资产评估——市场法[1]
资产评估的基本方法-市场法
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 2.市场法的理论依据：替代原则 • 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法
判断资产价值的评估技术规程。
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之
一。
第一节 市场法
第一节 市场法
• ④适用条件 • 评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存
在差异的情况，且时间差异不能过长。
第一节 市场法
• （5）成新率价格调整法 • ①原理 • 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与
评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调 整估算出评估对象的价值。
第一节 市场法
• ②计算公式
被评估资产评估价值 被评估资产成新率 参照物成交价格 参照物成新率
第一节 市场法
• 5.直接比较法的具体种类：仅仅一个可比因 素不一致
• （1）现行市价法 • 当评估对象本身具有现行市场价格或与评
估对象基本相同的参照物具有现行市场价 格的时候，可以直接利用评估对象或参照 物在评估基准日的现行市场价格作为评估 对象的评估价值。
第一节 市场法
• （2）市价折扣法 • ①原理 • 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销
第一节 市场法
• ②分类 • 根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指
数关系两种情况： • Ⅰ.生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系
被评估资产的评估价值 被评估资产生产能力 参照物成交价格 参照物市场生产能力
被评估资产评估价值
参照物成交价格
被评估资产生产能力 参照物生产能力
第一节 市场法
资产评估师考试《资产评估》知识点市场法的具体评估方法
资产评估师考试《资产评估》知识点：市场法的具体评估方法知识点：市场法的具体评估方法（一）直接比较法1.基本原理利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。
2.优点该方法直观简洁，便于操作。
3.适用条件对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。
4.基本计算公式（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值＝参照物合理成交价格（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致公式原理本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。
（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致①方法一②方法二评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n原理分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。
5.直接比较法的基本方法——仅仅一个可比因素不一致或者完全一致直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
（2）市价折扣法（3）功能价值类比法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大（4）价格指数法（物价指数法）①定义价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。
资产评估 市场法
资产评估市场法
市场法是一种资产评估的方法，它主要基于资产在市场中的实际表现来进行评估，并
根据市场上的交易数据、竞争状况和历史趋势等因素来进行判断。
在实际应用中，市场法
一般用于评估房地产、证券、债券、商品等市场性质明显的资产。
市场法通过市场数据的收集和分析来确定资产的价值。
这些数据包括市场价格、销售
期限、租赁和出租情况等信息。
对于住房、商铺、工业用房等不动产，市场法经常使用类
似比较法的方法，比较同一地区内同类型不动产获得的平均价值来确定特定不动产的价值。
对于证券、债券、商品等流动性强的资产，市场法则通过市场价格、成交量、市场投资者
的反应等因素来评估它们的价值。
在市场法中，经济走势和竞争状况是重要的考虑因素。
经济条件越好，投资者愿意支
付更高的价格来购买资产。
反之，经济不利时，投资者更倾向于适度降低价格。
竞争状况
也是影响资产价值的主要因素之一。
如果某种资产的市场供需平衡，市场价格就比较稳定。
但如果市场供大于求，价格就会下降；反之，价格则会上涨。
当然，在市场法中也需要注意其局限性。
市场价格在短期内可能因多种因素而变化，
因此市场法适用于具有长期稳定市场的资产。
此外，各种因素如市场新进资本等也会影响
市场的价格，因此市场价格可能会出现不合理上涨或下跌的情况。
这种情况下，评估师就
需要使用自己的专业知识和经验来判断资产的真正价值。
资产评估中的市场法概念
资产评估中的市场法概念全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：市场法是资产评估中常用的一种方法，它是通过分析市场上已有的同类资产交易数据来确定目标资产的价值。
市场法的基本原理是，相似的资产在市场上具有相似的价值。
通过比较目标资产与市场上其他同类资产的交易价格，可以确定目标资产的市场价值。
市场法在资产评估中广泛应用，尤其是在房地产、股票、债券等金融资产的评估中。
在房地产领域，市场法通常是通过比较目标房产与附近区域同类房产的成交价格来确定目标房产的价值。
在股票领域，市场法则是通过比较目标公司与同行业其他企业的市盈率、市净率等指标来确定目标公司的估值。
市场法的优点之一是其客观性和易操作性。
由于市场上已有大量的交易数据可供参考，因此通过市场法进行资产评估可以获得相对客观的结果。
市场法还具有时效性，因为市场价格会随着市场供需关系的变化而变化，所以通过市场法评估的资产价值更具有实时性。
市场法也存在一些局限性。
市场上的交易数据可能存在一定程度的噪音，例如市场波动、市场情绪等因素会影响资产的交易价格，导致市场法评估的结果不够准确。
市场法在评估特殊资产或市场不成熟的领域时可能不够适用，因为缺乏可供比较的同类资产或交易数据。
在实际应用中，市场法通常会与收入法、成本法等其他评估方法结合使用，以综合考虑不同方法的优缺点，获得更准确和可靠的资产估值结果。
市场法是资产评估中一种重要的方法，通过比较目标资产与市场上同类资产的交易数据来确定其价值。
市场法具有客观性和时效性的优点，但也有一定的局限性，需要在实际应用时注意其适用范围和结合其他评估方法进行综合分析。
第二篇示例：资产评估是指对资产进行评估和定价的过程，其中市场法是一种常用的评估方法之一。
市场法是一种依靠市场上已完成的交易数据来确定资产价值的方法，它是根据市场上类似或相似资产的交易数据，来评估目标资产的价值。
市场法在资产评估中发挥着重要作用，尤其是在缺乏可靠的财务信息或缺乏相关经验的情况下，市场法可以为资产的定价提供可靠的参考依据。
资产评估-市场法例题
[例]（1）估价对象概况。
待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
（2）评估要求。
评估该地块2005年10月3日的公平市场交易价格。
（3）评估过程。
①选择评估方法。
该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。
②搜集有关的评估资料。
A.搜集待估土地资料。
B.搜集交易实例资料。
选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。
③进行交易情况修正。
经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。
则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。
④进行交易日期修正。
根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。
⑤进行区域因素修正。
交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。
本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。
⑥进行个别因素修正。
A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。
B.土地使用年限因素的修正。
交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。
交易实例A 、C 均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：35308%111[]8%11-[1）（）（年限修正系数+-÷+==（1-0.0994）÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659⑦计算待估土地的初步价格。
交易实例A 修正后的单价为：交易实例B 修正后的单价为：交易实例C 修正后的单价为：交易实例D 修正后的单价为：⑧采用简单算术平均法求取评估结果。
资产评估师考试《资产评估》知识点：市场法
资产评估师考试《资产评估》知识点：市场法
知识点：市场法
一、市场法含义
1.定义
利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据【替代原则】
根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。
3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动：
（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；
（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标
（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：
⑤分析评定结果
（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：
1.资产的功能
资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。
2.资产的实体特征和质量
资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。
资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。
3.市场条件
主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。
一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。
4.交易条件
交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。
资产评估的市场法
1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资 产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。
得出结果
对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
市场法的优缺点（Ｐ８９）
优点：
（1）原理简单、易于被理解和掌握。 （２）充分考虑了市场变化因素，能够客观反 映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标 直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价 格；
一、直接比较法
价格指数法－是指仅存在时间因素的差异时，对 参照价格根据物价变动指数进行修正。
参照物修正价格＝实际成交价格×（1＋物价变 动指数）
参照物修正价格＝实际成交价格×(评估基准日 的物价指数值÷实际成交日的物价指数值)
例
2005年7月待评估一套机器设备，已知该设备在 2004年8月市场成交价格为130万元，由于材料 价以每月1％的速度上涨，则该设备评估价格为 多少？若已知04年8月设备的价格指数为113， 而05年7月为130，则该设备的评估价格又为多 少？
例
二、类比调整法－市盈率法
主要适用于整体企业的评估。是以参照物（企 业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与 评估对象（企业）的收益额相乘估算评估对象 （企业）价值的方法。
评估价值＝评估对象收益额×参照物（企业） 市盈率
例 其中市盈率是指企业普通股每股市价为每股收
益的倍数，反映投资人对每元净利润所愿支付 的价格，可以用来估价股票的投资报酬和风险 。
例 注意几个问题：
评估的过程 可比因素的选择 因素差异的调整幅度及其表示方法 土地使用年限因素和容积率因素的修正 交易实例修正价格的求得过程 分析过程中的两个表格
资产评估复习指导：市场法的具体评估方法
具体评估⽅法4.市场法中的具体评估⽅法分为直接⽐较法和类⽐调整法。
（⼀）市场法中的直接⽐较法 利⽤参照物的交易价格及参照物的某⼀基本特征直接与评估对象的同⼀基本特征进⾏⽐较⽽判断评估对象价值的⼀类⽅法。
它包括以下具体评估⽅法：例如，现⾏市价法、功能价值类⽐法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。
（1）现⾏市价法。
当评估对象本⾝或与评估对象基本相同的参照物具有现⾏市场价格的时候，可以直接作为评估价值。
⽐如股票、同批量的机器、车辆等。
（2）市价折扣法。
评估对象和参照物之间仅存在交易条件的差异，⽤数学式表达为：资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）（3）功能价值类⽐法（类⽐估价法）。
考虑参照物与评估对象之间的功能差异，根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为⽣产能⼒⽐例法： 资产评估价值=参照物成交价格×评估对象⽣产能⼒/参照物⽣产能⼒②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法： 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象⽣产能⼒/参照物⽣产能⼒）（4）价格指数调整法（物价指数法）。
调整参照物成交时间与评估对象的评估基准⽇之间的时间间隔对资产价值的影响。
例题－见P40 注意价格指数是⼀类资产的统计数据。
（5）成新率价格调整法。
考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。
其计算公式为： 资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率 直接⽐较法直观简洁，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可⽐性要求较⾼。
参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某⼀明显的因素上，如新旧程度或交易时间先后等。
（⼆）市场法中的类⽐调整法 类⽐调整法是市场法中最基本的具体评估⽅法。
该法并不要求参照物与评估对象必须⼀样或者基本⼀样。
第二章市场法(1)资料
资产评估基本途径和方法
成本法 成本途径
过去
市场法
市场途径
评估基准日 （时效性）
收益法 收益途径
未来
资产评估方法体系
市场法
成本法
收益法
直接比较法 类比调整法
现 行 市 价 法
市 价 折 扣
法
功价 能格 价指 值数 类法 比 法
市 价成 场 值本 售 比市 价 率价 类 法法 比 法
评估值= 重置成本 ×成新率
评估值=重 置成本-实 体性贬值功能性贬 值-经济性 贬值
收折收 益现益 期率额
市场法
• 一、市场法的基本含义 • 二、市场法的程序 • 三、市场法的具体评估方法 • 四、市场法的优缺点
第一节 市场法
一、市场法及其适用的前提条件 （一）市场法的含义：
市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被 评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类 似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估 资产价值的一种资产评估方法。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力 的评估途径之一
• Ⅱ.资产价值与其功能呈指数关系的情况， 通常被称作规模经济效益指数法。
• 数学表达式一般表述为：
公式中的x称为规模经济效益指数
[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参 照资产的年生产能力为120吨，评估基 准日参照资产的市场价格为10万元， 该类资产的功能价值指数为0.7,由此请 确定被评估资产价值。
解：资产评估价值=10×（90÷120）0.7
=8.18(万元)
• （4）价格指数法（物价指数法） ①定义
价格指数调整法是以参照物价格为 基础，考虑参照物的成交时间与评估对 象的评估基准日之间的时间间隔对资产 价值的影响，利用价格指数调整估算评 估对象价值的方法。
资产评估地方法市场法
第二章 资产评估地方法——市场法市场法地基本意义市场法地具体评估方法市场法评估地基本程序市场法地基本前提小结市场法地基本意义市场法——利用市场上同样或类似资产地近期交易价格,经过直接比较或者类比分析以估测资产价值地各种评估技术方法总称。
也称:市场比较法,比较法理论依据:替代原理Ø 原理简单,易于理解与掌握。
Ø 能够客观反映资产目前地市场情况,其评估地参数,指标直接从市场取得,评估值更能反映市场现实价格,更能反映市场价格变动趋势;Ø 评估结果易于被各方面接受与理解。
优点缺点Ø市场环境要求严格（公开活跃地市场为基础）Ø主观因素影响,结果准确性不确定Ø适用范围有局限（适用于以资产价值为基础地资产,不适用于专业机器设备与大部分无形资产,以及受地区,环境等严格限制地一些资产评估）1,存在一个完善,充分地市场,可以搜集最近时期,与估价对象类似地估价比较案例; （市场要求）2,比较案例地选择,在交易时间上要接近估计基准日（时点）,这样,才更准确; （交易时间要求）3,比较案例地选择,要尽量类似于估价对象,可比性强,这样,修正后结果越接近估价对象价值;这里地类似,可比性,比如区位,功能,修旧程度等！例:要评估一商品房在2010年9月30日转让价值,在选择案例上,就要选择与估价对象处在同一地段,用途相同,结构相同（似）,面积相同（当）,建成年份相同（近）等成交案例,然后再将选择比较案例,修正到估价对象情况下,最终计算估价对象价值;市场法比较案例修正因素地选择就是比较评估对象与比较案例之间差异因素,将其调整为评估对象地情况！1,时间因素（比较案例,评估基准日）比较案例交易时间,应尽可能接近估价时点;以消除价格波动影响;2,区域因素（区位因素）比较案例选择上,应尽可能选择与估价对象处于同一区域里,同一区段案例,以提高其可比性;如商铺价值评估,应选择同一条街相邻商铺作为比较案例;3,功能因素比较案例地选择,在功能,用途等方面,应尽可能与估价对象相同,提高可比性;如商铺价值评估！市场法地具体评估方法市场法地类型类型定义计算公式直接比较法利用参照物地交易价格及参照物地某一基本特征与评估对象地同一基本特征进行比较而判断评估对象价值地方法。
常见的资产评估方法：市场法、收益法、成本法
常见的资产评估方法：市场法、收益法、成本法资产评估方法是指评定估算资产价值的途径和手段，是在多种学科的技术方法基础上，按照资产评估本身的运作规律和行业热点形成的一整套方法体系，主要包括市场法、收益法和成本法。
概念市场法：也叫比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
收益法：是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
成本法：是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评估价值的基础，扣除相关贬值后，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。
应用的必备条件市场法：①评估对象具有可比参照物且具有公开、活跃的交易市场；②有关交易的必要信息可以获得。
收益法：①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；②预期收益所对应的风险能够度量；③收益期限能够确定或者可以合理预期。
成本法：①评估对象可以正常使用或者在用；②评估对象能够通过重置途径获得；③评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。
基本步骤市场法：①选择参照物；②在评估对象与参照物之间选择比较因素；③指标对比和量化差异；④分析确定已经量化的对比指标之间的差异；⑤综合分析确定评估结果。
收益法：①搜集或验证评估对象未来预期收益相关的数据资料，包括资产配置、生产能力、经营前景、产品结构、销售情况、历史和未来的财务情况、行业水平、经营风险等；②测算评估对象的未来预期收益；③测算评估对象预期收益持续的时间；④测算折现率或资本化率；⑤合理使用折现率或资本化率将评估对象未来的预期收益折算成现值；⑥分析确定评估结果。
成本法：①确定评估对象，估算重置成本；②确定评估对象的使用年限；③测算评估对象的各种损耗或者贬值额；④测算评估对象的价值。
运用的基本参数市场法：评估单项资产时，应该考虑的可比因素：①资产的功能；②资产的实体特征和质量；③市场条件；④交易条件。
【资产评估师学霸笔记】市场法概念、基本步骤、具体评估方法(上)
考情分析 考情分析 分值一般在25分左右 主要题型为选择题＋综合题 重要等级★★★ 唯一的计算题考点 注重对公式的理解和运用 搭框架一、市场法 一、市场法 （一）市场法的概念【掌握】 1.定义： 市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
2.理论基础： 替代原则是支持市场法评估理论的经济学原则。
替代原则即价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。
在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。
市场法在不同的应用领域存在不同的表现形式和称谓。
例如，企业价值评估中的交易案例比较法和上市公司比较法，机器设备评估中的直接比较法、相似比较法、比率估价法，矿业权评估中的可比销售法、单位面积探矿权价值评判法、资源品级探矿权价值估算法等。
市场法是一种相对估值方法。
运用市场法评估资产的价值，直观明了，较容易被资产评估业务各当事人理解和接受。
因此，市场法是资产评估中常用的评估方法之一。
（二）市场法的应用前提【掌握】 1.评估对象的可比参照物具有公开的市场，存在活跃的交易； 参照物市场应当符合公开市场条件。
参照物市场应当为有效市场。
2.有关交易的必要信息可以获得。
所选择的参照物与评估对象应具有可比性，即相同或相似的资产及交易。
参照物的交易资料可以通过合法的渠道获得，这些资料应当具有充分性 （三）市场法的基本步骤及可比因素 基本步骤：【熟悉】 1.选择参照物 可比性是选择参照物需要考虑的主要因素，判断可比性应当考虑的因素包括功能、市场条件及成交时间等。
另外，与评估对象相同或相类似的参照物越多，越能够充分和全面反映资产的市场价值。
为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 运用市场法时应根据不同种类资产价值形成的特点和影响价值的主要因素，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，形成综合反映参照物与评估对象之间价值对照关系的比较参数体系，从多方面形成对比，使影响价值的主要因素能够得以全面反映。
资产评估基础-市场法的概述知识点
市场法的概述导言：本章介绍资产评估方法体系，包括市场法、收益法和成本法三种基本方法。
考查客观题和主观题，估计分值在25分左右。
考试大纲说明：一、考试目的考查考生对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法的掌握情况，以及对资产评估基本方法和具体方法的应用能力。
二、考试内容及要求（一）掌握的内容1.市场法及其应用前提。
2.市场法的可比因素。
3.常用的市场法具体方法及应用。
4.收益法及其应用前提。
5.收益额、折现率和收益期限及其确定。
6.收益法具体情形的公式及应用。
7.成本法及其应用前提。
8.重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值及其确定。
（二）熟悉的内容1.市场法评估的基本步骤。
2.收益法评估的基本步骤。
3.成本法评估的基本步骤。
4.恰当选择资产评估方法的要求和内容。
（三）了解的内容1.市场法、收益法和成本法的适用范围。
2.市场法、收益法和成本法的局限。
考情分析：教材变化情况：1.运用环比价格变动指数修正和运用环比指数修正的公式变化；市场售价类比法公式变化；2.删除关于两阶段增长模型、三阶段增长模型及永续增长模型的介绍；3.新增资产未来收益有期限，且不等值的计算情形及公式；4.成本法的适用性变动；5.修改以成本模式进行后续计量的投资性房地产的价值类型的选择。
目录第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节资产评估方法的选择第一节市场法一、市场法的概念市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是根据替代原理，充分利用类似资产成交价格信息，采用比较或类比的思路及方法估测资产价值的评估技术方法。
因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时，所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同效用的替代品的现行市价。
市场法直观明了，较容易被资产评估业务各当事人理解和接受。
因此，市场法是资产评估中常用的评估方法之一。
二、市场法的应用前提应用市场法进行资产评估需要满足两个基本的前提条件：一是要有一个活跃的公开市场；二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产评估的市场法
资产评估的市场法市场法是资产评估的一种常用方法，它在评估资产时，参考了市场价格，以市场价格为基础进行分析和计算。
市场法是一种基于市场供求关系的方法，它依据市场上真实的交易情况，分析市场价格与资产价值之间的关系，以此来计算资产的价值。
市场法要求将被评估的资产与同类型、同等品质、同一地区、同一时间的交易作比较，并通过比较分析得出资产的市场价值。
因此，市场法要求评估者对市场和行业有深入的了解和认识，以便在分析和计算时做出正确的判断。
市场法的优点是客观性强、数据来源广泛、计算方法简单，评估效率高。
同时，市场法评估结果也具有可比性和可验证性，可以被市场普遍认可，为资产交易提供参考。
此外，市场法评估结果还具有时效性和动态性，能够反映市场瞬息万变的供求关系和价格变化，因此更加适合用于评估市场化、流动性强的资产。
市场法的缺点是，它受市场行情的影响较大，当市场价格波动明显时，市场法评估结果可能会存在一定误差。
此外，市场法也存在着市场信息不透明、行业发展不平衡等问题，可能导致评估结果不够准确。
因此，在使用市场法进行资产评估时，需要注重以下几点：首先，要严格按照市场法的基本原理进行评估。
资产评估者应该充分了解市场行情和交易情况，确定资产的相应市场价值。
其次，要充分考虑市场信息和行业背景。
资产评估者应该了解关键的市场因素和行业趋势，以确定相应资产的风险和机遇。
最后，要结合其他评估方法进行综合分析。
市场法虽然是一种常用方法，但并不是万能的。
为了得出更加准确的评估结果，资产评估者还应该结合其他评估方法进行综合分析。
总之，市场法是一种基于市场供求关系的资产评估方法，具有客观性强、数据来源广泛、计算方法简单等特点。
在实际评估中，资产评估者应该充分了解市场行情和交易情况，了解关键的市场因素和行业趋势，以及结合其他评估方法进行综合分析，以求得更加准确的评估结果。
资产评估基础-市场法的概述知识点
资产评估基础-市场法的概述知识点市场法的概述导⾔：本章介绍资产评估⽅法体系，包括市场法、收益法和成本法三种基本⽅法。
考查客观题和主观题，估计分值在25分左右。
考试⼤纲说明：⼀、考试⽬的考查考⽣对资产评估基本⽅法内涵、使⽤前提、具体⽅法的掌握情况，以及对资产评估基本⽅法和具体⽅法的应⽤能⼒。
⼆、考试内容及要求（⼀）掌握的内容1.市场法及其应⽤前提。
2.市场法的可⽐因素。
3.常⽤的市场法具体⽅法及应⽤。
4.收益法及其应⽤前提。
5.收益额、折现率和收益期限及其确定。
6.收益法具体情形的公式及应⽤。
7.成本法及其应⽤前提。
8.重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值及其确定。
（⼆）熟悉的内容1.市场法评估的基本步骤。
2.收益法评估的基本步骤。
3.成本法评估的基本步骤。
4.恰当选择资产评估⽅法的要求和内容。
（三）了解的内容1.市场法、收益法和成本法的适⽤范围。
2.市场法、收益法和成本法的局限。
考情分析：教材变化情况：1.运⽤环⽐价格变动指数修正和运⽤环⽐指数修正的公式变化；市场售价类⽐法公式变化；2.删除关于两阶段增长模型、三阶段增长模型及永续增长模型的介绍；3.新增资产未来收益有期限，且不等值的计算情形及公式；4.成本法的适⽤性变动；5.修改以成本模式进⾏后续计量的投资性房地产的价值类型的选择。
⽬录第⼀节市场法第⼆节收益法第三节成本法第四节资产评估⽅法的选择第⼀节市场法⼀、市场法的概念市场法，是指利⽤市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接⽐较或类⽐分析以估算资产价值的各种评估技术⽅法的总称。
市场法是根据替代原理，充分利⽤类似资产成交价格信息，采⽤⽐较或类⽐的思路及⽅法估测资产价值的评估技术⽅法。
因为任何⼀个正常的投资者在购置某项资产时，所愿意⽀付的价格不会⾼于市场上具有相同效⽤的替代品的现⾏市价。
市场法直观明了，较容易被资产评估业务各当事⼈理解和接受。
因此，市场法是资产评估中常⽤的评估⽅法之⼀。
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市场法
一． 前提：
1. 要有一个活跃的公开市场；
2. 公开市场上要有可比的资产及其交易活动；
可比性：功能、市场条件、成交时间（不宜过长）
二.程序及相关指标:
1.选择参照物:3个或以上;
2.在评估对象与参照物之间选择可比因素;
3.指标对比,量化差异;( 区域因素:
参照物所在区域比被估资产好： 反之，系数>1
)
4.调整对比指标;
5.综合分析评估结果;
三.具体方法(直接方法):
评估对象价值=参照物成交价格×修正系数。
=参照物成交价格±基本特征差额。
1． 现行市价法：当评估对象本身具有现行市场价格或与评估
对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作1<↓⇒系数评估值P []
100调整系数＝
为评估对象的评估价值；（上市流通的股票债券，同品牌同型号同厂家同批量的设备、汽车等）；
2．市场折扣法：考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方面不利
评估价值=参照物成交价格×（1—价格折扣率）
3.功能价值类比法：
（1）。
线性关系：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）
（2）。
规模效益指数：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x
4.价格指数法：
（1）。
评估价值=参照物成交价格×（1+价格变动指数）（2）。
评估价值=参照物成交价格×（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数÷1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数）
（3）。
评估价值=参照物资产交易价格×价格指数
（4）。
评估价值=参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数÷参照物交易期日资产定基价格指数）
（5）。
评估价值=参照物交易价格×（参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积）
5.成新率价格调整法：（此方法只运用评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况）
评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%
四．具体章节的运用：
（一）.机器设备评估中的市场法：
1.直接匹配法:
与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定对评估对象的价值。
评估值=参照物的市场价值±差异调整
2.因素调整法：通过比较相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并通过这些因素做出调整，由此确定对被评估对象的价值。
（这是在无法获得基本相同的市场参照物的情况下，由相似的参照物作为分析调整的基础）
（二）.房地产评估中的市场法：
一．难以使用的范围：
1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建
筑等；
3.很难成为交易对象的房地产，如教堂，寺庙等；
4.风景名胜区的土地；
5. 图书馆、体育馆、学校用地等；
二． 操作步骤：
1. 收集交易资料（基础和前提）：评估人员应随时收集有关房地产交易实例；
2. 确定可比交易案例；（如果房地产市场较稳定，评估基准日与案例交易日期可相差较远，所选取的案例资料通常不应该超过3年，如果市场变动剧烈，较快，最好是近2年内的）
3. 因素修正：
（1）.交易情况的修正
有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间，公司之间，通常会以低于市场价格进行交易：
交易时有特别的动机，急于出售;有人为了扩大经济面积，收购邻近的建设用地，往往会使交易价格抬高；
买方或卖方不了解市场行情，往往会使房地产交易价格偏高或偏低
特殊的交易方式，如拍卖，招标等。
交易情况修正后的正常价格=可比实例的价格×（正常情况指数÷可比实例情况指数）=P × （如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100，反之则大于100）
（2）.交易日期的修正
评估基准日价格=（评估基准日价格指数÷可比交易实例交易时[]
100
价格指数）×可比实例价格
（3）.房地产状况修正：实地调查
（4）.容积率修正：
经容积率修正后价格=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数÷可比实例容积率修正系数）
容积率=建筑总面积÷土地总面积
（5）.土地使用年限修正：土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益就越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。
R:资本化率；M ：被估对象的使用年限；N ：可比实例的使用年限
修正后的地价=比较实例的价格×K
4. 确定房地产的价值：
（三）.森林资源评估中的市场法：
该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，评估待估林木资产价值的方法.
P=林分质量调整系数×物价指数调整系数×参照物单位蓄积量的交易价格×被估林木资产的蓄积量 林分：内部特征大体一致而与邻近地段又有明显区别的一片林n
m
r r )1(11)1(11+-+-年限修正系数＝
子。
不同的林分采取的不同的森林经营措施
（四）.矿产资源评估的市场法：（可比销售法，采矿权）
要求采矿权具有可比性，即矿种相同，自然成因类型相同，工业类型大致相似，同时要取得足够的地址参数。
该方法在矿业权市场发达的国家应用较为广泛。
在我国此方法受到一定的限制。
P=参照的采矿权成交价格×规模调整系数×品味调整系数×价格调整系数×差异调整系数其中，
规模调整系数=被评估的采矿权探明储量÷参照物的采矿权探明储量
品味调整系数=被评估的采矿权精矿平均品味÷参照的采矿权精矿平均品味
价格调整系数=被评估的采矿权采用的矿产品价格×参照的采矿权当时采用的矿产品价格
采矿权差异要素调整=被评估的采矿权差异要素判断总值÷参照的采矿权差异要素判断总值
（五）.无形资产评估中的市场法：。