中江商业综合体策划概念方案

2015-3-18
3.1 拟建项目地块分析
地块基本状况
图中深绿色区域为项目区域位置。 位于中江县城西区域金银花北街， 松山南路旁，周围在建商业住宅小 区、安置房共5个楼盘，包括金银花 小区、上蓝郡等。 该地块分别在主干道金银花北街 两侧，占地约为150亩。往西为省道 中江至成都高速路及中江至德阳快 速通道（在建），往东南为凯江六 桥，伍城大道。 该区域内目前在建商业主要由 “金银花苑”为中心的金银花商业 片区，占地约为60万平方米，规划 一家五星级酒店、农产品市场、商 业广场等，预计将于3-5年内建成并 投入使用。 1000米区域内，右侧为中江县公 安局新址、消防大队，上蓝郡在建 小区。
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品牌专卖、日用百货……让购物疯狂起来
招商引进具有较高知名度的品牌店进驻，如ONLY、江南布衣等知名品牌，将其集中分布在商业最好区域，强强联合，形成 品牌影响力，构成商业地标。 区分出大众型购物和中高端购物的档次，为消费者提供购物的明确指向。同时在商业分布上，形成服饰专区、鞋帽专区、化 妆品专区、日用品专区、食品专区、专业用品专区等。 在购物区，设置小型休闲设施，如休闲座椅、休闲小品等，同时设置小型餐饮站，便于购物者休闲放松。 在室内百货区，设置一个集中的儿童乐园，为儿童提供一个专属的游乐空间，吸引年轻父母带孩子前来游玩，可在此提供儿 童托管服务，为其购物提供便捷。 构建大型超市，解决当前中江超市小、乱、差、产品不全等问题，建设中江第一个环境氛围良好、品类齐全、价格公道、规 模上千平米的综合类超市，辐射整个中江县人群购物消费。
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地块交通可达性分析
拟建项目地块四周已有在建 商业住宅类小区、政府职能 机构，基础设施3-5年内将 基本完善。
拟建项目地块位于金银花北 街的两侧，往西为中江至德 阳快速通道（在建）及省道 中江至成都段。本拟建项目 位置位于中江城区二环路西 段，是连接周边县区与中江 城区最重要的交通纽带。
主题卖场：九龙服装批发城、形象主力店 品牌专卖店：服饰、鞋帽、日用品
专业店
购物
大型商超 特产纪念品专卖 便利店 …… 大型餐饮
休闲娱 乐
规划本案
餐饮
小型餐饮 主题餐饮 特色餐饮 老字号餐饮 ……
其他
特色专业化
依托九龙服装城的资源优 势，借助其强大品牌服装 批零经营拉动人气，提升 项目知名度，辐射周边区 域，打造成德阳乃至西南 地区重要的品牌服装批零 集散地。
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地块属性
拟建项目地（右）多为乡镇居住点及林地田地，植被丰富， 局部地势高差3-5米，拟建项目地（左）为废弃工厂现已基本完 成拆迁。 未来城市交通网络处于快速建设阶段，交通更为便捷，对周 边县市辐射力更强，商业需求和市场具有较大的开发空间。 地块周边已开发在建一定规模的中高档商业类住宅小区，这 一类业主群体具有较高的消费能力和消费欲望。
整个规划区内的商业室内外联动密切，通过半下沉式商业、双面开 街店铺、空中走廊，环形天桥等将商业板块进行友好的串联，让人 流真正贯通起来，将整个商业板块有效激活。 在商业圈中业态越丰富，商圈经济越成熟，在本案中，除大型的业
态引入外，尽可能充分的融入其他业态，布局品类齐全的购物型商
业业态，形成综合性的商业中心。
2015-3-18
文体娱乐……让中江的生活动起来
业态内容：KTV、文体健身馆、棋牌室、电影院、 溜冰场、游乐场 建议目标客户：外地游客、当地人群、商旅人士 打造思路 根据中江当前市民消费，构建规划区内文体娱乐商 业板块。 结合商业街，招商引进2至3家量贩精品KTV，提升 中江KTV的发展档次，同时以最新的设备和构建， 吸引中江的消费人群，聚集人气。 棋牌室：充分对接中江市民深厚棋牌文化，在商业 街中的各个区域，构建多家棋牌室，成为中江市民 日常娱乐的重要发展板块。棋牌室的打造与休闲类 消费场所相结合，形成规划区内休闲消费的聚集地， 同时也可与住宅类产品相结合，形成居民常态的生 活消费。
2015-3-18
康体保健……缔造中江的品质休闲福地
茶楼：中江市民具有丰厚的 茶文化，品茶是中江市民休 闲的重要组成，在茶楼的布 局上，宜形成多种梯次产品。 以茶楼为主体，可延伸各式 特色的茶吧、茶餐厅、主题 茶坊等，满足中江市民不同 消费档次，可散布在普通购 物区， 也可布局在高端商业 区。 足疗：足疗是中江休闲类消 费的重点，在商业街中分散 布局特色足疗馆，形成购物 消费中人气较旺的休憩点， 足疗馆也构建不同档次的产
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1. 中江县城南中江大道、南渡片 区，规划总面积13.2平方公里。 规划成为集居住、产业、商务功 能为一体的综合性产城一体化新 区。
2. 中江县城市西区（余家河以北 至恒大建筑公司片区），东至南华 大道；西、南至余家河；北至金银 花北街，规划总面积231.02公顷。 规划成为居住功能为主，兼容商业、 文体、休闲等综合功能。
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服装批零……西南最具影响力的服饰鞋帽批发城
业态内容：服饰、鞋帽 建议目标客户：外地游客、当地人群、区域内零售商户 打造思路： 以服饰鞋帽为主导的商贸批发城，未来将占据整个商业 购物比重的60%左右，成为规划区内最重要的商业主导。 依托商会资源导入，可迅速形成几百家具有一定规模的 品牌店，以大众型消费为主体，能有效聚集人气，形成 中江市民购物不得不去的商贸中心，辐射周边区域，带 动周边人群消费。 区域布局上，选择交通便利的区域，便于疏导人群。 店铺设计上，以三层店铺为主，多层的空间组合可充分 实现商品展示、批发、零售、电销、仓储、商务洽谈一 体化，形成现代化、便捷化的商品交易市场。 落成后的批发商城，将可日接待2万余人的零售商户， 利用互联网线上线下结合，实现几百家店铺年5亿元的 销售额，极大的促进本地经济发展和商业繁荣。
品，满足各类人群消费需求。
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休闲之夜……中江夜生活目的地
业态内容：室内：以酒吧、慢摇迪吧、KTV、夜餐厅；室外：公共广场活动 建议目标客户：外地游客、当地人群 打造思路： 区域布局：位于规划区内交通便捷的区域，易于疏导客流。在空间上集聚分布，形成中江夜生活组团，成为中江夜生活 的目的地消费区。 场所选址：中心广场，或底商，室外活动选择广场 档次规模：招商引进30余家夜生活主题商铺，以酒吧、慢摇迪吧、夜餐厅为主，打造中江中高阶层的娱乐生活空间。 构建公共休闲广场：集合中江文化主题元素，打造中江第一个拥有LED夜幕播放屏的文化广场，吸引市民休闲。 通过各式特色的酒吧文化，吸引中青年爱好者，拉动中江商业发展，延长消费时间。打造中江夜生活的聚集地，成为中 江居民及周边邻近区域夜生活休闲的集中场所，形成中江目的地夜生活休闲场所。
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特色餐饮……吃在中江，不得不来的美食聚集地
业态内容：全国风味餐饮；地方特色小吃；文化主题餐饮；快餐； 大排档；流动餐饮 建议目标客户：外地游客、当地人群、物业业主、商旅人士 打造思路 全国风味餐饮：八大菜系等全国菜系美食 文化主题餐饮：以川蜀文化为主的餐饮高端会所及私房菜会馆等高 档餐饮 特色小吃：中江特色川味小吃，中江特产等 快餐：中西快餐，如肯德基、德克士等 大排档：以夜市为主，集全国各地风味 策划方案 构建独特的餐饮文化气息，打造中江餐饮集群；引驻中江现有的老 字号、名小吃10余家店，形成中江名吃文化基地； 餐饮配合商业业态，以餐饮引导客源方向性选择；布局鲜明，高端 餐饮、特色餐饮、大众餐饮的区域分割明显；高档餐饮选取在规划 区内的环境氛围较好的区域、大众餐饮选取在规划区商业集中区域 设计包括：旋转餐厅，地下餐饮，底商茶楼，独立茶餐厅、屋顶花 园餐厅等。
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地块四至情况
西面：为上蓝郡在建小区、 公安局、治安大队、金银花 在建小区、安置房及即将建 设的中江至德阳快速通道。 东面：金银花北路，再往东 为凯江河及通往城区的凯江 六桥。 北面：工厂后为乡镇居民住 宅、阿卡地亚一期、二期、 松山公园。 南面：林田地、龙华社区灾 后重建地、乡镇居民住宅、 金银花山。
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品牌专卖、日用百货……让购物疯狂起来
业态内容：服饰、鞋帽、日用品、专业用品、大型超市、儿童乐园
建议目标客户：当地人群、商旅人士 打造思路： 区域布局：在空间上选择交通、人流最集中的区域打造大型的购物 百货商场，同时配合规划区内的商业街，形成室内、室外购物一体
化联动。
1.1 宏观市场分析
中江县概况
中江县位于四川省中部， 盆地西部。隶属于中国重大 装备制造业基地德阳市。总 面积2200平方公里，总人口 143万人（2011年）。 该县交通方便，距四川省 会成都64公里。区域交通方 便，沪蓉高速公路、成德南 高速公路、成都第三绕城高 速、达成高铁穿境而过。 城区人口23万人，工、商 业正迅速发展，国内外知名 企业入驻。 有五庙南北塔、广福铜山 遗址、仓山飞乌遗址、中国 芍药谷、继光故里等名胜古 迹。黄继光纪念馆是全国青 少年教育基地。
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文体娱乐……让中江的生活动起来
影院：招商打造中江最高品质的
院线，丰富中江人民的日常生活，
提升中江的文化休闲品味。 文体健身馆：当前中江在城市生 活区内，缺少一个大型的文体健 身中心，成为市民健身活动的主
要场所。在规划区内招商打造文
体健身馆，为市民提供一个环境 舒适、设施完善的室内健身空间。 溜冰场：招商打造中江第一个大 型室内溜冰场，丰富业态同时， 聚集人气，使其成为青年人及学 生群体青睐的首选场所。 影院、文体健身馆、溜冰场每个 大的项目分别布局在规划区几个 组团中，形成每个商业地块都能 有一个拉动人气、带动消费的大 型娱乐项目，引爆商业发展。 2015-3-18
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错位经营差异化
规划档次比例
项目规划区内高中低商业经营档 wk.baidu.com比例约为20：65：15，高中 低档次的商业相结合，满足不同 类群体的消费档次和需求。在业 态分布中，高档商业业态、低档 次商业业态空间上分割，同时分 别空间上集聚。满足高档次商业 消费的私密、个性、尊贵；同时 依靠低档次的小型商业积攒人气， 拉动消费。
康体保健……缔造中江的品质休闲福地
业态内容：茶楼、足疗馆、美容 美体养生馆、SPA会所、 建议目标客户：外地游客、当地 人群、商旅人士 打造思路 康体休闲类商业宜选择较好的商 业顶层，布局在环境舒适，靠近 环境较好的区域。 整个业态的产品属于中高端项目， 因此数量要控制，每种业态以精 品2-3家为主，可聚合中江现有 的康体休闲类品牌，进行引进。 在商档商业区域可构建独立的健 康养生会馆，营造观景效果绝佳、 商业氛围浓厚、品味高端的康体 休闲产品。
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业态组合规划原则及比例
规划业态比例
规划区构建以主力店为引领的业 态，打造一站式品牌购物商业组 团；另一个是以休闲环境为引领， 贴近中江市民生活，打造休闲商 业消费组团。其中品牌购物商业 主要以九龙服装城的品牌购物店 为主，休闲商业消费则重点打造 餐饮，提高餐饮的档次和品质。 迎合市场的需求，打造“吃出来 的商业”，成为中江市民的餐饮 美食集聚地，由此带动消费人气。
实现多赢格局 多元优势资源的集合， 保证项目的落地性和实 操性，带动本项目迅速 发展优势，为项目成功 打造奠定坚实基础 投资商的代表作 政府的招商引资典范 老百姓的休闲购物胜地
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业种选 择
酒店 KTV 酒吧 咖啡厅 茶楼 棋牌室 美容美发 养生沐足 文体健身馆 室内溜冰场 儿童乐园 文化馆 主题会所 …… 婚纱摄影 教育培训 洗衣房 网吧 银行 诊所 宠物医院 …… 2015-3-18
北面
西面
东面
南面
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消费者需求
一站式消费，满足 消费者各种需求
休闲 购物
康体
城市商业综合体
餐饮 娱乐
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项目规划构想
三产联动 打造中江一 站式购物标杆
依托九龙商会400多家会员 基础资源，以项目的商业建 设提供较强的资源支撑，大 板块消化商业体量，有效保 证项目的资金回笼和持续 运营