最新全国土地估价师《土地估价实务基础》考试大纲汇总
土地估价考试大纲
一、考试大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对区位理论的理解与掌握程度。
(二)考试范围1．区位概念(1)区位的定义(2)区位的实质2．区位的影响因素3．几种主要的区位论(1)农业区位论(2)工业区位论(3)中心地理论4．区位理论在土地估价中的作用(三)考试基本要求掌握：区位概念，区位的影响因素；熟悉：几种主要的区位论；了解：区位理论在土地估价中的作用。
4.1 区位概念1、区位的定义：区位是一个综合的概念，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。
2、区位的实质：区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
（1）自然地理区位包含地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征。
（2）经济地理区位是指地球上某一事物在人类社会经济活动过程中创造的人地关系。
就城市整体而言，则是指一个城市在特定的经济区内所处的具体位置及其与其他市镇、或农村居民点之间经济上的相互关系。
就城市内部来说，是某一街区或某一地段在城市中的具体方位，以及它与其他街区或其他地段之间的相对地理位置和相互之间的社交、工作、购物、娱乐等多方面的社会经济活动的关系。
（3）交通地理区位主要是指某城市或市内某地段与交通线路和设施的关系。
4.2 区位的影响因素：影响土地区位的主要因素包括自然、社会经济和行政等因素。
1、社会经济因素社会经济的发展水平是影响土地区位的最重要因素，它包括以下几个方面：(1)繁华程度繁华是指城市某些职能的集聚，对企事业和居民产生巨大的引力的结果，并在土地上创高额的收益和利润，在外观上则表现为城市生活中交往最频繁、最活跃的地区。
由于商业的集聚具有很大的吸引力，而且获得的级差收益最高，因此商业服务设施的集聚程度可以用来表示繁华程度。
全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义
全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义第一章：土地估价基础概念1.1 土地估价的定义土地估价是指对土地价值进行评估和测定的过程，以确定土地的合理市场价格或价值范围的专业活动。
1.2 土地估价的重要性土地是房地产的重要组成部分，土地估价直接影响到房地产的开发、交易和投资活动。
准确的土地估价有助于保障房地产市场的健康发展。
1.3 土地估价的目的土地估价的目的主要包括：为土地交易提供参考价格，为土地征收提供基准价格，为土地抵押和担保提供评估依据，为土地开发提供决策支持。
第二章：土地估价方法与技术2.1 直接比较法直接比较法是利用市场上已发生的类似土地交易作为参照，按照土地的位置、用途、面积等因素来确定估价对象的市场价格或价值范围。
2.2 收益法收益法是基于土地的收益能力来进行估价的方法。
根据土地适宜用途的不同，可以采用不同的收益法，如地租法、地价法等。
2.3 成本法成本法是根据土地开发的成本来进行估价的方法。
根据土地的适宜用途和开发难易程度，可以采用不同的成本法，如折旧法、替代成本法等。
2.4 综合法综合法是将多种土地估价方法进行综合考虑，得出综合结论的方法。
通过权衡不同方法的优劣，可以提高土地估价的准确性和可靠性。
第三章：土地估价实务3.1 土地估价数据的收集和整理土地估价需要收集和整理大量的数据，包括土地市场的交易数据、土地规划和用途数据、土地开发的成本数据等。
合理有效地收集和整理数据对于准确估价至关重要。
3.2 土地估价过程的核算和计算土地估价过程中需要进行核算和计算，包括土地市场价格的核算、土地收益能力的计算、土地开发成本的核算等。
准确的核算和计算能够提高估价的精度和可靠性。
3.3 土地估价报告的编制和呈报土地估价报告是土地估价师向委托人提供的估价结果。
土地估价报告的编制需要包括估价目的、估价方法、估价数据和核算过程等内容，并对估价结果进行说明和分析。
第四章：土地估价案例分析4.1 商业用地估价案例分析以某地商业用地估价为例，通过直接比较法、收益法和成本法等方法进行估价，并分析不同方法得出的估价结果的差异和原因。
(整理)全国土地估价师《土地估价实务基础》考试大纲
2013年全国土地估价师《土地估价实务基础》考试大纲第一章土地价格的概念考点1：土地价格的内涵与外延考点2：我国土地价格的形式考点3：土地价格的主要特征考点4：土地价格的类型考点5：我国土地价格的主要类型考点6：我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素考点1：主要地价影响因素考点2：主要地价影响因素的作用规律考点3：不同用途地价影响因素的特点第三章土地估价的原则考点1：土地估价原则考点2：预期收益原则考点3：替代原则考点4：最有效利用原则考点5：供需原则考点6：报酬递增递减原则考点7：贡献原则考点8：变动原则考点9：合法原则第四章土地估价程序、土地价格定义的界定和地价估算与确定考点1：土地估价程序考点2：确定估价基本事项考点3：拟定估价作业计划考点4：收集资料实地踏勘考点5：分析整理相关资料考点6：选定方法试算价格考点7：确定宗地估价结果考点8：撰写估价报告书考点9：土地价格定义的界定考点10：地价估算与确定第五章收益还原法考点1：收益还原法概念考点2：收益还原法的基本公式考点3：收益还原法不同情况下的公式考点4：收益还原法估价的基本步骤考点5：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算考点6：总费用的测算方法考点7：土地纯收益的概念及测算方法考点8：土地还原率的概念及确定方法考点9：收益还原法的适用范围第六章市场比较法考点1：市场比较法的概念考点2：市场比较法的特征考点3：市场比较法的原理考点4：市场比较法的基本公式考点5：市场比较法的估价步骤考点6：调查与选择比较案例考点7：确定价格可比基准考点8：交易情况修正考点9：估价期日修正考点10：区域因素比较与修正考点11：个别因素比较与修正考点12：其他相关修正的类型及修正方法考点13：确定比准价格考点14：市场比较法适用范围第七章成本逼近法考点1：成本逼近法概念考点2：成本逼近法的基本公式考点3：成本逼近法估价步骤考点4：土地取得费的概念、构成及计算方法考点5：土地开发费的概念、构成及计算方法考点6：利息考点7：利润考点8：土地增值考点9：土地价格修正与确定考点10：成本逼近法适用范围第八章剩余法考点1：剩余法的概念考点2：剩余法的基本公式考点3：剩余法估价步骤考点4：最佳开发利用方式考点5：开发完成后不动产价值的测算考点6：开发成本考点7：利息考点8：利润考点9：土地价格的计算考点10：剩余法适用范围第九章路线价法考点1：路线价法的概念考点2：与路线价法有关的概念考点3：路线价法的操作步骤考点4：路线价的深度修正方法考点5：其他宗地条件修正系数编制考点6：路线价法的适用范围考点7：路线价法的实际应用第十章基准地价系数修正法考点1：基准地价系数修正法概念与基本原理考点2：基准地价系数修正法的公式考点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤考点4：基准地价系数修正法的适用范围考点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤第十一章土地分等考点1：城镇土地分等的概念和原理考点2：城镇土地分等的因素因子体系考点3：城镇土地分等的技术路线和程序考点4：土地分等因子分值计算的基本原则考点5：城镇土地分等的因素因子分值计算标准化方式考点6：因素因子分值计算位序标准化考点7：因素因子分值计算极值标准化考点8：城镇土地分等涉及指数方式的因子指标计算考点9：城镇土地分等因素因子权重确定的原则考点10：城镇土地分等因素因子权重确定的方法考点11：城镇土地分等划分方法考点12：农用地分等的基本概念考点13：农用地分等定级考点14：农用地分等的原则考点15：农用地分等的因素法考点16：农用地分等的样地法考点17：农用地分等的程序考点18：农用地分等单元划分原则与方法考点19：土地利用系数分指定作物计算方法考点20：土地利用系数综合计算方法考点21：土地经济系数分指定作物计算方法考点22：土地经济系数综合计算方法第十二章土地定级考点1：城镇土地定级的概念和原则考点2：城镇土地定级的因素因子体系考点3：城镇土地定级的技术路线和程序考点4：城镇土地定级的因素因子分值计算原则考点5：城镇土地定级的因素因子分值计算方法考点6：因素对土地质量的影响方式及类型考点7：城镇土地定级中的面状土地因素分值计算方法考点8：城镇土地定级中的点、线状土地因素分值计算方法考点9：城镇土地定级中的商服繁华影响度的指标分析考点10：城镇土地定级中的繁华影响度分值的计算与叠加考点11：城镇土地定级中的道路通达度指标分析考点12：城镇土地定级中的道路通达度的分值计算考点13：城镇土地定级中的公交便捷度分析考点14：城镇土地定级中的公交便捷度的分值计算和修订考点15：城镇土地定级中的基础设施完善度作用分值计算考点16：城镇土地定级中的环境质量优劣度作用分值的计算考点17：城镇土地定级中的公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算考点18：绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算考点19：产业集聚影响度的作用分值计算考点20：城镇土地定级的因素因子权重确定方法考点21：城镇土地级别划分方法考点22：农用地定级的原则考点23：农用地定级的程序和方法考点24：农用地定级单元划分原则与方法。
土地估价师考试-估价基础(完整版)
第一部分地价理论第一章地价理论土地价格的内涵与外延土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权支付的代价，即地租的资本化.对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格我国土地价格的形式我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付多年地租再会的总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。
土地价格的主要特征1、土地价格是权益价格2、土地价格不由生产成本决定，主要是土地的投资与回收及其应得的投资收益,实质是地价的附加。
预期收益的高低和利息率大小3、土地价格主要土地需求决定4、土地价格呈上升趋势主要原因是社会有机资本有机构成的提高,社会平均利润的下降、土地的稀缺性、土地需求的增加5、土地价格具有明显的地域性土地的固定性与一般物价的区别1、表示方式不同土地除以价格表示外，还可以用租金表示2、价格基础不同基础是土地权利和收益的购买价格3、形成时间不同缺乏完整的市场，价格形成的时间长且相对比较困难4、土地价格不是土地价值的货币表现,价格高低不同生产成本决定土地价反映的主要是作为土地资源和资产的经济价值，产生的直接原因是土地所有权的垄断5、地价主要由需求决定6、地价具有明显的地区性和个别性7、地价呈明显上升趋势土地一般不具有折旧现象8、市场结构不同地产的个别性和不可移动性决定土地市场是不完全的市场9、折旧现象不同土地价格的类型1、按土地权利分类:所有权价格、使用权价格、抵押权价格、租赁权价格2、按土地价格形成的方式：交易价格、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格）3、按政府管理手段:申报价格、公告（示）地价4、按土地价格表示方法分：土地总价格、单位面积地价、楼面地价楼面地价=土地总价格/总建筑面积单位地价=楼面地价x容积率5、按土地存在的形态分类：生态价格、熟地价格、毛地价格、净地价格6、按土地交易方式分：拍卖价格、挂牌价格、协议价格、招标价格7、按土地价格使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价我国现行地价体系一系列不同名称、不同表现方式、满足不同用途的价格，构成了整个价格体系我国的地价体系以基准地价和标定地价为核心，以标定地介、交易地价或交易评估价为主要成分，具体包括以下集中形式，即：基准地价、标定地价、交易底价或交易评估价、成交价格、由以上4种类型衍生的抵押贷、税收、资产核算、土地转让等方便使用的地价等，标定地价、交易底价、成交地价属于宗地地价类型，基准地价是目前区域平均价最常见的形式，标定地价和交易底价是地产市场中最常见的地价形式。
土地估价师考试大纲2024年
土地估价师考试大纲2024年第一部分：考试说明本次土地估价师考试将在2024年举行，旨在评估考生对土地估价领域的专业知识和技能的掌握程度。
本次考试将按照以下大纲进行，考生需要具备相应的知识储备和实践经验。
第二部分：考试内容1.土地市场研究1.1 土地市场概述- 土地市场的定义和特点- 土地供求关系的影响因素- 土地市场价格形成机制1.2 土地利用规划和政策- 土地利用规划的目的和原则- 土地政策的制定和实施- 土地利用变更的程序和要求2.土地估价理论与方法2.1 土地估价的基本概念- 土地估价的定义和目的- 土地估价的基本原理和方法 - 土地估价的数据来源和处理 2.2 土地估价模型- 直接比较法- 收益法- 折现法- 投资收益率法3.土地估价实务3.1 估价过程与要点- 估价目的和任务的确定- 数据收集与分析- 估价模型的选择和应用3.2 估价报告编制- 估价报告的结构和要求- 专业术语和表达的准确性 - 报告附图和附表的规范要求第三部分：考试要求考生需要准备以下内容参加2024年土地估价师考试：- 相关科目的理论知识，包括土地市场研究、土地估价理论与方法、土地估价实务等。
- 实践经验和案例分析，能够熟练运用土地估价方法进行实际工作。
- 专业素养和道德规范，具备良好的职业操守和团队合作能力。
第四部分：考试评分标准本次考试将按照以下标准对考生进行评分：- 对知识的掌握程度和理解深度的准确性- 对实践经验的运用能力和创新性- 对估价报告的编制准确性和规范性- 对道德规范和职业操守的遵守情况请各位考生根据以上考试大纲进行针对性的准备，全面提升自己在土地估价领域的专业素养和能力。
祝愿大家取得优异的成绩，成为真正的土地估价师！。
房地产估价师《土地估价基础与实务》考试大纲
房地产估价师《土地估价基础与实务》考试大纲房地产估价师《土地估价基础与实务》考试大纲《土地估价基础与实务》科目第一章土地估价基础考试目的本部分的考试目的是测查应试人员对土地的内涵、基本特征及类型，土地类型及其特点，土地产权，地租理论、区位理论、土地酬劳递减规律、土地市场理论的了解、熟识和把握程度。
考试内容第一节土地的概念一、土地的内涵二、土地的特性（一）土地的自然特性（二）土地的经济特性（三）土地的产权特性三、土地的功能四、我国土地资源的特点五、土地实体及特征其次节土地的分类一、土地利用的基本类型（一）耕地（二）园地（三）林地（四）草地（五）湿地（六）农业设施建设用地（七）居住用地（八）公共管理与公共服务用地（九）商业服务业用地（十）工矿用地（十一）仓储用地（十二）交通运输用地（十三）公用设施用地（十四）绿地与开敞空间用地（十五）特别用地（十六）留白用地（十七）陆地水域二、主要类型土地的特征（一）商业服务业用地的特征（二）居住用地的特征（三）工矿用地的特征（四）仓储用地的特征（五）公共管理与公共服务用地的特征（六）交通运输用地的特征（七）农用地的特征三、我国主要类型土地的利用第三节土地权利一、土地权利的内涵二、土地权利的类型三、我国土地全部权（一）土地全部权的权能及规定（二）国有土地全部权的权能及规定（三）集体土地全部权的权能及规定四、我国土地用益物权（一）建设用地使用权的权能及规定（二）土地承包经营权的权能及规定（三）宅基地使用权的权能及规定（四）地役权的权能及规定五、我国土地担保物权（一）不同土地抵押权的权能及规定（二）土地质权的含义第四节地租理论一、地租的含义二、马克思地租理论（一）级差地租（二）肯定地租（三）垄断地租三、新古典城市地租理论四、地租与地价的关系五、地租理论在土地估价中的应用第五节区位理论一、区位的含义二、区位的影响因素三、几种主要的区位论（一）农业区位论（二）工业区位论（三）中心地理论四、区位与地价的关系五、区位理论在土地估价中的应用第六节土地酬劳递减规律一、土地酬劳递减的含义二、土地酬劳递减的基本原理三、土地酬劳递减规律在土地估价中的应用第七节土地市场理论一、土地供应（一）土地供应的含义（二）土地供应的特点及方式（三）影响土地供应的因素二、土地需求（一）土地需求的含义（二）土地需求的特点及类型（三）影响土地需求的因素三、土地供求平衡原理四、土地供求与地价的关系五、我国土地市场的特点六、土地市场分析（一）市场分析的基本内容（二）市场分析的主要方法考试要求1.把握土地的内涵，土地的特性；2.把握土地的基本类型及我国土地的分类；3.把握土地权利的概念及类型、我国土地全部权、用益物权和担保物权的类型；4.熟识土地的功能；5.熟识主要类型土地的特征；6.熟识我国主要类型土地的利用；7.熟识我国土地全部权、用益物权和担保物权的权能及规定；8.了解我国土地资源的特点，土地实体及特征；9.把握地租的含义，地租与地价的关系；10.把握区位的含义及影响因素，区位与地价的关系；11.把握土地酬劳递减的含义；12.把握土地供应与需求的含义、特点及影响因素；13.把握土地供求与地价的关系；14.熟识地租理论在土地估价中的应用；15.熟识几种主要的区位论；16.熟识土地酬劳递减的基本原理；17.熟识土地供应方式；18.熟识土地需求类型；19.熟识土地供求平衡原理；20.了解马克思地租理论，新古典城市地租理论；21.了解区位理论在土地估价中的应用；22.了解土地酬劳递减规律在土地估价中的应用；23.了解土地市场的特点，土地市场分析。
最新土地估价师考试大纲
土地估价师考试大纲第一部分土地基础知识一、土地概念（一）考试目的测试应考人员对土地的内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。
（二）考试范围1．土地的定义（1）土地的内涵（2）不同学科对土地的定义2．土地的特性（1）土地的自然特性（2）土地的经济特性3．土地的功能4．我国土地资源的特点（三）考试基本要求掌握：土地的基本内涵，土地的主要特性；熟悉：土地的功能，不同学科对土地的定义：了解：我国土地资源的特点。
二、土地的分类（一）考试目的测试应考人员对土地类别及其特点的理解与掌握程度。
（二）考试范围1．土地的基本类别（1）耕地1）水田2）水浇地3）旱地（2）园地1）果园2）茶园3）其他园地（3）林地1）有林地2）灌木林地3）其他林地（4）草地1）天然牧草地2）人工牧草地3）其他草地（5）商服用地1）批发零售用地2）住宿餐饮用地3）商务金融用地4）其他商服用地（6）工矿仓储用地1）工业用地2）采矿用地3）仓储用地（7）住宅用地1）城镇住宅用地2）农村宅基地（8）公共管理与公共服务用地1）机关团体用地2）新闻出版用地3）科教用地4）医卫慈善用地5）文体娱乐用地6）公共设施用地7）公园与绿地8）风景名胜设施用地（9）特殊用地1）军事设施用地2）使领馆用地3）监教场所用地4）宗教用地5）殡葬用地（10）交通运输用地1）铁路用地2）公路用地3）街巷用地4）机场用地5）港口码头用地6）管道运输用地（11）水域及水利设施用地1）河流水面2）湖泊水面3）水库水面4）坑塘水面5）沿海滩涂6）内陆滩涂7）沟渠8）水工建筑用地9）冰川及永久积雪（12）其他土地1）设施农用地2）田坎3）盐碱地4）沼泽地5）沙地6）裸地2．主要类别土地的特征（1）商服用地的特征（2）居住用地的特征（3）工业用地的特征（4）交通运输用地的特征（5）农用地的特征3．我国主要类别土地的利用方式（三）考试基本要求掌握：土地的基本类别及我国土地的分类；熟悉：主要类别土地的特征；了解：我国主要类别土地的利用方式。
土地估价师考试大纲
土地估价师考试大纲土地估价师考试大纲第一部分土地基础知识一、土地概念二、土地的分类三、土地实体特征四土地权利及制度第二部分土地管理知识一、土地管理概念二、地籍管理三、土地规划管理四、耕地保护与土地整理五农业地转用与征地管理六、建设用地供应管理七、土地市场交易与监督八、地价管理九、土地执法监察第三部分地价理论一、土地价格的概念二、土地价格影响因素（一）考试目的（二）考试范围三地租理论四区位理论五、土地报酬递减规律六、土地市场理论第四部分土地估价方法一、土地估价概念（二）考试范围（三）考试基本要求二、土地估价的原则三、收益还原法四、市场比较法五、成本逼近法六、剩余法七、路线价法八、基准地价系数修正法第五部分地价估价实务、宗地估价二、常见目的下土地估价三、常见用途土地估价四．土地分等五、土地定级六、基准地价评估七、路线价评估八、城市地价动态监测九、征地区片综合地价评估第六部分地上附着物及相关财产评估知识一、房屋建筑工程基础二.建筑物估价三、其他附着物估价四、相关机器设备评估第七部分土地相关税收知识一、税收基本理论二土地税收三、房产税收四、其他相关税收第八部分金融知识一、金融基础二、保险基础三、证券基础第九部分会计与统计知识一、会计知识二、统计知识第十部分土地与房屋测量知识一、经济学基础二、城市经济学三、城市规划第十二部分地产开发与工程造价知识一、土地开发二、房地产开发三、工程造价四、行业管理制度第一部分土地基础知识一、土地概念（一）考试目的测试应考人员对土地的内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度（二）考试范围1、土地的定义2、土地的特征3、土地的功能4、我国土地资源的特点（三）考试基本要求掌握：土地的基本内涵，土地的主要特性熟悉：土地的功能，不同学科对土地的定义了解：我国土地资源的特点二、土地的分类（一）考试目的测试应考人员对土地类别及其特点的理解与掌握程度（二）考试范围1、土地的基本类别2、主要类别土地的特征3、我国主要类别土地利用的方式（三）考试基本要求掌握：土地的基本类别及我国土地的分类熟悉：主要类别土地的特点了解：我国主要类别土地利用的方式三、土地实体特征（一）考试目的测试应考人员对土地实体特征的理解与掌握程度（二）考试范围1、土地实体的构成2、土壤类别及特征3、地质条件及特征4、土地基础设施类型及特征5、主要地上物作物种类及特征6、地下空间及特征7、土地污染种类及特征（三）考试基本要求掌握：土地实体的构成、土壤类别、地质条件类别、土地基础设施类型；熟悉：不同类别土壤特征、不同类别地质条件特征、不同类别土地基础设施特征、主要地上物作物种类及特征、地下空间及特征；了解：土地污染种类及特征四土地权利及制度（一）考试目的测试应考人员对土地权利制度的理解与掌握程度（二）考试范围1.土地产权概念2.土地产权的种类3.我国土地所有权制度4.我国土地使用权制度5 土地他项权利制度6.主要国家和地区的土地制度（三）考试基本要求掌握：土地产权的概念及构成、土地所有权制度和土地使用权制度熟悉：国有土地所有权、使用权，集体土地所有权、使用权；土地他项权利制度了解：主要国家和地区的土地制度第二部分土地管理知识一、土地管理概念（一）考试目的测试应考人员对土地管理基本概念、基本内容的理解与掌握程度（二）考试范围1、土地管理的内涵2、土地管理的任务3、土地管理的原则4、土地管理的主要内容5、我国土地管理机构的设置6、土地管理与可持续发展的关系7、新中国成立以来我国土地管理的演变历程（三）考试基本要求掌握：土地管理的内涵，土地管理的目的熟悉：我国土地管理的任务、内容、原则了解：土地管理与可持续发展的关系，新中国成立以来土地管理的演变历程、土地管理机构的设置二、地籍管理（一）考试目的测试应考人员对地籍管理基本概念和内容体系的理解与掌握程度（二）考试范围1、地籍概念2、地籍分类3、地籍管理概念4、地籍管理原则5、我国地籍管理的内容6、地籍管理的任务7、地籍档案管理的基本要求8、我国地籍的产生和历史发展（三）考试基本要求掌握：地籍的概念和分类，地籍管理的概念和原则，我国地籍管理的内容熟悉：地籍管理的任务，地籍档案管理的基本要求了解：我国地籍的产生和历史发展三、土地规划管理（一）考试目的测试应考人员对土地规划管理的概念和内容的理解与掌握程度（二）考试范围1、土地规划的概念与类型2、土地规划的作用3、影响土地利用的因素4、土地可持续利用的准则5、土地用途管制制度的概念6、土地用途管制的作用和意义7、土地用途管理的内容8、土地利用总体规划的概念9、土地利用总体规划的意义10、土地利用总体规划编制原则11、土地利用总体规划的内容12、土地利用总体规划编制程序13、土地利用总体规划的评审、报批、修改14、土地利用专项规划15、土地利用详细规划16、土地利用规划实施与管理的途径17、土地规划与其他规划的关系18、土地利用计划（三）考试基本要求掌握：土地用途管制及土地利用总体规划的概念、目的、作用和内容熟悉：土地利用专项规划及土地利用详细规划的概念和内容了解：其他土地专项规划的概念和内容，土地规划与其他规划的关系四、耕地保护与土地整理（一）考试目的测试应考人员对耕地保护与土地整理基本概念、基本内容的理解与掌握程度（二）考试范围1、耕地保护的重要性2、耕地保护的责任目标考核制度3、耕地保护管理的主要内容4、基本农田保护5、耕地占补平衡6、土地整理7、土地复垦概念（三）考试基本要求掌握：耕地保护与土地整理的内涵，基本内容熟悉：基本农田保护, 耕地占补平衡，土地整理的基本要求了解: 我国耕地保护土地整理的发展历程及现状五农业地转用与征地管理（一）考试目的测试应考人员对农用与征地管理知识的理解与掌握程度（二）考试范围1、农用地转用概念2、农用地转用的依据3、农用地转用的批准权限4、农用地转用的审批程序5、土地征收和征用概念6、征地行为的特征7、土地征收补偿和安置的内容8、土地征收方案的编制与审核9、土地征收程序（三）考试基本要求掌握：农用地转用征地管理的内涵、基本内容熟悉：农用地转用的依据、条件、批准权限，征地安置补偿的内容和基本要求了解：我国征地改革的方向与目标六、建设用地供应管理（一）考试目的测试应考人员对建设用地供应管理知识的理解与掌握程度（二）考试范围1、建设用地供应概念2、国有建设用地划拨供应3、国有建设用地出让供应4、国有建设用地供应的基本条件5、国有建设用地供地标准6、国有建设用地审查报批管理7、国有建设用地供地程序8、国有建设用地供应法律文书的主要内容9、农村集体建设用地供应范围10、乡镇建设用地供应审批内容及基本程序11、建设用地节约集约利用评价12、开发区土地集约利用评价（三）考试基本要求掌握：建设用地供应管理概念，国有建设用地供应管理的方法、程序、基本条件、报批管理和法律文书；熟悉：国有建设用地供应的标准，农村建设用地供应范围；了解：开发区用地评价的内容和程序，乡镇建设用地供应审批内容及基本程序。
2023年土地估价实务考试大纲
2023年土地估价实务考试大纲
2023年土地估价实务考试大纲主要包括以下几个方面的内容：
一、土地估价实务考试的目的和性质
土地估价实务考试是通过对土地估价理论和实践的测试，评估考生在土地估价领域的专业能力和水平。
该考试旨在培养和提高土地估价师的实际操作能力和综合素质，促进土地估价行业的健康发展。
二、考试内容
1.土地估价基本原理和方法：包括土地估价的基本概念、原则、程序和方法，以及不同用途土地估价的特点和程序。
2.土地估价实务操作：要求考生能够独立完成土地估价实务工作，包括收集相关资料、进行现场勘查、分析评估对象的特点和价值影响因素等。
3.土地估价报告编写：要求考生能够根据评估结果编写规范、准确、全面的土地估价报告，包括土地估价报告的撰写、格式规范和内容要求等。
4.相关法律法规和政策：要求考生熟悉土地估价相关的法律法规和政策，包括土地管理法、城市房地产管理法、土地估价师注册管理办法等。
三、考试形式和成绩评定
1.考试形式：考试形式为闭卷考试，考试时间为150分钟，满分100分。
2.成绩评定：考生的成绩将根据其答题的准确性和完整性进行评定，包括单项选择题、多项选择题、简答题和案例分析题等题型。
四、考试要求
1.考生应具备扎实的专业基础，熟悉土地估价相关法律法规和政策，掌握土地估价的基本原理和方法，能够独立完成土地估价实务工作，具备良好的分析问题和解决问题的能力。
2.考生应具备较高的文字表达能力和逻辑思维能力，能够准确、全面地撰写
土地估价报告。
3.考生应具备较高的综合素质，包括良好的职业道德、较强的责任心和敬业精神等。
土地估价师土地估价相关知识考试要点
1, 城市经济学概念城市经挤学是政治经济学和空间经济理论以及其他经济理论相结合而形成的一门新的经济理论。
他是探讨城市经济的产生, 发展, 在国民经济中的地位, 作用, 城市经济的本质特征, 活动规律和城市内外部社会经济关系, 发展趋势的科学。
2, 城市经济增长城市经济增长是国民经济增长在城市这个特殊区域内的表现。
城市经济增长有着不同于一般经济增长的特点:第一, 城市经济增长意味着城市聚集经济效益和规模经济效益的提高。
第二, 城市经济增长不仅意味着国民经济收入总量的增加, 而且还必定带来城市人口规模和用地规模的扩大。
第三, 城市经济增长意味着城市经济结构的优化, 即城市物质生产部门的物质要素比例的合理性及产出的高效性;整个城市经济部门特殊是物质生产部门及基础结构部门结合方式的先进性及合理性;主导产业部门及整个城市经济部门的协调性等。
第四, 城市经济增长意昧着城市物质财宝和社会财宝的增长。
第五, 城市经济增长还意味着在城市经济实力得到增加的同时, 城市吸引力和辐射力的增加。
以及城市在整个国民经济中地位的提高。
供应及需求理论1, 需求曲线是一条表示在全部其他影响消费者需求的因素不变时, 某物品需求量及其价格之间关系的曲线。
特点是:(1)曲线方向是从左上方向右下方倾斜。
(2)曲线形态可以是直线, 也可以曲线。
(3)曲线具有连续性。
(事实上, 曲线是不可能连续的, 但为使分析不致困难, 假定曲线是连续的。
2, 需求函数假如影响需求的其他各种因素不变, 只考虑需求量及价格之间的关系, 即把商品本身的价格作为影响需求的惟一因素, 以户代表价格, 就可以把需求函数写为: D=f(P) 上式表明白某种商品的需求量D是价格P的函数。
需求函数是用模型法(或称代数表达法)来表述需求这个概念。
需求函数表明, 价格上升, 需求量削减, 价格下降, 需求量增加。
3.供应曲线供应曲线是表示在其他影响厂商供应的因素不变时, 某种商品价格及供应量关系的曲线。
全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义
全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义第一节：概述在全国房地产估价师执业资格考试中，土地估价实务基础是一个非常重要的考点。
本次精讲班旨在帮助考生深入理解土地估价实务基础的相关知识，提升他们的考试能力。
1.1 土地估价的定义和目的土地估价是指对土地市场价值进行评估和估计的过程，其目的在于确定土地的市场价格以及用于土地收购、交易和开发的定价依据。
1.2 土地估价的重要性土地是房地产开发过程中最重要的资源，其价值的合理评估对于房地产市场的健康发展具有决定性作用。
土地估价的准确性直接影响着土地交易的公平性和可持续发展的前景。
第二节：土地估价的方法在进行土地估价时，我们可以使用多种方法来确定其市场价值。
以下是一些常见的土地估价方法：2.1 直接比较法直接比较法是最常用的土地估价方法之一。
它通过比较目标土地与已经成交的相似土地的价格，来确定目标土地的市场价值。
2.2 收益法收益法是一种基于土地未来投资回报率来确定其价值的方法。
通过对土地的潜在收入进行估算，再乘以适当的收益率，可以得出土地的估价结果。
2.3 决策树法决策树法是一种基于逻辑推理和判断的土地估价方法。
它通过建立一系列决策树，不断根据不同的决策节点进行估价，最终得出土地的市场价值。
第三节：土地估价的要点在进行土地估价时，我们需要注意以下几个要点，以确保估价结果的准确性和可靠性：3.1 土地的位置和周边环境土地的位置和周边环境是影响其价值的重要因素之一。
考虑到土地的接触性、周边设施和服务配套等因素，可以更准确地评估土地的市场价格。
3.2 土地的规划和用途土地的规划和用途是对其价值影响较大的因素之一。
根据不同的土地规划和用途，可以采用不同的估价方法和参数，来得出更准确的估价结果。
3.3 土地的市场供需状况土地的市场供需状况对其价值产生重要影响。
通过对土地市场的供求关系进行调查和研究，可以对土地的市场价值进行合理判断。
第四节：土地估价实务案例分析为了帮助考生深入理解土地估价实务基础知识的应用，我们提供了一些实际案例分析。
全国土地估价师资格考试大纲
全国土地估价师资格考试大纲
全国土地估价师资格考试大纲-土地估价理论方法与实务全国土地估价师资格考试大纲-土地估价理论方法与实务土地估价理论、方法与实务一、土地估价概述
（一）地价的概念
（二）土地估价的原则与方法
二、土地估价的基本理论
（一）地租理论
（二）区位理论
三、城镇土地分等定级
（一）城镇土地分等定级概述
（二）城镇土地定级因素分析
（三）土地定级的程序与方法
四、收益还原法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法、实务以及还原利率的确定
五、市场比较法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方
法、实务以及该方法相关的一些基本概念
六、剩余法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法及实务
七、成本逼近法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法及实务
八、路线价估价法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法、实务以及与该方法相关的一些基本概念
九、建筑物估价的原理、特点、程序、方法以及相关知识与概念
十、我国的地价体系与地价评估的技术途径
十一、基准地价评估的基本任务、原理、评估原则、基本要求、评估资料及评估程序、方法、基准地价修正系数表的编制等
十二、基准地价系数修正法的原理、特点、程序、方法及应用
十三、宗地地价评估的原理、方法、程序及土地估价报告的内容、格式与编写
十四、地价管理和地价政策的内涵与作用、地价管理制度的建立及地价管理的有关规定
十五、掌握各类不动产估价的程序、方法、估价报告撰写，并能进行分析，说明宗地估价报告存在的问题和原因
全国土地估价师资格考试大纲-土地估价理论方法与实务相关内容:。
2023年全国土地估价师考试大纲
2023年全国土地估价师考试大纲考试科目：一、土地估价理论与方法（占比30%）1. 土地估价的基本理论- 土地估价的定义与作用- 土地估价的基本原理- 土地估价的方法分类及特点2. 土地估价的方法与流程- 土地估价的数据采集与分析- 土地评估模型的建立与应用- 土地估价报告的编制与呈报3. 土地估价模型与技术工具- 线性回归模型在土地估价中的应用- GIS技术在土地估价中的应用- 数据挖掘与机器学习在土地估价中的应用二、土地估价实务（占比40%）1. 土地资源调查与评价- 土地资源调查的目的与方法- 土地类型划分与评价标准- 土地可利用率评估与分级2. 土地估价项目分析- 城市土地估价案例分析- 农村土地估价案例分析- 产业用地估价案例分析3. 土地估价市场与政策- 土地估价市场的特点与机制- 土地估价政策与法规- 土地估价市场监管与风险防范三、土地估价案例分析与应用（占比30%）1. 不动产开发与投资估价- 房地产开发项目的土地估价- 商业地产投资项目的土地估价- 工业用地开发项目的土地估价2. 土地征收与拆迁补偿估价- 城市土地征收与法定补偿估价- 农村土地征收与协议补偿估价- 拆迁安置补偿估价与选择3. 土地估价在法律与司法中的应用- 土地估价在房地产交易合同中的应用- 土地估价在土地征收与补偿纠纷中的调解与仲裁- 土地估价在土地纠纷诉讼中的鉴定与证据总结：以上为2023年全国土地估价师考试大纲的概述，考生在备考过程中应注重理论与方法的学习，加强实践技能的培养，并通过案例分析与应用实践来提升自己的综合素质。
祝愿各位考生在考试中取得优异成绩！。
大纲
全国土地估价师资格考试大纲(2011年)土地估价相关知识第一部分土地相关税收第一章税收基本理论点1：税收概念与特征点2：税收分类点3：税收主体与目的点4：税制点5：税基与税率第二章土地税收点1：城镇土地使用税点2：耕地占用税点3：土地增值税第三章房产税收点1：房产税点2：房地产税第四章其他相关税收点1：营业税点2：城市维护建设税点3：教育费附加点4：企业所得税点5：契税点6：印花税第二部分金融第一章金融基础点1：金融概念点2：货币概念点3：信用的概念、形式与职能点4：金融工具点5：金融体系点6：中央银行的概念与职能点7：商业银行的概念、类型与职能点8：外汇与汇率的含义第二章保险基础点1：保险概念点2：保险的职能点3：保险合同点4：保险的基本原则点5：保险业监管第三章证券基础点1：证券点2：股票点3：债券点4：证券投资基金第三部分会计与统计第一章会计知识点1：会计概念与作用点2：会计核算基本前提点3：会计核算的一般原则点4：会计要素的含义及其划分点5：会计核算方法点6：设置会计科目与账户点7：复式记账点8：资产概念及其分类点9：现金的核算点10：其他货币资金的核算点11：短期投资的概念与分类点12：短期投资的计价点13：应收票据的分类与计价点14：应收账款点15：其他应收款点16：存货的范围点17：存货的计价点18：存货的核算——按计划成本核算点19：长期投资的概念与分类点20：长期投资的核算点21：固定资产的概念与确认标准点22：固定资产的分类点23：固定资产的计价方法点24：固定资产计提折旧的范围点25：固定资产及其折旧的方法点26：固定资产折旧的会计处理点27：无形资产的特征与分类点28：无形资产的计价点29：无形资产价值的摊销原则点30：递延资产点31：负债概念及其分类点32：流动负债的核算点33：长期负债的核算点34：所有者权益与资本金制度的概念及特征点35：所有者权益的核算点36：营业收入概念及其特征点37：营业收入的确认点38：经营收入的核算点39：费用概念及其特征点40：期间费用的核算点41：利润概念点42：利润形成的核算点43：利润分配的核算点44：会计报表的分类点45：阅读会计报表的方法第二章统计知识点1：统计学概念点2：统计的特点点3：统计活动点4：统计研究常用方法点5：统计工作中的常见概念点6：统计设计基本分类点7：统计设计的意义与主要内容点8：统计指标的含义与分类点9：统计指标设计的基本要求与主要内容点10：统计指标体系的概念与种类点11：统计指标体系设计时应遵循的原则点12：统计数据的主要来源点13：常见的统计调查方法点14：常用的调查方式点15：统计调查方案点16：统计整理点17：总量指标点18：相对指标点19：平均指标点20：变异指标点21：时间数列分析点22：相关关系点23：相关分析点24：回归分析第四部分土地与房屋测量点1：测量误差与精度点2：房地产测绘的技术规范点3：房地产测绘的精度要求点4：土地与房屋测绘中的相关图纸点5：土地面积测算方法点6：房屋面积种类点7：房屋面积测算点8：公用建筑面积分摊系数计算方法第五部分城市经济与城市规划第一章经济学基础点1：需求、需求曲线、需求函数点2：供给、供给曲线点3：价格、产品均衡价格点4：弹性、需求价格弹性、需求收人弹性、供给价格弹性点5：市场出清及供求原理的实际意义点6：市场竞争理论点7：收入分配理论点8：市场与政府点9：宏观经济有关概念点10：宏观经济政策第二章城市经济学点1：城市及城市经济增长点2：单一中心土地利用点3：城郊化点4：城市土地利用控制与利用分区第三章城市规划点1：城市发展与城镇化点2：城市规划体系与任务点3：城市规划的自然环境条件点4：城市用地评定与选择点5：城市用地类型和用地指标点6：城市性质与规模点7：城市用地功能组织与评价点8：城市总体规划点9：城市详细规划点10：居住区规划的任务、内容和要求点11：居住区的组成和规模点12：居住区的类型和规划结构点13：居住区规划点14：城市主要基础设施规划点15：城市规划实施管理第六部分地产开发与工程造价第一章土地开发点1：士地开发概念点2：土地开发程序点3：开发土地获得途径与程序点4：土地开发过程管理点5：开发土地的转让点6：土地开发成本构成第二章房地产开发点1：房地产开发概念点2：房地产业的内部结构点3：房地产开发企业的资质等级点4：房地产开发主要程序点5：房地产开发可行性研究的主要内容点6：房地产开发可行性研究的步骤点7：房地产开发项目的财务评价点8：房地产开发市场调查与分析点9：房地产投资项目经济评价点10：房地产开发中的基础设施建设点11：建设工程招标投标点12：建设工程监理点13：建设工程竣工验收第三章工程造价点1：工程项目与工程建设项目点2：工程建设项目分类点3：工程造价的概念与构成点4：工程建设定额的概念与主要内容点5：工程量清单点6：建筑工程量及其计算点7：概算定额与概算指标点8：投资估算指标点9：设计概算点10：建筑工程概算的编制方法点11：施工图预算点12：工程变更与合同价款调整点13：工程索赔点14：建设工程竣工结算和竣工决算点15：工程保修及保修费用土地估价实务基础第一章土地价格的概念点1：土地价格的内涵与外延点2：我国土地价格的形式点3：土地价格的主要特征点4：土地价格的类型点5：我国土地价格的主要类型点6：我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素点1：主要地价影响因素点2：主要地价影响因素的作用规律点3：不同用途地价影响因素的特点第三章土地估价的原则点1：土地估价原则点2：预期收益原则点3：替代原则点4：最有效利用原则点5：供需原则点6：报酬递增递减原则点7：贡献原则点8：变动原则点9：合法原则第四章土地估价程序、土地价格定义的界定和地价估算与确定点1：土地估价程序点2：确定估价基本事项点3：拟定估价作业计划点4：收集资料实地踏勘点5：分析整理相关资料点6：选定方法试算价格点7：确定宗地估价结果点8：撰写估价报告书点9：土地价格定义的界定点10：地价估算与确定第五章收益还原法点1：收益还原法概念点2：收益还原法的基本公式点3：收益还原法不同情况下的公式点4：收益还原法估价的基本步骤点5：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算点6：总费用的测算方法点7：土地纯收益的概念及测算方法点8：土地还原率的概念及确定方法点9：收益还原法的适用范围第六章市场比较法点1：市场比较法的概念点2：市场比较法的特征点3：市场比较法的原理点4：市场比较法的基本公式点5：市场比较法的估价步骤点6：调查与选择比较案例点7：确定价格可比基准点8：交易情况修正点9：估价期日修正点10：区域因素比较与修正点11：个别因素比较与修正点12：其他相关修正的类型及修正方法点13：确定比准价格点14：市场比较法适用范围第七章成本逼近法点1：成本逼近法概念点2：成本逼近法的基本公式点3：成本逼近法估价步骤点4：土地取得费的概念、构成及计算方法点5：土地开发费的概念、构成及计算方法点6：利息点7：利润点8：土地增值点9：土地价格修正与确定点10：成本逼近法适用范围第八章剩余法点1：剩余法的概念点2：剩余法的基本公式点3：剩余法估价步骤点4：最佳开发利用方式点5：开发完成后不动产价值的测算点6：开发成本点7：利息点8：利润点9：土地价格的计算点10：剩余法适用范围第九章路线价法点1：路线价法的概念点2：与路线价法有关的概念点3：路线价法的操作步骤点4：路线价的深度修正方法点5：其他宗地条件修正系数编制点6：路线价法的适用范围点7：路线价法的实际应用第十章基准地价系数修正法点1：基准地价系数修正法概念与基本原理点2：基准地价系数修正法的公式点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤点4：基准地价系数修正法的适用范围点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤第十一章土地分等点1：城镇土地分等的概念和原理点2：城镇土地分等的因素因子体系点3：城镇土地分等的技术路线和程序点4：土地分等因子分值计算的基本原则点5：城镇土地分等的因素因子分值计算标准化方式点6：因素因子分值计算位序标准化点7：因素因子分值计算极值标准化点8：城镇土地分等涉及指数方式的因子指标计算点9：城镇土地分等因素因子权重确定的原则点10：城镇土地分等因素因子权重确定的方法点11：城镇土地分等划分方法点12：农用地分等的基本概念点13：农用地分等定级点14：农用地分等的原则点15：农用地分等的因素法点16：农用地分等的样地法点17：农用地分等的程序点18：农用地分等单元划分原则与方法点19：土地利用系数分指定作物计算方法点20：土地利用系数综合计算方法点21：土地经济系数分指定作物计算方法点22：土地经济系数综合计算方法第十二章土地定级点1：城镇土地定级的概念和原则点2：城镇土地定级的因素因子体系点3：城镇土地定级的技术路线和程序点4：城镇土地定级的因素因子分值计算原则点5：城镇土地定级的因素因子分值计算方法点6：因素对土地质量的影响方式及类型点7：城镇土地定级中的面状土地因素分值计算方法点8：城镇土地定级中的点、线状土地因素分值计算方法点9：城镇土地定级中的商服繁华影响度的指标分析点10：城镇土地定级中的繁华影响度分值的计算与叠加点11：城镇土地定级中的道路通达度指标分析点12：城镇土地定级中的道路通达度的分值计算点13：城镇土地定级中的公交便捷度分析点14：城镇土地定级中的公交便捷度的分值计算和修订点15：城镇土地定级中的基础设施完善度作用分值计算点16：城镇土地定级中的环境质量优劣度作用分值的计算点17：城镇土地定级中的公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算点18：绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算点19：产业集聚影响度的作用分值计算点20：城镇土地定级的因素因子权重确定方法点21：城镇土地级别划分方法点22：农用地定级的原则点23：农用地定级的程序和方法点24：农用地定级单元划分原则与方法。
土地估价师考试大纲实务基础
土地估价师考试大纲实务基础土地估价师考试大纲实务基础一、土地估价概念（一）考试目的测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义理解与掌握程度。
（二）考试范围1. 土地估价的定义2. 土地估价的作用及现实意义3. 土地估价的使用方向4. 我国土地估价的产生背景和发展过程（三）考试基本要求掌握：土地估价的定义、作用；熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的使用方向；了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。
二、土地估价的原则（一）考试目的测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度。
（二）考试范围1. 土地估价原则(1) 预期收益原则(2) 替代原则(3) 最有效利用原则(4) 供需原则(5) 报酬递增递减原则(6) 贡献原则(7) 变动原则(8) 合法原则2. 不同估价原则适用范围及注意点3. 土地估价各原则的理论依据和产生背景(三)考试基本要求掌握：土地估价原则内涵；熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点；了解：土地估价各原则的理论依据和产生背景。
三、收益还原法(一)考试目的测试应考人员对收益还原法的基木原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围1. 收益还原法概念2. 收益还原法的基本公式(1) 公式的内涵(2) 公式的表达式(3) 公式各变量的含义3. 收益还原法不同情况下的公式(1) 预期纯收益不变情况下的公式(2) 预期纯收益变化情况下的公式(3) 还原率变化情况下的公式(4) 收益年期不同情况下的公式(5) 不同公式的应用条件4. 收益还原法估价的基木步骤(1) 总收益测算的项目和方法(2) 总费用测算的项目和方法(3) 不同条件下纯收益测算方法(4) 还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等(5) 评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5. 土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。
(1) 土地年总收益的概念(2) 土地年总收益的构成及计算方法(3) 不同条件下土地年总收益的计算要求及方法6. 总费用的测算方法(1) 土地年总费用的概念(2) 土地年总费用的构成及计算方法(3) 不同条件下土地年总费用的计算要求及方法7. 土地纯收益的概念及测算方法(1) 土地纯收益的概念(2) 土地纯收益的计算方法(3) 不同条件下土地纯收益的计算要求及方法8. 土地还原率的概念及其确定方法(1) 土地还原率概念(2) 土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率(3) 安全利率加上风险值调整确定还原率(4) 投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率(5) 土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9. 收益还原法的适用范围(三)考试基本要求掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；熟悉：收益还原法的适用范围。
土地估价实务基础考试大纲有关内容第6讲讲义
例题3(1)估价对象不动产简介例中不动产为⼀栋五层的钢筋混凝⼟建筑。
⽤途为综合楼。
占地⾯积及各层建筑⾯积如下：⼟地⾯积：8400㎡。
建筑物部份：1楼：3800㎡；2～5楼：2800㎡；合计：15000㎡其他条件：建筑物总造价为4800万元，其中主体所占⽐例为65％，设备所占⽐例为35％，建筑物的耐⽤年限主体为50年，设备平均为10年。
残值率为0；不动产每年空置⼀个⽉，押⾦运⽤年收益率为7％；不动产租税为54．65万元；保险费为0．48万元；管理费为建筑物造价的2％。
(2)估价⽬的：作为购买⼟地及地上建筑物50年使⽤权的参考值，综合还原率取8％。
(3)估价期⽇：2005年9⽉30⽇。
(4)估价⽇期：2005年9⽉1⽇⾄10⽉30⽇。
(5)估价⽅法：采⽤收益还原法等⽅法估价。
(6)估价过程：①计算总收益：租⾦总额：82．8×12＝993．60(万元)押⾦运⽤收益：21．8×0．07(利率)=1. 53(万元)空房等损失额：以1个⽉的租⾦计，计为82．8(万元)则年总收益合计为：912．33(万元)。
②计算总费⽤：折旧费：建筑物的耐⽤年限主体为50年，设备平均为10年。
残值率为0。
主体：4800×0．65×1／50＝62．40(万元)设备：4800×0．35×1／10＝168(万元)⼩计：230．40(万元)维持管理费：按建筑物造价的2％计：4800×0．02＝96．00(万元)租税：54．65(万元)保险费：0．48(万元)总费⽤合计为381．53(万元)③计算纯收益：纯收益＝总收益⼀总费⽤＝912．33－381．53＝530．8(万元)④计算收益价格：不动产收益价格＝不动产纯收益÷综合还原率×[1⼀1/(1+综合还原率)50]=530．8/8%×[1—1/（1+8%）50]＝6493．53(万元)(7)估价结果：确定不动产总收益价格为6493．53(万元)。
土地估价实务基础考试大纲有关内容第33讲讲义
收益还原法、市场⽐较法有关例题⼀、例题(1998年)某公司于1994年11⽉以出让⽅式取得⼀⾯积为500平⽅⽶的地块50年⼟地使⽤权，并于1995年11⽉建成⼀建筑⾯积为450平⽅⽶的建筑物，建筑物全部出租。
已知当地同类建筑物出租租⾦⼀般为每⽉30元／建筑平⽅⽶，每年⽀付的⼟地税及房产税为20元／建筑平⽅⽶，⽀付的管理费为同类建筑物租⾦的5％，年维修费为重置价的3％，年保险费为重置价的0．3％。
⽬前该建筑物重置价为1500元／平⽅⽶，残值率为0，⼟地及房屋还原率分别为5％和6％。
试求该地块在1998年11⽉的⼟地使⽤权价格。
(⼀)审题(1)将题⽬浏览⼀遍，构思解题⽅法。
(2)仔细查看，并思考哪些条件有⽤，⽤于哪⼀步，还缺少什么条件，需通过什么⽅法求得。
(3)在具体细节上要留意：①题⽬中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路⾄关重要；②看清⼟地出让年期及起⽌年⽉、建筑物建成年⽉、估价时点等，将其标注在时间轴上；③注意各已知条件的单位，如租⾦是按⽇、按⽉、还是按年计算；是单位建筑⾯积租⾦、还是可出租⾯积租⾦。
(⼆)解题思路与⽅法选择从题⽬中所给条件，应考虑采⽤收益还原法。
基本思路：先根据房地客观收益和客观费⽤，求得房地纯收益；再通过房屋重置价格求得房屋现值，⽤房屋还原率求得房屋纯收益；将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到⼟地纯收益；⽤⼟地还原率，采⽤适当公式求得估价时点的⼟地价格。
(三)公式与计算步骤1．适⽤公式计算房屋纯收益时，可采⽤⽆限年期公式a=v×r计算⼟地价格时，需采⽤有限年期公式P=a/r[1—1/（1+r）n]2．计算步骤(1)选择计算⽅法：适⽤于收益还原法(2)总收益计算采⽤客观收益：以30元／⽉计年总收益：30X450X12：162000(元)(3)计算出租总费⽤年税⾦：20×450=9000(元)年管理费：30×450×12×5％=8100(元)年维修费：1500×450×3％=20250(元)年保险⾦：1500×450×0．3％=2025(元)年折旧费：1500×450÷49=13775.5(元)年总费⽤：9000⼗8100+20250⼗2025+13775．5=53150．5(元)(4)计算房屋年纯收益房屋年纯收益：房屋现值×房屋还原率=(房屋重置价－年折旧费×已使⽤年限) ×房屋还原率=(1500×450－13775．5×3)×6％=38020．4(元)(5)计算⼟地纯收益⼟地纯收益：总收益—总费⽤—房屋纯收益=162000—53150．5—38020．4=70829．1(元)(6)计算1998年11⽉⼟地价格⼟地总价：P=a/r[1-1/（1+r）n]=70829.1/5%×[1-1/（1+5%）46]=1266429．0(元)n=50-4：r=5％单位地价：单位地价=1266429．0÷500=2532．86(元／平⽅⽶)(四)难点与常见错误分析本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和⼟地的收益年限。
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2013年全国土地估价师《土地估价实务基础》考试大纲
2013年全国土地估价师《土地估价实务基础》
考试大纲
第一章土地价格的概念
考点1：土地价格的内涵与外延
考点2：我国土地价格的形式
考点3：土地价格的主要特征
考点4：土地价格的类型
考点5：我国土地价格的主要类型
考点6：我国土地价格理论的发展历史
第二章土地价格影响因素
考点1：主要地价影响因素
考点2：主要地价影响因素的作用规律
考点3：不同用途地价影响因素的特点
第三章土地估价的原则
考点1：土地估价原则
考点2：预期收益原则
考点3：替代原则
考点4：最有效利用原则
考点5：供需原则
考点6：报酬递增递减原则
考点7：贡献原则
考点8：变动原则
考点9：合法原则
第四章土地估价程序、土地价格定义的界定和地价估算与确定考点1：土地估价程序
考点2：确定估价基本事项
考点3：拟定估价作业计划
考点4：收集资料实地踏勘
考点5：分析整理相关资料
考点6：选定方法试算价格
考点7：确定宗地估价结果
考点8：撰写估价报告书
考点9：土地价格定义的界定
考点10：地价估算与确定
第五章收益还原法
考点1：收益还原法概念
考点2：收益还原法的基本公式
考点3：收益还原法不同情况下的公式
考点4：收益还原法估价的基本步骤
考点5：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算
考点6：总费用的测算方法
考点7：土地纯收益的概念及测算方法
考点8：土地还原率的概念及确定方法
考点9：收益还原法的适用范围
第六章市场比较法
考点1：市场比较法的概念
考点2：市场比较法的特征
考点3：市场比较法的原理
考点4：市场比较法的基本公式
考点5：市场比较法的估价步骤
考点6：调查与选择比较案例
考点7：确定价格可比基准
考点8：交易情况修正
考点9：估价期日修正
考点10：区域因素比较与修正
考点11：个别因素比较与修正
考点12：其他相关修正的类型及修正方法
考点13：确定比准价格
考点14：市场比较法适用范围
第七章成本逼近法
考点1：成本逼近法概念
考点2：成本逼近法的基本公式
考点3：成本逼近法估价步骤
考点4：土地取得费的概念、构成及计算方法考点5：土地开发费的概念、构成及计算方法
考点6：利息
考点7：利润
考点8：土地增值
考点9：土地价格修正与确定
考点10：成本逼近法适用范围
第八章剩余法
考点1：剩余法的概念
考点2：剩余法的基本公式
考点3：剩余法估价步骤
考点4：最佳开发利用方式
考点5：开发完成后不动产价值的测算
考点6：开发成本
考点7：利息
考点8：利润
考点9：土地价格的计算
考点10：剩余法适用范围
第九章路线价法
考点1：路线价法的概念
考点2：与路线价法有关的概念
考点3：路线价法的操作步骤
考点4：路线价的深度修正方法
考点5：其他宗地条件修正系数编制
考点6：路线价法的适用范围
考点7：路线价法的实际应用
第十章基准地价系数修正法
考点1：基准地价系数修正法概念与基本原理
考点2：基准地价系数修正法的公式
考点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤
考点4：基准地价系数修正法的适用范围
考点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤第十一章土地分等
考点1：城镇土地分等的概念和原理
考点2：城镇土地分等的因素因子体系
考点3：城镇土地分等的技术路线和程序
考点4：土地分等因子分值计算的基本原则
考点5：城镇土地分等的因素因子分值计算标准化方式考点6：因素因子分值计算位序标准化
考点7：因素因子分值计算极值标准化
考点8：城镇土地分等涉及指数方式的因子指标计算
考点9：城镇土地分等因素因子权重确定的原则
考点10：城镇土地分等因素因子权重确定的方法
考点11：城镇土地分等划分方法
考点12：农用地分等的基本概念
考点13：农用地分等定级
考点14：农用地分等的原则
考点15：农用地分等的因素法
考点16：农用地分等的样地法
考点17：农用地分等的程序
考点18：农用地分等单元划分原则与方法
考点19：土地利用系数分指定作物计算方法
考点20：土地利用系数综合计算方法
考点21：土地经济系数分指定作物计算方法
考点22：土地经济系数综合计算方法
第十二章土地定级
考点1：城镇土地定级的概念和原则
考点2：城镇土地定级的因素因子体系
考点3：城镇土地定级的技术路线和程序
考点4：城镇土地定级的因素因子分值计算原则
考点5：城镇土地定级的因素因子分值计算方法
考点6：因素对土地质量的影响方式及类型
考点7：城镇土地定级中的面状土地因素分值计算方法
考点8：城镇土地定级中的点、线状土地因素分值计算方法考点9：城镇土地定级中的商服繁华影响度的指标分析
考点10：城镇土地定级中的繁华影响度分值的计算与叠加考点11：城镇土地定级中的道路通达度指标分析
考点12：城镇土地定级中的道路通达度的分值计算
考点13：城镇土地定级中的公交便捷度分析
考点14：城镇土地定级中的公交便捷度的分值计算和修订
考点15：城镇土地定级中的基础设施完善度作用分值计算
考点16：城镇土地定级中的环境质量优劣度作用分值的计算
考点17：城镇土地定级中的公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算
考点18：绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算
考点19：产业集聚影响度的作用分值计算
考点20：城镇土地定级的因素因子权重确定方法
考点21：城镇土地级别划分方法
考点22：农用地定级的原则
考点23：农用地定级的程序和方法
考点24：农用地定级单元划分原则与方法。