江苏昆山城北萧林路小户型公寓项目营销策划报告
昆山新楼盘营销策划方案
昆山新楼盘营销策划方案目录1. 市场分析1.1 城市概况1.2 房地产市场趋势1.3 目标客群分析2. 营销目标2.1 销售目标2.2 品牌目标3. 产品定位4. 营销策略4.1 价格策略4.2 渠道策略4.3 促销策略4.4 品牌推广策略4.5 客户关系管理策略5. 营销实施计划5.1 市场调研5.2 市场推广5.3 销售推动6. 营销评估与控制一、市场分析1.1 城市概况昆山地处江苏省苏州市西郊，是长江三角洲城市群的一部分，东连上海市，南接苏州市，北濒太湖。
昆山市区位于苏州与上海之间，距离苏州市区仅30公里，距离上海市区约80公里。
昆山是中国改革开放的前沿阵地之一，是江苏省最早实现宏观经济转型的城市之一。
昆山具有得天独厚的地理优势，交通便捷，产业集聚，人口基数庞大。
随着经济的不断发展，昆山的房地产市场也在迅速增长。
1.2 房地产市场趋势昆山的房地产市场在近年来一直保持旺盛的增长态势。
城市化进程加快，外来人口流入，人口规模扩大，住房需求不断增加。
房地产市场成交量持续增长，价格也呈现出稳定上涨的趋势。
此外，随着人们对居住环境和生活品质的要求提高，购房者对于房屋品质、配套设施的需求也越来越高。
因此，在开发新楼盘时，应注重产品品质和社区配套设施的建设。
1.3 目标客群分析根据对昆山市场的调查和分析，我们将目标客群划分为以下几个方面：1.3.1 高端客群高端客群通常具有较高的购房预算，希望购买高品质、高档次的房产。
他们买房不仅仅是为了满足居住需求，更重要的是购买一种身份的象征和生活品质的提升。
1.3.2 刚需客群刚需客群是指对住房需求急切、购买力较强的群体。
他们通常是年轻家庭、刚毕业的年轻人或者是刚刚结婚的夫妇。
他们对房屋的要求主要是价格合理、地理位置优越、交通方便。
1.3.3 投资客群投资客群指的是购买房产作为投资手段的客户。
他们注重房产的升值潜力，购买价格较低、地理位置优越、潜力大的房产用于出租或者是未来卖出获取更高的回报。
公寓营销策划案
02
产品定位
公寓特点与优势
地理位置优越
公寓位于市中心或交通便利的 地段，生活配套设施齐全，方
便居民生活和工作。
户型多样
提供不同面积和格局的公寓， 满足不同家庭和个人的需求。
装修风格时尚
公寓装修风格现代、时尚，符 合年轻人的审美需求。
物业管理专业
提供专业的物业管理服务，确 保公寓的维护和安全。
公寓的卖点提炼
05
02
详细描述
注重公寓的品质和服务，提供舒适、安全、 便利的居住环境，建立良好的口碑和品牌形 象。
04
详细描述
鼓励客户发表评价和分享居住体验， 展示公寓的优势和服务质量，提高潜 在客户的信任度。
06
详细描述
组织或参与社会公益活动，如环保、慈善等， 展示公寓的社会责任感和关爱态度，提升品牌 形象。
06
参加各类房展会，展示公寓项目，与 潜在客户建立联系。
整合营销策略
线上线下联动
将线上和线下营销策略相结合， 实现线上线下相互引流，提高营
销效果。
跨界合作
与其他产业（如旅游、教育、金 融等）进行跨界合作，共同举办 活动或推出优惠措施，扩大品牌
影响力。
数据驱动营销
通过收集和分析客户数据，了解 客户需求和行为习惯，制定更加
THANKS
谢谢您的观看
详细描述
制定有针对性的营销策略，吸引购房者和租客的关注，提 供专业的咨询和服务，促进销售和租赁业务的增长。
总结词
利用优惠活动和促销手段，吸引客户下定决心购买或租赁 。
详细描述
定期推出优惠活动和促销政策，如折扣、赠品等，吸引客 户尽快下定决心，促进销售和租赁业务的达成。
总结词
推荐-中原中航昆山萧林路地块营销操作思路9320XX年 精
第三人民医院
易初爱莲
饭店
新港湾
便当店
紫竹路
长江路
►周边商业多为低档日杂 快餐饮食类商业，以服务 工厂员工及周边居民生活 日需为主。
►杂乱无章，无任何品牌 商业进驻。
地块属性
本案离市中心较近，到南部交通枢纽点可达性较强。
三条到达交通枢纽点路 径：
1：萧林路—北门路—人 民路，车程约15分钟
2：柏庐路直行到达沪宁 高铁车程约20分钟
中航昆山萧林路地块操作思路
2009年9月
报告思路
如何应对惨烈的市场竞争
这是什么样的地块 项目定位 营销建议
如何把握客户
Part1 这是么样的地块？
昆山
城北
萧林路
昆山
昆山吸引上海和苏州的关键点—房价低、交通方便、宜居
昆山——上海 55公里， “在昆山买个养老房，这里价格不贵而且环境又好，闲暇之余
要来回奔波几次。有时在昆山出差，办完事情早已是深更半 夜了，回上海也比较累，在宾馆和酒店住，没有家的感觉， 然后第二天一早再赶回上海。一个月下来人感到很疲劳。所 以就在昆山买下这套房子。也是自己一半的家”
—— 客户江先生
上海客户在昆山置业较多集中在淀山湖和周庄一带，随着昆山市区交通便捷度提高， 上海客户对昆山市区的认同感逐渐增加，在上海不能实现的市区豪宅梦，会在昆山 圆梦
中原住宅经济技术指标评价模型
豪宅经济技术指标对照
片区分类
配套
容积率
地段
资源
城市豪宅住宅片区 齐全、档次高
高，多在2以上
距离市中心近 资源拥有度一般
近郊豪宅住宅片区 配套较为缺乏
较低，多在0.6-1.5 之间
距离市中心较近 资源拥有度较高
公寓项目销售策划书
公寓项目销售策划书公寓项目销售策划书1《人口老龄化》顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。
对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。
中国社会科学院发布《中国老龄事业发展报告(20*8)》。
蓝皮书指出，中国将迎来第一个老年人口增长高峰，20**年老年人口数量突破2亿大关，占总人口数的14.8%。
我国已成为人口老龄化国家。
公益设施是城市功能的重要体现。
一个城市公益设施的数量和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活质量。
目前我国已经进入老龄社会，传统的养老观念在改变。
为了巩固“十一五”期间“爱心护理工程”取得的成果，进一步推动“爱心护理工程”的实施，贯彻党的十八大精神及“十二五”规划建议中提出“优先发展社会养老服务”的精神，完善社会养老的服务体系。
为了更好的为老年人服务，我们本着“为党和政府分忧、帮天下儿女尽孝、替世上父母解难的宗旨”拟在建设：养老院、三甲级医院、星级酒店、商业体、特色文化产业。
建设打造环境优美、服务管理完善、设施齐全、具有国际水准养生养老福地。
这些设施的建设不但能为老年人服务，还能提供大中专毕业生和下岗人员就业岗位余个，即可为老年人解决了后顾之忧，又可为社会增加效益，还可解决部分大中专高校毕业生的就业问题，是一举多得的好事。
我国自20xx年以来已经进入老年型国家。
新世纪开始银**潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。
因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。
目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。
主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。
老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。
它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。
地产公寓推广策划书3篇
地产公寓推广策划书3篇篇一《地产公寓推广策划书》一、项目概述1. 项目名称：[地产公寓名称]2. 项目位置：[具体地址]3. 项目类型：[公寓类型，如高档公寓、白领公寓等]4. 项目特色：[列出项目的独特卖点，如地理位置优越、配套设施完善、装修风格独特等]二、市场分析1. 目标客户：[明确目标客户群体，如年轻白领、留学生、创业者等]2. 市场需求：分析目标客户对公寓的需求，包括居住环境、交通便利、配套设施等方面的要求。
3. 竞争对手：研究周边竞争对手的情况，了解他们的优势和劣势，以便制定差异化的营销策略。
三、推广策略1. 线上推广：建立官方网站，展示公寓的详细信息、图片、视频等，提供在线预订功能。
利用社交媒体平台进行宣传，发布公寓的最新动态、优惠活动等，吸引潜在客户关注。
进行搜索引擎优化（SEO），提高网站在搜索引擎中的排名，增加曝光率。
投放网络广告，如百度推广、广告等，精准定位目标客户。
2. 线下推广：在周边商圈、写字楼、学校等地发放传单，宣传公寓的优势和特色。
举办开盘活动、促销活动等，吸引客户前来参观和购买。
与房产中介合作，通过他们的渠道推广公寓。
参加房地产展会，展示公寓项目，扩大品牌影响力。
3. 口碑营销：鼓励客户进行口碑传播，如推荐朋友、在社交媒体上分享等。
建立客户反馈机制，及时解决客户的问题和投诉，提高客户满意度。
四、活动策划1. 开盘活动：时间：[具体日期]地点：[公寓售楼处或样板间]活动内容：举行开盘仪式，邀请嘉宾剪彩，推出优惠政策，吸引客户购买。
2. 促销活动：时间：[具体日期]地点：[公寓售楼处或样板间]活动内容：推出限时折扣、赠品等优惠活动，吸引客户购买。
3. 主题活动：时间：[具体日期]地点：[公寓公共区域或周边场所]活动内容：根据不同的节日或主题，举办相应的活动，如情人节派对、圣诞狂欢等，增加客户的粘性和归属感。
五、预算安排1. 线上推广费用：[具体金额]2. 线下推广费用：[具体金额]3. 活动策划费用：[具体金额]4. 其他费用：[具体金额]六、效果评估1. 定期评估：每月或每季度对推广效果进行评估，分析各项推广渠道的效果和客户反馈。
昆山楼市 —城北篇
昆山楼市“大城北版图”崛起北部片区再谱楼市辉煌《昆山楼市区域大戏大话地产》城北篇主持人：各位来宾，大家好！欢迎大家百忙中抽空来参加我们昆山搜房网举办的大城北片区大话地产活动。
首先我先介绍一下今天到场的嘉宾，他们分别是巨达房产总经理罗能凯先生，合生颐廷总经理助理毕尤旻先生、销售经理孙晓雷先生，中基高尔夫销售经理陈仲辉先生，乐活家园销售副经理陈勇先生，金盛地产市场总监刘海燕女士和销售经理韩贤普先生，中楠房产（青春岸线）副总经理唐斌武先生、企划经理李鼎先生，国邦房产（金塘珑沐湾）常务总经理周逸华、企划经理吴群阳先生，大德世家企划李海卫先生，水秀江南销售经理陈娟女士，热烈欢迎大家的到来！下面有请昆山搜房网总经理马总致辞！马总：首先感谢各位在百忙之中参加本次大话地产，这次到场的有很多新朋友，也有很多老朋友。
我来昆山已经五年了，大概四年前，也就是08年的时候，由于高铁还未发展，昆山房地产主推城西区域，以生态、森林公园为主打，以它为标杆。
之后在2008年，高铁的发展带动了城南板块和城东板块的发展，我记得当年在做大话地产的时候，这几个区域的开发商还都在打口水战，城东说城西生态好但却没有配套，城西说城东没环境亮点。
几年过去了，就房地产开发来说，城东和城南都成了焦点，城西也没有落下，城西的房价在整体区域还是比较高的，昆山唯一让人遗憾的就是城北。
虽然也有不少的开发商在努力，在打造自己的项目，但整个区域始终没有什么亮点，随着合生颐廷这些大开发商的进驻，城北发展潜力将重新被发现，因此有了这样一个契机我们搜房网召开了这样一个以城北为话题的大话地产，为大家搭建一个行业交流的平台，接下来我们正式进入今天的话题。
主持人：谢谢马总的致辞。
刚刚马总也说了，本次大话地产我们以城北片区为主题。
在昆山城南有高铁、城西有生态、城东有产业，而城北因没有太大的关注亮点被大家忽视。
实则，包含周市新镇在内的昆山城北区域，是最早提出昆山居住CBD概念、最早形成以大型卖场为核心的配套商圈、最早高档住宅集中区域。
公寓项目营销策略报告
市场定位 形象定位 客户定位 产品定位
传播定性
投资客群
•稀缺性 •增值性 •安全性 •稳定性
关注焦点
价值共生！
Text
使用客群
•品味性 •时尚性 •舒适性 •便捷性
共鸣，定性传播外在形象！
形象模型
稀缺公寓、稳健增值
投资者关注点
主题鲜明、便捷活力
使用者关注重点
拼地段？
这是一个拼爹的时代， 也是一个坑爹的时代！
不如，拼个性！
C
拼配套？
D
拼回报？
爱拼才会赢， 越拼越坑爹！
换个角度， 给市场一点新鲜感，
灵魂性的差异，才是市场的转角！
基于客群及产品、形象的整体市场地位构建
客群
产品
形象
多元化客群
投资、自住的各型分类 ，区域范围内、外的全 面覆盖，涵盖全方位人
群的客户特性
使用客户定位之——外来精英
客户范围：全市范围内 客户特征：外来高薪高知阶层，暂时无购房打算，喜欢独立的空间，大房子租金较贵，喜欢低成本高品 质的独立租住空间。
使用客户定位之——品质品位追求
客户范围：全市范围内 客户特征：本地已独立的青年人士， 不想与父母同住，暂时无足够的资 金实力购买房屋，比较喜欢新鲜事 物，对生活的品质有着较高的要求。
第一部分 市场研究
第二部分 项目定位
市场定位 形象定位 客户定位 产品定位
市场对比
市场盘点
房地产调控政策愈加严厉，市场走 向不明朗，房地产投资趋势回落
市场供应量巨大，项目周边区域去 化量有限，难以满足项目去化要求
主流在售公寓无不以大型、完善的 商业配套、地段作为主要卖点
最新富宇公司昆山项目营销策划报告精品资料
目录第一部分：富宇公司昆山项目市场调研报告 (2)一、昆山宏观背景状态 (2)二、昆山房地产市场的总体形势 (2)三、昆山房地产市场调查情况 (4)四、楼盘SWOT分析 (5)五、楼盘定位建议 (6)第二部分：项目营销计划建议 (10)一、销售准备期 (11)二、内部认购期 (12)三、正式开盘期 (12)四、强销期 (13)五、持续期 (13)六、项目结案期 (14)第一部分：富宇公司昆山项目市场调研报告一昆山宏观背景状态昆山东邻上海，西依苏州，市区面积921平方公里，户籍人口60万，其中市区人口19万人，含流动人口超百万人，辖15个镇和一个国家级经济技术开发区。
昆山经济发展迅速，是沪宁经济走廊中开放度较高的新兴工商城市，以开放型经济为主导，三资企业已达1500家左右，其中世界500强企业中有20多家在昆投资，成为国内现代工业的重要制造加工基地。
昆山先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、全国创建文明城市工作先进市、全国优秀旅游城市等称号。
昆山本地购买力极强，目前城镇居民人均可支配收入11500元，农民人均可支配收入6 500元。
另有大批台商、新加坡商居住于此。
二昆山房地产市场的总体形势昆山房地产开发大体分为三类：别墅、公寓、商业用房。
由于昆山外商投资的经济情况,决定了昆山拥有大量高端消费群。
现阶段，昆山楼市以别墅居多，占市场份额60%以上。
独立别墅均价一般在5000—6000元左右，赠送花园；联体别墅均价一般在3600元左右。
已建楼盘之间的建筑品质和居住诉求而拉开的价格差距不大。
人们的选择因素主要以价格及地域概念为主。
并不是十分注重环境。
同时，随着昆山城市化进程的加快，流动人口的大量增加，人民生活水平的提高，公寓的开发量也在大大上升。
多层均价一般在2200—2500元左右。
还有一些简装修的高层酒店式公寓，均价一般在3500—3800元左右。
昆山的商业用房开发量不大，一般为一些市场型的商业用房、一些大型小区周边及小区内部的商铺。
地产公寓推广策划书3篇
地产公寓推广策划书3篇篇一《地产公寓推广策划书》一、项目背景二、目标市场1. 年轻白领：追求高品质的生活方式，注重居住环境和便利性。
2. 小型家庭：需要经济实惠且舒适的居住空间。
3. 投资者：看好公寓的投资价值和潜在回报。
三、推广策略1. 线上推广建立官方网站，展示公寓的详细信息、户型图、周边配套等。
利用社交媒体平台进行宣传，发布精美的图片、视频和文字介绍。
与房产网站合作，进行线上广告投放和房源展示。
2. 线下推广举办开盘活动，邀请潜在客户参加，提供现场参观和咨询服务。
参加房展会，展示项目优势和特色。
在城市主要商圈、写字楼等场所设置宣传展板和发放传单。
3. 活动营销举办主题活动，如音乐会、艺术展览等，吸引目标客户群体。
推出优惠政策，如购房折扣、赠送家电等，刺激购买欲望。
4. 口碑营销提供优质的物业服务，提高客户满意度和忠诚度。
邀请已购房客户进行口碑宣传，通过推荐奖励等方式鼓励他们介绍新客户。
四、推广预算推广预算主要包括线上广告投放、线下活动费用、宣传物料制作等方面，预计总预算为[X]万元。
具体分配如下：1. 线上推广：[X]万元2. 线下推广：[X]万元3. 活动营销：[X]万元4. 口碑营销：[X]万元五、效果评估1. 定期对推广效果进行评估，根据数据分析调整推广策略。
2. 关注客户反馈和意见，及时改进和优化产品和服务。
3. 设立销售目标，通过对比实际销售数据和目标数据，评估推广活动的成效。
篇二《地产公寓推广策划书》一、项目概述本地产公寓项目位于[具体位置]，拥有独特的地理位置优势和高品质的建筑设计。
我们旨在通过精心策划的推广活动，吸引目标客户群体，提升公寓的知名度和销售业绩。
二、目标客户群体1. 年轻白领：注重生活品质，追求时尚、便捷的居住环境。
2. 小型家庭：需要舒适的居住空间，同时关注周边配套设施。
3. 投资客：看好公寓的投资潜力和回报率。
三、推广策略1. 线上推广建立官方网站，展示公寓的详细信息、户型、周边环境等。
公寓营销策划方案范文
公寓营销策划方案范文一、项目背景分析随着城市化进程的加快和人口的不断增长，住房问题成为城市发展中的一大难题。
为解决这一问题，公寓市场应运而生，并迅速崛起。
公寓以低成本、高效率的租赁模式，得到了大量租客的青睐。
然而，随着竞争的加剧，公寓市场也面临着激烈的竞争压力。
因此，针对公寓市场，进行科学合理的营销策划，将对项目的发展起到重要作用。
二、目标市场分析1. 目标群体公寓的主要租赁对象是年轻人群体，他们通常是大学毕业生或刚刚进入职场的年轻人。
这些人群对居住环境要求较高，追求便捷、时尚和舒适的生活方式。
2. 需求分析年轻人群体更看重的是居住的方便性和社交性，他们希望公寓能提供良好的居住环境和社交空间。
此外，他们也更加注重居住的安全性和私密性。
3. 竞争分析当前，公寓市场竞争激烈，除了传统住房租赁市场的竞争外，还有新兴的共享住宿市场的竞争。
因此，在公寓的营销策划中，需要深入分析竞争对手的优势与劣势，从而制定出有针对性的策略。
三、品牌定位公寓的品牌定位应与目标市场相匹配。
未来公寓将定位为“年轻人的精致生活空间”，致力于为租客提供方便、时尚、舒适的住宿环境。
四、产品特色1. 精致装修公寓提供全套家具及电器设施，采用现代风格的装修设计，营造出时尚、精致的居住氛围。
2. 社交空间公寓将提供大型公共空间，如咖啡厅、阅读室、健身房等，为租客提供便捷的社交平台，满足他们的社交需求。
3. 安全保障公寓设置完善的安保系统，包括24小时监控、门禁系统等，确保租客住宿的安全。
五、市场推广策略1. 品牌宣传通过多种渠道推广品牌，如宣传册、户外广告、社交媒体等。
同时，结合年轻人喜欢的时尚元素，制作有创意、有个性的广告宣传片，并将其传播到各大网络平台。
2. 线上推广成立公寓官方网站和微信公众号，提供公寓的详细信息和实时房源，方便租客查询和预订。
同时，积极参与各种线上活动，提高品牌知名度。
3. 社交媒体营销针对年轻人群体偏好，将公寓推广到各大社交媒体平台，如微博、微信、抖音等，通过正能量和有趣的内容吸引目标受众，并与他们进行互动交流。
【白羊】2010年6月昆山中航萧林路综合体项目营销策略及创意输出88p(下)
示例
备选方案（硬广）
备选方案（户外）
传播策略回顾总结
策略逻辑
全国县域经济发展， 带来消费需求变化
沿江发展大势，带动 人、财长三角流动
昆山呼唤高端消费 内容及形态的出现
城市扩张导致消费 场所布局分散
居住与消费满足之 间的距离感
昆山呼唤消费场所 与人居空间的集中
综合业态，实现高端商业、 休闲、居住、商务融聚
中航·时代都市 百万方高端都市生活圈
案名口号
主案名： 中航·时代都市 Slogan： 融聚高端 鼎盛大城
高 层 豪 宅：铂御时代 SOHO公寓：创时代 分案名： 写 字 楼：时代中心 开放式街区：时代大道
居中心，御全城 开创人生大时代 超5A级智能写字楼 同步国际，高端生活
备选案名： 中航·时代国际 中航·萧林国际 中航·时代城 中航·时代广场 中航·御都国际 中航·锦都国际 中航·萧林四季 中航·御萧林 中航·壹大道 中航·天城 中航·上上城 中航·国际城
•昆山“不见”了 •日渐“消失”的昆山 •昆山，能否成为一座 大城？
•昆山，什么时候能 成为一座大城
大城的指标：电影院、高端百 货、时尚地标、一站式购物等
•昆山，鼎盛大城的 历史机遇 •中航时代都市，全 面助推昆山大城
中航·铂御时代，萧 林路上的豪宅传奇
•昆山名流多出没在哪 里？ •想象一下，住在曼哈 顿的生活
第一阶段报广
报广一：
想象一下， 昆山有了金茂大厦、环球金融中心！ 时势造英雄 大城时代来临 世界上每一个大城市 都是某一个时代成就的结果 没有浦东开发，就没有今天的陆家嘴 也不会有今日上海的国际地位 时代造大城
第一阶段报广
报广二：
想象一下，昆山有了双子塔！ 一座城市可以有很多个中心 但只有一个核心 即生命力和能量最强的部分 每座城市都需要一个强劲有力的“心” 正如马来西亚的地标双子塔，吉隆坡 的核心所在 没有极核，不成大城
中航城-昆山玉山镇萧林路拟拓展项目可行性研究报告
昆山玉山镇萧林路拟拓展项目可行性研究报告中航城发展公司2008年6月工作实录:3月30日获得项目用地信息4月04日完成城市研究4月05日实地考察、政府及行业交流4月18日完成《项目可行性初步研究》4月19日昆山领导考察中航5月16日完成《项目可行性深化研究》、《土地分析及取地策略》及《深化概念设计方案》5月20日与昆山领导探讨项目推进事项6月17日昆山领导来深，洽谈取地条件在此之前，我们详细阅读并学习了以下有关网站及文件：（1）历年《昆山市国民经济和社会发展统计公报》（2）昆山政府网（3）《苏州城市总体规划（2004-2020）》（4）《昆山市城市总体规划（2002－2020）》（5）昆房网（6）别墅网（7）昆山国土资源网（8）玉山镇政府提供资料拆迁资料(9) 昆山统计网我们完成了如下文件:一、商务部1、昆山项目可行性研究报告2、昆山土地市场研究及地价策略研究3、经济测算二、设计管理部1、昆山项目概念设计三、合约管理部1、成本估算四、营销中心1、昆山项目市场调研报告2、深圳市图书文化市场简介3、昆山项目购物中心预测总论：根据对昆山项目地块的考察情况,我们认为昆山市玉山镇萧林路地块初步符合公司的发展定位,适宜发展以“中航城”为品牌的城市综合体项目。
昆山概况研究昆山规划研究12项目未来市场定位分析项目地块研究及产品规划34地块综合分析及取地方案56项目规划与经济分析研究内容昆山概况研究昆山规划研究1234地块综合分析及取地方案56项目规划与经济分析项目未来市场定位分析项目地块研究及产品规划昆山位于苏州和上海之间，人口约150万，自然资源和人文资源丰富z 地理位置：昆山位江苏省东南，上海、苏州之间z人口：至2007年户籍人口68万左右，流动人口84万人左右，年人口增长率为2％左右z资源：总面积927平方公里，陆地面积641平方公里，境内地势平坦，河流纵横，土壤肥沃，物产富饶。
从昆山地理位置、人口及资源来看,具有显著优势,为城市的发展提供了必要的基础条件资料来源：常熟太仓嘉定青浦吴江苏州z 1989年7月27日昆山撤县设市z 昆山下辖玉山、巴城、周市、陆家、花桥、周庄等10个镇z其中玉山镇是昆山市城区和市政府驻地昆山概况研究z 航空:45min至上海虹桥机场（45公里），1.5hr至上海浦东机场（100公里）z港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口z 铁路:京沪高铁，在区内设有二等客货运输站z公路:苏昆太高速公路、沪宁高速公路、苏沪高速公路、苏虹机场路、南312国道、北339省道穿越其境。
小户型公寓项目营销策划报告
汇报人： 日期:
目录
• 项目背景介绍 • 市场分析 • 营销策略制定 • 宣传方案设计 • 预算与执行计划 • 结论与展望
01
项目背景介绍
项目概述
项目名称：小户型公寓项目 项目类型：公寓
项目定位：适合年轻人和家庭的小户型公寓，提供基本的生活设施和配套服务
项目地理位置
地理位置
城市核心区域，周边生活设施完善，交通便利
交通状况
项目周边有多条公交线路和地铁线路，方便居民出行
项目周边环境
01
02
03
周边商业
项目周边有多个大型商场 和超市，提供丰富的购物 选择
周边教育
项目周边有多所中小学和 幼儿园，方便居民子女就 学
周边医疗
项目周边有多家医院和社 区卫生服务中心，方便居 民就医
网络广告投放
在房产类网站、门户网站等投放广告 ，吸引目标客户的关注。
老客户推荐
通过已有客户的推荐，增加新客户的 来源。
广告创意设计
突出小户型公寓的优点
使用生动的图片和视频
在广告中强调小户型公寓的实用性和舒适 性，如灵活的空间布局、高品质的装修等 。
强调投资回报
使用具有视觉冲击力的图片和视频来展示 小户型公寓的空间感和设计风格。
项目位于城市核心区域，交通便利，周边配 套设施齐全，吸引力强。
户型设计合理
小户型公寓面积适中，设计实用，满足年轻 人和家庭的基本居住需求。
价格具有竞争力
相较于周边同类产品，价格具有明显优势， 性价比高。
品牌影响力强
开发商品牌知名度高，过往项目经验丰富， 对市场有深入了解。
未来发展趋势预测
城市化进程加速
江苏昆山中航萧林路综合体项目营销策略及创意_88PPT_白羊广告_XXXX年
特 色 潮 店
店
高
全 主特 日
层
智 题色 用
能
豪公 写 广潮 购
宅寓 字 场店 物
楼
25万方 10万方 4万方 58万方
2万方
28万方 4万方 5万方 49万方
3万方
业态丰富：衣食住行圈囊括
城市未来副中心
消费高端：引入项目高品位
的生活、消费大场 项目集中：步行完成动静转换
居住项目：多元选择照顾不同收入人群
读势：昆山城市消费升级的历史机遇
全国县域经济发展典范城市的消费需求变化
经济结构转变，昆山消费结构已变化至从单纯生产 需要到与消费需要齐头并进的局面。
消费的带动与提升
外来高收入人群
当地财富阶层
当地工薪阶层
居民个人消费变化
2008年，全市完成商品房销售面积
331.12万平方米，比1989年增长47.8倍，“彩电、冰箱、洗衣机”
星巴克
创意数码港
娱乐休闲
百乐门国际娱乐广场
博悦电脑城 国美电器
宏图三胞
百货商城、购物广场
八佰伴（在建） 昆山商厦总店
酒店餐饮
棒约翰 必胜客 肯德基
麦当劳 希尔顿
锦江大酒店 君豪酒店
洲际皇冠假日
金陵大酒店
太平洋百货花桥店（在建） 巴黎春天 天虹商场（在建）
华东世茂商城（在建）
温莎堡假日广场
美罗商城
昆山商厦北门店
沿江沿海战略大势，带动人、财的长三角区域迁徙
全球视野下的沿江沿海地区产业结构布局
全球 人、财 （国内包括北京、广州等大城市）
顺 大 势 迁 徙
上海
新一轮沿江沿海地区区域发展规划的战略设 计，明显凸显出中国新的战略诉求——寻求 并确立在未来世界经济发展格局中的战略发 展坐标。 这是立足全球战略层面的战略部署，标志着 沿海地区新的起步，也反映出中央对沿海地 区的新功能寄予厚望。
江苏昆山城北萧林路小户型公寓项目营销策划报告
近期政策动态
江苏楼市细则省24条出台，非唯一住房契税一律收3%
10月11日，江苏省住建厅发布了江苏省楼市调控细则。这份名为《关于进一步促进房地产市 场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》，是由住建厅、国土资源厅、监察厅、物 价局等四部门联合发文。 同时，江苏省《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(苏财税 [2010]33号)正式发布，全省契税政策全部明朗化。
3、对土地闲置、捂盘惜售等房企，暂停发行股票、公司债和新购置土地，银行停发新开发项 目贷款和贷款展期
观点：此次新政实际上在很多领域已超出之前“国十条”范畴，可以认定这是继去 年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的紧缩型调控。连续出台的政策让市 场感觉到的是政府的决心。从这一点来看，如果房价调整效果达不到预期，政策还 会继续加码，目前各个方面的政策基本已经出了，但是都还可以进一步加强执行力 度，如首付可以继续增加到四成和五成，利用金融杠杆炒房的可能性已经很小。
住建部发出《关于进一步加 强房地产市场监管完善商品 住房预售制度有关问题的通 知》，商品住房严格实行购 房实名制，认购后不得擅自 更改购房者姓名。未取得预 售许可的商品住房项目，房 地产开发企业不得以认购、 预订、排号、发放 VIP 卡等 方式向买受人收取或变相收 取定金、预定款等性质的费 用
8月23日中国住房贷款 第一大银行中国建设银 行董事长郭树清透露， 建行已对第三套及以上 购房贷款实行了“暂停 发放”的措施。上半年 房地产贷款全面下降， 同期房地产业新增贷款 不到200亿元。
《通知》还规定，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑 面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。 第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于同期首套住 房公积金个人住房贷款利率的１.１倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住 房公积金个人住房贷款。
公寓行销策划报告书
荣昌置业青岛/BOBO公寓案行销策划报告书媒体宣传计划永嘉物产一、本案的媒体推广共分为两个层面：层面一：BOBO公寓的实体层面二：BOBO公寓的虚拟社区二、本案推广阶段划分为五个阶段：第一阶段：导入期 2003年10月底----2003年12月底此阶段应注重培养市场对于BOBO族生活方式的认知，推广BOBO族的生活品位与主张。
此阶段的宣传重点在于迅速扩大BOBO公寓的知名度，提升目标客户对BOBO族以及BOBO公寓的认知程度，让市场了解本案总体的发展规划。
采用形象、软文等广告相结合的宣传手段形成BOBO公寓良好的市场形象与氛围，创造BOBO族的生活。
在导入期应同时融合网络广告等非主流媒体。
分析本案的特质与目标客户群体的构成，在选择传统媒体的同时，注重非主流媒体的宣传。
网络等非主流媒体与本案的目标客户结合紧密，千人成本较低，广告效果显著。
在表现手法上应特立独行，个性张扬，从而在项目开发建设之初引发社会与市场的关注。
形象片：突出项目高品质定位，运用动感画面表现未来家居模式，形象片是项目取得良好形象，维护项目长期品牌，达到提升品牌的持续宣传。
第二阶段：升温期第三阶段: 引爆期第四阶段：保温期第五阶段：收盘期1）媒体宣传进度：此阶段广告费用预算：35万第二阶段：升温期 2003年12月底----2004年3月底细致讲述BOBO公寓的规划、配套、户型等特点，更加深入细致的挖掘BOBO公寓的特质，多角度、多层面的对本案进行介绍，从而让目标客户群体对本案有更加深入的了解，引发目标客户群体的关注。
此阶段应细化BOBO公寓的特质，采用以形象作为切入点，继而调动市场的关注程度。
此阶段广告费用预算：30万第三阶段: 引爆期 2003年3月底-----2004年5月（开盘）此阶段应注重营造BOBO公寓即将销售的氛围，通过开盘前的系列广告明确告知本案的开盘时间、认购方式等，为良好的销售奠定坚实的基础。
主要运用形象广告的表现形式。
XX公寓项目营销策划提案报告(162页
200
-4
198
-6
1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
-4.3 年内人口自然增长率 年内人口机械增长率
XX市人口状况分析
城市总户数增加，平均每户人口递减，家庭向小型化方向发展，带来房地产需求结构的 变化。
呼和浩特市总户数变化图(单位：万户）
10
9.67 10.03
9.43
212
211.8
210
209.2
208
207.8
8 6
8.05
6.92
6.31
7.52
66..191
5.8
4
4.09
4.95
4.3
206
204
204.4
2
1.8 1.3
0
202
-2 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
2021/2/17
XX市城市发展结构
➢ 根据城市经济学以及城市地理学方面研究，当人均GDP达到2500美元时，城市郊 区化发展开始现；达到4000美元时，郊区化发展显著，而在之前，城市的发展主要 表现为城市的聚集作用。目前，XX市人均GDP接近4000美元，开始进入郊区化发 展，加上城市中心聚集度低，政府部门强力促进，城市开始快速扩张。
汇报要点
产品定位：基于我们对项目市场空间、目标客户群定位、项目自 身条件等各方面因素的分析和考虑，我们确立本项目的产品概念“国 际活性空间”，活性是产品概念的核心。并由此引导一种城市中心生 活的新方式。
2021/2/17
汇报要点
开发策略建议：差异化战略：寻找市场的空白点，培育有潜力的市 场，占驻市场的“桥头堡”，无论是在概念策划还是产品形式上都要
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出终止了5个月的上升势头，市场虽走出最低点，但11月签约量未超出昆山整体市场
月签约平均水平。
江苏昆山城北萧林路小户型公寓项目 营销策划报告
近9个月昆山市场每周成交走势
昆山市场周成交量近期波动明显。整体上，新政后昆山新房总成交量已走出低谷。新开 项目都能取得不错的成绩，成交数据表明市场已经走出观望态势，排除昆山商品房出现 周成交再创新低的可能，由于地产调控政策不断出台市江场苏昆成山交城北再萧创林路新小高户型也公有寓项难目度。
《通知》还规定，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑 面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。 第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于同期首套住 房公积金个人住房贷款利率的１.１倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住 房公积金个人住房贷款。
•房地产企业的经营业 绩将首当其冲受影响， 其次在税收成本、企业 拿地及融资方面一些特 定企业也将受到重大影 响
3. 政府
•政策的实施将导致市场 一定程度的下行，由此 传导至土地市场，从而 影响地方财政收入，中 央与地方之间的博弈也 将影响地方政府的利益
4. 银行
•短期来看，个人贷款总 量减少将影响银行零售 业务，利率的提高只能 起到一定程度的平抑作 用，中长期则主要受限 于企业贷款和地方融资
09年底至3月份出台的政策主要以土地政策、保障性住房政策为主，主要目的
政
在于稳定市场情绪，作用不直接，可执行度一般，影响有限
策
持
房价继续快速上涨，市场行为趋于非理性
续
2010年一季度全国市场量升价涨，大中城市商品房销售价格指数涨幅达近年
来最高水平，供不应求、房价上涨过快的局面未得到实质性改善
出
台
宏观经济增长稳定为政策调控奠定基础
近三年准备金率变化图
江苏昆山城北萧林路小户型公寓项目 营销策划报告
近期政策动态
公积金房贷新政:二套利率上浮10% 三套停贷
11月2日四部委下发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，严禁适 用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。
《通知》明确，住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通 自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。使用住房公积金个人住房贷款 购买首套普通自住房，套型建筑面积在９０平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于 ２０％；套型建筑面积在９０平方米以上的，贷款首付款比例不得低于３０％ 。
营销策划报告
政 策 影 响
购房者投资、投机需求受到打击，刚性和改善性需求亦受到影响， 近两年赚得盆满钵满的开发商选择观望，关注民生的中央政府和 关注利益的地方政府开始博弈，银行信贷业务快速收紧
市场影响
1. 购房者
•对投资投机购房者打 击重大，改善性刚需及 部分异地首置刚需也受 到较大抑制
2. 开发商
2、加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国；10月1日起出售自有住房并在1年内重新购 房的纳税人不减免个税
3、对土地闲置、捂盘惜售等房企，暂停发行股票、公司债和新购置土地，银行停发新开发项 目贷款和贷款展期
观点：此次新政实际上在很多领域已超出之前“国十条”范畴，可以认定这是继去 年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的紧缩型调控。连续出台的政策让市 场感觉到的是政府的决心。从这一点来看，如果房价调整效果达不到预期，政策还 会继续加码，目前各个方面的政策基本已经出了，但是都还可以进一步加强执行力 度，如首付可以继续增加到四成和五成，利用金融杠杆炒房的可能性已经很小。
2010.04.14
央行宣布自5月10日起， 上调存款类金融机构人 民币存款准备金率0.5个 百分点，农村信用社、 村镇银行暂不上调。这 是央行今年第三次上调 存款准备金率。央行此 次调整是配合为楼市降 温而考虑的。
2010.05.10
2010.04.17
2010年4月20日
4 月 17 日 ，国 务院下 发“关于坚决遏制部 分城市房价过快上涨 的通知”，要求严格 限制各种名目的炒房 和投机性购房，对第 三套房及以上住房可 停止贷款，同时限制 异地购房贷款。
这次新的契税政策则将90平方米的概念引入进来，将90平方米作为契税缴纳的第一道“分水 岭”，第二道“分水岭”则是是否是“唯一住房”。 这两道“分水岭”隔出了3层，对个人 购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征 收契税。这就意味着，不管你的房子多大，只要你买的不是首套房，就要缴纳3%的契税 。
2010.08.23
2010.06.04
对于二套房 的认定不仅 要以家庭为 单位，同时 执行认房又 认贷的政策
江苏昆山城北萧林路小户型公寓项目 营销策划报告
09年下半年-10年4月楼市异常火爆，引动房价飙升、 民怨载道，进入2010年4月后，政府打压投机、投资性 购房需求的新政连续出台
之前政策力度和执行度有限，市场作用不明显
观点：本次上调存款准备金率继上次仅相隔9天,体现出回收流动性的紧迫性,并且紧 缩信贷的信号明显，将起到抑制银行放贷的作用。如果未来两个月流动性过剩局面 仍难以缓解，通胀预期仍非常强烈，年底前存款准备金率仍可能继续上调，并且不 排除央行在年底前再次加息的可能。
江苏昆山城北萧林路小户型公寓项目 营销策划报告
营销策划报告
PART 2 昆山小户型公寓市场简析
江苏昆山城北萧林路小户型公寓项目 营销策划报告
昆山城区酒店式公寓项目分布图
卡布其诺
逸景湾
振华永盛A 地块
璞俪公馆
凤凰城地块 大德世家
香榭水岸
中基高尔夫
鹿城一品
金建地块
旺角新天地
建
在售
丽都广场
翡翠名都
江苏昆山城北萧林路小户型公寓项目 营销策划报告
江苏昆山城北萧林路小户型公寓项目 营销策划报告
前期重要政策回顾
3 月 18 日 ， 国资委要求 78家不以房 地产为主业 的央企完成 企业自有土 地开发和已 实施项目等 阶段性工作 后要退出房 地产业务
2010.03.18
国务院常务会议提出要 求，对贷款购买第二套 住房的家庭，贷款首付 款 不 得 低 于 50 ％， 贷 款利率不得低于基准利 率 的 1.1 倍 。 对 购 买 首 套住房且套型建筑面积 在 90㎡ 以 上 的 家 庭 ， 贷款首付款比例不得低 于30%
住建部发出《关于进一步加 强房地产市场监管完善商品 住房预售制度有关问题的通 知》，商品住房严格实行购 房实名制，认购后不得擅自 更改购房者姓名。未取得预 售许可的商品住房项目，房 地产开发企业不得以认购、 预订、排号、发放 VIP 卡等 方式向买受人收取或变相收 取定金、预定款等性质的费 用
8月23日中国住房贷款 第一大银行中国建设银 行董事长郭树清透露， 建行已对第三套及以上 购房贷款实行了“暂停 发放”的措施。上半年 房地产贷款全面下降， 同期房地产业新增贷款 不到200亿元。
观点：对于楼市调控，契税优惠取消也是抑制楼市投资投机的手段之一。
江苏昆山城北萧林路小户型公寓项目 营销策划报告
近期政策动态
9月29日多部委出台房地产调控“组合拳”
1、暂停发放第三套房贷款；贷款购房首付款调整到30%；贷款购买第二套住房家庭，首付款 不低于50%、利率不低于基准利率1.1倍；消费性贷款禁止用于购买住房
总体市场影响：调控政策棒打七寸，且力度大、执行要求严，首先导致的是 成交量的下滑，成交量萎缩后使得价格下行调整，众多城市房价进入小幅调整 期，观望气氛显现；
不同城市影响：此次政策对房价过高、上涨过快的城市影响最大，包括诸如
北京、上海、深圳一线城市及天津、重庆、合肥等二线城市和部分三线城市；
对一些房价上涨较为平稳的城市及刚性需求占主导的城市及三四线城市影响相
江苏昆山城北萧林路小户型公寓项目 营销策划报告
——中基高尔夫
项目名称 基地位置 开发商 建筑面积 总户数 产品类型
中基高尔夫 昆太路与汉林路交叉口 昆山中基置业发展有限公司
14万㎡ 649户（酒店式公寓143户)
高层住宅、酒店式公寓
酒店公寓
户型面积
酒店式公寓43-55㎡
开盘时间
2009年12月12日
总户数 产品类型
804户（酒店式公寓548户) 高层住宅、酒店式公寓
户型面积
酒店式公寓49-78㎡
开盘时间
2010年7月10日
均价 酒店式公寓10500元/㎡（精装）
（元/㎡）
装修标准1500元
销售户数 先推10-13层共80户未开始签约
优惠情况
一次付款99折送空调
酒店公寓
开盘动态： 酒店式公寓办理价值2万元的VIP卡， 开盘当天低值4万。
对较小。
江苏昆山城北萧林路小户型公寓项目
营销策划报告
政策影响总结
针对昆山市场，我们认为，政策对刚需阶层的实质影响并不很大，部分因结 婚、就业、上学等因素产生的购房需求仍需释放。
江苏昆山城北萧林路小户型公寓项目 营销策划报告
近两年昆山市场成交签约走势
2010年11月，昆山商品房市场月签约量较2010年10月份出现环比下跌态势，签约量
——君悦·鹿城一品
项目名称
君悦·鹿城一品
基地位置
长江中路177号
开发商 昆山光达房地产开发有限公司
建筑面积 总户数
55991㎡ 471户（单身公寓341户、住宅 124户、商铺6户)
产品类型
高层住宅、酒店式公寓
户型面积
酒店式公寓43-75㎡
开盘时间
2009年6月20日
均价
酒店式公寓12000元/㎡ （精装、装修标准1500元）
酒店公寓产品板块分布说明
板块