高端度假产品(龙湖·葡醍海湾案例分析)
龙湖别墅产品分析
16
取勢 ·明道 ·優術
其次，在建筑布局中，将南北两端 几栋建筑布臵成7-8层的中高层， 使建筑面积能更好的分配到中高层 建筑中而保证较低层区域的低密布 臵。如此，建筑从形式上定位出 “别邸”（中高层）和别墅（多 层），即在保证容积率的情况下满 足绿化率的要求，在价位的跨度上 也能吸引不同需求的潜在中高层收 入消费者。
五重垂直绿化！
植物的配置遵循五重垂直绿化的方式。
高覆盖立体绿化？
采用人车分流的交通组织，考虑到项目的产品形态呾景观风栺选择，组团绿化呾宅前绿化的硬 地比例控制在20%以下，中心景观轴线根据具体设计增加硬质空间比例。 42
取勢 ·明道 ·優術
雨水盖板的设不侧平石排 版模式一致
曲线段的铺装 地面，弧形采 用板过渡。 39
取勢 ·明道 ·優術
严谨的景观细节
圆形压顶的石材拼接，圆周长均分，丏 所有拼缝需挃向内圆心
多层楼梯踏步转角的拼缝保 持上下一致
40
取勢 ·明道 ·優術
细心的园林维护
绿化部工作标准
草长丌得超过10厘米。
每平方米杂草丌得超过5株。 根据整个社区的美感来规划每棵树未来的长势，从而选择丌同的修剪手法。 前一两年属保活调整期，丌停不业主沟通、观察，不配置公司一起迚行整改，迚入下一季，迚
8
取勢 ·明道 ·優術
户型设计
项目容积率1.4，这一直是龙湖公司在销售商向消费者宣扬其 低密度优点的工具。低密度的实现在龙湖项目中采用两种方法： 首先，一层地下空间的拓展，在获取更低容积率（1.4）的 同时，为开发商带来经济效益的增值。按照规范，地下面积不 计入经济技术指标中的容积率计算中。为做到地下一层的增值 效果，箭镞布臵上采用了独立式下沉花园设计并承诺赠予消费 者。而这种方式不会减少规划要求的绿地覆盖率，尽管无形中 将属于公共空间的绿化用地间接地转移到底层住户的私密空间 里。 关于这种由公转移为私的方式是否可行，在现行规范上还没 有明确的规定。龙湖巧妙地采用了这种独特的方式来使其经济 价值实现最大化。
海滨度假区案例分析
-
6
国际案例揭示的度假区整体空间布局的基本原则
1. 规划立足长远发展，为后续发展留有足够空间，并进行人性化考虑； 2. 严格保护自然环境，控制构筑物的比例；减轻人工开发对环境的影响；
设置大面积的自然保护区，面向未来
原生态环境的最好保护
坎昆自然保护区(包括大泻湖)占到53%。
18%
坎昆的河道与红树林是严格保护的， 除了正常的航道清理外，没有任何 人文砍伐的痕迹。航行在河道中， 充满了野趣
居住
商业
旅馆
文化娱乐
休闲度假
商业、旅馆
停车场
学校
-
公园区
别墅区
-
旅馆配套区
1.摩纳哥 2.澳大利亚墨尔本 3.夏威夷威基基海滩 4.澳大利亚昆士兰黄金海岸 5.法国东南部蔚蓝海岸小镇——圣-让-卡普-费拉（自然安静休休闲度假型开发） 6.古城尼斯（历史文化旅游型开发) 7.希腊桑托林岛（独特景观型开发) 8.东南亚各国滨海海岛(健康休闲度假型开发） 9.戛纳（时尚旅游度假型开发） 10.瓦胡岛（运动休闲度假型开发)
1. 规划立足长远发展，为后续发展留有足够空间，并进行人性化考虑； 2. 严格保护自然环境，控制构筑物的比例；减轻人工开发对环境的影响； 3. 整体空间布局以土地的资源禀赋为出发点；
亚美利亚海岛农庄：
度假区分为三个部分：海滨 饭店和旅游设施区、别墅区、 生态公园区
在资源最好的海岸沿线地带， 布置了高档酒店、旅馆与大量 游憩设施
1. 规划立足长远发展，为后续发展留有足够空间，并进行人性化考虑； 2. 严格保护自然环境，控制构筑物的比例；减轻人工开发对环境的影响； 3. 整体空间布局以土地的资源禀赋为出发点；
Bintan： 沿海分布着Angsana Resort & Spa Bintan、Banyan Tree Bintan 、Bintan Lagoon 、Club Med Ria Bintan Resort 、 Mayang Sari Beach Resort 和Nirwana Resort 六大度假村
烟台龙湖葡醍海湾项目案例分析
龙湖葡醍海湾项目案例分析一、 项目定位龙湖地产度假项目，高端海景别墅项目二、 项目规划项目区位图项目鸟瞰图三、 项目价值点一期别墅区五星级酒店游船码头湿地公园四季花厅1、临海而建，海景别墅，真正体验“面朝大海，春暖花开”的舒适度假生活；2、一期低密度产品，容积率仅0.76，绿化率60%；3、沿海27万平米海山森林公园和湿地公园；一期水系贯穿整个社区，户户临水，水体面积达15万平米；4、园林规划精致：道的私汤、威尼斯的水系、波尔多的葡萄山谷，爱琴海的教堂等；5、户型面积45-300平米，包含独栋、双拼、叠拼产品，可选择空间较大；6、集中地下停车场，人车分流；四、产品和户型（一）颐和墅（265-289m2类独栋、双拼别墅）●独立院门，下沉式庭院，主客分开双入户设计，尊享私密；●地下一层设置4.8米全采光私人俱乐部，主客分开，可拓展空间；●二层主人房3重观景平台，尽揽海景；分布图北院户型（265-285 m2）南院户型（267-289 m2）（二）葡醍院落（100-196 m2叠拼别墅）分布图下叠（196 m2）●地下一层4.8米层高，全采光下沉式庭院，独立小院入户；●首层三个庭院；●多重空间满足不同功能需求；中叠（163 m2）●下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院；●地下一层4.8米全采光空间，可扩展空间；●独立小院入户，尊享私密生活；上叠（100 m2）●俯瞰海景，双露台设计；（三）四季小院（45-76 m2 mini villa）Mini院落别墅，一层（43平米，66-76平米），独立入户带私家花园（8平米，25平米）；四季小院分布图A1户型（66-76 m2）A2户型（45 m2）组合图：五、销售数据开盘时间：2011年7月30日，目前已销售31亿，销售率约80%开盘起价：9000元/平米目前价格：四季小院：16000-18000元/平米（毛坯）叠拼别墅：9000-11000元/平米（精装）类独栋、双拼：13000元/平米（毛坯）客户结构：本地客户为主，周边客户其次，外地客户较少；自主为主，投资客户占比仅为2%-5%六、项目基本情况项目地址：牟平区养马岛度假区（滨路与通海路交汇处北）面积指标：占地面积45万平米，建筑面积36万平米容积率：0.76绿化率：60%总户数：2186户物业费：4.9元/月/平方米交房时间：2013年七、实景照片八、借鉴与反思●项目整体规划与环境浑然天成，引入水系增加产品卖点；●敢于创新，低密度产品不仅仅限于大户型产品，创新43平米小户型院落别墅，低总价产品仍然可以享受高品质生活方式，有利于单价提升；●项目后期规划高密度综合体，与一期纯别墅片区相对独立，既保证居住品质，又能保证生活配套，可在今后复合型大社区中借鉴；●独特的园林设计和优质物业服务，为龙湖品牌提供良好的口碑。
龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT
优点：
高附加值，客厅挑高 地下室附送面积达84-95平米；
缺点：
由于整体规划原因， 而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型：双拼262 ㎡
优点：
客厅挑空，高附加值 纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；
缺点：楼层较高
由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。 龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型总结——
产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。 规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效 果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规 避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为 业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
红鹤2019年龙湖葡醍海湾推广传播提报
品
价
• 8000亩占地规模，两湾三岛的开发规划，打造一个集商业、住宅、酒店、养老、娱乐和 度假为一体的大型城市综合体。产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、
值
规划价值
别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态。
树
• 外町岛与时尚新娘联手打造烟台首个“高端婚尚基地” • 里蹦岛定位国际级大笑度假岛，以超高的娱乐功能在烟台市场引起关注，家喻户晓
5
PART-1 背景 1.1 项目自身 1.2烟台市场 1.3客群摸底
2019年6月-2019年6月葡醍海湾成交金额
2019.6-2019.6烟台市场成交金额
2019年6月-2019年6月葡醍海湾成交面积数据
2019.6-2019.6烟台市场 成交面积
PART-1 背景 1.1 项目自身
6395699 8647408.92 6744141.586 2131993.2
3865052 2950484.8 2000000
供应面积 35290.83
0 29821.91
0 0 39221.58 0 0 0 17141.65 0 10275.56 0 6550.25 0 0 0 0 0 0 904.1 0
——
1、200-400平产品，去年销售总量为698套。下半年龙湖叠拼产品欲销售99套， 占去年销售总量的1/7。
2、从价格上来看，龙湖叠拼市场价格11785元/平与市场均价200-220区间持平，属于同等产品市场定价 中偏下价格段。具有价格优势。
2019.6-2019.6 烟台市200-400m2 200-400万产品成交数据(项目ＰＫ）
成交套数 45 35 34 27 19 22 15 15 15 14 14 12 5 5 3 3 3 3 1 1 1 1
青岛、烟台龙湖项目考察报告
四季小院户型分布
四季小院
功能布局：度假酒店式设计格局，每户独立小院，
卧室、起居室与开放式厨房布臵在一个大空间内， 每户均设臵温泉池。
45平米户型，总价100万。
66平米户型，总价150万
四季小院
建筑风格：托斯卡纳风格
青岛龙湖· 滟澜海岸(青岛)
• • • • • • • 区位分析 规划设计 产品销售 组团设计 户型设计 建筑风格 照片赏鉴
颐和墅户型组合
每2套相邻户型为镜像对称关系 每4套户型可围合形成一个组团院落
颐和墅户型分布
颐和墅-南院
功能布局： 地下一层为休闲娱乐用房；首层设臵起居室、厨房和老人（或客人）卧室。二层设 臵主卧室和次卧室，主卧与次卧均带独立卫生间和景观露台。 户型特点： 户型平面总体成L型布臵，充分满足房间的开窗要求。全部卧室保证两面开窗采光。 地下室层高4.8米与下沉庭院相互连通，形成宽敞的地下休闲娱乐空间。
A地块规划效果图
27万平方米 森林公园
用地面积45万平米 建筑面积36万平米 项目容 积 率 0.76 绿 化 率 60% 项目北侧规划建设27 万平米的森林公园，以 坡地小镇的风貌，不仅 减少海风海沙的影响， 并营造山峦起伏的森林 效果。 别墅门前精心设计威 尼斯式的运河水系，河 道交汇处最宽达62米。 别墅组团皆以流水相连， 营造蔓延与水上的香格 里拉别墅。
地下一层
一层
二层
颐和墅-北院
功能布局： 首层独立私家花园位于户型北侧。别墅小型化必然按照简单的人口模型设计。
12
地下一层
一层
二层
颐和墅
颐和原著
建筑风格： 采用简约的颐和原 著风格。
葡醍院落
葡醍院落每个户型单元 地上3层地下一层 每个户型单元由下叠、中叠 和上叠三个户型组成。 总价约100万元每套起
烟台龙湖葡醍海湾游艇码头融资投资立项项目可行性研究报告(非常详细)
烟台龙湖葡醍海湾游艇码头立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目概论 (1)一、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目名称及承办单位 (1)二、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目可行性研究报告委托编制单位 .. 1三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头产品方案及建设规模 (6)七、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头产品说明 (15)第三章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (19)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)烟台龙湖葡醍海湾游艇码头生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目建设期污染源 (30)（二）烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (63)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (65)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (84)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第十三章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：烟台龙湖葡醍海湾游艇码头投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
三亚旅游地产及顶级酒店案例分析
2021/8/9
41
客房类型
客房：60平方米起 别墅： 豪华一居室（130平方米）、 二居室（250平方米）、
三居室（350平方米） 别墅均带有私家泳池、室外休憩区及荷花观景池。 13座沙滩海景别墅，12座热带花园景观别墅，8座私密红树林景观别 墅。
2021/8/9
42
2021/8/9
43
2021/8/9
□ 商务中心提供全程商务服务。 □ 5个大小不同的泳池满足您的度假要求，私人沙滩及独特的水上运动 配套。
2021/8/9
15
2021/8/9
16
2021/8/9
17
2021/8/9
18
2021/8/919来自 2021/8/9酒店园林
20
3、万豪度假酒店
2021/8/9
21
亚龙湾万豪度假酒店由世界知名公司Wilson & Associates设计。
海南顶级度假酒店分析
胜道地产顾问
2021/8/9
1
海南—— 15亿人梦想的度假胜地
2021/8/9
2
中国最美丽的海岸线 中国最具异国风情的度假天堂
这里诞生 殿堂级的休闲度假酒店
2021/8/9
3
领略—— 世界顶级度假酒店的奢华飨宴
2021/8/9
4
第一部分：亚龙湾奢华酒店群
2021/8/9
5
亚龙湾红树林度假酒店直面广袤无垠的蔚蓝海面，502间各式海景 房，70%客房尽览海景。酒店周围风景如画，高尔夫球场、丛林、 群山，自然景观优美动人。
2021/8/9
7
2021/8/9
酒店建筑的组织遵循最大限度地向南面的 亚龙湾，向西面的农业山谷和向北面的山 脉打开视线的原则。
(烟台)龙湖葡醍海湾成功模式分享
‚9‛连环步法 a、土地获取：贯彻龙湖集团度假地产战略的拿地策略
1、战略导向
2010年以来，龙湖地产获得多幅度假地产地块。是 ‘区域聚焦多业态’战略的深化，也是契合地方产 业升级的全新探索。
北方商务休闲第一岛
2、机会主义
① 烟台市自2009年开始引进一线开发商，公司与市政 府沟通多次，为后期优质地块的获取储备大量机会。 ② 养马岛区域尚未出让土地，吸引大开发商是该片区 的主要方向。 ③ 烟台市场不限购，且处于房地产市场量价上升期， 客户支付能力强但购房成熟度低，存在较好的市场 机会。（市场空间大，风险低）
度假区，规划为北方商务休闲第一岛），距烟台 海云台项目约30公里。
项目概况
A地块2028亩
一期范围
一期占地：45万平米 一期建筑面积：36万平米 容积率：0.76 产品类型：独院、温泉小院、叠院 装修情况：叠院（硬装1500元标 准）、温泉小院（软装3000元） 物业费：4.6元/平米
开盘情况
一期推出416套独院、1146套叠院，以及174套温泉小院。
‚9‛连环步法 e：产品突破：总价控制合理，‚创新‛产品形态与主流产品竞争
对市场进行深入研究，以‚创新‛的差异化产品定位，有效控制总价与市场竞争
① 定位走差异化路线，通过市场结构分析，再改市场竞争激烈、高端市场较为空白； 产品定位瞄向中高端市场； ② 烟台东部的市场供应多为高层，首期面市产品均为多层，有效控制容积率，形成 差异化；
葡醍海湾顺应养马岛整体规划，集301疗养院、800亩影视基地、五星级酒店、森 林公园、帆船码头、温泉码头、葡萄庄园等，营造了项目未来的美好前景 a、土地规模大，可实现的规划功能全，市场预期较好； b、借养马岛‚北方论坛‛之势，给客户一种能够实现的预期；
品牌企业产品线研究——龙湖地产产品线
3
系列名
特点
代表项目
稀缺资源别墅重庆龙湖·蓝湖郡
蓝湖系
龙湖别
社区
上海龙湖·蓝湖郡
墅系列
宁波龙湖·滟澜海岸
滟澜系 国际化别墅区杭州龙湖·滟澜山
沈阳龙湖·滟澜山
北京龙湖·香醍别苑
香醍系 高档花园洋房
洋房系
常州龙湖·香醍漫步
社区（风格型+
金地溯源中世纪的欧洲
成都龙湖·世纪 区位：成都高新区世纪城新会展中心；物业类别：住宅、高尚住宅；建筑类别：板楼、 超高层；项目特色： 水景地产、豪华居住区、国际化社区；装修状况：精装修；占地面 积：59333 平方米；建筑面积:590000 平方米；容积率：8.90；绿化率：40%；户型面 积：95-680 平方米；项目由十栋高达 49 层的超高层豪宅沿天鹅外湖一字排开。项目高 150 米，外立面为波浪流体造型。龙湖世纪项目，是龙湖城市高端豪宅的代表之作，可 以说是龙湖在产品研发能力及创新能力的再次突破。
列 大 城 小
西安龙湖·香堤国际
标准型）
院系
重庆龙湖·大城小院
城市资源稀缺重庆龙湖·观山水
资源型
高层系
型豪华居住区 重庆龙湖·春森彼岸
列
城市资源稀缺西安龙湖·紫都城
规模型
型豪华居住区 重庆龙湖·水晶郦城
城市高端地标
超高层豪宅系列
成都龙湖·世纪
级观景豪宅
成都小院青城
区域与跨区域
“山•海•湖”系列 消费旅游地产
烟台葡醍海湾
云南仙湖锦绣
资料来源：高通智库
龙湖地产产品线系列
品牌企业产品线研究
区位
子系列土地属性
产品核心价值
主力客户群构成
度假村酒店设计成果汇报(案例分析环节设计个人方案)
❖ 年代: 2009
❖ 这是一个具有创造性的项目， 包括一个服务和公共中心，外 加10间建立独立客房。
❖ 旅馆的名字来自冬宫，它的吸 引人之处在于密切联系自然。
其客房不是传统的酒店卧室，而是一个独
立的木材立方体，与旅馆的中心相隔100
迪拜水下七彩酒店
❖ 设计单位：波兰设计公司DOT
❖ 位置：阿拉伯联合酋长国
❖ 一个较低的水平，能够淹没10 米以下的海表面的一个水下酒 店是迪拜的项目。酒店将在由 两个主要的光盘，其中一个以 上的水和一个下方的表面上， 连接的五列的垂直轴为楼梯和 升降机。下盘将包括21个酒店 客房，水底景色，潜水中心和 一间酒吧。周围的光盘将可以 从主磁盘上被用来作为一个蓬 勃的救生筏在紧急情况下或水 浸的情况下分离。这将是世界 上规模最大，第一个建在迪拜。
❖ "伸"入水的楼梯
❖ "贴"水的平台 ❖ "沉"入水的庭院
❖ 棕榈喷泉的特点是水晶一 样的玻璃结构，外墙采用 白色陶瓷，它与湖水交相 辉映，产生了音乐般的品 质。白天是千变万化的反 射效果，晚上梦一般。
南海旅馆(间接临水/条状形体)
❖ 建筑: Max Pritchard事务所 ❖ 地点: 澳大利亚，袋鼠岛 ❖ 年代: 2008 ❖ 项目面积: 1,548 平方米
南海旅馆
❖ 有屋顶的坡道把客房串成一列
❖ 观海平台设置休闲椅/泳池 ❖ 观海大浴缸
❖ 相邻客房共享平台——私 密性与公共性结合
(应用至个人方案中:家庭组 里相邻房间的布置)
Staff Village
Reception
❖ 室内泳池与大海仅由玻璃相隔, 看似连成一片,如同整座建筑 漂浮在水面.
基于市场环境分析的房地产项目定位——以龙湖·葡醍海湾项目为例
100/ 2020.11开发与建设2020年第11期基于市场环境分析的房地产项目定位——以龙湖·葡醍海湾项目为例姬春艳（河南牧业经济学院，郑州 450044 河南）摘 要 本文以SWOT 分析作为理论基础，以烟台市牟平区龙湖·葡醍海湾项目为研究对象，分析了项目的房地产市场环境，基于分析结果进行项目的市场定位。
关键词 房地产；市场环境；项目定位Real Estate Project Orientation based on Market Environment Analysis——Taking the Longhu Puti• Bay project as an exampleJi Chunyan(Henan University of Animal Husbandry and Economy, Zhengzhou, 450000, Henan)Abstract: Based on the SWOT analysis, this paper takes Longhu • Puti Bay in Muping District of Yantai City as an example, analyzes the real estate market environment of the project, and conducts the market orientation of the project based on the analysis results.Keywords: real estate, market environment, project orientation北位置，东与威海相连，西与潍坊和青岛相连，南与黄海相邻，北与渤海相邻，是东方海上丝绸之路首个目的地，也是“一带一路”国家战略重点港口城市，同时，烟台还是山东半岛与环渤海经济圈、东北亚经济圈等几大板块的连接点。
烟台·龙湖·葡醍海湾案例分析
本报告是严格保密的。
龙湖集团简介
产品策略分析
推广销售分析 营销策略分析
本报告是严格保密的。
营销强度分析
重 要 营 销 节 点
拿地
成本用在最关键的地方
前期面市宣传 6.18售楼处开放 10月中旬，海上森 林公园等10大主体 样板区开放
7.30一批次开盘
2010-08
2011-03 北京度假产品系列发 布会首度亮相
本报告是严格保密的。
户型设计
龙湖葡醍院落——全新的庭台叠院
龙湖〃葡醍海湾葡醍院落中叠【建筑面积约163㎡】 三重庭院：下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院设计； 拥有南向空间的绝对饱和度，南向占尽阳光，北向坐拥花园。 地下一层私人俱乐部——一层花园 层——二层主人层
本报告是严格保密的。
占地面积：450000平米 建筑面积：360000平米 物业类型：一期独栋、双拼、叠拼别墅；二期、三期为商业
及其他社区配套
容积率：0.76 绿化率：60% 总户数：一期2186户 物业费：4.90元/月/平米
本报告是严格保密的。
区位分析
具备优越的天然环境，利好的发展机遇
养马岛以及前海位于烟台市牟平区
迅速实现高端产品“量”与“质”的高效出货
开盘时间：2011年7月30-31日 推售产品：45平方米的四季小院、100余平方米的葡醍院落、近300平方米的颐和墅 ； 产品价格【开盘均价（元/平米）】： 15000 ；葡醍院落 12000 ；四季小院 22000-25000
颐和墅
消化情况：开盘推售房源1736套，去化率93%，实现25.5亿的超高销售额；
上海海湾别墅分析报告模版
目录第一部分项目研究背景 (3)第二部分市场概况了解 (4)1、整体情况分析2、发展态势综述3、区位差异分析第三部分区域市场分析 (38)1、区域环境简介2、区域楼市分析第四部分S W O T分析 (43)1、地块环境调研2、S W O T分析第五部分项目定位分析 (57)项目定位客源定位户型定位第六部分项目定位在规划思想中的体现 (66)第一部分、项目研究背景为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。
根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托商品住宅市场（主要为别墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标：1、了解市别墅市场的整体状况及变动趋势；2、了解市别墅市场产品设计的发展趋势；3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；4、掌握海湾项目所处地块的基本特征；5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；6、明确海湾项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；7、掌握各类目标消费群体及业专业人士对项目的初步认知；8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会；9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等）的若干思路；10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
一、整体情况分析1、别墅市场趋向成熟别墅市场起步于80年代后期，发展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速发展，在出现了大批外销花园别墅群，形成别墅市场的第一次浪潮，但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。
直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速发展，作为国经济中心的的住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复。
地铁1号线的通车营运使得西南郊首先掀起了销别墅的开发热潮。
经过这三年的发展，的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。
三大滨海商业案例
维港商业简介
维多利亚港由于港阔水深， 为天然良港，香港亦因而 有“东方之珠” 。 1900年代，维港贸易流通， 大量外地人口涌入，商业 开始逐渐成型。 至今己有超过220间的品 牌进驻，包括CHANEL、 Dior、GUCCI、PRADA、 PENDI、YSL等国际顶级 品牌，以及一些流行的二 线品牌。
交通：往來達令港的交通也十分便捷。旅客從市 中心步行前往達令港只需五分鐘，您亦可選擇坐 船、水上計程車、高架觀光火車或輕軌觀光火車 前往。擁有大量講究安全的停車場及完善的公共 設施。
项目开发背景
达令港位于悉尼市中心西北部，距中央火车站2公里并和唐人街相 连。这一带历史上原来是悉尼铁路站场和港埠所在地，后一度废弃衰 落。1984年，澳大利亚新南威尔士政府决定予以改建，迎接1988 年建 国200 周年。悉尼达令港改造就是当时一项由旅游部门负责的、带有 国际意义的城市设计开发项目，最初占地50公顷。2000年奥运会期间 ，达令港作为庆典活动中心，基地也扩展为60公顷。
香港维多利亚港
Victoria Harbour，HongKong
概况
Victoria harbour 位于香港的香港岛和九龙半岛之间， 是中国第一、世界第三大港。
交通
建设有海底隧道，地下铁路等现代化设施。实现过海 隧道、地下铁路、海上渡轮共同运输，保持维港与外 界的交通畅通快捷。
汤臣一品案例分析PPT课件
PART 4 案例分析——汤臣一品
7
第7页/共16页
建筑与园林设计
整个水系、园景设计融合了东西方的双重调性，其中水系为传统中国龙造形，瑞龙含珠的水景效果象征 着吉祥富贵的东方韵味，与法国Lalanne夫妇的“双鱼座”、“狮子座”雕塑等欧洲的当代顶级艺术精 品相互呼应，相得益彰。
2 第2页/共16页
建筑与园林设计
由台湾GDG建筑设计公司设计，采用“前低后高”的建筑布局，整座小区“品”形排布，形式稳固。 整体风格汲取了中国传统建筑的人文理念，充分运用了新古典主义的手法表达了美好的中国寓意。 建筑外形设计为玉琮形状，象玉做的竹子节节攀升，并在楼顶有一品的官帽来加冕，大气庄重，“汤臣ng C 434㎡
3梯2户（含保姆电梯1部），四室两厅五卫，双入户。 每户拥有独立的私家门厅。 客厅开间宽7.4米，层高3.3米。 超大主卧系统，拥有延伸12米、进深2米的双面豪华阳
台，享受全角度的景观视野； 书房带卫生间，可变为卧室。 客卧设置双床，并带衣帽间和卫生间。 双保姆房。
汉斯格雅（Hansgrohe）淋浴组合，墙地面采用进口大理石打制，金属吊顶。 空调新风系统：日本大金(DAIKIN) VRVII户式中央空调。 中央吸尘:美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统。 智能设施：照明调控开关采用进口德国ABB公司EIB系统。 供水系统：中央净水系统，热水供应为德国威能(Vaillant)燃气壁挂式热水炉。冷水管采用日本积水
20066㎡
建筑面积 141894㎡
由2栋40层、2栋44层高层精装华宅（其中A、C栋为住宅出售，B、D栋为酒店式公寓 租赁）和1座会所组成
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
迅速实现高端产品“量”与“质”的高效出货
开盘时间：2011年7月30-31日 推售产品：45平方米的四季小院、100余平方米的葡醍院落、近300平方米的颐和墅 ； 产品价格【开盘均价（元/平米）】： 15000 ；葡醍院落 12000 ；四季小院 22000-25000
颐和墅
消化情况：开盘推售房源1736套，去化率93%，实现25.5亿的超高销售额；
成交客户情况：
龙湖纯高端产品在烟台市场实现了首次 开盘即清盘的火爆现象，为后期的加推 营销奠定了坚实基础，并用最为直观的 销售数据向客户展示了龙湖的实力品牌 和高端品质。
本报告是严格保密的。
推广销售分析综述
营销强度强力把控，线上线下合理分配：
龙湖在葡醍海湾项目中坚持一贯的成本总控原则，在营销节奏的把
本报告是严格保密的。
龙湖地产简介
产品策略分析
推广销售分析 营销策略分析
本报告是严格保密的。
龙湖〃中国
龙湖地产有限公司创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质 和细节的专业地产公司。 从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段—— 即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持 续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入 的城市都成为业内领先的企业。
户型设计
龙湖葡醍院落——全新的庭台叠院
龙湖〃葡醍海湾葡醍院落上叠【建筑面积约100㎡】
花径拾阶：拾阶而上到达入
户平台。
宜动宜静：二层设置餐厅厨
房，三层设置起居空间，由 楼梯分隔功能区，亲朋聚会 亦不会干扰日常起居。
本报告是严格保密的。
户型设计
龙湖〃葡醍海湾四季小院
龙湖四季小院——首度公开的度假MINI VILLA
中国别墅专家 龙湖17年
龙湖，中国别墅市场中，深具全国影响力的里程 碑项目缔造者，在规划、建筑、工法、园林等领域， 都开创了一个全新的时代，从而推动中国别墅营造的 质感跃迁。从改变重庆城市形象的香樟林，到改变北 中国别墅造园观的滟澜山，再到中国别墅登顶之作的 颐和原著，无不让人为之惊叹不已。
本报告是严格保密的。
龙湖〃葡醍海湾案例分析
本报告是严格保密的。
[关键字]： 龙湖地产、高端娱乐休闲度假综合体
[案例简介]： 作为龙湖“山· 海· 湖”度假产品系列的葡醍海湾项目花开烟台， 开启了烟台度假产品的全新时代，并在不足一年的时间内完成取 地、整合推广及开盘热销，书写了“别墅专家”的又一传奇。
[案例适用范围]： 高端度假产品采用标准化产品线的积木理论，完成异域的快速 复制和产品创新； 基于4C理论的高端产品营销推广。
地 下 一 层 北 入 口
地 下 一 层 南 入 口
本报告是严格保密的。
户型设计
龙湖颐和墅——水上的香格里拉别墅
龙湖〃葡醍海湾颐和墅南院【建筑面积267-189㎡】
首 层 礼 仪 层
二 层 主 人 层
本报告是严格保密的。
户型设计
龙湖葡醍院落——全新的庭台叠院
地下一层礼仪层——一层主人层
龙湖〃葡醍海湾葡醍院落 下叠【建筑面积约196㎡】 廊桥入户：私家廊桥入户， 独门小院，给予客户极强的 归属感； 立体庭院：全南向下沉庭院 与入户庭院，两重庭院尽享 自然； 4.8米阳光空间：地下空间 层高4.8米，具有更大的空间 可塑性。
五星级酒店
龙湖〃葡醍海湾作为龙 湖度假产品的又一力作， 共分三期开发： 一期产品以别墅为主， 融合了四季小院、葡醍 院落、颐和墅等形式；
瞰海国际 四季小院 葡醍院落 颐和墅
滨海大道
游艇码头 四季花厅 婚庆礼堂
二三期会突出打造度假 产品系中的商业综合体 部分。
湿地公园
无边界泳池 2万平海上森 林公园
本报告是严格保密的。
5月
6月
7月 7.16颐和墅样 板间开放
8月
9月
10月
8-9月份，主要以 客户维系活动为主
营 销 强 度
铺垫期 ★
品牌导入期
潜伏期
开盘热销期
★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★ 4-6月 强势蓄客期 7月 8月 持续销售期 9月
★ ★ ★★
之前
3月
10月
11月
12月
营销强度结果用“★” 表示
本报告是严格保密的。
龙湖〃产品系
龙湖积木理论：
建立标准化模块为基础的产品库，通过模块个性化组合的积木搭建方式，有效解决了产品快 速复制和中高端客户对产品独特性要求的矛盾。 产品系
顶级系
产品定位
既在城市中，又生长 在自然里的稀有资源 占有 中国最具托斯卡纳生 活真意的中产别墅 亚洲的世界级度假目 的地
特点
具有原创精神的产品格局 ；极致工艺、极致技法 带来的别处难寻的极致感受 。 以原味托斯卡纳风格别墅，辅以精致园林景观、 卓越的产品建筑、合理的户型设计、细节化的服 务打造令人心旷神怡的别墅及洋房。 择取亚洲鲜为人知却天赋纯美之地，以其“别墅 专家”的审美眼光和建构实力 ，全面整合休闲、 度假、旅游、商务等一体化服务。 城市综合体，集合品牌旗舰商业、高端城市公寓、 商务公寓于一体 。
占地面积：450000平米 建筑面积：360000平米 物业类型：一期独栋、双拼、叠拼别墅；二期、三期为商业
及其他社区配套
容积率：0.76 绿化率：60% 总户数：一期2186户 物业费：4.90元/月/平米
本报告是严格保密的。
区位分析
具备优越的天然环境，利好的发展机遇
养马岛以及前海位于烟台市牟平区
建筑风格
龙湖首度将代表中国最顶级别墅的颐和系建筑引入烟台
葡醍海湾一期产品分为四季小院、 颐和墅、葡醍院落，三种产品建 筑风格独具特色却又浑然天成； 四季小院：45平米的小空间大 院落，传统的红砖屋顶系；
颐和墅：实现了颐和系建筑风格 在烟台的快速复制，将中国盛唐 风格和西方建筑大师赖特的建筑 思想予以结合。简练宽阔的大屋 顶、石纹立面与木制门窗精细嵌 合，加之五重景观系的相互映衬， 塑造小宫廷系建筑美感；
本报告是严格保密的。
龙湖集团简介
产品策略分析
推广销售分析 营销策略分析
本报告是严格保密的。
营销策略分析
依据以顾客策略为核心的4C理论，通过顾客策略、成本策略、方 便策略和沟通策略四个角度来分析龙湖产品，由此总结龙湖在烟台 项目葡醍海湾中的营销手法。 顾客策略：体验式营销推广充分凸显客户价值，以客户需求为导 向，多角度增加产品附加值；
城北9公里的黄海之中，紧邻滨海大 道，区位优势明显。龙湖〃葡醍海 湾充分运用了地块的天然优势做了 后期整合和规划，力求与天然融为 一体。
与此同时，牟平区养马岛属烟台重
点规划区域，利好的发展机遇也是 龙湖取地做综合性度假产品的一个 重要参考。
本报告是严格保密的。
总体规划
龙湖力作——度假产品与商业综合体的完美邂逅
突出景观优势：龙湖独有的五重景观体系和坡地景观成为龙湖产品
核心，葡醍海湾先入园林，充分实现景观与烟台独特海岸线的相互融 合，以客户景观为先，体验区设计独具特色；
产品创新：产品品类不断创新、升级，加强产品独特性，满足客户
随着物质水平提高后对高品质住宅的更高追求。葡醍海湾在融合龙湖 顶级系颐和原著的建筑风格基础上，结合本土特色，首创威尼斯水系、 葡萄山谷等景观特色。
植物造景无疑是龙湖产品景 观设计的最大特点，甄选成千 上万的植物资源，并形成自成 体系的园林社区，龙湖堪称一 绝。
本报告是严格保密的。
户型设计
龙湖颐和墅——水上的香格里拉别墅
龙湖〃葡醍海湾颐和墅南院【建筑面积267-189㎡】
地下一层私人俱乐部：周密考量居者的舒适性和私密度，层高达4.8米，极致塑造阳光可达度100%； 首层礼仪层：玄关入户，客厅与卧室均能双向观景； 二层主人层：主、次卧套房各带全明卫生间，双向空中花园环护卧室，充分享受阳光美景。
控上采用前期低成本入市，开盘前强势推广，开盘热销后集中于客户 维护的方式；
线上推广主要借力于开盘前后，其他时段则以展示中心包装开放等
为主；在开盘热销的客观前提下，善用客户维系，多线下活动来激发 客户对项目的认知度和体验感；
用“开盘即清盘”的销售奇迹来验证龙湖品牌实力，销售数据作为
后期营销中最好用的工具。
第二重：小乔木、大灌木（45M高）；
第三重：2-3M高的灌木；
第四重：花卉、小灌木，这是园 区中色彩最为丰富的景观带；
第五重：草坪、地被。
本报告是严格保密的。
景观设计
龙湖坐拥海景资源，欲成就最大体系的尼斯式水系威尼斯水系：龙湖在葡醍海湾 上，建造17年来最大的人工自 然，将中国别墅大成之作，静 置山谷林间，并首度呈现威尼 斯式运河水系； 在全国2800多个县市当中，龙 湖葡醍海湾所在地区是唯一既 有海岛资源，又有山岳类国家 级森林公园，还有深海温泉的 沿海地区；
A1户型【建筑面积66-76㎡】 A2户型【建筑面积45㎡】
手工式托斯卡纳小院，一户一温泉，呈现出小空间大院落的感觉； 户型设计宽敞明透，着力于小空间的舒适享受。
A2
户 型
A1
户 型
本报告是严格保密的。
户型展示
入户温泉的别致设计，实现院落和景观的瞬间过度
本报告是严格保密的。
户型展示
主客厅以大气的红色为主色调，同时辅以市内瀑布、 攀沿植物，形成鲜明的映衬
葡醍院落：有天有地有庭院，充 分实现葡萄海岸与龙湖别墅的完 美结合。