重庆花园洋房面积专题研究——详细版

重庆花园洋房面积专题研究——详细版大点好,小点好,

——重庆花园洋房面积专题研究

一、洋房起源及概念

花园洋房起源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。

狭义的“花园洋房”:就是Garden Villa(花园别墅)，也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排(或双拼)的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。

广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为:6层以下多层板式建筑，以四层为主，异域建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高。一般首层赠送花园，顶层赠送顶跃，中间楼层多阳台和露台设计，户户观景。

二、重庆花园洋房发展脉络梳理

(一)整体梳理

发展时时间典型代表项目面积区间特点期

概念模重庆洋房第一次出现露台，重庆洋房2002年竞地溯源居 121-157 糊期第一次出现刚混结构

金科天籁城美金科第一代洋房，“退、错、露、院”2003年 125-160 社全新形态和每单元6-8户低密度布局

金科三代洋房，在户型上出现错层、发展成2004年金科天湖美镇 93-145 跃层，并做到各层的户型差异化，将熟期花园及露台做到了极致

温馨浪漫英伦风情，首开文化牌先河，

2005年东原中央美地 125-185 打造水景、园林、生态、峡谷于一体，

将景观做到了一个新的高度

建筑形态、产品细节、选材标准均达100-160 到了“别墅级”水平

产品设计上引入独门入户、前花园、2006年龙湖弗莱明戈

双流线入户、私人半地下会所、露台230-300 环形布局等，综合品质在重庆乃至全颠覆传国均达到了花园洋房的顶级水平统期

市面项目户型设计较类同，更多注重2007年金科东方王榭 104-268 外立面和建筑材质

金科第七代洋房，延续“退、错、露”，

2008年金科阳光小镇 74-155 前庭后院和地下室等，将“送”做到

极致

层层跃层，做到了既“送得多”，又复地别院 140-180 大气沉稳;同时解决中间层滞销问题

注重外部环境以及稀缺资源的占有雨山前 132-188 性;在营销推广包装方面非常成功百花齐2009年

放期至今典型的兼容舒适度与性价比的传统纯华港翡翠城 87-143 洋房社区68?亦可做成洋房，开创小洋房时代;黄山大道东 68-145 提升项目品质的新途径

随着时间的推移，洋房在不断的发展和进化，从面积大小来看，03年以前的洋

房主力面积在120—160平米，到06年、07年面积开始走大，主力集中在200平

米左右，而发展到现在，面积开始逐渐多元化，从68-190平米。不管从洋房的种类、面积大小，还是产品特点、产品品质感来看，目前洋房市场可以说是百花齐

放，百家争鸣。

从产品设计来分析，洋房户型的功能在不断完善，从前庭后院，送入户花园或

屋顶花园;到赠送大量的面积，如送“退、错、露”形成的露台，送地下室等;再逐

渐发展为产品建筑风格异域化和材质向别墅看齐，更强调产品的品质感。

(二)知名开发商洋房发展梳理

1、万科地产

年份代表项目面积区间特点

1、每户设有情景房;

2、户型错层设计; 2004年天津水晶城 138-168

3、客厅面宽;

4、层层退台，使每户拥有南向的私家花园或露台。 2005年深圳万科城 90-

186 1、独特的露台空间;

2、多景式的阳光房;

3、丰富的建筑形态;

4、大面积赠送;

5、全明户型。

1、1-2层均有地下室附送;

天津万科魅2、丰富的建筑形态; 2008年 70-124 力之城 3、气派的横向客厅;

4、豪华的顶层套房。

1、6层平层设计;

大连万科假2、以90-110平米二室二厅一卫为主，户户南北通透; 2010年

90-158 日风景 3、超短进深、全明设计，以通风采光的最佳尺度创造全新的户型舒适标准。

万科洋房的面积从04年的138-168平米大户型到08年的70-124平米的小户型，再到2010年面积适中的90-158平米，这变化也反映出万科在户型面积上不光追求舒适度及豪华度，还更深层次的追求最佳舒适居住尺度标准。

也不难看出，万科地产的各类洋房形态，重点在对产品的自身塑造和改进上。从简单的错层户型设计，逐渐讲究丰富的建筑形态，发展到现在的最佳舒适尺度户型标准。展现了万科地产对产品专业度的高度精确化，以及不断创新，追求完美的执着。 2、金科地产

面积区间年份代表项目特点 2003年天籁城美社 125-160 首次提出洋房概念

1、产品采用双正背向排列设计 2004年天籁城紫园 124-206

2、加宽楼间距离，增强生活隐私性

1、产品户型均为错层设计 2004年天湖美镇 93-185

2、各层户型均带有花园或大露台 2005年云湖天都 105-310 保留原生态坡地，形成错落有致的楼栋排列2007年金科10年城 112-161 产品采取镂空采光井，形成多重院落空间

1、将入户花园、露台、阳台的面积进一步扩大 2008年小城故事 115-177

2、将2、

3、4楼的户型设计为三房可变四房户型

1、让一二楼有了视线互不干扰的地下会所 2008年阳光小镇 74-160

2、让5，1洋房有了电梯

3、配备五星级酒店以及引入酒店式物管

金科地产是重庆洋房产品的发扬者，从2003年开始不断的摸索和演绎，从面积变化上来看，05年以前的洋房面积做的很大，非常讲究气派和舒适度，不过04