重庆龙湖地产发展历程深度研究报告_页

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万科对重庆龙湖的研究

•上市，多元渠道
• 数据来源：龙湖内部会议
•强大的品牌号召力，一流的客户体验，人性化的物业服务，铸就重庆龙湖持续领先的市场地位。
•1
•多项目多业态 •大规模快节奏
集中城市规划主要发展区域，以城市中心、优质资源区域的高成长性
、稀缺性土地，形成局部规模优势，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的投资重点。
•Style •领导风格
• 成长于重庆，发展于全国，追求卓越，专注细节品质
•1 •住商物管 •三大板块
•2 •立足重庆 •布局全国
•3 •区域聚焦 •业态平衡
•4•商业增值 •平衡风险
•5•上市筹备 •多元融资
龙湖业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理三大板块。产品覆
盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。
•本报告重点
•Strategy •业务战略
•Skills •关键技能
•Shared values •共享价值
•Staff •组织人力
•Systems •管理体系
•注： 20世纪80年代麦肯锡两位资深董事Thomas J．Peters和 Robert H．Waterman（均为斯坦福大学 MBA），根据获利能力和成长速度挑选了美国历史悠久的43家模范公司（包括IBM、惠普、麦当劳、杜邦等各行业翘楚），根据深入调查和与顶尖商学院教授的研讨，总结出企业经营七要素框架（简称7S模型）
▪ 研究背景 ▪ 用7S模型解析龙湖的经营策略 ▪ 对重庆万科的启示
7S框架是分析企业经营策略的有效工具
•7S模型强调优秀企业在发展过程中必须全面考虑各方面的情况，包括架构、制度、风格、人员、技能、战略和共同的价值观，企业最终的竞争力和业绩取决于在每个方面的合理选择和相互的有效支撑

龙湖地产企业发展的研究93538750

精英文化、精英团队
稳健、精稳健、细化发展阶段
做“长”、做“强”，不盲目做“大”
稳健发展，确保生存
核心价值观：
企业理念：
经营管理原则：
1）长期利益原则 2）客户至上原则 3）先外后内原则 4）员工成长原则 5）精英原则 6）同路人原则 7）科学决策原则 8）改进创新原则 9）简单直接原则 10）团队原则
龙湖地产企业发展的研究
张海民 2007年2月
一、基本情况
1、发展历程
时间 1995年 1996年事件重庆佳辰经济发展有限公司成立重庆中建科置业有限公司成立中建科产业有限公司（建设部）与重庆佳辰经济发展有限公司合资第一个项目龙湖花园动工更名为重庆龙湖置业发展有限公司成立北京龙湖置业发展有限公司成立商业经营公司与香港置业合作重庆大竹林项目成立成都龙湖置业发展有限公司重庆龙湖西街信托计划发售成都项目销售以集团化经营，向北京拓展业务进入商业地产引进外资进入成都开发金融产品外地项目销售在重庆已经取得长足发展业务重点申请2000小康工程— —龙湖花园背景刚进入房地产，取得龙湖花园地块与建设部联合在重庆推广小康工程。
3、龙湖之道
1）融入城市——深入了解区域性特征，挖掘城市内涵 2）引领生活——不断进行产品创新，建造高品质标准的产品，引领高品质生活 3）创造机会——为员工、合作伙伴提供发展平台与空间
四、发展战略
1、愿景：通过提供高品质产品和服务实现持续增长，成为中国最值得信赖的、处于行业领先地位的地产公司
2、战略：
1）产品差异化战略——提供与众不同的高品质产品与服务 2）产品扩张战略——在同一区域掌握不同业态与产品习性 3）区域聚焦战略——融入城市，在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品

龙湖地产深度研究报告

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我们只有正视对手，直面竞争，潜心研究龙湖在高端物业方面引领客户、影响市场、铸就口碑的能力，才
能取得在重庆市场上的战略性胜利。
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研究背景重庆龙湖地产详细介绍
用7S模型解析龙湖的经营策略
龙湖的客户之道
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一、龙湖企业介绍
龙湖，创建于1995年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。
餐厅阳光窗设计，采光极佳。
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4、2009年1-4月价格及销售分析
2009年（1-4月）龙湖· 悠山郡/悠山庭院成交一览表
月份物业类型独院别墅 1月大院别墅电梯洋房独院别墅 2月大院别墅电梯洋房独院别墅 3月大院别墅电梯洋房小高层独院别墅 4月大院别墅电梯洋房小高层套内单价（元/㎡） 15692 12380 6428 15692 12380 6428 15692 12380 6428 3950 15692 12380 6428 4334 认购均价（元/㎡） 12554 —— 5919 11184 9639 4774 11887 12058 5603 3960 11608 —— 5734 4058 可供销售(套数) 存量 16 6 9 11 6 9 9 4 6 —— 7 3 17 1 新开 —— —— —— 20 —— —— —— —— 56 71 33 —— 56 71 认购(套数) 存量 5 —— —— 2 2 3 2 1 —— —— 2 —— 5 —— 新开 —— —— —— 20 —— —— —— —— 45 70 15 —— 46 58 - 29 -

龙湖房地产的成功-经典分析

龙湖的成功秘诀之经典分析提到龙湖，普通百姓说“龙湖房子卖得好，名气大。

”龙湖业主说，“住过才知道，确实霸道”。

业内人士说，“值得大家学习。

”但是，这些都显得泛泛，谁都可以说，但谁都没有说清楚。

那么，龙湖，这个多少有些神秘色彩的企业，能有今天，到底用了哪些招？一、从龙湖集团的企业战略说起1）立足重庆，布局全国由北向南从沿海经济圈中心城市辐射周边城市群。

用10年左右时间完成全国基本布局2007年进入上海，基本完成长三角区域中心城市布局。

2008年进入天津，完成环渤海区中心城市布局。

2010年、2011年从中心城市向板块内其它重要城市渗透。

区域聚焦，城市占比优于区域规模运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产品结构不均衡和区域不均衡带来的风险。

在少于竞争对手城市布点的情况下，运用多业态布局实现领先业务规模。

在城市领先与新城市进入产生冲突时，城市领先优先于新城市进入。

2）业务布局，住宅集中于中高端市场（不做首置产品，只做再改和豪宅客户）在每一个进入的城市成为NO.1或NO.2集中于中高端市场，在城市内进行多业态布局可售物业数量维持在高水平并快速周转适时发展具高升值潜力的地标性投资物业（产品形态包括：独立别墅、联排别墅、花园洋房、高层公寓、商业物业）3）公司理念：善待您一生为客户提供优质的产品与服务，倡导优质生活——秉承对建筑规划设计、施工质量的精益求精，对环境营造的精雕细刻。

在此基础上，更推出高品质的物业管理，为业主创造了健康、和睦、文明、尊贵的社区生活。

企业产品观——不卖我们能造的，要卖客户需要的；忘掉自己想要的，想想客户愿付的！二、为什么卖得好？强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位。

三、龙湖的核心技能1）资源成长地块/大规模快节奏集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的投资重点。

龙湖地产-深度分析-区域地产公司的成长历程

三,管理架构
人力资源管理
部门
配合"区域聚焦"战略的实施和全国化扩张,积极构建多元化职业管理团队. 职位姓名入职时间履历公司战略
总监王桐 2007年3月曾在外交部工作,加入龙湖前曾任联想控股公共关系部副总经理曾任香港上市公司华润置地 (1109.HK)CFO和美林证券副总裁华润集团及华润置地供职,任华润置地上海总经理, 上市前期公共关系事物,北京天津(京津)战略布局前期公共事务上市准备,主要选择保荐人等, 瑞银,摩根士丹利及汇丰加强战略实施
高档综合住宅小区,第一代花园洋房奠定了龙湖的地产和物管双品牌,为龙湖的后续发展打下了坚实的基础.
滨江高层豪宅
简
评
产品的升级, 挑战自我,进一一步占领步拔高龙湖形高端市场. 象.
三,管理架构
管控模式
大公司,小组织明确分权与授权的边界,在保持统一性的同时追求灵活性和效率性. 在资金运作,投资决策,人员标准,价值观,公司品牌上高度集权, 在运营上充分放权,使龙湖的竞争前沿有足够的权限和灵活性,充分接近客户和市场,以为客户提供高品质的服务.
历年销售金额情况
120 100 80 60 40 20 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年销售金额
单位:亿元
二,发展战略
总体战略
龙湖地产在95年成立之初,确立5年后(2000年)成为重庆最好的房地产企业之一, 10年后后(2005年) 成为全国最好的企业之一的发展目标. 核心发展战略:区域聚焦,多业态发展. 战略扩张路径:先产品扩张,后区域扩张. 以香港新鸿基的发展模式作为标杆,重视区域聚焦及高资产周转率.
数据来源:

看透龙湖地产案例研究

龙湖的成功秘诀之经典分析提到龙湖，普通百姓说“龙湖房子卖得好，名气大。

”龙湖业主说，“住过才知道，确实霸道”。

业内人士说，“值得大家学习。

”但是，这些都显得泛泛，谁都可以说，但谁都没有说清楚。

用10年左右时间完成全国基本布局2007年进入上海，基本完成长三角区域中心城市布局。

2008年进入天津，完成环渤海区中心城市布局。

2010年、2011年从中心城市向板块内其它重要城市渗透。

区域聚焦，城市占比优于区域规模运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产品结构不均衡和区域不均衡带来的风险。

在少于竞争对手城市布点的情况下，运用多业态布局实现领先业务规模。

在城市领先与新城市进入产生冲突时，城市领先优先于新城市进入。

在此基础上，更推出高品质的物业管理，为业主创造了健康、和睦、文明、尊贵的社区生活。

龙湖地产集团高速发展的原因解析

龙湖地产集团高速发展的原因解析龙湖地产集团高速发展的原因解析龙湖地产在持续了5载的宏观调控后，对房地产业所起到的大浪淘沙的作用日益明显。

屡被诟病的行业集中度过低问题逐渐得解，行业资源——土地、资金、人才开始向实力派企业倾斜，百亿房企队伍的壮大成为最鲜明的例证。

2007年，据不完全统计，进入百亿俱乐部的内地地产公司已超过10家，起家于重庆正在演变为全国性企业的龙湖地产地产的进步尤为引人关注。

这家行事低调、志存高远、不肯偏安一隅的企业，在重庆本土深耕10余年，赢得民心与市场后，于2004年底作出战略性决策：走出重庆，先成都后京沪，带着莫大的勇气，开始了从二线城市到一线城市的向上伸展与扩张。

仅不到两年时间，龙湖地产的销售从三十多亿人民币激增到百亿。

这似乎是个谜一样的企业，走近它却发现它比很多同行都简单、透明，近几年的快速崛起是龙湖地产13年精耕细作、未雨绸缪、厚积薄发的结果，在从重庆走向全国的加速度奔跑中，龙湖地产充满活力，但没有心浮气躁，没有脚步踉跄。

它的少年老成令同行刮目，它扎实的功底及对细节的孜孜以求让业界翘楚都感到“可怕”。

至于它的精彩亮相带给公众的突兀感，只是源于它10年偏居重庆，虽志存高远但一贯低调潜行。

战略导引理智“出走”在重庆房地产市场起步之初，龙湖地产就对行业未来发展作出了一个基本判断：中国房地产行业的领先企业将会在多个地区开发多种产品，实现持续的规模化增长。

于是这家一成立就立下壮志：“5年后成为重庆最好的房地产企业之一，10年后成为全国最好的企业之一”的公司先在重庆苦练10年基本功，之后稳而准地外拓成都、北京和上海等市场。

龙湖地产的发展经历了重庆本土发展和全国布局两个阶段。

第一个阶段大约持续了十年，从一个项目、一种业态开始做起，果决放弃多种机会，把全部精力放在单一业态开发的基本功锤炼上；第二步尝试单一业态的多项目化运作，这个阶段大概经历了两到三年的时间；第三步迈向多项目、多业态的开发，不仅开发住宅，也开发商业地产，包括购物中心、写字楼、酒店等。

龙湖地产发展史

龙湖地产发展史龙湖地产是中国知名的房地产开发企业，成立于1993年，总部位于重庆。

多年来，龙湖地产凭借其卓越的品质和创新的设计，以及对于客户需求的敏锐洞察力，逐渐发展成为中国房地产行业的领军企业之一。

龙湖地产的发展历程可以追溯到1990年代初，当时中国房地产市场还处于起步阶段。

龙湖地产的创始人吴亚军先生意识到了房地产市场的巨大潜力，并开始筹备自己的房地产事业。

1993年，龙湖地产正式成立，并开始了第一项房地产项目的开发。

在早期的发展阶段，龙湖地产注重品质和创新。

他们将国际先进的设计理念引入中国房地产市场，并与国际知名设计公司合作，打造出一系列高品质的住宅项目。

这些项目不仅满足了人们的居住需求，还提供了舒适的生活环境和便利的配套设施。

随着时间的推移，龙湖地产逐渐扩大了业务范围，并进一步提升了自身的实力和影响力。

他们开始涉足商业地产领域，开发各类商业综合体和写字楼项目。

同时，龙湖地产还积极参与城市更新和城市综合体的开发，为城市的发展做出了积极贡献。

在发展过程中，龙湖地产始终坚持以客户为中心的理念。

他们通过深入了解客户需求，不断创新产品和服务，为客户提供更好的居住和工作环境。

龙湖地产还重视社区建设，致力于打造和谐宜居的社区，提供全方位的社区服务，满足居民的各种需求。

龙湖地产的成功离不开团队的努力和创新精神。

他们聚集了一批业内优秀的专业人才，建立了一套完善的管理体系和创新机制。

龙湖地产注重培养和吸引人才，为员工提供广阔的发展空间和良好的工作环境，激励他们积极进取，共同推动企业的发展。

如今，龙湖地产已经成为中国房地产行业的佼佼者，业务遍布全国各地，涵盖住宅、商业、写字楼等多个领域。

龙湖地产凭借其卓越的品质和创新的设计，赢得了广大客户的信赖和认可。

未来，龙湖地产将继续秉承品质至上的理念，不断创新，为客户提供更好的产品和服务，推动中国房地产行业的进一步发展。

总结起来，龙湖地产的发展史可以看作是一部不断追求卓越的历史。

龙湖地产环境分析报告

龙湖地产公司营销环境分析报告一、引言龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。

集团总部设在北京，现有员工5800多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。

公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。

经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。

二、外部环境分析（五力分析法）（一）潜在进入者:随着社会经济的发展，物价的飞涨，重庆的房价也是突飞猛进。

自中国加入wto以来，外商外资的不断涌入，重庆也不例外的在房产行业新起的公司很多。

新的房产公司也将对龙湖有着阻碍作用。

发展中的龙湖更需要雄厚的资金及特色的经营才能出奇制胜，脱颖而出，因此潜在的竞争对手影响着公司的长远发展。

同时，政府的政策随时改变，要对政府的政策要做出相应的措施。

对新的信息要及时更新，密切关注政策法规，从中权德的轻重依法办事，效果更好。

(二)竞争对手分析：金科，一个到解放碑只有5分钟路程的金科花园起家的金科企业，同时以金科天籁城享誉重庆的金科。

在重庆楼市具有举足轻重的地位，再2011的重庆地产排行榜上又有了金科的熟悉身影。

金科在重庆地产市场，一向以学习与COPY先进经验，不断创新产品的形象出现在重庆市场上，其天籁城基本奠定了其在重庆花园洋房市场的领袖地位。

接着金沙水岸与绿韵康城等高层景观住宅也创造了不凡的销售业绩。

金科实力雄厚，综合能力强，专注产品和自身的资源条件，资源整合十分不错。

华宇，华宇在重庆市场上是一个两面性极强的企业，在地产业界包括新闻界对华宇的评价一直不高，诟病者不在少数；然而在地产销售市场上，华宇却以其骄人的业绩，告诉人们，华宇的产品是深受广大消费者认同的产品，而华宇企业也为消费者心目中可以信赖的产品。

龙湖商业地产模式研究

龙湖商业地产模式研究商业地产作为龙湖地产下一步发展的重要支点，未来10-15年，将把利润从原来的5%提升至30%。

——龙湖集团董事长吴亚军龙湖商业是龙湖集团旗下的三大业务板块（住宅、商业、物业）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。

随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产的规模逐步增大，截止2011年中，龙湖商业土地储备已近350万平方米。

计划到2015年，开业运营商业面积达337.5万平方米，覆盖北京、上海、杭州等十三座城市。

其中包括12个大型区域购物中心（龙湖天街系列），更有北京长楹天街、成都时代天街、重庆时代天街等5个20万平方米以上的超区域购物中心。

龙湖能够迅速崛起，得益于其快速积累的丰富产品线。

早在2003年，重庆龙湖•北城天街就已开业运营，并且是今天重庆的生活中心和时尚地标之一。

目前，龙湖已在北京、重庆、成都等城市成熟运营三类主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内外近千家知名品牌建立了战略合作关系。

天街系：超区域/区域购物中心，集购物、饮食、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体，成为城市或区域的地标性商业。

星悦荟：社区型生活中心，面向中产阶级家庭的综合消费，旨在打造更具品质、更加愉悦的生活方式。

MOCO生活馆：家居主题型售场，面向中产阶级以上客群，引领品位与潮流，彰显客户的身份价值。

从北城天街开始，在商业物业领域，龙湖地产的介入越来越深，步伐越来越大。

按照公开目标，将在2013年实现商业开业面积200万平方米，据称内部控制目标是250万平方米，2014年商业地产收益占全集团利润的15%～20%。

龙湖在商业板块的高歌猛进，和过往丰厚的收益有关：上市公司住宅类产品的毛利均值在16%左右，而龙湖商业有的项目毛利率最高达78%，就是租金收入100元，毛利有78元;北城天街，营业额已经达到35亿，占观音桥商圈营业额的25%左右。

除收益率外，以龙湖目前所处的发展阶段，商业物业开发、持有及经营，对企业还会带来多个层面的复合价值。

龙湖地产研究报告

重庆龙湖
成都龙湖
北京龙湖
总经理室造价采购部工程部部
总经理室造价采购部工程部部
总经理室造价采购部工程部部
龙湖集团运营管理体系明确定义集团和区域公司的饿决策点、决策人、决策权限、决策内容和质量；管控运作点、运作责任人和工作内容、输入和提高全集团运输出；明确界定集团的计划管理、阶段性成果管理、知识管理、会议营决策效率管理之间的边界和联系；将项目运营中的信息流梳理到最末端的逻辑，便于电子信息化，方便员工操作。提高项目运营效率；项目计划管理体系提升项目运管效果；项目阶段性成果管理体系龙湖10多年的开发，积累了大量的经验、教训和资源，但多大多数零散的存在部门和个人电脑文件夹里，甚至一些人的脑子里，如果将这些东西梳理成制度、流程、工作指引、资源库等，在集团内共享，指导和帮助现在的新公司或将来的新公司避免走弯路，提高运营效率，形成知识管理和资源共享的约束和激励机制。
龙湖地产，为客户提供优质的产品与服务，倡导优质的生活——秉承对建筑规划设计、施工质量的精益求精，对环境营造的精雕细刻。在此基础上，跟推出高品质的物业管理，为业主创造了健康、和谐、文明、尊贵的社区生活。
物业管理
龙湖的物业用真心和行到完美的诠释了“善待你一生”，成为品质生活的代名词。规划片区保洁，责任到头上，每人所辖区每20分钟要清洁一次。楼梯手扶、小区内的木条凳连抹布擦的方向都有统一规范。小区道路每天要用抹布擦。垃圾桶上的烟灰缸的烟头不能超过5个。小区内的玻璃上不能出现手纹印。雨停后20分钟内要求路上没有积水。特约钟点工自带鞋套持派工单上门，对交回的派工单还会对业主进行回访。
区域交通：龙湖·长楹天街坐拥城铁八通线、朝阳路、朝阳北路、京通快速、姚家园路五大交通主干线，畅达CBD、西单、燕莎、三里屯等繁华商业圈。景观园林：精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配！龙湖地产亦深谙您对于园林的奢求，精工细作一座龙湖有史以来最大手笔的景观园林，5万平米的景观呈现，1/3个圆明园的恢宏景致，依势造景，傍水成湾，为您造就715米长的私家花园；雕琢前所未有7—10米的坡地园林、以及数百种珍稀苗木全冠移植的五重景观大道。建筑元素：豪宅气质融合现代与古典元素，建筑内饰则配以进口材质，展现精致现代公寓的简洁风采，更辅以世界一流品牌装修装饰，务求从形象到精神内核，都同步于国际潮流的气韵，这是第三代城市豪宅所深涵的传世精髓，也是您阖家兴业的居住理想。

重庆龙湖U城项目调研报告(38页)

9.项目品牌分析
SELE VERO CTED MODA
满记甜品
缤果动漫
回力
茜施 BABALA 尔
空
贝
拉
空
维
置
拉
置
ONLY
热风屈臣氏 OMI
JACK& JONES
沁园博士面包眼镜
1F品牌布局
CODE OF THIS REPORT 26
龙湖U城天街基本情况分析
9.项目品牌分析
淘馆淘馆
千
塞米弗莱岛
龙湖U城项目调研报告
目录
一、大学城概况二、龙湖U城天街环境分析三、龙湖U城天街基本情况分析四、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析五、总结
CODE OF THIS REPORT 2
大学城区域环境
大学城区域概况
重庆大学城，位于西部新城核心区域，总面积约33平方公里。西部新城是重庆主城六大城市副中心之一，是按国际标准予以规划设计的100万人口的现代化中
开业时间项目类型租金模式代理机构
综合分析
CODE OF THIS REPORT 13
15万
2.5万
2012年9月
社区商业
纯租金、其他模式
龙湖物业项目分期开发，一期推出2.5万方，为项目后期
经营试水
龙湖U城天街基本情况分析
2.项目总体定位
龙湖·U城天街，大学城潮流生活新地标
龙湖·U城天街总商业面积12万平方米，一期“风尚馆”投入运营2.5万平方米。龙湖·U城天街“风尚馆”是服务于大学城区域学生，兼顾周边居民、企事业单位职工，以及到
93%
0
30—60㎡ 16%
19%
0
0

2007年龙湖企业发展战略研究

十年磨一剑——龙湖企业发展战略研究2007年，龙湖地产的市场表现，常常被冠以“迅速、凌厉”的评价，纵观龙湖在北京、重庆、成都三地多个项目的表现，以“令人惊叹”来表达并不为过。

但在单纯的引人注目的销售数字之后，跃入人们眼目中的，是龙湖地产各个项目鲜明的个性特点，是龙湖地产在各个城市留下的不同的印记，也透露出了龙湖对不同城市不同人群的深入解读能力。

一、龙湖企业概况1、企业发展背景和历程1995年6月，龙湖正式介入房地产领域，确立了以房地产为核心的发展战略，将住宅开发作为主导方向。

龙湖凭借创新精神及专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象。

2007年，龙湖集团销售突破100亿元，入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”，排名第26位。

从2001年至2006年。

龙湖的销售收入复合增长率高达63%，总资产与净资产复合增长率均高达60%以上，近两年，龙湖的年增长率达到了70%。

链接◆1997年4月，龙湖花园动土奠基。

◆1998年10月，龙湖花园物业管理公司通过了香港品质保证局（HKQAA）的物业管理ISO9002国际质量体系认证审核。

◆2001年10月，龙湖·北城天街举行奠基仪式，标志着龙湖进入商业地产开发领域。

◆2002年12月，北京龙湖置业有限公司成立。

◆2003年12月，重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司成立。

◆2004年10月，香港置地和龙湖地产正式签订合作协议，在重庆北部新区打造“大竹林”国际商务生活中心。

这是世界500强企业首次进入重庆房地产市场。

11月，成都龙湖地产发展有限公司成立。

◆2005年2005年，龙湖销售收入突破20亿元。

◆2006年2006年，龙湖共实现销售收入约 36 亿元。

◆2007年3月，龙湖地产与ING房地产设立并管理的ING房地产中国开发基金签订了房地产开发合作协议。

9月，龙湖成功亮相北京市场，龙湖·滟澜山和龙湖·香醍漫步项目双盘同开，并创造多项新记录。

龙湖地产经营发展分析报告

龙湖地产经营发展分析报告2021年8月一、估值对比：龙湖显著高于其他房企1.1 龙湖PE（2021E）在20 家主流房企中排名首位从估值水平看，龙湖集团PE（2021E）在20家主流房企中排名首位。

根据Wind 一致预期，截至2021 年6月7日，龙湖PE（2021E）为8.8倍，高于恒大（7.0倍）、万科A（6.7倍）、华润（6.6 倍）、招蛇（6.1 倍）等其他19 家主流房企。

图表1 龙湖集团PE（2021E）高于其他主流房企（截至2021/6/7）总市值（亿元，左轴）PE（2021E）350030002500200015001000500 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0龙湖集团中国恒大万科华润置地招商蛇口新城控股旭辉控股保利地产华侨城世茂集团中国金茂绿地控股金地集团碧桂园金科股份中海发展阳光城中梁控股融创中国中南建设资料来源：Wind，市场研究部注：PE（2021E）来自Wind 一致预期1.2 龙湖过去3 年股价涨幅在20 家主流房企中排名首位从股价表现看，龙湖集团过去3年股价涨幅在20家主流房企中排名首位。

截至2021年6 月7日，龙湖集团过去一年股价涨幅为24.8%，20 家主流房企平均涨幅为-5.7%，龙湖集团排名第3 位；过去三年股价涨幅为103.2%，20 家主流房企平均涨幅为5.6%，龙湖集团排名第1 位。

图表2 龙湖集团过去1年股价涨幅在20家主流房企中排名第3（截至2021/6/7）604020过去1年股价涨幅（%）华新城控股龙湖集团旭辉控股华润置地绿地控股万科碧桂园中梁控股保利地产中南建设金地集团阳光城融创中国中海发展金科股份招商蛇口中国恒大世茂集团中国金茂侨城-20-40-60资料来源：Wind，市场研究部图表3 龙湖集团过去3年股价涨幅在20家主流房企中排名第1（截至2021/6/7）120 100 80 60 40 203过去年股价涨幅（%）龙新城控股金科股份华侨城华润置地旭辉控股金地集团保利地产万科世茂集团绿地控股融创中国中梁控股中南建设阳光城中国金茂中海发展碧桂园中国恒大招商蛇口-20 -40 -60 湖集团资料来源：Wind，市场研究部为分析龙湖集团股价持续稳健、估值水平高企之因，我们选取万科A、保利地产、招商蛇口、金科股份这四家主流房企与龙湖集团进行对比，剖析后者在地产开发、多元化等方面优势，继而解答龙湖高估值之谜。