江苏省城市地价动态监测报告

江苏省城市地价动态监测报告

（2017年度）

江苏省地价所

二〇一八年四月

前言

2017年是实施“十三五”规划的重要一年，也是推进供给侧结构性改革的深化之年。面对错综复杂的宏观经济环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务，依据中央经济工作会议提出的总体思路，2017年我省面对新旧动能接续转换的现实压力，主动适应经济发展新常态，自觉践行新发展理念，扎实抓好供给侧结构性改革，大力推动“两聚一高”新实践，加快建设“强富美高”新江苏。2017年全省实现地区生产总值85900.9亿元，比上年增长7.2%；一般公共预算收入8171.5亿元，同口径增长4.6%；固定资产投资完成额为53000.2亿元，比上年增长7.5%；社会消费品零售总额为31737.4亿元，比上年增长10.6%①。

为及时了解全省土地市场运行态势，掌握全省城市地价变化信息，不断提高国土资源参与宏观调控的能力，根据江苏省国土资源厅统一部署和组织，江苏省地价所开展了全省2017年度城市地价动态监测工作，在此基础上分析汇总编制了本报告。

①数据来源：2017年江苏省国民经济和社会发展统计公报。

目录

一、2017年度全省城市地价动态监测工作概况 (1)

（一）监测范围 (1)

（二）监测时段 (2)

（三）工作任务 (2)

（四）监测数据采集 (2)

（五）监测对象与说明 (3)

（六）地价内涵的设定 (3)

（七）地价水平、地价指数的测算方法 (3)

二、2017年度全省城市地价状况 (3)

（一）全省地价总体状况 (3)

（二）三大监测地区地价状况 (5)

（三）各设区市市域地价状况 (5)

（四）各设区市市区地价状况 (6)

三、2017年度全省城市地价的主要影响因素分析 (7)

（一）宏观调控因素 (7)

（二）经济因素 (8)

（三）城市设施状况因素 (9)

（四）地方政策因素 (9)

四、2018年度全省城市地价变化趋势预测 (10)

2017年度江苏省城市地价动态监测报告

一、2017年度全省城市地价动态监测工作概况

全省城市地价动态监测工作是指对各监测区域通过划分商服、住宅、工业等用途地价区段，布设地价监测点并测算其地价，确定区段基准地价与地价指数，然后利用系列指标对城市地价状况进行描述与分析，最后形成城市地价监测报告并向社会发布。

（一）监测范围

城市地价动态监测范围包括全省所有县城镇以上城市的建成区和近期建设规划区。2017年度全省城市地价动态监测范围主要包括南京市区、浦口区、六合区、江宁区、溧水区、高淳区；无锡市区、江阴市、宜兴市；徐州市区、贾汪区、铜山区、丰县、沛县、睢宁县、新沂市、邳州市；常州市区、溧阳市、金坛区；苏州市区、吴中区、相城区、吴江区、常熟市、张家港市、昆山市、太仓市；南通市区、通州区、海安县、如东县、启东市、如皋市、海门市；连云港市区、赣榆区、东海县、灌云县、灌南县；淮安市区、涟水县、洪泽区、盱眙县、金湖县；盐城市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰区；扬州市区、江都区、宝应县、仪征市、高邮市；镇江市区、丹阳市、扬中市、句容市；泰州市区、姜堰区、兴化市、靖江市、泰兴市；宿迁市区、沭阳县、泗阳县、泗洪县等71个监测单元。

图12017年度江苏省城市地价动态监测区域图

（二）监测时段

2017年度城市地价监测时段为2017年1月1日至2017年12月31日。

（三）工作任务

本次报告主要完成2017年度全省县城镇以上城市地价动态监测数据的汇总、分析。主要包括：

1.2017年度全省总体平均地价水平及地价增长率测算；

2.2017年度苏南、苏中、苏北三大区域平均地价水平及地价增长率测算；

3.2017年度全省13个设区市市域平均地价水平及地价增长率测算；

4.2017年度全省13个设区市市区平均地价水平及地价增长率测算；

5.编制并发布年度城市地价动态监测报告。

（四）监测数据采集

2017年度城市地价监测的数据主要通过市场调查和查询政府公开数据的方式获得。其中地价监测点的地价数据，采用市场调查并在此基础上进行地价评估

的方式获得，主要来源于各监测单元的地价动态监测年度数据库成果；土地市场

的供应数据来源于江苏省2017年土地供应形势分析报告；与地价相关的其他数据，主要来源于有关统计资料和市场调查。汇总分析各监测单元的地价动态监测数据库，在此基础上建立了2017年度全省城市地价动态监测数据库成果。

（五）监测对象与说明

本次监测以2016年度布设的地价监测点为基础，参照国家级动态监测技术汇总思路，在保持监测范围、区段划分、地价监测点相对稳定的前提下，对原有的监测点进行维护和更新。截至2017年12月31日，全省71个监测单元共设有地价动态监测点12722个，其中商服用地设有6848个监测点，住宅用地设有3935个监测点，工业用地设有1939个监测点；地价区段共5727个，其中商服用地地价区段3159个，住宅用地地价区段1674个，工业用地地价区段894个。

（六）地价内涵的设定

全省城市地价动态监测体系中的地价是指在设定的基准日、用途、土地使用权年限、土地开发程度和容积率等条件下出让国有建设用地使用权市场价格。

1.估价期日：2017年度地价动态监测体系中的估价期日统一设定为2017年12月31日。

2.用途：按商服、住宅、工业三种用途设定。

3.土地使用权年限：按各类用地法定最高出让年期设定，即商服用途40年、住宅用途70年、工业用途50年。

4.土地开发程度：按各监测单元区域平均土地开发程度分别设定。

5.容积率：按各监测单元区域平均容积率分别设定。

（七）地价水平、地价指数的测算方法

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2014年）》，由江苏省城市地价动态监测与基准地价更新信息系统汇总形成各监测单元的平均地价，再计算各区域和全省地价水平及地价指数。

二、2017年度全省城市地价状况

（一）全省地价总体状况

2017年，全省不同用途平均地价水平有所上升，分用途来：