厦门_某地产金域蓝湾营销
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推荐-万科成都万科金域蓝湾项目营销策划提案71页新联康 精品
区域市场—土地供应
07年周边区域待推土地列表
出让时间 2007年
1季度前后
/
建筑地地址 二环路东二段29号 二环路东二段1号 二环路东二段6号
二环路东二段上川棉厂 厂区加宿舍
用途 / / /
/
/ 合计
二环路东二段外侧 沙板桥路川药厂
/
一类住宅用地 /
用地面积（万M2） 2.6 7.6 0.9 26.7
宗地位于成华区建设路板块，地块北临建设路，西临沙河，东临二环路。
周边配套 交通 教育
3km范围内 宗地周边公交线路有51、33、412、2、85、402路。
可方便到达市中心，火车站，汽车站等区域。
建设路小学，市三十中，市十三中，电子科技大学，成都理工大学等，教育配套齐全
医院
市六医院，成都新鸿医院，晋康医院，圣康医院
需求环境优美、就医方便
老人三代
老人+中年夫妻+18岁以上孩子
需求环境优美、就医方便
富贵之家 富贵之家
各种家庭结构都有
家庭收入高，多希望购买市中心公寓或城郊 别墅类产品
从土地属性来看，目前地块条件适合青年之家、小太阳和后小太阳家 庭以及富贵之家，随着周边环境的改善也将吸引部分健康养老客户。
目标客户定位
根据土地属性及潜在客源分析，本项目的目标客户设定为：
栖息，自我享受
青年之家 老人一代家庭
二房80-90㎡
改善居住条件
小太阳家庭 后小太阳家庭
二房80-90㎡ 三房110-135㎡
追求身份识别
富贵之家
三房140㎡以上
市场研究
1.我们的土地属性是什么？ 2.我们的主要客源来自哪里？ 3.哪些区域会跟我们争夺客源？ 4.我们的竞争优劣势体现在哪里？如何应对？ 5.我们的市场定位？ 6.我们的项目价格？价格与销售量的关系？
XXXX某地产金域蓝湾广告传播提案63
业的失败，心情不好的时候，总是喜欢去海边坐坐。后来终于抓住了机会， 同几个朋友一起办了个文化公司，现在生意是很不错啊。 • 有部人货车，主要是公司在用，平时都是坐公交，急了就打的。现在不着急 买车，油一天一个价，难养。客户多，好多还是老乡，有空的时候喜欢串门 ，在谁谁谁家里围一圈，唠嗑。 • 父母都六十多了，在珠海一起住，喜欢这边的空气好，说活得都长寿。老公 在大型企业上班，朝九晚五的，稳定吧。小孩今年升初中，还真得好好想想 。 • 打算换套房子，要大点，来个朋友什么的，都好招待。现在住的房子都是老 早买的，小，孩子一大，就没法挤着住了。房子最好是在香州，照顾生意方 便，文化气息重，都说爱学习的孩子不变坏。 • 那野狸岛不是时兴搞音乐岛不，咱常带咱家那小子去，让他多受点熏陶。
珠海的文物古迹：
• 中国第一个留美学生、第一所出国留学生预备 学校的创办者容闳
• 中华民国第一任内阁总理唐绍仪 • 中共早期领导人、工人运动领袖苏兆征 • 华南地区第一位马克思主义传播者杨匏安 • 中华全国总工会第一任委员长林伟民 • 中国驻夏威夷王国第一任商董、领事陈芳 • 清华大学第一任校长唐国安 • 中国近代著名买办、实业家唐廷枢、徐润、蔡
，什么都可以想，什么都可以不想。 • 珠海的海，没有沁人心脾的蓝，没有奢华气派的游艇，却依然是晴天蓝天白
云下的一望无际，雨天淅淅沥沥中的忧郁阴霾。让人怀念海子的诗句：面向 大海，春暖花开。 • 生活在珠海，在山间穿梭、从海边路过是快乐的；开着车，开着窗，遇到青 春的赛车队是快乐的；在酒吧街，和三五好友简单地喝着、没心没肺地聊着 是快乐的；在书城，席地而坐畅快地看着喜欢的书是快乐的；在露天体育场 ，和球迷们一起郁闷、共同呐喊是快乐的；在雨后还阴的日子，经过淇澳大 桥，发现天边的云映衬海上的岛竟是一种离奇的美，忍不住想要立即告诉远 方的好朋友却又舍不得让眼睛离开的矛盾心理是快乐的。 • 生活在珠海，不再有围城的遗憾和困惑，而是充满自信的享受这城市的美， 依山而居，出门遇海，与城市一起成为风景。
珠海的文物古迹：
• 中国第一个留美学生、第一所出国留学生预备 学校的创办者容闳
• 中华民国第一任内阁总理唐绍仪 • 中共早期领导人、工人运动领袖苏兆征 • 华南地区第一位马克思主义传播者杨匏安 • 中华全国总工会第一任委员长林伟民 • 中国驻夏威夷王国第一任商董、领事陈芳 • 清华大学第一任校长唐国安 • 中国近代著名买办、实业家唐廷枢、徐润、蔡
，什么都可以想，什么都可以不想。 • 珠海的海，没有沁人心脾的蓝，没有奢华气派的游艇，却依然是晴天蓝天白
云下的一望无际，雨天淅淅沥沥中的忧郁阴霾。让人怀念海子的诗句：面向 大海，春暖花开。 • 生活在珠海，在山间穿梭、从海边路过是快乐的；开着车，开着窗，遇到青 春的赛车队是快乐的；在酒吧街，和三五好友简单地喝着、没心没肺地聊着 是快乐的；在书城，席地而坐畅快地看着喜欢的书是快乐的；在露天体育场 ，和球迷们一起郁闷、共同呐喊是快乐的；在雨后还阴的日子，经过淇澳大 桥，发现天边的云映衬海上的岛竟是一种离奇的美，忍不住想要立即告诉远 方的好朋友却又舍不得让眼睛离开的矛盾心理是快乐的。 • 生活在珠海，不再有围城的遗憾和困惑，而是充满自信的享受这城市的美， 依山而居，出门遇海，与城市一起成为风景。
2020年(营销技巧)别墅营销活动汇总
（营销技巧）别墅营销活动汇总强化塑造品牌---主张性价比的生活价值观念---达到成交目的翔凤信心年英伦别墅经典，尊贵生活原酿领创英式文化新意境纯粹英国味道,别墅群自然田园，很英国，很诗意。
竞争对手在发售之初，按购买先后分别给予购楼折扣，前10名，八八折，前20名九折，前50名，九二折，前100名九八折。
推广主题在客户的挖掘上，销售的口碑传播是最重要的顶级别墅中，其产品能否做得出彩，其关键还应该是资源的稀缺性顶级别墅的推广主要策动于精神层面的价值感，或者是尽可能地让客户身份、地位与所售别墅项目相匹配顶级别墅应该多采用欧美风格。
因为最早的别墅产品就是从欧洲引进过来的，过去都是贵族居住的，有很长的历史。
而历史是最有价值的。
所以，从某种意义上讲，风格就是财富的另一种暗示。
顶级豪宅其实就是一个历史、一个传统。
只有经过上百年不断改进、不断完善的产品，才可能更接近完美。
翔凤人创造着最美的稀缺湖景和最具精神价值的英伦生活。
非凡的推广渠道而在媒体策略上，以专业刊物和特色杂志为主，并配合楼书以客户通讯进行渗透式传播，降低大众媒体投放，最终达到了销售和品牌知名度双赢的结果。
目前国内最大的3家航空公司是:南方,东方,国际.目前飞机量是:292/199/167,3本杂志主刊分别叫:《南方航空》/《东方航空》/《中国之翼》,其他的航空公司都可以忽略,太小了!除非你是当地人,那就不说了!比如你是厦门人,可能更偏向厦门航空,如果不是,建议不用考虑那些!还有一个就是《中国民航》,不过这个是民航总局的刊物,他们没有实体的,都是让各个航空公司派发的,效果不好!而且价格基本是前面3家的2倍!顶级别墅的客户有着高、精、尖的特点。
吸引这些客户当然需要通过非凡的营销。
经过记者了解，这些顶级别墅客户主要通过杂志、路牌、网络来了解外界的信息网络广告对于顶级别墅的营销人员来说，面对客户时不需要花言巧语。
因为这些富豪的见识和经历远不是营销人员能比的；更何况他们已经过了做梦的时候，而是兑现梦的时候。
金域蓝湾三期整合推广策略规划
金域蓝湾三期整合推广策略规划1、世界观与视界观万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划本案解决的3个问题万科将以何种姿态进入市场？如何占据红树湾楼市最正确位置？如何建立核心价值传播体系？万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划4个相关命题从品牌出发，万科如何继续登峰？从竞争出发，我们如何占据高端？从传播出发，我们如何建立价值？从市场出发，我们如何突破重围？万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划第1章：进入姿态万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划一肩挑3个使命万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划[行业使命]o继续作为中2、国地产的领军人物o以颠覆者的姿态开启2021年楼市o信念十足地力挺市场，为地产大势的继续坚挺推波助澜。
o为地产品牌竖立新标杆。
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划[品牌使命]o在“后万科”时代，万科如何继续为生活去创造o持续制造万科现象，积累万科的品牌资产和品牌影响力万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划[城市运营使命]o带动红树湾，乃至深圳湾的一个全新生活领地的崛起o 进入城市运营商的角色升级。
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划二世界观确定视界观万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划万科金金域域蓝蓝3、湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划国家如此，企业如此，产品同样如此万科敢为表率万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划我们的视界必需观得更高远，我们必需拥有新世界的观点！万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划o这是深圳最高规格的品牌战场o百仕达，……万科o这是一次地产世界观念的选择o这是万科如何重新诠释“新豪宅”理念的试验基地万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划三挑战号万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划o以红树湾楼市最强大的挑战者姿态，o高调进入红树湾楼市第一阵营，o在一个充分的高度上，行使4、上述使命。
万科成都万科金域蓝湾推广策略视觉表现157黑蚁
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万科成都万科金域蓝湾推广策略视觉 表现157黑蚁
•营销进度及预判——
•1期起价4000元/㎡，1、2期18层电梯住宅基本售磬 •3期18层电梯住宅，3月中旬开盘，均价约5500元/㎡ •预计4期年中入市，均价将冲击6000元/㎡。
•在市场推广上，相较于前3期不会有大的突破。 •广告诉求的变化，将主要针对32层超高层物业的居住感受而展开。 •当然，也不排除开发商会在户型作出一些创新，再度吸引市场关注 的同时提高销售价格。 •相对宁静的居住环境是其在区域竞争中的最大靓点。
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万科成都万科金域蓝湾推广策略视觉 表现157黑蚁
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万科成都万科金域蓝湾推广策略视觉 表现157黑蚁
•竞争分析——
•临二环路的高层电梯公寓估计将以小户型为主，与综合商业结合， 主要针对投资客户进行市场推售，与金域蓝湾的目标客源有一定 差异。鉴于伊滕洋华堂入驻基本以成定局，这一部分必然作为首 期推出。 •花园洋房部分靠近沙河，建筑垂直于沙河呈梯度排列，形成景观 的均好性。这部分单位，将对本案形成一定程度的客源竞争。
•营销推广主题——现代的形式，传统的内涵
•包括住宅、商业、城市配套设施的综合性城市生活区。 •通过建造高层住宅降低建筑密度，保留工厂内原生植物和部分工业历史特征， 在现代化生活社区中，营造独特的“五十年代老工业”主题文化氛围。 •案名源自“二十四城芙蓉花，锦官自昔称繁华” ，力图以数字的包容性，将 华润文化与城市精神文脉联系在一起，比如：一天有二十四个小时，涵盖了工 作和生活所有时间； 一年有二十四个节气，十二个月一年是潦草的，二十四 节气的一年是仔细而温情的。
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万科成都万科金域蓝湾推广策略视觉 表现157黑蚁
厦门万科翔安项目整合推广方案及创意表现
消费者
一个角色被复加的，开始成熟 的男人，最重要的他是“爸爸”
了
竞争
面临同质化竞争，产品利益需要进 一步承诺
这个礼物，我们称之为
万科 • 满town
这是一个开始成熟的男人给一个开始成熟家庭的礼物，那就是圆满！ 这是一个为成长型家庭最圆满的全能居家解决方案！ 它满足了这个成长型家庭里每个人的核心需求！ 这是一个新爸爸给这个家庭最圆满的礼物！
特房·锦绣祥安
项目定位：中央生活城，领路东厦门 物业类别：住宅、商住楼 建筑类别：高层、小高层、洋房 占地面积：158402.75平方米 总建筑面积：316800平方米 开发商:厦门经济特区房地产开发集团 物业管理公司:汇嘉物业 所属商圈：翔安新城区 物业地址：特房锦绣祥安位于翔安区马巷镇东部，东至舫阳东路，西至规 划的舫阳西 主力房源户型：80-125平方米 推售房源：2房、3房，面积约从80—110平米不等，均价6000元/平
一个新爸爸给家庭最好的礼物，正是他人生这个阶段最重要的一件事情， 我们以此和他们进行心理层面的沟通，广告语呼之已出：
爸爸的头等大事
给子女一个更好的生活空间，给妻子更好的生活方式，给家一个更好 的未来，这正是你，一个爸爸最重要的事情。
透过万科.满TOWN：
看到
活力、城市、品位、朝气的家庭； 群体、童真、健康、游戏的行为 平等、融洽、乐趣的家庭人际关系
感到
轻松、调侃的气氛； 无压、融洽的状态； 积极、开朗、包容的精神面貌
悟到
幽默、真实、笑对人生的生活真味
落到产品层面：
我们还是需要就产品本身的利益点给出概括
25年，万科城市系成熟作品
不再是XX精品社区的定位，而是从万科整个成熟的产品品类的角 度进行定位，将品牌的利益点输出，建立市场高度。
万科厦门万科金域蓝湾推广方案汇报55PPT
•节点6：8月15日——7#楼精装修样板间正式开放； •节点7：8月30日——7#、8#楼公开发售。
•拟将4#和6#打包推广，6#增加液压室内电梯、4#重新制作样板间；
•5#重新制作样板间，在6月中旬推出；
•7#、8#楼拟分拆销售，7#楼样板间开放拟提前至7月开放，
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•7月底8月初直接推出。万科厦门万科金域蓝湾推广方案汇报
产品 线索
向客户展示 产品的超值性
促进客户提升
精装修小户型 精装修大户型
5-7月
5月1日，启动项目硬性广告 5月启动金域蓝湾香堤推广 6月1日，启动5#样板房开放推广
（5月） 报纸广播网络 （全媒体覆盖）
5月25日， 小户型样板间
开放
5月中旬 走进厦大
6月15日 5#样板房开放
客产 线索
维系客户关系 提升成交客户满意度
SP活动
销售活动： —周末销售活动
价值 线索
向市场展示 蓝湾值得买的信息
提升客户购买理由
为爱家增值
物管篇 园林设施篇
文化篇
4-5月
4月12日， “为爱家增值”新闻发布会启动
同期，启动三篇项目系列软文 (物业、园林设施、社区文化)
（4月） 报纸、电视为
主
网络论坛为辅
4月12日， 新闻发布会
4月18日： —龙岩异地推荐
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万科客户 尊享计划
项目尾盘销售
7-12月
以万科特色活动为时间节点
7-8月：
万客会积分兑换（7月12日）
网络专题、 大户型样板间开
Happy家庭节（8月）
报纸新闻为主
放
万科业主年终答谢会（1万2月科）厦门万科金域蓝湾推广方案汇报
万科史上首个金域系列--深圳万科金域蓝湾营销方案
蓝湾三期的生活艺术
站在城市最顶端的顶层复式——一套顶级的天际独立屋(SKY
Penthouse)，独立空中花园，更于主卧、浴室设天窗，一边沐浴一边 夜观星象；电梯直达顶层住户的空中入户花园。此复式的独特设计， 可作为该业主未来举行私人或商务派对的场所。
除特设直达顶层会所的高速电梯、还将提供智能入户电梯，只有你家 的智能卡才能到达你所要到达的那层
推出“董事屋”概念——同时作为尊贵住客的“名流社交圈”，我
们可为业主举行私人或商务派对，同时与数家有名的私房菜馆建立联 盟，在“董事屋”为业主提供私房菜。
户型个性命名建议
A户型124M2：天域
B户型112M2：天阔 C户型156M2 ：臻府
D户型131M2：尊爵
E户型：凌云 复式单位：天际独立屋SKY Penhouse
二 、 系 列 命 名 建 议 ：
形象方面保留色调、logo、海景等的部分元素，而整个调性都 会作出调整，由柔和、优美、天然而转变为时尚、刚直、都会 感等。 项目命名中英文结合，甚至引入法文文法
领馆 万科· 天翼 天域 鼎峰
尊爵 大器 天玉 臻府 君颐· 海天 风云汇 the SKYSCRAPER
傲海峰
两栋分别命名 如：星域轩 Star Vista 天域轩 Sky Vista
三、产品力建议
目标购买群除媒体宣传吸引外，将在产品上考虑几个最实际问题，所以必 须抓住产品力上几个最大的亮点进行延展来超越并满足其需求： 面子、居住舒适性、个性及领跑的时尚、品牌虚荣心 针对性的产品力提升计划 A、面子工程——大堂及电梯、屋顶及灯光工程 B、高舒适低能耗建筑——注入环保因素，加强降噪、防西晒、楼板隔音、 新风系统升级； C、生活质素的提升——“千里眼”系统，Costel电视：赠送定制产品，如 SWAROVSKI专为项目定制的限量水晶灯； D、引领时尚的lounge风尚——尊尚会所，艺术文化氛围，住户大堂、样板 房、主题园林及避难层等 E、营销事件造“品牌”，满足居住虚荣心——顶层sky penhouse，天际会 所、”漫步云端”等 F、个性化物管服务 G、车位严峻问题的解决——结合目标客群的购房需求，需尽快在一、二期 兴建立体车库；
万科金域蓝湾_营销策略总纲
2006年上半年有3宗土地出让，仅有一宗成交，楼面地价是2510元/㎡，测算出其建设成本为4600元/㎡左右， 再加上开发商获取利润，在不考虑其他市场因素的情况下其售价将达到5500元/㎡以上，较大幅度超过目前该 区域5000元/㎡左右的市场价格。说明尽管有新政影响，部分开发商对珠海未来房地产前景仍然看好。 2006年10月18日，“珠国土储2005－13”地块拍卖由华发以25.5 亿元获取，建面3510元/平方米，再加上契 税7000万元共26.2亿元的总价 ，宗地35.44万平方米，总建筑面积为72.66万平方米，功能定位为住宅、商业、 酒店、办公，挂牌出让的楼面地价为1200元/平方米。（万科、和黄、凯德臵地、中海、中信华南、招商、华 发）。而万科止步于1900元。
中华方兴· 每一间
本项目
方圆· 云山诗意
景山一号
金域廊院 钰海山庄 湖光山舍 华发新城 未拍卖地块 中新国际 华发国际 格力广场
银座
金碧时代 九洲假日 山海一品
万科· 珠海宾馆项目
蓝爵
金地项目
九洲时代 北岭项目
海湾半山
06年项目
在售项目 将售项目
上海中新· 中新国际
07年项目
面对众多本土与外来品牌发展商的合围，已不仅仅是产品与资源之 间的竞争。 但情侣路沿线未来高端项目的推出，有利于带动项目价格的提升， 同时，结合项目自身的产品品质和高调推广，项目存在进入珠海第 一阵营的机会。
项目现场展示品质不强，产品规划存在不足，整体档次不高，近期 营销中心将开放。
2.2竞争分析
华发九州
项目地址： 石华东路与情侣路交界 处西北侧。 建筑面积：3.9万平米 建筑形式：2栋高层， 28层
户型：4房，复式
工程进度：地基阶段 预计发售时间：2007 年中
万科营销总结分享
精品pp
谢谢大家！
精品pp
附件 应对举措——提高上门量
工作思路： ➢常规：借力客户满意度活动、博洛尼样板房营销节点、外展场提高客户上门量； ➢非常规：线下炒作、拓展山西客户渠道、珠三角购房200万以上万客会金卡会员。
200万以上万客会金卡会员资源利用（7月）
客户渠道拓展
山西看房团、分销渠道拓展（8月） 澳门教师团购客户渠道（7月中旬）
背后的故事：
——另类解读之您未曾知道的“金域蓝湾”
[关键字]： 逆势营销、标杆、回款、结算
[案例简介]： 项目一期推售，突破片区价格与销售速度；但二期开盘时间一再推 延、客户流失，且遇9.27之后市场开始调整，于07年12月22日开盘， 销售率65%，实现均价15800元，其尾盘销售影响3个月之后的三期 蓄客，也挤压了三期的定价空间； 在一期的光环下，三期发售筹备工作与二期尾盘销售重叠，定价空 间触顶，客户量不足，市场观望情绪弥漫，超高层如何逆势突围？
可适当调整方式。同时利用无产权车位及各类礼品进行逼定。优惠周期不宜过短，至少执 行2周，让市场有一个接受期。
※线下客户渠道：开办PTcall班，通过购买三级地铺资料，对高端客户业主推广优惠信 息。启示：后续可利用多方线下渠道推广项目优惠。如高端老小区巡展、酒店拓展。
※同行拓展：三级地铺联动。启示：可联系多方联动，举行联动答谢激励大会，促进联
提高上门量
宣传渠道拓展
现场营销活动
拱北展场（8月） 半求软文炒作、户外（7-9月） 珠海高端客户群短信、珠三角重点城市短信（7-9月） 山西直邮、珠海直邮（7-9月） 博洛尼PK松下，火烧金域蓝湾—国际豪宅精装品鉴会 7.12-13博洛尼“流金岁月”开放及海湾鸡尾酒会（7月）
每周现场小活动，配合客户满意度维护开展
谢谢大家！
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附件 应对举措——提高上门量
工作思路： ➢常规：借力客户满意度活动、博洛尼样板房营销节点、外展场提高客户上门量； ➢非常规：线下炒作、拓展山西客户渠道、珠三角购房200万以上万客会金卡会员。
200万以上万客会金卡会员资源利用（7月）
客户渠道拓展
山西看房团、分销渠道拓展（8月） 澳门教师团购客户渠道（7月中旬）
背后的故事：
——另类解读之您未曾知道的“金域蓝湾”
[关键字]： 逆势营销、标杆、回款、结算
[案例简介]： 项目一期推售，突破片区价格与销售速度；但二期开盘时间一再推 延、客户流失，且遇9.27之后市场开始调整，于07年12月22日开盘， 销售率65%，实现均价15800元，其尾盘销售影响3个月之后的三期 蓄客，也挤压了三期的定价空间； 在一期的光环下，三期发售筹备工作与二期尾盘销售重叠，定价空 间触顶，客户量不足，市场观望情绪弥漫，超高层如何逆势突围？
可适当调整方式。同时利用无产权车位及各类礼品进行逼定。优惠周期不宜过短，至少执 行2周，让市场有一个接受期。
※线下客户渠道：开办PTcall班，通过购买三级地铺资料，对高端客户业主推广优惠信 息。启示：后续可利用多方线下渠道推广项目优惠。如高端老小区巡展、酒店拓展。
※同行拓展：三级地铺联动。启示：可联系多方联动，举行联动答谢激励大会，促进联
提高上门量
宣传渠道拓展
现场营销活动
拱北展场（8月） 半求软文炒作、户外（7-9月） 珠海高端客户群短信、珠三角重点城市短信（7-9月） 山西直邮、珠海直邮（7-9月） 博洛尼PK松下，火烧金域蓝湾—国际豪宅精装品鉴会 7.12-13博洛尼“流金岁月”开放及海湾鸡尾酒会（7月）
每周现场小活动，配合客户满意度维护开展
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播推广总结[1]
![成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播推广总结[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/095d024e0066f5335a8121e3.png)
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
成都商报/ 9月18日（周四）、9月26号（周五）/半版
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
3 平层别邸
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
9月4号（周四） 成都商报 整版
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
9月12号（周五） 华西都市报 整版
成都市万科金域蓝湾九 月份竞品传播推广总结
2020/11/18
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
一 成都九月份楼盘广告观察
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
9月份由于即将到来的秋季房交会，不少新盘登场亮相。
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
九月份的另一个广告表现是各品牌旗下楼盘联动推盘，联动促销：
2 中海 兰庭
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
9月份在商报与华西都市报共 发布3次联合推盘的整版广告。
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
成都商报/9月5日（周五）/中海精英世家半版（4个整版）中的一个半版位置
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
9月12号（周五） 成都商报 整版
9月10号（周四） 9月24号（周三）
成都商报 整版
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 品传播 推广总结[1]
9月12号（周五） 成都商报 整版
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
三 八月竞品平面分析与总结
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
成都商报 9月5日（周五）
整版
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
金域蓝湾2期整合推广案
抽象雅文化符号
具象时尚符号
广告语
金域蓝湾——
立体海生活，时尚海文化
辅推广告语
金域蓝湾—— 时尚 . 纯海居！ 金域蓝湾—— 都市海景.立体主义
我们要达成的目的是什么？
我们认为，项目现阶段的推广策略应该围绕下面三个目标实施： 1） 抓紧年初时机主动式营销推广，引发整个深港市场的高度关注 2）跟踪目标人群的生活价值观，进行针对性的公关强销 3) 建立项目立体化的品牌认知度和丰厚品牌形象，为本销售阶段打下坚
极尽辽阔的视界带来身心的完全释放，与地处城市中心的、稀缺的红树林咫 尺以对，个性化的波浪建筑成为城市海景建筑符号。精美绝伦的泰式园林、近乎 奢侈的户型设计都堪称“样板之作”。而其中，最引人关注的就是金域蓝湾的园 林。香堤雅境，在深圳第一次引入“泛园林”概念，金域蓝湾通过香堤雅境这样 一个经典的园林，向世人展示了万科对于建筑的人性化思考
2 金域蓝湾 期 整合推广案 2004.1.5 大观广告
金域蓝湾 立体时尚海生活
*.
注：因项目于我司理解中不应作为一般意义上的楼盘定义，为此本 方案在尽量吻合项目现阶段推广所需同时作出非常规性观念调整。
重新审视
万科城市海景项目——万科·金域蓝湾
复习几大亮点
一个质素相当高的海景项目
联手澳洲HarrySeidler、澳洲DCM、法国欧博、香港胡周黄、香港王董、香港巴马 丹拿、深圳中建、深圳筑博、香港罗麦庄马、美国HBA、泰国BDS等知名建筑设计公 司，对建筑与人的关系做了最为精细的考量，让建筑与人和谐共生，让人们从都市中 回归到居住的最本原的状态。
关键词: 社会效应,焦点话题
------那我们如何找出关联点?
关联点
社会话题: “从时间性看深圳的城市化”
东莞万科·金域蓝湾营销执行案
Hopefluent Properties(dongguan).prensentation.合富辉煌房地产.合富辉煌集团（香港联交所编号：733）成员
常平片区
成熟的房地产市场 较高的开发水平 成熟的配套 便捷的交通 强劲的经济实力 东莞东部中心镇区
寮步片区
迅速发展的市场 知名发展商的进入 产业的支持 便捷的交通 突出的地缘优势 镇区发展潜力
根据东莞房地产的发展现状，根据本项目所在区域的距离及交通情况，圈定两个区域圈层： 大松山湖片区【大朗镇、松山湖、大岭山镇】
周边区域【东莞城区、寮步片区、常平片区】
寮步片区
城区 目标客户群区 域 大岭山镇 大朗镇 松山湖
常平片区
Hopefluent Properties(dongguan).prensentation.合富辉煌房地产.合富辉煌集团（香港联交所编号：733）成员
大朗镇位位于大松湖片区，与北部工业区（特别是华为、漫步者等大型工业厂工）距离很近，可 以说是基本连为一片，松山湖园林的客户将重点争取的群体，同时也是与主要竞争对手主要竞争的 客户。 交通的便利及莞深一体进程的推进，越来越多的深圳人到莞置业。松山湖的未来规划、园区环境 及万科金域蓝湾的品牌都将是吸引他们投资的诱因，让他们看到更丰厚的投资前景。
Hopefluent Properties(dongguan).prensentation.合富辉煌房地产.合富辉煌集团（香港联交所编号：733）成员
一． 本案竞争主要来自同一大松山湖圈层的长城世家、金地格林上院，相比
这两个竞争对手，强调是万科品牌及本案位于大朗镇中心区的成熟配套
的优势。
同时建议是否可以松山湖1号到本案开设穿梭松山湖的巴士，提升本案与松山湖的 交通便利性。
常平片区
成熟的房地产市场 较高的开发水平 成熟的配套 便捷的交通 强劲的经济实力 东莞东部中心镇区
寮步片区
迅速发展的市场 知名发展商的进入 产业的支持 便捷的交通 突出的地缘优势 镇区发展潜力
根据东莞房地产的发展现状，根据本项目所在区域的距离及交通情况，圈定两个区域圈层： 大松山湖片区【大朗镇、松山湖、大岭山镇】
周边区域【东莞城区、寮步片区、常平片区】
寮步片区
城区 目标客户群区 域 大岭山镇 大朗镇 松山湖
常平片区
Hopefluent Properties(dongguan).prensentation.合富辉煌房地产.合富辉煌集团（香港联交所编号：733）成员
大朗镇位位于大松湖片区，与北部工业区（特别是华为、漫步者等大型工业厂工）距离很近，可 以说是基本连为一片，松山湖园林的客户将重点争取的群体，同时也是与主要竞争对手主要竞争的 客户。 交通的便利及莞深一体进程的推进，越来越多的深圳人到莞置业。松山湖的未来规划、园区环境 及万科金域蓝湾的品牌都将是吸引他们投资的诱因，让他们看到更丰厚的投资前景。
Hopefluent Properties(dongguan).prensentation.合富辉煌房地产.合富辉煌集团（香港联交所编号：733）成员
一． 本案竞争主要来自同一大松山湖圈层的长城世家、金地格林上院，相比
这两个竞争对手，强调是万科品牌及本案位于大朗镇中心区的成熟配套
的优势。
同时建议是否可以松山湖1号到本案开设穿梭松山湖的巴士，提升本案与松山湖的 交通便利性。
厦门金域蓝湾半年工作实操总结(200608-200706)1
：５，６５０,０００
上海万科：2，９３０,０００ 深圳万科：２，４９０,０００ 天津万科：１，６８０,０００
沈阳万科：１，１２０，０００
厦门万科：１，０４０，０００
2、闽南万客会会员招募情况
2006年10月28日至12月30日
共招募会员4370名！
片区线：
超越所见，才是远见
解读： 1、基于改造过程中区域形象较差的情况，需要提供区域价值，
剖析并传递项目水库新区的概念，提升客户对区域的认知及认同感。
2、前景≠现状，预示湖边水库因为万科的到来，将有翻天覆地的变化。
三条主线：
片区主线： “超越所见，才是远见 ”
——湖边水库酝酿巨变，敬请关注
情感主线： “美宅，不只是居住 ” 产品主线：“原创〃现代〃美宅 ”
现场配合
1、项目红线内立柱广告已完成； 2、项目围墙广告已设计完成； 3、办公室内接待点已制作完工；
品牌推广大事记
五、12月——“万科品牌璀璨之旅” 媒体参观深圳万科 现场照片
相关报道 感受中国地产第一品牌
/docc/v_news.asp?vid=84424
品牌推广大事记
三、10月品牌发布 “万科地产在中国”&“加入万客会，优享万客家”广告投放 现场照片
10月展开的其他营销工作 营销推广 1、房车展筹备
展位制作、物料准备、广告发布、会员招募；
2、营销推广计划汇报与完善： 老别墅选址建议、媒体参观深圳万科计划、王石论坛、网络及电台推广
3、展开厦门、泉州地区消费者定量调查
相关报道 万科:从万客会看房地产营销模式的转变 /lpls/openarticle.asp?id=24152 品牌彰显号召力 ---聚焦万科22年作品鉴赏暨闽南万客会答谢会 /dzbk/xmsb/20070124/200701/t20070124_118078.htm
上海万科：2，９３０,０００ 深圳万科：２，４９０,０００ 天津万科：１，６８０,０００
沈阳万科：１，１２０，０００
厦门万科：１，０４０，０００
2、闽南万客会会员招募情况
2006年10月28日至12月30日
共招募会员4370名！
片区线：
超越所见，才是远见
解读： 1、基于改造过程中区域形象较差的情况，需要提供区域价值，
剖析并传递项目水库新区的概念，提升客户对区域的认知及认同感。
2、前景≠现状，预示湖边水库因为万科的到来，将有翻天覆地的变化。
三条主线：
片区主线： “超越所见，才是远见 ”
——湖边水库酝酿巨变，敬请关注
情感主线： “美宅，不只是居住 ” 产品主线：“原创〃现代〃美宅 ”
现场配合
1、项目红线内立柱广告已完成； 2、项目围墙广告已设计完成； 3、办公室内接待点已制作完工；
品牌推广大事记
五、12月——“万科品牌璀璨之旅” 媒体参观深圳万科 现场照片
相关报道 感受中国地产第一品牌
/docc/v_news.asp?vid=84424
品牌推广大事记
三、10月品牌发布 “万科地产在中国”&“加入万客会，优享万客家”广告投放 现场照片
10月展开的其他营销工作 营销推广 1、房车展筹备
展位制作、物料准备、广告发布、会员招募；
2、营销推广计划汇报与完善： 老别墅选址建议、媒体参观深圳万科计划、王石论坛、网络及电台推广
3、展开厦门、泉州地区消费者定量调查
相关报道 万科:从万客会看房地产营销模式的转变 /lpls/openarticle.asp?id=24152 品牌彰显号召力 ---聚焦万科22年作品鉴赏暨闽南万客会答谢会 /dzbk/xmsb/20070124/200701/t20070124_118078.htm
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重要案例分析
万科金域蓝湾成功因素分析
大环境 产品
强势的现场营销
厦门岛的核心凝聚作用，使得岛内 项目天然具有稀缺性
岛周边高端客户数量充足，有极强 购买力
户型－瞄准高端客户，户形以舒适 为第一原则，而不过分追求性价比
园林－强调内部园林的精致与楼间 距
大三房与大四房为主的产品线把握 高端住宅主流需求降低风险
形象增值 物管体验 品牌增值
开盘前准备充分
媒体轰炸– 炒热片区和项目 大气震撼的售楼处到位 精装实景样板房+工程样板房到位
展示区园林到位（目之所及皆有景）
充分关注看楼动 线上每一个细节
样板房所在楼宇部分外挂先行完成 看楼通道硬铺+植被到位 看楼电梯装修完成 样板房所在楼宇入户大堂装修完毕
与政府配合——湖边水库开启高 尚湖居新生活
厦门万科金域蓝湾
2005.7.12
[关键字]： 营销、起势、城市陌生区
[案例简介]： 在城市陌生区，通过“产品+营销”模式，领先、创新的产品加 上体验式营销，消除区域陌生感，实现项目热销和价值增值
2
代表性豪宅二
万科金域蓝湾——构建增值体系的“伪豪宅” （品牌、产品、营销、展示的完美结合）
基本信 占地5.56万㎡ ，建面16.7万㎡，1 前期有序的媒体宣传、万客会客户管理
项目背景：
项目位于厦门岛东部的湖 边水库片区，目前周边为 村社和工厂，环境差，配 套缺乏，形象差、脏、乱， 片区建设还没有起步；
万科第一个进入厦门项目
万科以高楼面地价4120元 /㎡竞得开发权，承受高价 压力。
只有部分高层单位能看到 湖景。
项目指标：
占地面积：5.56万㎡
建筑面积：16.7万㎡
商业面积：1.5万㎡
务 • 科学的定价策略促进大面积户型的销售
销售状 况
开盘当天即销售完毕
客户特征——厦门及周边高端人士
客户状 况
厦门客户为主
价值点 品牌、产品、营销、展示
模式 伪豪宅
特征
1. 产品突破，构建 增值体系
2. 营销增值 3. 品牌效应
与本案的切合度
★★★★★
3
项目位于厦门岛东部的湖边水库片区，目前周边为村社，周 边环境差，配套缺乏，只有部分高层单位能看到湖景
188㎡
162㎡
132㎡
116427㎡㎡ 147
10
现场展示：园林、质量、样板房、入户大堂展示 到位，重视细节，突破厦门现有的营销展示水平
11
The End
12
踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。20.12.1620.12.16Wednesday, December 16, 2020 弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。07:18:3907:18:3907:1812/16/2020 7:18:39 AM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.12.1607:18:3907:18D ec-2016-Dec- 20 重于泰山，轻于鸿毛。07:18:3907:18:3907:18Wedn esday, December 16, 2020 不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12.1620.12.1607:18:3907:18:39December 16, 2020 加强自身建设，增强个人的休养。2020年12月16日 上午7时 18分20.12.1620.12.16 追求卓越，让自己更好，向上而生。2020年12月16日星期 三上午7时18分 39秒07:18:3920.12.16 严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年12月 上午7时 18分20.12.1607:18D ecember 16, 2020 重规矩，严要求，少危险。2020年12月16日 星期三7时18分 39秒07:18:3916 December 2020 好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午7时18分39秒 上午7时18分07:18:3920.12.16 每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.12.1620.12.1607:1807:18:3907:18:39D ec-20 务实，奋斗，成就，成功。2020年12月16日 星期三7时18分 39秒W ednes day, December 16, 2020 抓住每一次机会不能轻易流失，这样 我们才 能真正 强大。20.12.162020年 12月16日星期 三7时18分39秒20.12.16
息 期900户
主力户 132㎡、147㎡、 型 188㎡
物
业 类
高层
• 高强度、高密度地利用媒体宣传万科品牌 • 通过万客会组织一系列活动积蓄万科忠实客户
型
价格信 息
均价14000元/㎡
强势展示、细致物管服务、科学定价
项目定 位
城市高端第一居所
配套设 泰式园林、泳池、网球场、会所、幼 施 儿园
• 实景展示：景观过道、园林、大堂、电梯、样板房 • 每一次活动都提前让客户体验万科细致入微的物管服
面积
188㎡ 162/147/132㎡
90㎡ 240-320平米
套数 比例 41% 41% 18% 16套
开盘前万科内部预估均价9000，起价8000
开盘前蓄客10000户
第一团360户开盘 当天售罄
开盘起价10000，实 现均价14000
大户型好卖，最畅 销户形188平米，总 价超过200万
？
6
问题
如何做到高端住宅？
8
重视每一处细节
产品增值 营销增值
创新 – 底层Townhouse，空中 Townhouse（整幢为3层的 Townhouse）
户型－瞄准高端客户，户形以舒适 为第一原则，而不过分追求性价比
园林－强调内部园林的精致与楼间 距——泰式皇家园林
延续金域蓝湾(万科高端线）一贯风 格：纯板式高层
定价－大户型低单价，小 户性高单价，均衡风险
开盘前准备充分
大气震撼的售楼处到位 精装实景样板房+工程样板房到位 展示区园林到位 样板房所在楼宇部分外挂先行完成
充分关注看楼动 线上每一个细节
看楼通道硬铺+植被到位 看楼电梯装修完成 样板房所在楼宇入户大堂装修完毕
样板间 内可视 区域内 园林完 成
万科的品牌
主要看中万科品牌和物业 管理
4
1%
5
重要案例分析
万科金域蓝湾，创造市场奇迹
较差的项目条件
VS
高端项目产品线
90亩，较高容积率3 区位：湖边水库片区，城市新区 资源：基本无外部景观资源，无内部资源 周边环境：杂乱，与旧村相邻，沿路 配套：生活，商业，娱乐配套严重匮乏
万科产品线
高层 TH
四房 三房 二房
开盘当天368套 即全部销售完毕， 实现销售均价 14000元/㎡
户型 面积㎡ 套数 套数比
客户情况
4房
188
154 42%
3房 132-147 158 43% 客户主要以厦门地区及周 边为主，其中私营企业主 较多
2房
90
52
14% 投资与自主比例1：3
二次置业为主
底层 townho 315 use
前期介入，在客户接待、样板房讲解、 保安引导、停车等各方面让客户体验 到万科物管细致服务，刺激购买 主要通过万客会一系列活动完成 – 亮相（房车展）、楼盘模型（答谢活 动）、泉州展示（科特勒讲座）、中 庭展示（5.1开放接待）、样板房开 放（5月底）
9
项目规划采取板式建筑，内部形成条式中庭园林景观，最大 利用北面湖边水库，朝向南北通透，户型均好性较好
7
项目周边环境环境比较差，资源不理想，是如何做到 高端住宅？主要重新定义住宅价值标准，突破同质化
产品增值 营销增值 形象增值
保证户型舒适性的同时，注重外围产品的营造
突破厦门营销展示水平，注重细节，注重体验式样营销，给购房 客户树立信心
与政府配合，提升区域形象——湖边水库开启高尚湖居新生活
品牌增值
充分利用万科品牌带来的客户资源，如： “万客会”
容积率：3
共分2期，其中1期5栋2832层高层，共900户
u配套：泰式园林、泳池、 网球场、会所（2#楼2 层）、幼儿园
重新定义住宅 价值标准
4
准确把握市场需求、产品线聚焦、准确锁定客户 主要以大户长期居家为主，客户主要来自厦门地区及周边地 区，三房以130~147㎡、四房188㎡为主
项目销售情况：