拆迁中，违章建筑的认定权归__。

A.人民政府
B.规划行政主管部门
C.房地产权属登记部门
D.房屋拆迁主管部门
7、根据客观性原则，下列表述正确的是。

A：会计核算应当真实反映企业的财务状况、经营成果，保证会计信息的真实性B：会计工作在收集、加工、处理和提供会计信息的过程中，应当考虑各方面的信息需求，要能够满足各方面具有共性的信息需求
C：会计工作应当正确运用会计原则和方法准确反映企业的实际情况
D：要求企业严格按照国家统一的会计制度的规定选择会计政策
E：会计信息应当能够经受验证以核实其是否真实
8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．30
B．45
C．60
D．90
9、1986年9月，国务院颁布的《中华人民共和国房地产税暂行条例》中规定，房产税的计税依据是房地产原值一次减除__后的余值或房产的租金收入。

A.10% 〜20%
B.20%〜30%
C.10% 〜30%
D.30%〜40%
10、中国民法的基本原则包括、禁止滥用权利原则。

八：平等原则
B：诚实信用原则
C：公序良俗原则
口：自愿原则
E：强制原则
11、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50 万元。

目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。

A.536
B.549
C.557
D.816
12、影响供给价格弹性大小的因素主要表现在。

A：从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素
B：从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小
C：商品的替代品数目和可替代程度
D：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例
E：商品本身用途的多样性
13、不属于税收制度的构成要素的是__。

A.纳税人
B.课税对象
C.纳税时间
口.税基
E.税点
14、基本完好房的判定标准是__。

A.九、八成
B.八、七成
C.七、六成
D.六、五成
15、房地产保险对房地产估价的需要，主要是__。

A.投保时评估保险价值
B.投保时评估保险金额
C.事故发生后评估房屋所遭受的损失
D.事故发生后评估房屋的重建价格或重置价格
E.事故发生后评估的赔偿金额
16、影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和。

A：经济因素
8：心理因素
C：环境因素
D：政治因素
E：借款合同
17、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。

A：该建筑工程用地批准手续
B：取得的建设工程规划许可证
C：施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求D：尚未确定施工企业
E：有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查
18、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的（）。

A.0.2%〜0.8%
B.0.2%〜1.0%
C.0.25%〜1.5%
D. 1.0% 〜3.0%
19、某房地产的土地面积为500m2, 土地价格为2000元/m2；建筑面积为
1000m2, 成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2,则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低—元
/m2。

A．200
B．300
C．700
D．1000
20、下列房地产不得用于抵押的有。

A：无地上建筑物的出让土地使用权
B：无地上建筑物的划拨土地使用权
C：所有权或使用权有争议的房地产
D：依法查封扣押期间的房地产
E：幼儿园等公益教育设施
21、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后,又产生纠纷的,如选择仲裁方式,则__。

A.必须经房屋拆迁管理部门同意
B.前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议
C.实行“一裁终局制”
D.只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理
E.对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理
22、收益法,是根据土地收益求取土地价值,根据建筑物的收益求取建筑物的价值,或根据房地收益求取房地价值。

但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时,则要采用。

A：房地剩余技术
B：市场剩余技术
C：土地剩余技术
D：建筑物剩余技术
E：自有资金剩余技术
23、下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度,说法正确的是。

A：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度
B：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度
C：规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
D：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
E：业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
24、《成市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是__。

A.自行拆迁和统一拆迁
B.自行拆迁和委托拆迁
C.统一拆迁和委托拆迁
D.委托拆迁
25、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值减损．造成建筑物功能折旧的主要原因有等。

A：意外破坏的损毁
B：市场供给过量
C：建筑设计的缺陷
D：人们消费观念的改变
E：周围环境条件恶化。