资产评估——市场法[1]

市场法

一． 前提：

1. 要有一个活跃的公开市场；

2. 公开市场上要有可比的资产及其交易活动；

可比性：功能、市场条件、成交时间（不宜过长）

二.程序及相关指标:

1.选择参照物:3个或以上;

2.在评估对象与参照物之间选择可比因素;

3.指标对比,量化差异;( 区域因素:

参照物所在区域比被估资产好： 反之，系数>1

)

4.调整对比指标;

5.综合分析评估结果;

三.具体方法(直接方法):

评估对象价值=参照物成交价格×修正系数。。。。。。 =参照物成交价格±基本特征差额。。。。。。

1． 现行市价法：当评估对象本身具有现行市场价格或与评估

对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作1<↓⇒系数评估值P []

100调整系数＝

为评估对象的评估价值；（上市流通的股票债券，同品牌同型号同厂家同批量的设备、汽车等）；

2．市场折扣法：考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方面不利

评估价值=参照物成交价格×（1—价格折扣率）

3.功能价值类比法：

（1）。线性关系：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）

（2）。规模效益指数：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x

4.价格指数法：

（1）。评估价值=参照物成交价格×（1+价格变动指数）（2）。评估价值=参照物成交价格×（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数÷1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数）

（3）。评估价值=参照物资产交易价格×价格指数

（4）。评估价值=参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数÷参照物交易期日资产定基价格指数）

（5）。评估价值=参照物交易价格×（参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积）

5.成新率价格调整法：（此方法只运用评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况）

评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%

四．具体章节的运用：

（一）.机器设备评估中的市场法：

1.直接匹配法:

与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定对评估对象的价值。

评估值=参照物的市场价值±差异调整

2.因素调整法：通过比较相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并通过这些因素做出调整，由此确定对被评估对象的价值。（这是在无法获得基本相同的市场参照物的情况下，由相似的参照物作为分析调整的基础）

（二）.房地产评估中的市场法：

一．难以使用的范围：

1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；

2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建

筑等；

3.很难成为交易对象的房地产，如教堂，寺庙等；

4.风景名胜区的土地；

5. 图书馆、体育馆、学校用地等；

二． 操作步骤：

1. 收集交易资料（基础和前提）：评估人员应随时收集有关房地产交易实例；

2. 确定可比交易案例；（如果房地产市场较稳定，评估基准日与案例交易日期可相差较远，所选取的案例资料通常不应该超过3年，如果市场变动剧烈，较快，最好是近2年内的）

3. 因素修正：

（1）.交易情况的修正

有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间，公司之间，通常会以低于市场价格进行交易：

交易时有特别的动机，急于出售;有人为了扩大经济面积，收购邻近的建设用地，往往会使交易价格抬高；

买方或卖方不了解市场行情，往往会使房地产交易价格偏高或偏低

特殊的交易方式，如拍卖，招标等。

交易情况修正后的正常价格=可比实例的价格×（正常情况指数÷可比实例情况指数）=P × （如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100，反之则大于100）

（2）.交易日期的修正

评估基准日价格=（评估基准日价格指数÷可比交易实例交易时[]

100

价格指数）×可比实例价格

（3）.房地产状况修正：实地调查

（4）.容积率修正：

经容积率修正后价格=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数÷可比实例容积率修正系数）

容积率=建筑总面积÷土地总面积

（5）.土地使用年限修正：土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益就越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。

R:资本化率；M ：被估对象的使用年限；N ：可比实例的使用年限

修正后的地价=比较实例的价格×K

4. 确定房地产的价值：

（三）.森林资源评估中的市场法：

该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，评估待估林木资产价值的方法.

P=林分质量调整系数×物价指数调整系数×参照物单位蓄积量的交易价格×被估林木资产的蓄积量 林分：内部特征大体一致而与邻近地段又有明显区别的一片林n

m

r r )1(11)1(11+-+-年限修正系数＝

子。不同的林分采取的不同的森林经营措施

（四）.矿产资源评估的市场法：（可比销售法，采矿权）

要求采矿权具有可比性，即矿种相同，自然成因类型相同，工业类型大致相似，同时要取得足够的地址参数。该方法在矿业权市场发达的国家应用较为广泛。在我国此方法受到一定的限制。P=参照的采矿权成交价格×规模调整系数×品味调整系数×价格调整系数×差异调整系数其中，

规模调整系数=被评估的采矿权探明储量÷参照物的采矿权探明储量

品味调整系数=被评估的采矿权精矿平均品味÷参照的采矿权精矿平均品味

价格调整系数=被评估的采矿权采用的矿产品价格×参照的采矿权当时采用的矿产品价格

采矿权差异要素调整=被评估的采矿权差异要素判断总值÷参照的采矿权差异要素判断总值

（五）.无形资产评估中的市场法：