项目策划与可行性研究之环境分析(42页)
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按照国际间的共同规则，征收须符合三项条件，一是“为了社会公共利益” 的目的。“社会公共利益”以外的目的，例如商业目的，绝对不适用国家征收。 所谓“社会公共利益”，是指“全体社会成员的直接的利益”。例如公共道路交 通、公共卫生、灾害防治、国防、科学及文化教育事业，以及环境保护、文物古 迹及风景名胜区的保护等，均属于社会公共利益。建设“经济开发区”、“科技 园区”，虽然可以使社会成员“间接”得到利益，仍属于商业目的，不属于社会 公共利益。二是征收应符合法律规定的权限和程序。依我国《立法法》的规定， 对非国有财产的征收，只能制定法律。因此，对于征收的权限的规定，只能由法 律作出。至于具体的程序规则，一般由特别法规定。如现行《土地管理法》对征 收所作出的规定。三是必须对被征收的单位和个人给予公正、合理的对价。如现 行《土地管理法》规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及 地上附着物和青苗的补偿费。
5. 高额群众消费阶段。工业高度发达，经济的主导部门转向耐用消费品的生产（如汽车），社会
对高额耐用消费品的使用普遍化。越来越多的资源用来生产耐用消费品；技术工人和城市人口的比重都比 前阶段有一定提高；用来供社会福利和保障之用的一部分资源逐渐增大；人们的生活方式发生了较大变化。 美国是最早进入这一阶段的国家，其进入以1913—1914年福特汽车公司开始采用自动装配线为标志。西 欧和日本则是在50年代进入这一阶段的。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法 律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
2.3 政策
土地政策 土地征收、征用
我国土地管理法规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征 收或者征用并给予补偿。”
征收是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转为国家所有并给 予补偿的行为。征用是指国家为了公共利益的需要，依法强制使用集体土地，在 使用完毕后再将土地归还集体的一种行为，类似于临时使用土地。
人口分布及流动
不同地区的人其消费需求的内容和数量存在差异 我国人口分布和流动的特点
2.2 经济
经济发展阶段。经济发展阶段往往对应于一定的经济发展水平，即一个国家/ 地区经济发展的规模、速度和所达到的水准。常用GDP、人均GDP、经济增 长速度等指标衡量。
经济体制。指国家经济组织的形式，如资本主义、社会主义、混合经济等。 经济体制规定国家与企业、企业与企业、企业与各经济部门的关系，并通过 一定的管理手段和方法，调控或影响社会经济流动的范围、内容和方式等。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家 行使。
城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的 以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于 农民集体所有。
国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位 或者个人使用。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转 让土地。土地使用权可以依法转让。
2.3 政策
土地政策 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在 一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用 权出让金的行为。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第15条第2 款，土 地使用权出让合同由由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者 签订。这意味着市、县人民政府有权作为国有土地所有者的代表出 让土地使用权。
2. 3 政策
土地政策
国家根据一定时期内的政治和经济任务，在土地资源开发、利用、治理、 保护和管理方面规定的行动准则。它是处理土地关系中各种矛盾的重要调 节手段。
阅读材料 • 中华人民共和国土地管理法 • 中华人民共和国土地管理法实施条例
2.3 政策
土地政策
土地所有权 土地使用权
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所 有制和劳动群众集体所有制。
2.3 政策
土地政策
土地使用权 出让方式
指国有土地的代表（地方人民政府）将国有土地使用权出让给土地使用者时所 采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用权。我国现行国有建设用地使 用权的出让方式就包括四种：拍卖、招标、挂牌和协议出让。
中华人民共和国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第3条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和 个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用 权，进行土地开发、利用、经营”，可见受让方一般不受限制，除 非法律另有规定。
《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12 条按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限 ：（1）居住用地70 年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、 文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用40年；（5 ）综合或者其他用地50年。
• 环境是项目的外部条件，但往往是项目不可能去改变的。因此，项目 要适应环境、利用环境，不要轻言改变环境。当然，争取改变或改善 不利的环境也是必要的。
1.2 环境的分类
• 宏观环境 影响整个社会资本运动的宏观社会经济变量和历史文化现实，如全国或 大区域范围内的国民经济发展、商业周期兴衰、国家政治法律制度、国 家经济政策、文化传统习俗，以及国家之间和区域之间的地缘关系等。
环境分析
1、概 述
1.1 环境的概念
• 一定的时间与空间里、对项目有影响的各种外部因素的综合。
• The environment of any organization is the aggregate of all conditions, events and influences that surround and affect it.
展，并为新的投资提供资金；商业也随着交通运输业的改进而正在扩大。农业的发展具有基础性的作用， 它既要提供更多的粮食来养活迅速增长的城市人口，又要为工业的发展提供资金积累和销售市场。所以， 农业产量的增长具有重要意义，它决定着此过渡时期持续时间的长短。在政治上，也应有相应变革，以促 进统一市场的形成和大笔社会经营资本的积累。这一时期，发展的障碍正在逐步克服，人均实际收入缓慢 增长。历史上，英国是第一个为起飞阶段创造充分前提条件的国家。当今大多数贫穷国家正处在这个阶段。
经济结构。指国民经济中不同经济成分、不同产业部门以及社会再生产各个 方面在组成国民经济整体时相互的适应性、量的比例及排列关联的状况。包 括产业结构、分配结构、消费结构、技术结构，其中最重要的是产业结构。
经济规划和经济政策。指国家、政党制定的一定时期国家或区域经济发展的 目标、战略与策略，包括综合性的经济发展战略和产业政策、国民收入分配 政策、价格政策、物资流通政策、金融货币政策、劳动工资政策、对外贸易 政策等。
1.4 环境分析与评价的原则
• 目的性。各个投资主体的投资动机多种多样，对投资环境的要求也不完 全相同。
• 系统性。由于投资环境具有综合性和整体性特点，构成投资环境的要素 既有宏观要素也有微观要素；既有自然地理、基础设施等硬件要素，也 有法律法规、经济政策、社会文化等软件要素。
• 客观性。要从实际出发，以事实为依据，既要看到投资环境现状，又要 看到与此相关的一些问题。不能从主观愿望出发想当然地进行评价。
6. 追求生活质量阶段。以服务业为代表的提高居民生活质量的部门（包括教育、卫生保健、文化
娱乐、市政建设、环境保护等）成为主导部门。居民追求时尚与个性，消费呈现出多样性和多变性，人类 社会将不再只以物质产量的多少来衡量社会的成就，而还包括以劳务形式、环境状况、自我实现的程度所 反映的“生活质量”的高低程度。罗斯托认为，美国正在进入这个阶段。
人口结构 1. 年龄结构 （1）人口老龄化加速 （2）婴儿出生率下降 2. 性别结构
家庭规模和家庭生命周期
1. 家庭规模 1980年全球平均家庭人口为4.3人，1994年4.1，2000年3.7人。 我国平均家庭人口1990年为4人，1995年3.7人，1998年3.6人。 2. 家庭生命周期 未婚期、新婚期、满巢Ⅰ期、满巢Ⅱ期、满巢Ⅲ期、空巢期、孤独期
美国学者 W.W.Rostow 提出的“经济成长阶段理论”
1. 传统社会阶段。此阶段没有现代科学技术；资源过多配置在农业，而非工业；在社会组织中起主
导作用的是家族和氏族；生产力水平很低，人均实际收入仅够维持生存。
2. 为起飞创造前提阶段。近代科学知识开始在工业生产和农业革命中发挥作用；金融业开始发
征收和征用的共同点在于强制性。征收和征用，均仅依政府依法作出的征收 命令、征用命令而发生效力，无须征得被征收、被征用的单位和个人的同意。征 收和征用的不同点是：征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权，意味着 所有权性质的改变；征用的实质，是国家强行使用集体土地，使用完毕再返还原 集体，并不改变所有权性质。
消费因素
• 消费者收入水平的变化 消费者收入水平决定购买力水平 区别人均收入、可支配收入
• 消费者支出结构的变化 恩格尔系数 (Engel Coefficient) ；恩格尔定律 ( Engel’s Law)
• 消费者储蓄和信贷情况的变化 消费者储蓄率的高低影响当前的消费支出。 消费信贷是指消费者凭借信用先取得商品使用权，然后按期归还贷款。
• 中观环境 项目所在区域的自然、经济、社会、文化状况等
• 微观环境 项目所在地点的自然、经济、文化、技术状况等
1.2 环境的分类（续）
• 自然环境：自然条件，自然资源 • 经济环境：发展水平，经济结构，经济体制，经济政策， • 社会环境：文化、教育、宗教、风俗…… • 政策、法律环境：政治体制，政局，政策，法律法规 • 技术环境： • ……
• 硬环境：基础设施、配套设施、自然条件等 • 软环境：政治、经济、文化、法律等
1.3 环境的特点
• 综合性：各种因素并非彼此孤立，而是交互作用、集成影响 • 动态性：环境是变化的 • 层次性：不同区域层次（宏观－中观－微观）；不同项目界定不同区域 • 差异性：区域间的差异性；项目间的差异性 • 针对性：关注对项目有重要影响的，不要泛泛而论
• 比较性。投资环境的优劣并没有一个绝对的和固定不变的标准。而且， 即使是同样的投资环境对不同的投资项目产生的影响也是不同的。
• 时效性。投资环境具有动态性，即构成投资环境的各个因素以及评价投 资环境的标准都处于不断的发展变化之中。
2、主要的环境要素
2.1 人口（Demographic）
人口总量 1. 全球人口持续增长 2. 发达国家人口出生率下降，发展中国家出生率上升
3. 起飞阶段。阻碍经济增长的问题得到解决，增长成为各部门的正常现象。达到此阶段必须具备三
个条件：一是要有较高的积累比例(占国民收入的10％以上)；二是要建立起飞的主导部门，使它发展较快 并带动其它部门增长；三是要有制度上的改革，即建立一种能够保证“起飞”的制度，以推动经济的扩张。 此阶段农业劳动力逐渐从农业中解脱出来，进入城市劳动，人均收入大大提高。一个区域一旦实现起飞， 经济就可以“自动持续成长”了，因为较大的积累比例和较强的主导部门，会使经济发展所需要的资本、 技术不会感到不足，所需要的原料生产与供给、交通运输、劳动力供给等问题也可以得到解决。起飞阶段 大致为30年。事实上，此阶段相当于资本主义发展史中的产业革命阶段。
4. 向成熟推进阶段。经济中已经有效地吸收了当时技术的先进成果，并有能力生产自己想要生产
的产品。新的主导部门逐步建立，代替旧的主导部门，国民收入中有10％～20％稳定地用于投资。一般 来说，铁路建筑、钢铁工业以及大量使用钢铁的通用机械、采矿设备、化工设备、电力工业和造船工业等 部门的发展，是一国经济“成熟”的标志。在向成熟阶段推进的过程中，成长所依靠的是对供给方面的投 资，也就是靠对工业设备部门的投资，并由此带动了经济成长。而之所以能够成长，就是因为不断地、有 效地把新技术应用到经济发展之中的结果，一旦经济对新技术的应用或推广速度放慢，经济成长就会失去 冲力出现减速趋势。此阶段对外贸易的作用加强，农业劳动力占全社会劳动者的比重下降。历史上，经济 发达国家用了40多年的时间完成了这一阶段，发展中国家60年代进入该阶段。
5. 高额群众消费阶段。工业高度发达，经济的主导部门转向耐用消费品的生产（如汽车），社会
对高额耐用消费品的使用普遍化。越来越多的资源用来生产耐用消费品；技术工人和城市人口的比重都比 前阶段有一定提高；用来供社会福利和保障之用的一部分资源逐渐增大；人们的生活方式发生了较大变化。 美国是最早进入这一阶段的国家，其进入以1913—1914年福特汽车公司开始采用自动装配线为标志。西 欧和日本则是在50年代进入这一阶段的。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法 律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
2.3 政策
土地政策 土地征收、征用
我国土地管理法规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征 收或者征用并给予补偿。”
征收是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转为国家所有并给 予补偿的行为。征用是指国家为了公共利益的需要，依法强制使用集体土地，在 使用完毕后再将土地归还集体的一种行为，类似于临时使用土地。
人口分布及流动
不同地区的人其消费需求的内容和数量存在差异 我国人口分布和流动的特点
2.2 经济
经济发展阶段。经济发展阶段往往对应于一定的经济发展水平，即一个国家/ 地区经济发展的规模、速度和所达到的水准。常用GDP、人均GDP、经济增 长速度等指标衡量。
经济体制。指国家经济组织的形式，如资本主义、社会主义、混合经济等。 经济体制规定国家与企业、企业与企业、企业与各经济部门的关系，并通过 一定的管理手段和方法，调控或影响社会经济流动的范围、内容和方式等。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家 行使。
城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的 以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于 农民集体所有。
国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位 或者个人使用。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转 让土地。土地使用权可以依法转让。
2.3 政策
土地政策 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在 一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用 权出让金的行为。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第15条第2 款，土 地使用权出让合同由由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者 签订。这意味着市、县人民政府有权作为国有土地所有者的代表出 让土地使用权。
2. 3 政策
土地政策
国家根据一定时期内的政治和经济任务，在土地资源开发、利用、治理、 保护和管理方面规定的行动准则。它是处理土地关系中各种矛盾的重要调 节手段。
阅读材料 • 中华人民共和国土地管理法 • 中华人民共和国土地管理法实施条例
2.3 政策
土地政策
土地所有权 土地使用权
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所 有制和劳动群众集体所有制。
2.3 政策
土地政策
土地使用权 出让方式
指国有土地的代表（地方人民政府）将国有土地使用权出让给土地使用者时所 采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用权。我国现行国有建设用地使 用权的出让方式就包括四种：拍卖、招标、挂牌和协议出让。
中华人民共和国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第3条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和 个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用 权，进行土地开发、利用、经营”，可见受让方一般不受限制，除 非法律另有规定。
《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12 条按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限 ：（1）居住用地70 年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、 文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用40年；（5 ）综合或者其他用地50年。
• 环境是项目的外部条件，但往往是项目不可能去改变的。因此，项目 要适应环境、利用环境，不要轻言改变环境。当然，争取改变或改善 不利的环境也是必要的。
1.2 环境的分类
• 宏观环境 影响整个社会资本运动的宏观社会经济变量和历史文化现实，如全国或 大区域范围内的国民经济发展、商业周期兴衰、国家政治法律制度、国 家经济政策、文化传统习俗，以及国家之间和区域之间的地缘关系等。
环境分析
1、概 述
1.1 环境的概念
• 一定的时间与空间里、对项目有影响的各种外部因素的综合。
• The environment of any organization is the aggregate of all conditions, events and influences that surround and affect it.
展，并为新的投资提供资金；商业也随着交通运输业的改进而正在扩大。农业的发展具有基础性的作用， 它既要提供更多的粮食来养活迅速增长的城市人口，又要为工业的发展提供资金积累和销售市场。所以， 农业产量的增长具有重要意义，它决定着此过渡时期持续时间的长短。在政治上，也应有相应变革，以促 进统一市场的形成和大笔社会经营资本的积累。这一时期，发展的障碍正在逐步克服，人均实际收入缓慢 增长。历史上，英国是第一个为起飞阶段创造充分前提条件的国家。当今大多数贫穷国家正处在这个阶段。
经济结构。指国民经济中不同经济成分、不同产业部门以及社会再生产各个 方面在组成国民经济整体时相互的适应性、量的比例及排列关联的状况。包 括产业结构、分配结构、消费结构、技术结构，其中最重要的是产业结构。
经济规划和经济政策。指国家、政党制定的一定时期国家或区域经济发展的 目标、战略与策略，包括综合性的经济发展战略和产业政策、国民收入分配 政策、价格政策、物资流通政策、金融货币政策、劳动工资政策、对外贸易 政策等。
1.4 环境分析与评价的原则
• 目的性。各个投资主体的投资动机多种多样，对投资环境的要求也不完 全相同。
• 系统性。由于投资环境具有综合性和整体性特点，构成投资环境的要素 既有宏观要素也有微观要素；既有自然地理、基础设施等硬件要素，也 有法律法规、经济政策、社会文化等软件要素。
• 客观性。要从实际出发，以事实为依据，既要看到投资环境现状，又要 看到与此相关的一些问题。不能从主观愿望出发想当然地进行评价。
6. 追求生活质量阶段。以服务业为代表的提高居民生活质量的部门（包括教育、卫生保健、文化
娱乐、市政建设、环境保护等）成为主导部门。居民追求时尚与个性，消费呈现出多样性和多变性，人类 社会将不再只以物质产量的多少来衡量社会的成就，而还包括以劳务形式、环境状况、自我实现的程度所 反映的“生活质量”的高低程度。罗斯托认为，美国正在进入这个阶段。
人口结构 1. 年龄结构 （1）人口老龄化加速 （2）婴儿出生率下降 2. 性别结构
家庭规模和家庭生命周期
1. 家庭规模 1980年全球平均家庭人口为4.3人，1994年4.1，2000年3.7人。 我国平均家庭人口1990年为4人，1995年3.7人，1998年3.6人。 2. 家庭生命周期 未婚期、新婚期、满巢Ⅰ期、满巢Ⅱ期、满巢Ⅲ期、空巢期、孤独期
美国学者 W.W.Rostow 提出的“经济成长阶段理论”
1. 传统社会阶段。此阶段没有现代科学技术；资源过多配置在农业，而非工业；在社会组织中起主
导作用的是家族和氏族；生产力水平很低，人均实际收入仅够维持生存。
2. 为起飞创造前提阶段。近代科学知识开始在工业生产和农业革命中发挥作用；金融业开始发
征收和征用的共同点在于强制性。征收和征用，均仅依政府依法作出的征收 命令、征用命令而发生效力，无须征得被征收、被征用的单位和个人的同意。征 收和征用的不同点是：征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权，意味着 所有权性质的改变；征用的实质，是国家强行使用集体土地，使用完毕再返还原 集体，并不改变所有权性质。
消费因素
• 消费者收入水平的变化 消费者收入水平决定购买力水平 区别人均收入、可支配收入
• 消费者支出结构的变化 恩格尔系数 (Engel Coefficient) ；恩格尔定律 ( Engel’s Law)
• 消费者储蓄和信贷情况的变化 消费者储蓄率的高低影响当前的消费支出。 消费信贷是指消费者凭借信用先取得商品使用权，然后按期归还贷款。
• 中观环境 项目所在区域的自然、经济、社会、文化状况等
• 微观环境 项目所在地点的自然、经济、文化、技术状况等
1.2 环境的分类（续）
• 自然环境：自然条件，自然资源 • 经济环境：发展水平，经济结构，经济体制，经济政策， • 社会环境：文化、教育、宗教、风俗…… • 政策、法律环境：政治体制，政局，政策，法律法规 • 技术环境： • ……
• 硬环境：基础设施、配套设施、自然条件等 • 软环境：政治、经济、文化、法律等
1.3 环境的特点
• 综合性：各种因素并非彼此孤立，而是交互作用、集成影响 • 动态性：环境是变化的 • 层次性：不同区域层次（宏观－中观－微观）；不同项目界定不同区域 • 差异性：区域间的差异性；项目间的差异性 • 针对性：关注对项目有重要影响的，不要泛泛而论
• 比较性。投资环境的优劣并没有一个绝对的和固定不变的标准。而且， 即使是同样的投资环境对不同的投资项目产生的影响也是不同的。
• 时效性。投资环境具有动态性，即构成投资环境的各个因素以及评价投 资环境的标准都处于不断的发展变化之中。
2、主要的环境要素
2.1 人口（Demographic）
人口总量 1. 全球人口持续增长 2. 发达国家人口出生率下降，发展中国家出生率上升
3. 起飞阶段。阻碍经济增长的问题得到解决，增长成为各部门的正常现象。达到此阶段必须具备三
个条件：一是要有较高的积累比例(占国民收入的10％以上)；二是要建立起飞的主导部门，使它发展较快 并带动其它部门增长；三是要有制度上的改革，即建立一种能够保证“起飞”的制度，以推动经济的扩张。 此阶段农业劳动力逐渐从农业中解脱出来，进入城市劳动，人均收入大大提高。一个区域一旦实现起飞， 经济就可以“自动持续成长”了，因为较大的积累比例和较强的主导部门，会使经济发展所需要的资本、 技术不会感到不足，所需要的原料生产与供给、交通运输、劳动力供给等问题也可以得到解决。起飞阶段 大致为30年。事实上，此阶段相当于资本主义发展史中的产业革命阶段。
4. 向成熟推进阶段。经济中已经有效地吸收了当时技术的先进成果，并有能力生产自己想要生产
的产品。新的主导部门逐步建立，代替旧的主导部门，国民收入中有10％～20％稳定地用于投资。一般 来说，铁路建筑、钢铁工业以及大量使用钢铁的通用机械、采矿设备、化工设备、电力工业和造船工业等 部门的发展，是一国经济“成熟”的标志。在向成熟阶段推进的过程中，成长所依靠的是对供给方面的投 资，也就是靠对工业设备部门的投资，并由此带动了经济成长。而之所以能够成长，就是因为不断地、有 效地把新技术应用到经济发展之中的结果，一旦经济对新技术的应用或推广速度放慢，经济成长就会失去 冲力出现减速趋势。此阶段对外贸易的作用加强，农业劳动力占全社会劳动者的比重下降。历史上，经济 发达国家用了40多年的时间完成了这一阶段，发展中国家60年代进入该阶段。