房地产项目投资分析报告模版范本文档可修改页
房地产项目投资分析报告
5 卫评费 1.4
6 环评费 1.2
7 墙改基金 12
8 绿化费 0.1
3 策划费
合计
（三）建安工程费用
表 4
序号 建安项目 单方造价（元/m2) 总造价(万元）
沿街商业建
房地产项目投资分析报告
一、说明：
1、假设对该项目的开发建设期为 3 年。
2、报告中有关成本的明细换算参考余坤房产并做稍
微变动。
项目面积参数表
表 1
项目总占地(m2)
总建筑面积(m2)
沿街商业建筑(m2)
3 前期工程费 (一)+(二)+(三)+(四)*3%
14 招标费 1
15 规划许可工本费 0.5
16 土地证工本费 0.5
17 施工许可证 0.5
合计
序号 项 目 金额(万元) 估算说明(元/m2)
固定资产投资方
1 向调节税 5%
2 配套费 80
3 质检费 3
（六）不可预见费
表 7
序号 项目 金额(万元) 说明
1 土地费
2 建安工程费
2 3455.6 元/m2
3
(二)前期开发费用估算表
表 3
序号 项目 金额（万元） 取费标准(元/m2)
规划、设
1 计、可研费 47.00
1.1 规划费 20.00
1.2 设计费 25.00
鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行
估算，各项费用详见以下列表：
(一)土地费用
表 2
序号 项目 单价（元/m2） 备注
房地产项目投资收益分析模版
9.82%
6.50%
非普通住宅
0 -
0 -
非住宅
256,212,000.00 31,787,389.83 7,783,663.86 -
105,987,374.82 2,623,706.92 -
148,182,135.43 2,497,816.25 4,954,997.29 6,904,532.72
14,357,346.26 29,636,427.09 14,347,872.00 49,227,351.95
23.78% 14,768,205.58
5.76% 64,556,440.73
25.20% 16,139,110.18 45,255,187.77
17.66% 48,417,330.55
18.90%
9,802,183.75
24,399,900.00
19,444,902.71
34,000,000.00
27,095,467.28
70,699,900.00
56,342,553.74
138,353,165.86 108,716,738.78
53,533,838.40
39,185,966.40
3,131,983.48 -46,095,368.47
土地增值税税率(土地增 17 值税/销售收入) 18 税前利润 19 税前利润率 20 企业所得税(25%) 21 小计(税收) 22 综合税率 23 税后利润 24 税后利润率
25 合并溢价：
26 扣除溢价后净利润
27 归属集团利润
项目盈利测算表
金额
普通住宅
955,961,400.00 699,749,400.00
1986.25
房地产项目投资分析报告
房地产项目投资分析报告【房地产项目投资分析报告】一、项目背景1.1 项目简介1.2 项目位置1.3 项目规模1.4 市场需求二、项目投资分析2.1 投资目标2.2 投资预算2.3 投资来源2.4 投资风险评估2.5 投资回报分析三、市场分析3.1 宏观环境分析3.2 行业发展趋势3.3 市场容量及竞争格局3.4 目标客户群体及消费行为分析四、项目建设方案4.1 建设内容及规划设计4.2 建设时间节点4.3 建设进度管理计划4.4 建设成本预算4.5 设备及技术要求五、运营管理方案5.1 运营组织架构5.2 人员招聘及培训计划5.3 运营流程及管理制度5.4 营销策略5.5 资金管理及财务分析六、风险评估与控制措施6.1 宏观风险6.2 市场风险6.3 技术风险6.4 建设风险6.5 运营风险附件：1.建设规划图纸2.资金预算表3.经营计划表4.盈亏预测表5.风险评估报告法律名词及注释：1.不动产登记：指根据国家法律法规，对不动产进行的登记、变更登记、抵押登记、查封登记等法律行为。
2.征地拆迁：指依法征用土地，为重大工程和公共利益项目开展土地征用，并对涉及土地上的建筑物进行拆除。
3.建设用地规划许可证：指根据国家土地利用总体规划和城市建设规划，由主管部门颁发的合法文件，允许在规定区域内进行建设活动。
4.建设工程规划许可证：指依法对建筑工程的建设方案和规划进行审查，并发给合格的建设工程规划许可证的行为。
【文档结束】本文档涉及附件，请参见附件部分。
本文所涉及的法律名词及注释：1.不动产登记：指根据国家法律法规，对不动产进行的登记、变更登记、抵押登记、查封登记等法律行为。
2.征地拆迁：指依法征用土地，为重大工程和公共利益项目开展土地征用，并对涉及土地上的建筑物进行拆除。
3.建设用地规划许可证：指根据国家土地利用总体规划和城市建设规划，由主管部门颁发的合法文件，允许在规定区域内进行建设活动。
4.建设工程规划许可证：指依法对建筑工程的建设方案和规划进行审查，并发给合格的建设工程规划许可证的行为。
房地产项目投资分析报告定稿版
房地产项目投资分析报告HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】房地产项目投资分析报告一、说明：1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX 商住综合开发。
2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。
项目面积参数表表1-1二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。
鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：(一)土地费用表2-2(二)前期开发费用估算表表3-3（三）建安工程费用表4-4（四）基础设施费表4-5（五）开发期税费估算表表4-6（六）不可预见费表4-7（七）管理销售费用表4-8（八）投资与成本费用估算汇总表表4-9三、投资计划与资金筹措：本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。
本案开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。
投资计划与资金筹措表4-10四、项目销收入的测算本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。
地下停车场，建议售价*万元/车位。
表4-11说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。
但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。
特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。
房地产项目投资分析报告三篇
房地产项目投资分析报告三篇篇一：房地产项目投资分析报告一、说明：1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX 商住综合开发。
2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考XX市XX县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。
项目面积参数表表1-1项目总占地(m2) 6655.85总建筑面积(m2) 47922.12沿街商业建筑(m2)住宅面积(m2)配套设施面积(m2)地下停车场(m2)二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。
鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：(一)土地费用表2-2序号项目单价（元/m2）备注1 土地使用权出让金3455.6元/m22 征地费3 拆迁安置补偿费(二)前期开发费用估算表表3-3序号项目金额（万元）取费标准(元/m2)1 规划、设计、可研费47.00（三）建安工程费用 表4-41.1 规划费 20.00 1.2 设计费 25.00 1.3 可研费2.00 2 水文、地质勘察费3.50 2.1 测绘费 1.50 2.2 勘探费 2.00 3 策划费合计序号 建安项目 单方造价（元/m 2) 总造价(万元）1 沿街商业建筑土建 2 民用建筑 3 地下车库 4 水电设备 5 内部装修 6（四）基础设施费 表4-5（五）开发期税费估算表 表4-6 序号项目金额(万元) 估算说明(元/m 2)1 固定资产投资方向调节税 5% 2 配套费 80 3质检费3合计序号项目单方造价(元/m 2)总造价(万元)基础设施(含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管网)1304 建筑管理费 1.25 卫评费 1.46 环评费 1.27 墙改基金128 绿化费0.19 白蚁防治费 2.310 土地使用费 411 再就业基金1012 教育专项基金1013 编标费 214 招标费 115 规划许可工本费0.516 土地证工本费0.517 施工许可证0.5合计（六）不可预见费表4-7序号项目金额(万元) 说明1 土地费2 建安工程费3 前期工程费(一)+(二)+(三)+(四)*3%4 基础设施费总计（七）管理销售费用表4-8序号项目金额(万元) 估算说明(元/m2)1 广告2 售楼处3 售楼许可6 监理费7 物业管理基金8 公用设施维修基金9 管理费合计（八）投资与成本费用估算汇总表表4-9项目单方成本(元/m2) 金额(万元) 占总投资比例(%)土地费用前期费用建安费用基础设施费开发间税费不可预见费管理销售费财务费合计三、投资计划与资金筹措：本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。
房地产项目投资回报分析报告
房地产项目投资回报分析报告一、引言房地产业一直以来都是吸引投资者关注的重要领域之一。
本报告旨在对某特定房地产项目进行投资回报的分析和评估，为投资者提供决策依据和参考。
二、项目概况该房地产项目位于某市中心商业区，占地面积约XXX平方米。
规划包括住宅楼和商业中心，共计XXX个单位。
项目地理位置优越，周边交通便利，商业配套齐全。
三、投资成本分析1. 土地成本根据市场评估，项目土地成本预计为XXX万元人民币。
2. 建筑和基础设施成本经调研和询价，预计项目建筑和基础设施的成本为XXX万元人民币。
3. 营销和宣传费用根据市场行情，项目营销和宣传费用预计为XXX万元人民币。
4. 其他费用其他费用包括审批手续费、税费、设计费等。
根据相关要求和行业经验，预计其他费用为XXX万元人民币。
综上所述，该项目的总投资成本预计为XXX万元人民币。
四、收益预测与评估1. 销售收入预测根据市场调研和类似项目的销售情况，预计该项目的销售收入为XXX万元人民币。
2. 运营费用运营费用包括物业管理费、维护费用等。
根据市场平均水平和项目规模，预计运营费用为XXX万元人民币。
3. 融资成本如需要融资，按照当前利率水平和资金规模，估计融资成本为XXX万元人民币。
4. 税费根据相关税收政策，预计该项目需要缴纳税费XXX万元人民币。
五、投资回报分析根据上述数据和假设，我们进行投资回报分析。
1. 投资回收期（Payback Period）投资回收期是指从项目投入资金开始计算，到回收全部投资成本所需的时间。
根据计算结果，该项目的投资回收期为XXX年。
2. 净现值（Net Present Value）净现值是指以特定的折现率计算，将未来的现金流量折现到当前时点的价值。
根据计算结果和设定的折现率，该项目的净现值为XXX万元人民币。
3. 内部收益率（Internal Rate of Return）内部收益率是指使得项目净现值等于零的折现率。
根据计算结果，该项目的内部收益率为XXX%。
房地产项目投资分析报告
房地产项目投资分析报告第一章项目概述 (2)1.1 项目背景 (2)1.2 项目目标 (3)1.3 投资主体 (3)第二章市场分析 (3)2.1 房地产市场概况 (4)2.2 区域市场分析 (4)2.3 竞争对手分析 (4)2.4 市场需求分析 (4)第三章项目可行性分析 (5)3.1 技术可行性 (5)3.2 经济可行性 (5)3.3 法律可行性 (5)3.4 环境可行性 (6)第四章资金分析 (6)4.1 投资金额及构成 (6)4.2 资金来源及筹措 (7)4.3 资金使用计划 (7)4.4 资金风险分析 (7)第五章项目进度计划 (7)5.1 项目启动阶段 (7)5.2 项目实施阶段 (8)5.3 项目验收阶段 (8)5.4 项目后期运营 (9)第六章投资回报分析 (9)6.1 投资收益预测 (9)6.2 投资回收期 (9)6.3 投资收益率 (10)6.4 投资风险分析 (10)第七章土地使用及规划 (11)7.1 土地获取方式 (11)7.2 土地使用权属 (11)7.3 项目规划布局 (11)7.4 规划设计要点 (12)第八章建设成本分析 (12)8.1 建筑材料成本 (12)8.2 劳动力成本 (13)8.3 设备采购成本 (13)8.4 建设期间其他成本 (13)第九章销售及租赁策略 (14)9.1 销售策略 (14)9.1.1 市场调研 (14)9.1.2 产品定位 (14)9.1.3 价格策略 (14)9.1.4 渠道拓展 (14)9.1.5 营销活动 (14)9.2 租赁策略 (14)9.2.1 租赁产品定位 (14)9.2.2 租赁价格策略 (15)9.2.3 租赁合同管理 (15)9.2.4 租赁渠道拓展 (15)9.3 市场推广策略 (15)9.3.1 品牌建设 (15)9.3.2 网络营销 (15)9.3.3 线下活动 (15)9.3.4 合作伙伴关系 (15)9.4 销售及租赁合同管理 (15)9.4.1 合同签订 (15)9.4.2 合同履行 (16)9.4.3 风险防范 (16)9.4.4 合同变更与解除 (16)第十章法律法规与政策环境 (16)10.1 法律法规概述 (16)10.2 政策环境分析 (16)10.3 项目合规性审查 (16)10.4 法律风险防范 (17)第十一章环保与安全 (17)11.1 环保措施 (17)11.2 安全生产管理 (17)11.3 环保与安全风险分析 (18)11.4 环保与安全应急预案 (18)第十二章项目评估与决策 (19)12.1 项目评估方法 (19)12.2 项目评估指标体系 (19)12.3 项目决策程序 (19)12.4 项目投资决策建议 (20)第一章项目概述1.1 项目背景社会的不断发展和科技的进步，我国经济结构正在发生深刻变化。
房地产项目开发投资预算分析模板
容积率面积*160元/㎡
0
建安费*1% 0
销售收入*6‰ 销售收入*6‰
#DIV/0! #DIV/0!
0.00
10.87 10.87
0.00 0.00
3 4 合计： 七、投资成本汇总 名称 土地成本 开发费(二）+～（六） 税费 总投资 八、销售收入分析 名称
暂按目前市价销售计算
合计 九、利润分析（售）
序号 1 2 3
管理、业务费 贷款利息（利率按10%计）
总额（万元）
功能 首层 2层-12层均价 首层和二层地下室均价
项目 销售收入（万元） 项目总造价（万元） 毛利（万元）
销售收入*1% 贷款1.6亿，1年
0
单价（元/㎡）
#DIV/0! 说明
0.00 1600.00 1600.00
0 0 0 4347.2
10台 0
0.00
1200 150 150 项 5 2500 10 200 项 30万元/台 2 #DIV/0!
计算依据 土建成本*1.5‰
0 0 20万/宗 土建成本*6‰ 土建成本*3‰ 土建成本×2%×60% 0
单位（元/㎡） 1.00 20.00
#DIV/0!
建安费（万元） 300.00 0.00 0.00 0.00 300.00 0.00 0.00 0.00 86.94 100.00 300.00 0.00 1086.94
项目投资概算分析(按容积率）
2012.3
项目的经济指标
土地面积㎡
建筑密度 总建筑面积㎡（含地下 室） 住宅面积㎡
容积率建筑面积
房地产项目投资分析报告模板页
东南亚十国风情园目录目录............................................................................................................................................摘要 ...............................................................................................................................................1. 项目背景.....................................................................................................................................1.1. 中国-东盟博览会简介......................................................................................................中国-东盟博览会动因...................................................................................................广西优势........................................................................................................................博览会定位....................................................................................................................嘉宾客商........................................................................................................................内容................................................................................................................................配套设施建设................................................................................................................1.2. 广西壮族自治区简介.......................................................................................................地理位置........................................................................................................................经济发展........................................................................................................................1.3. 钦州简介...........................................................................................................................概况................................................................................................................................交通运输........................................................................................................................发展战略........................................................................................................................经济状况........................................................................................................................临海工业园区................................................................................................................1.4. 三娘湾旅游开发区简介...................................................................................................地理位置、气候............................................................................................................主要旅游资源................................................................................................................发展规划及前景............................................................................................................2. “一江两岸”项目计划.............................................................................................................2.1. SWOT分析 ......................................................................................................................优势：............................................................................................................................劣势：............................................................................................................................机会................................................................................................................................威胁................................................................................................................................2.2. 总体思路...........................................................................................................................2.3. 项目投资...........................................................................................................................建安费用........................................................................................................................税费问题........................................................................................................................营销推广费....................................................................................................................其它费用........................................................................................................................项目总投入....................................................................................................................2.4. 收益测算...........................................................................................................................钦州房地产市场综述....................................................................................................产品定价........................................................................................................................开发计划........................................................................................................................2.5. 项目投资与收益的模型计算...........................................................................................现金流量表....................................................................................................................NPV计算.......................................................................................................................内部收益率计算............................................................................................................小结................................................................................................................................3. 十国风情园项目.........................................................................................................................3.1. SWOT分析 ......................................................................................................................优势................................................................................................................................劣势................................................................................................................................机遇................................................................................................................................竞争分析........................................................................................................................3.2. 客源市场分析...................................................................................................................3.3. 综合评价：.......................................................................................................................3.4. 营销战略...........................................................................................................................定位................................................................................................................................功能................................................................................................................................目标客户........................................................................................................................营销策略........................................................................................................................优惠政策........................................................................................................................3.5. 项目投资...........................................................................................................................建安费用........................................................................................................................其它开发费用................................................................................................................项目总投资....................................................................................................................3.6. 收益测算...........................................................................................................................客房收益........................................................................................................................餐饮收益........................................................................................................................娱乐城收益....................................................................................................................其它收益........................................................................................................................税费及总收益................................................................................................................项目计划........................................................................................................................3.7. 项目投资与收益的模型计算...........................................................................................4. 时间进度安排.............................................................................................................................5. 结论.............................................................................................................................................6. 附件.............................................................................................................................................附件一、信义华信投资集团有限公司简介...........................................................................附件二、钦州市一江两岸规划总平面图...............................................................................附件三、滨江鸟瞰...................................................................................................................摘要“一江两岸”开发和三娘湾旅游区东南亚十国风情园两个项目起因于中国－东盟博览会，是钦州市政府重点建设工程，得到了市政府的大力支持。
房地产项目投资分析报告
房地产项目投资分析报告第一章项目概况1.1项目概况1.1.1项目名称：XX小区住宅小区1.1.2项目建设用地、规划情况1.2建设用地荆门市XX房地产有限公司于2013年8月22日通过挂牌出让取得了位于天鹅路南侧、天鹅池北侧11000㎡的土地使用权，土地用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让。
1.3规划为使项目建设用地符合荆门市规划用地条件，荆门市XX房地产有限公司对整个地块进行了统一规划。
按照2013年9月 17日荆门市城乡规划局下达的“规划设计条件通知书”（荆规条字2013-027）的要求，已委托深圳市建筑设计研究总院有限公司武汉分院进行了规划方案的设计，荆门市城乡规划局组织市城市规划专家咨询委员会有关专家对该项目规划方案进行了评审并形成了评审意见，一致认为其方案能满足技术规范要求，已于2013年10月8日审批通过该规划方案。
1.4项目建设规模XX小区住宅小区项目规划总净用地面积110001㎡，总建筑面积215000㎡，其中：住宅建筑面积203000㎡，商业面积12000㎡，总户数1845户，总停车位2056个。
1.5投资估算与资金筹措XX小区住宅小区一期建设项目总投资57,424.15万元。
项目估算投资资金28700万元，其中：单位自筹10200万元，银行贷款18500万元，其他资金来源5000万元。
第二章项目开发市场分析2.1 国家、省、市房地产开发政策（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（2）《城市房地产开发经营管理条例》；（3）《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》；(4）建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》国办发[2006]37号；（5）国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》国办发[2006]50号；（6）《促进房地产业健康发展措施（简称“国六条”）》2006年5月17日；（7）《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建住房[2006]165号；（8）《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》建住房[2006]166号；（9）《2008年－2013年荆门市中心城区住房建设规划》(荆发改投[2008]168号；（10）《荆门市经济适用住房建筑管理办法》(荆政发[1998]73号)（11）《荆门市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的通知》荆政发[2004]33号。
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式第一部分房地产项目总论1.房地产项目概况1.1房地产项目名称1.2房地产项目建设单位1.3房地产项目位置（四周范围）1.4房地产项目周边目前现状1.5房地产项目性质及主要特点1.6房地产项目地块面积及边界长1.7研究工作依据1.8研究工作概况2.可行性研究结论2.1市场分析预测2.2项目地块分析2.3项目规划方案2.4项目工程进度2.5投资估算及资金筹措2.6项目财务与经济评价2.7项目综合评价结论3.主要技术经济指标表4.项目存在问题与建议第二部分房地产项目背景1.房地产项目提出背景1.1项目所在区域商业发展情况1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由2.房地产项目发展概况2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程3.房地产项目投资的必要性第三部分房地产市场研究1.市场供给1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究2.市场需求2.1所在区域内商业用房的租用情况调查2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3其他替代性产品租售情况调查3.市场价格3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查4.市场预测4.1未来该区域内商业用房需求预测4.2销售及租赁价格预测5.市场推销5.1推销方式及措施5.2产品推销费用预测第四部分项目研究1.地块特征分析1.1项目区位分析1.2项目交通分析1.3项目人流分析1.4项目周边规划2.项目SWOT分析2.1项目优势分析2.2项目劣势分析2.3项目机会分析2.4项目威胁分析3.项目定位方案3.1项目产品方案3.2主要功能建筑规模3.3主要技术经济指标第五部分投资估算房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：1.土地费用2.前期工程费用3.建筑安装工程费用4.基础设施建设费用5.公共配套设施建设费用6.管理费用7.销售费用8.财务费用9.各种税金支出10.其他成本支出估算第六部分开发进度第七部分资源供给1.资金筹集与使用计划2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式3.施工力量组织计划4.项目施工期间的动力、水电等供应5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应第八部分财务评价1.获利性评价1.1成本利润率1.2销售利润率2.效率评价2.1经营比率2.2资金利用率3.信誉评价3.1流动比率3.2杠杆比率4.静态获利分析4.1投资收益率(R)4.2投资回收期(Pt)5.动态获利分析5.1财务净现值（FNPV）5.2财务净现值率(FNPVR) 第九部分风险评价1.盈亏平衡分析2.敏感性分析2.1变动因素一2.2变动因素二第十部分综合评价1.经济评价（定性）2.社会评价（定性）3.环境评价4.存在问题与建议5.总体结论及建议。
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项目投资分析
2、国内现行的投资方式比较分析
2.2.几种投资方式的对比总结
3、房地产投资比较
3.2.分类物业的案例及比较分析
目前北京市已经形成CBD、中关村、金融街等几大写字楼区域市场，我们选择上述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析。
富凯大厦位于金融街核心区域，总建筑面积11.9万平方米，目前进驻的机构有中国证监会等。
我们选择其在售的B座15层进行投资分析。
（见下表）（1）、富凯大厦投资方案
富凯大厦投资方式
（2）、租金回报年限估算
➢一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
=9年
➢按揭付款方式：最高六成七年
租金回报年限=7年+?税后首付-7年?（年租金-年还款额）?/年租金
=10.5年
➢月租金与月还款额
月净租金：RMB 550120.34元
月还款：RMB 505534元
月还款低于月租金，相当于月租金的91.8%
➢一次性付款与按揭付款
一次性付款：资金量大，但回收年限较短。
按揭付款：首付资金数额小，按现房交付使用即贷款期间就可回收租金，所以回收期只比一次性付款晚 1.5年。
（3）、租金回报率
可见在正常情况下，按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于一次性付款。
（4）、可能出现的风险
✧受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低
✧受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低
✧变现困难，流动性较差
（5）、考虑风险因素后的投资收益分析假设
✧将原租金23 US$/月/平米下调到18US$/月/平米
✧将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的
10%；
✧将原来的5.5%营业及附加税调整为17%房产税加营业税
✧将原来的不考虑房价变化，调整为房价下降10%
调整后的富凯大厦投资收益见下表
（6）、考虑风险后租金回报年限
➢一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
=14.5年
➢按揭付款方式：最高六成七年
租金回报年限=7年+?首付-7年?（年租金-年还款额）?/年租金
=17年
考虑风险后可以看出按揭贷款的回收年限比一次性付款多2.5年，面临的风险较高。
（7）、考虑风险后租金回报率
可见考虑投资风险后，一次性付款的风险要低于按揭贷款的风险。
综合考虑风险及投资回报情况，投资写字楼比较适合资金实力雄厚，追求稳定收益的长期投资者。
业用房
商业用房是一种最为常见的投资方式，但在北京市直到近几年才算真正的兴起。
2000~2003年北京市已销售面积构成的比例情况看，2000年至2002年北京市商品住宅占商品房的比重在90%左右，写字楼及商业用房占商品房的比重在10%之间，其中住宅销售面积的比例在88%~92%之间，写字楼在5%~8%之间，商业用房的比例在3%~4%。
商业用房的销售比例偏少。
从近年北京市商业用房销售面积在不断增加，商业用房的价格在不断上升，供给增加需求仍然旺盛。
从投资的角度分析，商业用房增加，将不仅有利于房地产投资结构的改善，同时将拉动相关连的多个产业，将长期持续拉动经济增长和投资增长。
同时也表明目前市场商业用房销售比例的增加使得市场结构更为合理。
但由于商业用房和周边区域以及自身业态有着很强的相互关联性，因此商业用房的投资本身还需具备一定的实业投资经验，对于一般的投资人来说具有一定风险。
下面我们分析今年销售较为火爆的左岸公社的商铺进行投资分析。
（1）、左岸公社投资方案
（2）、租金回报年限
一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
= 15.4年
按揭付款方式：最高五成十年
租金回报年限=10年+?税后首付-10年?（年租金-年还款额）?/年租金=18.6年
左岸公社的租金回报率
（2）、租金回报年限
一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
= 24年
按揭付款方式：最高五成十年
租金回报年限=10年+?税后首付-10年?（年租金-年还款额）?/年租金=29年
商铺投资具有投资金额较大，投资年限较高，商铺的投资在按揭贷款方面要优于一次性付款。
但商铺面临的主要问题是租金的不确定性，商铺由于受到业态的影响，租金差异较大，对投资回报的影响也较大。
（1）、棕榈泉国际公寓投资方案
棕榈泉国际公寓南靠CBD，北临燕莎商圈。
紧邻第三使馆区，是外籍人士最为集中的区域。
该项目以三居室为主，目前一期174套三居室几乎销售完毕，剩余不足15套。
两居室也只剩余7套。
主要客户为外国人、港台和国内私营企业主和高级管理人员。
我们选择其总价最高的四居室（364.4平方米）进行投资分析，该户型的公寓出租价格定在4000美金/月。
按揭方式六成十年。
（1）、租金回报年限
一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
= 16年
按揭付款方式：最高五成十年
租金回报年限=10年+?税后首付-10年?（年租金-年还款额）?/年租金=20年
（2）、棕榈泉国际公寓的租金回报率
（3）、考虑风险的情况下
（4）、租金回报年限
一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
= 24.5年
按揭付款方式：最高五成十年
租金回报年限=10年+?税后首付-10年?（年租金-年还款额）?/年租金=30年
（5）、棕榈泉国际公寓的租金回报率
公寓的投资风险
北京市高档公寓比较适合的投资户型是200平方米以下。
但随着市场供应量的持续增加，近年租金水平已经较以前下降许多。
高档公寓租金水平下降主要是供需增长比例严重失调。
以亚运村地区为例，2001至2002年两年之内，亚运村地区高档公寓以平均每年7至8个项目的速度推出，每年会增加5000套左右的房子待租。
加上原有的待租房源，目前该地区就有近1.2万至1.5万套公寓待租。
而实际需求数量可能在5000~600套左右，
市场的供需比例决定了高档公寓租金价格的必然下滑。
针对IT业高收入人群的出租公寓项目由于网络经济泡沫的破灭和IT行业的普遍不景气而丧失了大量的租客。
进入中国的外籍公司日益趋向本土化，具有高档租赁需求的外籍公司员工是越来越少了，加上内外销公寓并轨的政策一出台，可供挑选的余地大了，不少外籍人士转租普通公寓甚至普通住宅，高端公寓越发难以出租。
3.3.别墅和高档公寓的比较分析
4、别墅项目投资收益分析
4.2.几个重点-别墅项目的投资比较分析
面积：411平米，租金：26.6美金/平米，单价：3680美金/平米
（1）、租金回报年限估算
✧一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
=13.2 年
✧按揭付款方式：最高七成二十年
租金回报年限=20年+?税后首付-20年?（税后年租金-年还款额）?/税后年租金=19.4年
（2）、租金回报率
（3）、考虑风险因素的投资方案
京润水上花园投资收益
（4）、考虑风险因素后的租金回报年限估算
✧一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
=18.5 年
✧按揭付款方式：最高七成二十年
租金回报年限=20年+?税后首付-20年?（税后年租金-年还款额）?/税后年租金=27.3年
（5）、考虑风险因素后的租金回报率。