拆迁生产经营损失项目评估报告
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
一、委托方、产权持有者和委托方以 外的其他评估报告使用者
（一）委托方：ABC集团有限公司 （二）产权持有者：ABC集团有限公司 （三） 资产占有方：ABC集团有限公司 1、公司基本情况
2、公司经营情况
（四）其他评估报告使用者 列示业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规 定的评估报告使用者。
（一）委托方及产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
┈┈┈┈┈┈5 （二）评估目的 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6
（三）评估对象和范围
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6
（四）价值类型及定义
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7
（五）评估基准日
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7
七、评估方法
本项目评估采用收益现值法。 通过对原先计划的生产经营活动项目将给企业带来的收益进行测 算，由于准备搬迁，这些经营活动被迫取消或推迟而未能给企业带来 预期收益，求出因房地产拆迁导致的企业整体搬迁所造成的生产经营 损失。 收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估 对象价值的评估思路。根据对企业基本情况了解后，我们采用了收益法 中的未来收益折现法进行了评估。未来收益折现法是通过估算委估企业
（十一）特别事项说明
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈13 （十二）评估评估报告使用限制说明┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈14
（十三）评估报告日
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈15
四、附件
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈16
五、评估技术说明
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈17
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设 和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假 设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
ABC集团有限公司
因房地产拆迁导致企业整体搬迁引起的
生产经营损失项目评估报告书
摘要
合生评字[2009] 第091号
一、委托方和资产占有方 本次资产评估的委托方为：ABC集团有限公司。 资产占有方为：ABC集团有限公司。 二、评估目的 本项目评估目的是根据资产评估委托书，对ABC集团有限公司因整体 拆迁造成的生产经营损失进行估价，为有关各方进行价值补偿提供价值 参考。 三、评估对象和评估范围 评估对象为委托方ABC集团有限公司因整体拆迁造成的生产经营损失 价值； 评估对象为经济行为所涉及的ABC集团有限公司截止2009年11月30日 止因为企业要搬迁而被迫取消或推迟实施的生产经营活动。 四、价值类型和定义 本项目资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买 方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评 估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系； 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏 见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调 查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关 注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经 发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以 满足出具评估报告的要求。
P为评估值 t为预测年度 r为折现率(本金化率) Ri为第t年的收益 n为年限
八、评估程序实施过程和情况
AFA资产评估有限公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评 估计划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资 产评估的规定和会计核算的一般规则，对评估范围内的资产进行了评 估，具体步骤如下：
1、听取有关人员介绍委估资产的基本情况，明确评估业务基本事 项；
2、与ABC集团有限公司签订资产评估业务约定书； 3、编制评估计划，组织评估人员，开展评估工作； 4、对委估资产清单、相关产权证明资料、会计记录及相关资料进
行分析、核实，确定评估范围及对象； 5、对本次评估范围内资产进行现场调查，并核实、分析； 6、根据评估目的及委估资产所具备的条件，确定评估方法； 7、进行市场调查，收集相关资料，对各项计划的生产经营项目的收 益进行评定估算； 8、核定修正评估值，编制填写有关评估表格； 9、归纳整理评估资料，撰写各项评估技术说明及资产评估报告书； 10、对评估结论进行分析、复核、签发资产评估报告书； 11、整理装订评估工作底稿并归档。
四、价值类型及其定义
本项目评估采用的价值类型为市场价值。 市场价值是提自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫 压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
1、本项目资产评估基准日是2009年11月30日； 2、评估基准日是ABC集团有限公司根据本次经济行为及评估目的确 定的。 评估基准日为确认资产、评评估值的基准时间。本项目所选取的评 估基准日是依据经济行为同委托方协商进行确定为一个特定会计期间的 终止时点，这个时点能反映评估对象的整体状况，同时，评估基准日与
二、评估目的
本项目评估目的是根据资产评估委托书，对ABC集团有限公司因房地 产拆迁导致的企业整体搬迁引起的生产经营损失进行估价，为有关各方 进行价值补偿提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
评估对象为委托方ABC集团有限公司因房地产拆迁导致的企业整体搬 迁引起的生产经营损失价值。
本次评估范围是ABC集团有限公司截止2009年11月30日止因为企业要 搬迁而被迫取消或推迟实施的生产经营活动。
12、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则––评估报告》等7 项资产评估准则的通知（中评协[2007]189号）；
13、国家及政府有关部门颁布的其它法律、法规、文件和规定。 (二)经济行为依据： ABC集团有限公司与AFA资产评估有限公司签订的资产评估业务约定 书。 (三)权属依据： 1、ABC集团有限公司提供的本单位营业执照、公司章程和验资报告 等； 2、ABC集团有限公司提供的前三年及评估基准日财务报表及审计报 告等相关资料。 3、ABC集团有限公司提供的种类经营合同书。 (四)取价依据： 1、ABC集团有限公司提供的种类经营合同书约定的价格； 2、ABC集团有限公司有关人员对委估资产情况的介绍、说明； 3、评估人员收集的当前市场价格信息资料； 4、评估人员现场勘察及市场调查情况； 5、其它相关资料。
（六）评估依据
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7
（七）评估方法
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈9
（八）评估程序实施过程和情况
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈10
（九）评估假设
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈12
（十）评估结论
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈13
评估目的计划实现期日比较接近。因此，没有因评估基准日的选择而导 致被评估资产和价格发生重大变化的影响因素。为此，本项目评估基准 日选择2009年11月30日是合理的。
六、评估依据
(一)法律法规及准则依据： 1、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》； 2、原国家国有资产管理局颁发的《国有资产评估管理办法施行细 则》（国资办发[1992]第36号）； 3、中国资产评估协会发布的《资产评估操作规范意见(试行)》(中 评协[1996]03号)； 4、财政部印发的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财 评字[1999]91号)； 5、国务院办公厅下发的《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资 产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发 [2001]102号）； 6、中国注册会计师协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律 权属指导意见》（会协[2003]18号）； 7、财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业 道德准则—基本准则》的通知（财企[2004]20号）； 8、中国资产评估协会发布的《企业价值评估指导意见（试行）》中 评协[2004]134号； 9、2005年国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产 评估管理暂行办法》； 10、财政部2005年印发的《国有资产评估管理若干问题的规定》 （财政部令第14号）； 11、国务院国有资产监督管理委员会印发的《关于加强企业国有资 产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
ABC集团有限公司 因房地产拆迁导致企业整体搬迁引
起的 生产经营损失项目评估报告
合生评字[2009]第091号
AFA资产评估有限公司 二○○九年十二月十六日
目录
一、资产评估声明 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈2
二、资产评估报告书摘要 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈3
三、资产评估报告书正文
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈5
本项目资产评估的基准日为2009年11月30日 六、评估方法 采用收益现值法。 七、评估结论 根据对ABC集团有限公司的基本情况进行分析，本次对ABC集团有限 公司因整体拆迁造成生产经营损失评估结果为人民币贰仟玖佰伍拾柒万 捌仟捌佰元整（￥2,957.88万元）。 八、评估报告日 2009年12月16日 九、评估报告有效期 本报告有效期自评估基准日2009年11月30日起计算，一年内有效。 以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应 认真阅读资产评估报告书全文，并关注特别事项说明。
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估 准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资 料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法 律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者 产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、 完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
资产评估机构:AFA资产评估有限公司
法定代表人：
中国注Leabharlann Baidu资产评估师：
中国注册资产评估师：
二○○九年十二月十六日
ABC集团有限公司
因房地产拆迁导致企业整体搬迁引起的
生产经营损失项目评估报告书
合生评字[2009] 第091号
AFA资产评估有限公司接受ABC集团有限公司（以下简称：国泰公 司）的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、 科学的原则，按照公认的资产评估方法，对ABC集团有限公司因房地产 拆迁导致企业整体搬迁引起的生产经营损失进行评估工作。本公司评估 人员按照必要的评估程序对委托评估涉及的生产经营活动实施了实地查 勘、市场调查与询证，对ABC集团有限公司因房地产拆迁导致企业整体 搬迁引起的生产经营损失在2009年11月30日所表现的市场价值做出了公 允反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：
在未来有效年期内的预期收益，并采用适当的折现率将未来预期净收益 折算成现值，然后累加求和确定评估对象价值的一种方法。
此次评估以ABC集团有限公司持续经营为前提，根据企业及其同行 业的财务及其他参考资料，在分析以前年度收支及净利润的基础上，预 测企业未来年度的净收益情况。鉴于企业经营状况良好，本次评估以企 业永续存在为前提，确定未来无限期净收益，考虑安全利率及风险程度 综合确定折现率及折现系数，将未来净收益折现后计算企业股东全部权 益价值。本次采用未来收益折现法评估的计算公式如下：
本项评估于2009年12月2日开始，进行现场清查工作，2009年12月16 日出具资产评估报告书。整个评估工作过程分如下阶段进行。
（一）接受委托和前期准备工作阶段 我公司于2009年12月2日接受ABC集团有限公司委托从事本项资产评 估项目。 1、接受委托项目时，首先初步了解本项资产评估项目的评估目的 和评估范围及对象。 2、签订资产评估委托协议书。 3、向委托方布置资产评估申报表的填报工作并派人进行指导。 4、制定资产评估实施方案。 5、根据资产评估范围与对象进行分组，配置有关专业的评估师。 6、向委托方提供资产评估需要提供的资料及产权证明的清单。 7、同时收集有关资产评估所需文件资料。 （二）现场清查阶段 该阶段主要是对委估资产进行了解核实、鉴定和收集有关资产评估 参数数据资料和价格资料，以及对评估对象的真实性和合法性进行判 断，获取资产价值构成要素的完整性资料。 在清查工作中，首先对委托评估的资产的真实性和合法性进行核实 和查证。根据委托方提供的委托书载明的资产，评估人员针对不同资产
（一）委托方：ABC集团有限公司 （二）产权持有者：ABC集团有限公司 （三） 资产占有方：ABC集团有限公司 1、公司基本情况
2、公司经营情况
（四）其他评估报告使用者 列示业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规 定的评估报告使用者。
（一）委托方及产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
┈┈┈┈┈┈5 （二）评估目的 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6
（三）评估对象和范围
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6
（四）价值类型及定义
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7
（五）评估基准日
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7
七、评估方法
本项目评估采用收益现值法。 通过对原先计划的生产经营活动项目将给企业带来的收益进行测 算，由于准备搬迁，这些经营活动被迫取消或推迟而未能给企业带来 预期收益，求出因房地产拆迁导致的企业整体搬迁所造成的生产经营 损失。 收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估 对象价值的评估思路。根据对企业基本情况了解后，我们采用了收益法 中的未来收益折现法进行了评估。未来收益折现法是通过估算委估企业
（十一）特别事项说明
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈13 （十二）评估评估报告使用限制说明┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈14
（十三）评估报告日
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈15
四、附件
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈16
五、评估技术说明
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈17
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设 和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假 设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
ABC集团有限公司
因房地产拆迁导致企业整体搬迁引起的
生产经营损失项目评估报告书
摘要
合生评字[2009] 第091号
一、委托方和资产占有方 本次资产评估的委托方为：ABC集团有限公司。 资产占有方为：ABC集团有限公司。 二、评估目的 本项目评估目的是根据资产评估委托书，对ABC集团有限公司因整体 拆迁造成的生产经营损失进行估价，为有关各方进行价值补偿提供价值 参考。 三、评估对象和评估范围 评估对象为委托方ABC集团有限公司因整体拆迁造成的生产经营损失 价值； 评估对象为经济行为所涉及的ABC集团有限公司截止2009年11月30日 止因为企业要搬迁而被迫取消或推迟实施的生产经营活动。 四、价值类型和定义 本项目资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买 方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评 估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系； 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏 见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调 查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关 注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经 发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以 满足出具评估报告的要求。
P为评估值 t为预测年度 r为折现率(本金化率) Ri为第t年的收益 n为年限
八、评估程序实施过程和情况
AFA资产评估有限公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评 估计划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资 产评估的规定和会计核算的一般规则，对评估范围内的资产进行了评 估，具体步骤如下：
1、听取有关人员介绍委估资产的基本情况，明确评估业务基本事 项；
2、与ABC集团有限公司签订资产评估业务约定书； 3、编制评估计划，组织评估人员，开展评估工作； 4、对委估资产清单、相关产权证明资料、会计记录及相关资料进
行分析、核实，确定评估范围及对象； 5、对本次评估范围内资产进行现场调查，并核实、分析； 6、根据评估目的及委估资产所具备的条件，确定评估方法； 7、进行市场调查，收集相关资料，对各项计划的生产经营项目的收 益进行评定估算； 8、核定修正评估值，编制填写有关评估表格； 9、归纳整理评估资料，撰写各项评估技术说明及资产评估报告书； 10、对评估结论进行分析、复核、签发资产评估报告书； 11、整理装订评估工作底稿并归档。
四、价值类型及其定义
本项目评估采用的价值类型为市场价值。 市场价值是提自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫 压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
1、本项目资产评估基准日是2009年11月30日； 2、评估基准日是ABC集团有限公司根据本次经济行为及评估目的确 定的。 评估基准日为确认资产、评评估值的基准时间。本项目所选取的评 估基准日是依据经济行为同委托方协商进行确定为一个特定会计期间的 终止时点，这个时点能反映评估对象的整体状况，同时，评估基准日与
二、评估目的
本项目评估目的是根据资产评估委托书，对ABC集团有限公司因房地 产拆迁导致的企业整体搬迁引起的生产经营损失进行估价，为有关各方 进行价值补偿提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
评估对象为委托方ABC集团有限公司因房地产拆迁导致的企业整体搬 迁引起的生产经营损失价值。
本次评估范围是ABC集团有限公司截止2009年11月30日止因为企业要 搬迁而被迫取消或推迟实施的生产经营活动。
12、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则––评估报告》等7 项资产评估准则的通知（中评协[2007]189号）；
13、国家及政府有关部门颁布的其它法律、法规、文件和规定。 (二)经济行为依据： ABC集团有限公司与AFA资产评估有限公司签订的资产评估业务约定 书。 (三)权属依据： 1、ABC集团有限公司提供的本单位营业执照、公司章程和验资报告 等； 2、ABC集团有限公司提供的前三年及评估基准日财务报表及审计报 告等相关资料。 3、ABC集团有限公司提供的种类经营合同书。 (四)取价依据： 1、ABC集团有限公司提供的种类经营合同书约定的价格； 2、ABC集团有限公司有关人员对委估资产情况的介绍、说明； 3、评估人员收集的当前市场价格信息资料； 4、评估人员现场勘察及市场调查情况； 5、其它相关资料。
（六）评估依据
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7
（七）评估方法
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈9
（八）评估程序实施过程和情况
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈10
（九）评估假设
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈12
（十）评估结论
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈13
评估目的计划实现期日比较接近。因此，没有因评估基准日的选择而导 致被评估资产和价格发生重大变化的影响因素。为此，本项目评估基准 日选择2009年11月30日是合理的。
六、评估依据
(一)法律法规及准则依据： 1、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》； 2、原国家国有资产管理局颁发的《国有资产评估管理办法施行细 则》（国资办发[1992]第36号）； 3、中国资产评估协会发布的《资产评估操作规范意见(试行)》(中 评协[1996]03号)； 4、财政部印发的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财 评字[1999]91号)； 5、国务院办公厅下发的《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资 产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发 [2001]102号）； 6、中国注册会计师协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律 权属指导意见》（会协[2003]18号）； 7、财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业 道德准则—基本准则》的通知（财企[2004]20号）； 8、中国资产评估协会发布的《企业价值评估指导意见（试行）》中 评协[2004]134号； 9、2005年国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产 评估管理暂行办法》； 10、财政部2005年印发的《国有资产评估管理若干问题的规定》 （财政部令第14号）； 11、国务院国有资产监督管理委员会印发的《关于加强企业国有资 产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
ABC集团有限公司 因房地产拆迁导致企业整体搬迁引
起的 生产经营损失项目评估报告
合生评字[2009]第091号
AFA资产评估有限公司 二○○九年十二月十六日
目录
一、资产评估声明 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈2
二、资产评估报告书摘要 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈3
三、资产评估报告书正文
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈5
本项目资产评估的基准日为2009年11月30日 六、评估方法 采用收益现值法。 七、评估结论 根据对ABC集团有限公司的基本情况进行分析，本次对ABC集团有限 公司因整体拆迁造成生产经营损失评估结果为人民币贰仟玖佰伍拾柒万 捌仟捌佰元整（￥2,957.88万元）。 八、评估报告日 2009年12月16日 九、评估报告有效期 本报告有效期自评估基准日2009年11月30日起计算，一年内有效。 以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应 认真阅读资产评估报告书全文，并关注特别事项说明。
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估 准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资 料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法 律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者 产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、 完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
资产评估机构:AFA资产评估有限公司
法定代表人：
中国注Leabharlann Baidu资产评估师：
中国注册资产评估师：
二○○九年十二月十六日
ABC集团有限公司
因房地产拆迁导致企业整体搬迁引起的
生产经营损失项目评估报告书
合生评字[2009] 第091号
AFA资产评估有限公司接受ABC集团有限公司（以下简称：国泰公 司）的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、 科学的原则，按照公认的资产评估方法，对ABC集团有限公司因房地产 拆迁导致企业整体搬迁引起的生产经营损失进行评估工作。本公司评估 人员按照必要的评估程序对委托评估涉及的生产经营活动实施了实地查 勘、市场调查与询证，对ABC集团有限公司因房地产拆迁导致企业整体 搬迁引起的生产经营损失在2009年11月30日所表现的市场价值做出了公 允反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：
在未来有效年期内的预期收益，并采用适当的折现率将未来预期净收益 折算成现值，然后累加求和确定评估对象价值的一种方法。
此次评估以ABC集团有限公司持续经营为前提，根据企业及其同行 业的财务及其他参考资料，在分析以前年度收支及净利润的基础上，预 测企业未来年度的净收益情况。鉴于企业经营状况良好，本次评估以企 业永续存在为前提，确定未来无限期净收益，考虑安全利率及风险程度 综合确定折现率及折现系数，将未来净收益折现后计算企业股东全部权 益价值。本次采用未来收益折现法评估的计算公式如下：
本项评估于2009年12月2日开始，进行现场清查工作，2009年12月16 日出具资产评估报告书。整个评估工作过程分如下阶段进行。
（一）接受委托和前期准备工作阶段 我公司于2009年12月2日接受ABC集团有限公司委托从事本项资产评 估项目。 1、接受委托项目时，首先初步了解本项资产评估项目的评估目的 和评估范围及对象。 2、签订资产评估委托协议书。 3、向委托方布置资产评估申报表的填报工作并派人进行指导。 4、制定资产评估实施方案。 5、根据资产评估范围与对象进行分组，配置有关专业的评估师。 6、向委托方提供资产评估需要提供的资料及产权证明的清单。 7、同时收集有关资产评估所需文件资料。 （二）现场清查阶段 该阶段主要是对委估资产进行了解核实、鉴定和收集有关资产评估 参数数据资料和价格资料，以及对评估对象的真实性和合法性进行判 断，获取资产价值构成要素的完整性资料。 在清查工作中，首先对委托评估的资产的真实性和合法性进行核实 和查证。根据委托方提供的委托书载明的资产，评估人员针对不同资产