养老地产开发模式分析
康养产业的投资模式开发模式运营模式盈利模式！
康养产业的投资模式开发模式运营模式盈利模式！康养产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式！一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。
不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。
二、开发模式（15种）养老地产开发模式是指开发单位在依法取得养老项目土地使用权的土地上，根据养老服务设施建筑设计要求和运营要求，结合项目市场定位、可利用资源、资金水平、风险控制水平，进行养老服务基础设施、养老服务用房建设的行为。
根据清华大学建筑学院周燕珉教授的观点，目前国内养老地产开发共分为五大类，15种模式。
1专门建设综合型养老社区的模式2建大型社区的同时开发养老组团模式3普通社区中配建各类养老产品模式4成熟社区周边插建多功能老年服务设施模式8在旅游风景区中开发养老居住产品模式9与商业地产结合，开发老年公寓模式10引入外资，建设世界型连锁老年设施模式目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。
对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
11与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。
这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。
12与保险业结合，利用险资投资养老地产目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。
从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。
未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。
13与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。
养老地产的五大模式
养老地产的五大模式养老地产是指专门为老年人提供居住、休闲、照顾、康复等养老服务的特殊地产项目。
随着人口老龄化的日益加剧，养老地产市场迅速崛起，并逐渐形成了五大模式。
第一，养老社区模式。
这种模式是养老地产市场最常见也是最传统的一种模式。
养老社区主要是针对老年人群体，提供独立的居住空间和便利的生活服务。
这些社区通常拥有丰富的配套设施，如医疗保健中心、餐饮服务、文娱活动等，可以满足老年人日常的生活需求。
养老社区通常采取购买或租赁的方式供老年人居住，可以让老年人在一个安全、舒适、社交丰富的环境中生活。
第二，养老度假村模式。
这种模式是针对老年人的度假需求而设计的，主要以绿色、环保、康养为特色。
养老度假村的拥有者可以享受度假村内的优质服务和环境，参与各种健康活动，如瑜伽、养生讲座等。
养老度假村通常位于风景秀丽、气候宜人的地区，让老年人可以在享受美好生活的同时，保持身心健康。
第三，养老疗养院模式。
这种模式主要面向有严重疾病或特殊养老需求的老年人。
养老疗养院通常设有专业医疗护理人员，提供医疗康复、护理照料等服务。
养老疗养院通过提供全面的医疗康复服务，帮助老年人恢复或改善身体机能，提高自理能力。
第四，养老社区+销售模式。
这种模式是将养老地产与房地产销售相结合，将房地产开发商带入养老领域。
开发商在养老社区中分配一定的空间用于销售，使老年人在购买房产的同时享受到养老社区的服务和便利。
这种模式可以帮助老年人购买到具有较高投资价值和养老服务的房产，同时也带动了养老地产市场的发展。
第五，养老医养结合模式。
这种模式是将医疗和养老服务相结合，为老年人提供全方位的医养服务。
该模式主要针对需要长期医疗护理的老年人，包括失能老人、病患老人等。
通过提供医疗康复、照料护理、心理支持等多方面的服务，使老年人能够得到全面的关怀和照顾。
总之，随着人口老龄化的不断推进，养老地产市场日趋火热，并逐渐形成了以上五大模式。
每种模式都有其独特的特点和优势，可以满足不同老年人的需求。
养老地产解析
在这四个功能分区中规 划建设十个养生主题酒 店以及养生主题会所。
国内案例
分析： （1）、从国内养老地产发展的现状来看，北京和上海是养老地产项目较 为集中的城市，与依据市场规模指标和支付能力指标进行的判断较为一致， 另外，与其城市人口的素质和消费观念也有较大的关系。 （2）、有着独特自然资源条件的城市如三亚，亦是养老地产项目主要选 址区域，由于气候原因，海南是异地养老模式中候鸟式度假养老的主要区 域。 （3）、养老地产的外延扩大，多为复合型产品，养老与养生的结合，养 老与度假的结合，扩大产品覆盖的客户群体，增加产品服务的宽度和深度。 （4）、项目选址对自然资源条件如温泉、水系（海洋、江、湖等）、森 林、山体等要求较高。 （5）、国内的养老地产尚处于养老地产的初级阶段，产品模式处于试水 阶段，消费心理抗性较大。 （6）、产品金融化，与银行、保险产品的结合，如倒按揭。
养老地产分类
按用地性质划分：
养老地产
住宅用地
“养老”地产项目：
前期通过一般渠道取得土地，以养 老概念为主题销售住宅产品
综合型地产项目：
通过医院／养老等项目捆绑，以低 成本取得大规模土地开发
社会福利设施用地
政府划拨或作为商品住 宅用地配套代建
随着老龄化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政 府低价出让住宅用地，开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符 合条件的老年人。
泰康CCRC社区组 团
在规划区靠近国道和外 围道路地块，布局二类 居住用地，结合自然养 生理念，形成外围中密 度高档居住区
滨水养生公寓组团
围绕大龙江塘周边布局 滨水旅游度假一类居住 用地，星城滨水的内层 低密度高档休闲养生度
假生区态和文一化类主居题住区公园 走廊
康养地产的6、5、7范式——6种开发模式、5种收益来源、7种盈利模式
康养地产的6、5、7范式——6种开发模式、5种收益
来源、7种盈利模式
所谓康养地产是指以养老、养生为主题，地产为载体，适老化、病化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式。
在人口老龄化日益加重、健康备受重视的背景下，越来越多的地产开发企业或相关社会机构介入康养地产，纷纷推出适宜老年人居住、符合养生人人心理特点及生理特点并能够满足目标群体社会活动需求以及为其健康提供良好基础设施保障的各类康养地产产品。
在我国，康养地产还属于新兴产业，与养老产业并不完全相同，其内涵更为广泛和多元。
康养地产主要有6种开发模式、5种收益来源和7种盈利模式。
表2：康养地产7种盈利模式
表3：康养地产7种盈利模式。
浅述养老地产
浅述养老地产
一、什么是养老地产？
养老地产是以养老为宗旨的地产开发，是一种和旅游地产、文化地产等概念相似的主题性地产项目，采用的是“养老+地产”的复合型开发模式，创新核心在于适老化设计。
养老地产从建筑设计、园林景观规划到装饰标准，其开发接近于高端住宅产品开发的规律。
二、养老地产逐渐成为了房地产行业的另一支新军
据统计，我国60岁以上的老年人口数量已经超过2亿，占全国总人口的14.9%，今后20年我国将年均增加1000万老年人口，到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿，占总人口的比重上升至35%。
中国社会即将进入“银发时代”，在老龄化加速的形势下，各城市养老地产迅猛发展。
三、养老地产的难题
1、需求很大但不是刚需
我国已进入老龄化社会，空巢老人问题频出，但是有消费能力的老年人，都有多种在家养老的选择方向，目前仅全护理类老人有较为显著刚性需求。
2、市场成熟度不高，难获得认可
目前子女仍然以亲自侍奉老人为孝，社会道德压力使老年人不愿意入住养老院，传统养老机构传递过凄凉消极的印象，在民众间影响较大。
3、配套成本高难度大
雾霾污染肆虐，高质量自然生态资源不断减少。
医院床位紧张，优秀医疗资源稀缺，养老地产要求具备医疗技能的专业团队。
4、回报效率低周转慢
建设成本和运营成本居高不下，回款周期长，以及其它因素导致养老地产盈利难。
康养地产运营及盈利模式研究
康养地产运营及盈利模式研究康养地产是指以健康为核心，融合居住、医疗、养老等功能，为人们提供养生、康养的特色地产项目。
随着人们健康意识的提升，康养地产市场潜力巨大。
本文将就康养地产的运营及盈利模式展开研究。
一、康养地产运营模式1. 整合资源：康养地产的运营模式需要整合各类资源，包括医疗资源、养老资源、文化教育资源等。
通过与医院、养老院、健身中心、教育机构等合作，形成资源共享与互补，提供全方位的康养服务。
2. 打造特色：康养地产需要有独特的特色，可以是自然环境的优势，比如山水环境或温泉资源；也可以是文化底蕴的特色，比如历史建筑或传统文化；还可以是医疗养生的特色，比如引进国内外优秀医疗团队和设备。
通过特色打造，提高项目的吸引力和竞争力。
3. 提供综合服务：康养地产需要提供综合的服务，包括居住、医疗、养老、健康管理等。
通过引进优秀的医疗团队提供医疗服务，提供长期照护和养老服务，以及提供健康管理服务，满足不同人群的需求。
4. 运营管理：康养地产需要建立完善的运营管理体系，包括市场营销、项目运营、客户管理等。
通过市场调研，确定目标人群，并通过有效的推广手段吸引客户。
项目运营方面，需要进行全面的规划和设计，包括建筑布局、服务设施等。
客户管理方面，需要建立良好的沟通渠道，及时解决客户的问题。
二、康养地产盈利模式1. 住宅销售：康养地产的主要盈利来源之一是住宅销售。
通过打造优质的居住环境和提供全方位的康养服务，吸引购房者购买住宅。
康养地产的住宅通常具备高品质生活配套，因此具有较高的销售价格和溢价空间。
2. 养老服务：康养地产中的养老服务也是一个重要的盈利模式。
通过提供长期照护、健康管理、养老护理等服务，为老年人提供全面的养老服务。
通过定价合理并持续提供优质服务，可以实现养老服务的盈利。
3. 健康管理：康养地产可以提供健康管理服务，通过提供体检、居民健康档案管理、健康培训等服务，提高居民的健康水平。
通过会员制和健康管理服务的收费，实现健康管理的盈利。
养老地产：六大盈利模式及案例
养老地产：六大盈利模式及案例1、旅游度假型养老酒店这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。
刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。
我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。
2、城市型养老公寓这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。
但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。
它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。
日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。
3、CCC持续照料亲情社区CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。
在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。
老年公寓开发模式及盈利模式分析
此模式在一定程度上抬高了目标客户入驻的门槛，在消费理念相对先进和经济条 件相对雄厚的上海，或许能赢得市场的认同，但在是否能被老年群体认可，尚不得知， 它的操作经验固然值得我们借鉴，但在未进行充分的市场研究之前，不可轻易的盲目 的全盘照搬。
老年公寓投资开发模式及 盈利模式分析
2011年6月
开发模式分析
城市区域中心养老社区
市场现有老年公寓主要有以下三种模式：
➢ 城市区域中心养老社区：社区选择在城市区域中心，靠近大型医院，主要针对半自 理和不能自理老人。由于土地珍贵，鼓励老人尽可能多的买服务（提供付费服务）。规 模控制在300到500张床位。以社区养老站点的老人为基础客户来源，半自理，不能自理 的老人可直接送到本社区。
此模式是老年公寓的起源，由养老院或敬老院转化而来，因其地理位置、市政 配套较好，目前占据市场主要份额，受众度较高，但普遍体量小、设施差、自身缺乏配 套。
案例：福彩老年公寓等，少量城区老年公寓项目亲和源老年公寓
社区嵌入式
➢ 社区嵌入式：分两种类型，一是在原有的社区内配套建设，公司持有或销售。表现形 式为子女购买社区内的房子，同时给其父母购买另一套，与老人住邻居。二是建设社区 服务网点。公司拥有不超过50张床位，为身患疾病（如中风等）的不能自理老年人提供 护理服务，入住三个月到半年，老人痊愈后回到同社区的房子中居住。合作模式坚持由 公司设计，公司购买，公司也可以作为小股东投入，参与股权合作。
CCRC模式的养老地产开发运营模式分析
CCRC模式的养老地产开发运营模式分析1.综合性服务：CCRC模式提供全方位的服务，包括住宅、膳食、医疗护理、社交活动和文化娱乐等。
老年人可以根据自己的需要选择不同的服务项目，以满足个性化需求。
2.多层次护理：CCRC模式提供医疗护理服务，包括独立生活、辅助生活、护理住宿和临终关怀等。
老年人可以根据身体状况和护理需求选择不同的层次，随时调整和转换。
3.社区生活：CCRC模式鼓励老年人之间的互动和社交活动，建立友善和乐观的社区文化。
社区设施和活动场所提供了各种活动和娱乐项目，老年人可以参与各种兴趣小组和俱乐部。
4.设施设备：CCRC模式的养老地产配备了完备的设施设备，包括住宅、餐厅、活动场所、医疗中心和护理设施等。
这些设施和设备可以满足老年人的各种需求，并提供便利和舒适的居住环境。
5.安全保障：CCRC模式通过安全设施和保安措施来确保老年人的安全。
社区设置了24小时的安保人员，安装了监控探头和报警器，以及灭火和防盗设备，保障老年人的人身和财产安全。
6.财务规划：CCRC模式为老年人提供了财务规划和管理服务，帮助老年人制定个人经济计划，并提供相应的金融和保险产品。
这样可以帮助老年人更好地管理财产和资金，减轻经济压力。
7.管理模式：CCRC模式的养老地产采用专业化的管理模式，以提供高质量的服务和管理。
管理团队包括房地产开发、医疗护理、社会工作和金融等专业人士，共同合作开展各项工作。
总之，CCRC模式的养老地产开发和运营模式是一种综合性的服务模式，提供全方位的服务和护理。
通过提供多层次的护理、友好的社区生活、完备的设施设备和安全保障等，能够满足老年人的养老需求，提升老年生活的质量和幸福感。
同时，CCRC模式的养老地产管理团队具备专业知识和经验，能够提供高质量的服务和管理。
最强汇总养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式
最强汇总！养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式产业动态——最强汇总！养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式摘编 GI-MHTR一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。
不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。
1.全资自筹模式。
全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。
采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。
全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。
2.合作投资模式。
合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。
合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。
保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。
医疗护理机构也是优质合作对象。
医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。
合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。
3.REITs模式。
养老地产的六个经营模式
养老地产的六个经营模式养老地产是指专门为老年人提供居住、生活、医疗、养老等服务的地产项目，随着老龄化社会的不断发展，养老地产的经营模式也在不断创新和发展。
下面将介绍养老地产的六个经营模式。
1.长期护理模式：这种模式针对高度失能老年人提供日常生活照料、医疗护理、康复服务等，为老年人提供一个安全舒适的居住环境。
项目设有医疗保健中心，配备专业的医护人员和高质量的医疗设施，满足老年人日常护理和医疗需求。
2.独立生活模式：这种模式适用于老年人身体较好，独立生活能力强的群体。
养老地产以社区为单位，提供独立的居住空间，配备完善的便利设施和社交活动场所，为老年人提供社区支持和社交交流的机会。
3.综合养老模式：这种模式将长期护理和独立生活结合起来，通过建设多功能综合养老社区，为老年人提供全方位的服务。
社区内设有医疗保健中心、活动中心、养生馆等设施，满足老年人的各种生活需求。
同时，社区还提供社交活动和文化娱乐等服务，增加老年人的社交互动。
4.康复疗养模式：这种模式主要针对需要短期康复和疗养的老年人。
养老地产建设有康复疗养中心，提供康复治疗、药物康复、体育运动等服务。
老年人可以在这里得到专业的医生和护理人员的帮助和照顾，加速康复过程。
6.科技养老模式：这种模式将科技与养老结合起来，通过引入智能设备和互联网技术，为老年人提供更便利、智能化的服务。
例如，智能家居设备可以帮助老年人自动打开和关闭家电设备，智能健康监测设备可以实时监测老年人的身体状况并提供相应的服务和预警。
总之，随着老年人口的增加和需求的多样化，养老地产的经营模式也在不断创新和发展。
以上介绍的六个模式只是其中的一部分，未来还有更多的模式将会被开发和应用。
无论是哪种模式，都旨在为老年人提供更好的居住环境和养老服务，提高老年人的生活质量。
养老地产开发模式和运营模式汇总
养老地产开发模式和运营模式汇总随着市场的升温，业内对于养老地产开发模式和运营模式的讨论也日趋增多。
不过，对于刚起步的中国养老地产市场而言，固定的开发模式尚未成型，更多的尝试和探索仍在继续。
总体来说，国内养老地产的开发模式主要有四种。
第一种是专门开发的综合性养老社区。
这类养老社区通常建在市郊、环境较好，产品类型包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等，可以为各类身体状况的老人提供持续性生活照护。
社区中为老人配有完善的公共服务设施，如老年活动中心、老年医院、老年大学等。
北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。
第二种是在新建普通居住区中配套开发养老住宅及相应服务设施。
如在社区中配建老年人居住组团、老年公寓、老少户套型等。
这种开发模式使老人能够居住于“混龄”社区，保持与外界的联系。
同时，老人还可与自己的子女相邻居住、互相照顾。
这类开发模式也被称为多代亲情开发模式。
万科在杭州建设的良渚文化村就是其中的代表。
第三种是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。
这类社区通常可根据自身的资源特色搭配相应的养生、康复服务，例如农业采摘、温泉水疗等。
老人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，是一种具有时令特征的居住形式。
目前，这类养老地产项目多集中在海南、云南等具有风景特色资源的地区。
第四种是会员制医养综合体。
这种模式主要是针对高龄老人、有疾病或者慢性病康复的老人而设计。
医是指中医、康复医院、老年病医院，养是指专门的护理院。
在这类社区中，医和养配套建立、缺一不可。
如北京的太申祥和山庄。
此外，目前引起业内关注的还有一种尚无成功实践的开发模式—医疗投资小镇。
这种开发模式多以当地丰富的医疗设施资源为指引，为前来看病就医的老人提供暂时性居住服务。
这类小区多以租赁为主，主要面向特定的医疗资源需求人群。
在后期的项目运营中，国内养老地产市场也大致存在5种盈利模式。
一是投资商和运营商向开发商定制养老地产项目（养老机构或养老社区），开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；二是养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；三是开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；四是开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；五是投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。
康养地产开发运营模式浅析
康养地产开发运营模式浅析摘要:康养地产项目已成为现代地产领域发展的重要方向。
文章以康养地产开发运营模式为主要研究对象，针对企业在康养地产领域的开发运营模式进行多角度、多层次的论述和分析。
在分析现状和难点的基础上，融合康养文化的核心理念，根据企业的战略布局重点，提出企业在康养领域的经营策略和发展建议。
关键词:康养地产;运营模式一．我国康养地产的发展概况康养地产是指在养老住宅的基础上，配备餐饮中心、文体中心、护理中心等相应场所，为老年人在饮食、娱乐和养生保健等方面提供服务，并通过销售或出租等运营模式来实现自身的盈利和长远发展，是基于适老化而发展起来的服务产业。
我国康养地产的投资开发主体大多为房地产企业，同时也有部分保险公司和部分国外机构入驻了中国康养市场。
虽然各行各业相继进军康养地产行业，当前国内康养地产项目已经投入到实际运营的却不多。
主要原因包括以下三个方面:一，康养地产项目涉及大量的资金投入，传统中小型企业以及关联机构不具备相应的投资能力，特别是项目的资金扶持，需要企业投入巨大的经济成本，导致中小企业无法实施和经营;二，康养地产项目是我国地产领域的新尝试和新探索，对应的经营模式以及经营发展方向存在多种可能性和风险性，大部分的企业又缺乏足够的管控能力以及经营水平，无法适应相关风险的产生，甚至会导致企业的经营出现一系列的困难，从而制约了部分企业的参与热情以及参与力度;三，康养地产项目是一项综合性的复合型地产项目，对应的医疗服务体系、服务管理体系、餐饮保障体系、交通运输体系以及物业管理体系等都是需要企业具备较强的经营实力，而传统企业无论是经营范围还是管控能力，都无法满足当前康养地产项目的基本需求和标准，导致大量企业望而却步。
二．我国康养地产的主要开发运营方式我国主要主要有以下四类。
2.1康疗型康养地产康疗型康养地产开辟模式，即“社区+病院+地产”模式，要嫁接医疗资源，强调供应专业化的康养管理服务，主要面向对健康格外关注的中高端中老年群体。
养老地产项目盈利模式
养老地产项目盈利模式养老地产项目是指专门为老年人提供居住、养老、医疗、康复等服务的房地产项目。
随着人口老龄化的加剧，养老地产市场前景广阔，投资养老地产项目成为了许多房地产开发商的选择。
然而，养老地产项目的盈利模式与传统的住宅开发项目存在很大的差异。
以下将介绍几种常见的养老地产项目盈利模式。
1.售卖房产养老地产项目的主要盈利方式是通过售卖房产来实现。
开发商将项目中的房产以市场价或稍高于市场价的价格售卖给老年人或其家属。
不同于传统住宅，养老地产项目通常会提供更多的服务和设施，如社区医疗、健身设施、文化娱乐活动等。
这些附加的服务和设施会提高房产的价值，从而促进销售。
2.长期租赁除了售卖房产，养老地产项目还可以通过长期租赁来获取稳定的租金收入。
开发商将房产出租给老年人，老年人通过支付每月的租金来使用房产和项目提供的服务。
长期租赁模式可以使老年人免去高额的购房成本，同时也让开发商能够稳定地获取租金收益。
3.提供养老服务4.开展商业活动养老地产项目可以充分利用自身的地理位置和社区资源，开展各种商业活动来获取额外的收益。
例如，开发商可以在项目内开设超市、药店、餐厅等便民设施，也可以举办各种文化娱乐活动、培训课程、健康讲座等社区活动。
通过商业活动的开展，开发商可以增加项目的知名度和吸引力，进而提高房产的售卖和租赁率，并获得商业活动所带来的收入。
5.金融产品推广养老地产项目可以与金融机构合作，推广一些与养老金融相关的产品。
例如，开发商可以与保险公司合作，推出养老保险产品，为老年人提供长期护理、医疗费用等保障；还可以推广养老金、医疗服务预付等金融产品，为老年人提供更多财务支持。
通过金融产品的推广，开发商可以获得产品推广费用或与金融机构分享业务收益。
综上所述，养老地产项目的盈利模式主要包括售卖房产、长期租赁、提供养老服务、开展商业活动和推广金融产品。
开发商可以通过差异化的服务和产品，吸引更多的老年人选择居住于养老地产项目，并从中获取稳定的收益。
养老地产五类开发模式总结
养老地产五类开发模式总结集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）养老地产五类开发模式总结作者-成都铭智旅游策划管理有限公司-陈守华总的来说，养老开发模式分五大类，共十五种开发模式。
??第一类：与社区共同建设按；第二类：与相关设施并设；第三类：与旅游产业结合；第四类：与国际品牌接轨；第五类：以其他方式转型。
第一类：与社区共同建设模式1——专门建设养老社区(健康型、连续照护型)模式2——新建居住区中同时开发养老社区模式3——普通社区中配建养老公寓，养老住宅等模式4——成熟社区周边插建多功能老年服务设施开发模式1：专门建设养老社区这些开发模式当中，这里面种类就比较多，有点儿像国外的连续照护的，既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，二期也有很多专门的老年住宅，这样的社区是非常受欢迎的，老年到这种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，这种社区国内有好几家也都做的很成功了，还有政府帮助投资建设的老人社区，其实这也是一种专门的老人社区，比如说这里有五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院，这种社区政府帮助投资一部分，将来有一部分让私人管理，这样是有可能的，这种类型在国外也非常多。
开发模式2：新建居住区中同时开发养老社区?地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线。
开发当中有一些困难，受到一些限定，他的客户群在慢慢的转变，现在老年社会到来了，很多老人也需要房地产，或者说需要这样的住宅。
普通社区中专门分出一块儿做养老地产也是非常合适的，这个大概是18万平米的住宅，分两期建设，总建筑面积720万，在当中占一部分，现在有的开发商老说他要建立一个老年城，比较贪大，说有10万老人要住在里面，要做世界第一什么的，笔者觉得这个不是太好，这对配套服务会有很大需求，那么多老人生活在一起也不会特别的愉快，有一部分老人也方便管理，也是比较好的方式。
浅析产业化养老的开发模式与布局
浅析产业化养老的开发模式与布局随着人口老龄化程度的不断加剧，养老产业已成为一个备受关注的领域。
产业化养老是指通过工业化手段对养老产业进行整合和优化，实现养老服务的规模化和市场化。
在养老产业迅速发展的背景下，产业化养老的开发模式与布局显得尤为重要。
一、产业化养老的开发模式1. 多元化服务模式产业化养老的开发模式需要与时俱进，充分考虑老年人的多样化需求。
养老机构不仅需要提供基本的生活照料服务，还需要包括康复护理、医疗服务、文化娱乐等多元化服务。
这种服务模式能够更好地满足老年人的生活需求，提高养老机构的吸引力。
2. 信息化技术支持随着信息技术的发展，智能化、信息化已经成为产业化养老的发展趋势。
通过引入智能化设备、信息化系统，实现对老年人生活状况的监控和管理，提高养老服务的质量和效率。
智能健康监测设备、远程医疗服务等，能够及时发现老年人的健康问题，并给予及时的帮助。
3. 特色化定位产业化养老的开发模式需要因地制宜，根据当地的市场需求和资源条件，确定养老服务的特色化定位。
可以通过打造特色化的养老服务项目，吸引更多的老年人和家庭选择这些项目。
地理位置优越的养老社区、以养疗结合的健康养老项目等。
二、产业化养老的布局1. 区域化布局产业化养老需要进行区域化布局，根据不同地区的人口结构、经济发展水平、老年人需求等因素，合理规划养老服务的布局。
可以根据人口老龄化程度较高的地区增加养老机构的投入，满足当地老年人的养老需求。
2. 城乡结合布局在产业化养老的布局中，需要充分考虑城乡养老服务的不平衡问题。
除了重点发展城市的养老服务外，还需要加大对农村地区的养老服务投入。
可以通过发展农村养老社区、建设农村养老设施等方式，提高农村老年人的养老水平。
3. 公私合作布局产业化养老的布局中，公私合作是一个重要的方向。
政府、社会机构、企业等各方需共同参与养老产业的发展，共同承担养老服务的责任。
政府可以通过扶持政策、补贴等方式支持养老产业的发展；社会机构和企业则可以提供资金、技术支持等。
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养老住宅靠近中心商业区布置，建 设比例控制在一定范围内
第一类：与社区共同建设
模式3：普通社区中配建各类养老产品
普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等
普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意图
第一类：与社区共同建设
模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施
• 据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例， 城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，但城六区的养老床位数量却低于远郊区 县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边 配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几 个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地 块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模 式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。
第一类：与社区共同建设
模式1：专门建设综合型养老社区
综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老 设施等多种居住类型的居住社区。
图1 综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施
第一类：与社区共同建设
模式1：专门建设综合型养老社区
由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。 选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。 开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设
一五”规划》
一、继续建立健全老龄政策法规体系 二、不断健全和完善老年社会保障体 民政部关于开展“全国养 系 老服务社会化示范单位” 三、加快构建养老服务体系 创建活动的通知 四、努力丰富老年人精神文化生活
建设部关于《城市道路和建筑物无 障碍设计规范》规范为老年人服务 的基础设施建设和与老年人生活密 切相关的无障碍设施建设
图2 大规模的养老社区可考虑分期建设
第一类：与社区共同建设
模式2：新建大型社区的同时开发养老组团
开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建 设养老组团。
有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线
养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。
第一类：与社区共同建设
多项专业 综合设计咨询服务
土木与结构工程 市政与交通工程 环境工程
测量与估算
机电工程
SUSTAINABILITY BY DESIGN
养老、养生产业
SUSTAINABILITY BY DESIGN
•
第二章
国内养老地产开发机会及开发条件研究
开发机会研究
• 我国“居家养老”方式逐步成为主流
– 中国现已步入老龄化迅速发展阶段，此阶段对传统养老模式构成冲击，老人自我养老意识加 强，更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。
图5 日本小规模多功能老年 服务设施的常见功能示意图
第二类：与相关设施并设
• 模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施
•
模式6：养老设施与幼儿园并设
•
模式7：与教育设施结合，建设养老公寓
第二类：与相关设施并设
模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施
• 目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院 就近设置、共同建设。能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞 争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。 医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，既能够提高医疗资源的使用效率，又 能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。
老年人人口(亿人) 第一阶段 1990~2003
中国老龄化进程
第二阶段 2003~2020
第三阶段 2020~2050 老龄化比率 15.6~27.4%
4.71
老龄化比率 8.6~10.2%
老龄化比率 10 2030 2040 2050 年份
第二类：与相关设施并设
模式6：养老设施与幼儿园并设
在日本，老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见，其设计形式可以是在同一栋建 筑内的不同楼层，或是分别设在不同楼栋，共用庭院及室外活动场地。以日本幸朋苑 老人院为例，其建筑首层设置了一所幼儿园(图7)。老人平日可以与儿童共同开展做手 工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台休息时，也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉 戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。 随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展，一些幼儿园或小学在未来很可能出 现空置，将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来(见模式15)。
服务提到工作议事日程。
（贷款的规模、期限、利率方面的优惠） 税收政策（优惠与减免等） 民政部转发财政部、国家税务总局 民政部《关于开展养老服务社会化示范活动的通 《关于加快发展养老服务业的意见》 关于老年服务机构有关税收政策的 知》 一、进一步发展老年社会福利事业； 通知 由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的 二、大力发展社会养老服务机构 基础上，树立典型，命名一批养老服务社会化示 三、鼓励发展居家老人服务业务 范区（市）和养老机构示范单位；民政部将在适 四、支持发展老年护理、临终关怀 当时机命名全国养老服务社会化示范区（市）和 服务业务 养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推 五、促进老年用品市场开发 进社会福利社会化。 六、加强教育培训，提高养老服务 人员素质
2000
法律政策及建筑规范
2001
2005.3
2005.12.15
金融信贷政策
2006.3
2006.9
财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等）
2007. 12.21 2008.1
《关于加快实现社会福利
社会化的意见》 制定出台促进老年社会福 利事业发展的优惠政策； 把养老服务尤其是“三无 对象”和低保对象的养老
•
图6 日本六甲老年公寓与医疗机构建立合作关系，邻近设置在一起
第二类：与相关设施并设
模式6：养老设施与幼儿园并设
• 这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和
管理，节约建造和人力成本。 • 从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼 儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。
一阶段老年人口平均每10年提高3.99%
开发机会研究
– “421“家庭养老压力加大，针对“独子养老”面临的困境，目前市场形成了“以居家 养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系”
”421“家庭养老压力加大
一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家
缓解”421“家庭养老压力
大力发展居家养老和社区服务养老 使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能
CPG集团
SUSTAINABILITY BY DESIGN
专题总纲
第一章
CPG集团
北京 天津 青岛 南京 镇江 无锡 沈阳
第二章
国内养老地产开发机会及开发条件研究
西安 成都 重庆
湖州
第三章
养老地产开发模式分析
佛山 海南
•
第一章
CPG集团
CPG能力是什么、CPG能做什么…
规划与城市设计
绿色可持续设计 建筑设计 景观设计
庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家 庭结构模式的变迁。
爷爷 奶奶
发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、
对家庭、对社会都是最好的选择 。
姥爷 姥姥
爸爸
妈妈
子女
<421家庭结构>
开发机会研究
• 政策制度扶持促进老龄产业快速发展
民政部公布《关于支持社会力量兴办社会 福利机构的意见 》 一、支持社会办福利机构的重要意义 二、支持社会办福利机构的基本原则 三、制定优惠政策，抓好政策落实，支持 社会办福利机构的发展 四、多渠道、多形式筹集资金，支持社会 办福利机构的发展 五、发挥职能作用，维护社会办福利机构 的合法权益 中国老龄委出台《老龄事业发展“十
•
图8 结伴式养老公寓标准层平面图
第三类：与旅游或商业地产结合
模式9：与商业地产结合，开发老年公寓
• 在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新 颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享 受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的 优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区 养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住 需求。 由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公 寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。以日本东京的豊州老年公寓为例，其选址 位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内，周边1公里范围内配有大型综合购物中心、医 院、公园、大学等配套设施。老年公寓采取复合居住模式，同一栋楼内集合了普通租 赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品(图9)，使出租对象多样化，从而降低运 营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。
图7 日本幸朋苑老人院与幼儿园共同设置在一起
第二类：与相关设施并设
模式7：与教育设施结合，建设养老公寓
• 与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退 休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老 人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸 引高知老年群体的亮点，从而促进销售。
•
美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边，老人可以参与大学课程的 学习，并利用大学的公共设施(如图书馆)。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平， 他们希望能够获得终身学习的机会，使自己的人生更加充实。由此可以看出，养老地 产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方 面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。