2014年杭州楼市研究分析报告

2014杭州楼市研究分析报告

浙报传媒地产研究院

2015年1月

目录

前言 (1)

一、2014年杭州楼市的市场特征 (2)

（一）典型政策市从“调控时代”迅速进入“救市时代” (2)

（二）被压抑多年的需求爆发式释放 (3)

（三）刚性需求仍是市场的绝对主导 (4)

（四）价格一直在下行 (5)

（五）创下最高纪录的库存 (5)

（六）购房者的心态在改变 (7)

（七）房地产行业整体处于困境信心仍不足 (7)

（八）并购重组合作大潮拉开序幕 (8)

（九）市场份额发生变化 (8)

（十）城市格局发生重大改变 (8)

（十一）部分高价地块项目面临亏损或严重亏损进退维谷 (10)

（十二）写字楼商铺和酒店式公寓市场压力比住宅更大 (10)

二、商品房市场分析 (11)

1.成交套数：商品房成交近9万套刷新历史次新高纪录 (11)

2.成交面积：商品房成交面积达967.7万方也同步刷新历史次新高纪录 (14)

3.成交金额：商品房成交金额达1524.4亿元也同步创历史次新高 (16)

4.成交均价：市区商品房成交均价同比下跌7.5% (19)

5.成交结构：商品住宅成交仍占超过8成刚需仍是市场绝对主导 (21)

6.库存量：商品房可售房源近14.5万套刷新历史纪录 (25)

7.2014年成交排行榜 (30)

三、二手房市场分析 (34)

1.成交量：主城区成交25735套为近五年次新高较2013年下降18.5% (34)

2.成交均价：2014年二手住宅均价19820元/平方米为近五年第三 (35)

3.成交结构：90平方米以下户型成交占比超6成大户型成交较2013年有所增加 .. 37

4.购房人群：21-40岁年龄层为市场主力购房群体成交占比近8成 (39)

5.主城区成交热门小区排行榜次新房成交活跃下沙区尤为活跃 (40)

四、土地市场分析 (41)

1.成交量：市区共出让7987.6亩总可建1349.2万方总成交金额844.9亿元 (41)

2.成交价格：市区成交均价6263元/平米同比持平涉宅地7423元/平米微降 (43)

3.市场现象 (45)

（1）自买自卖登榜首 (45)

（2）大鳄支撑萧山土地市场 (46)

五、2015年展望 (47)

（一）主基调仍是去库存 (47)

（二）市场将出现严重分化 (48)

（三）部分开发企业将主动或被动退出杭州市场 (49)

（四）市场将在倒逼机制下寻求创新 (49)

前言

杭州楼市是带着几分诡异进入2014年的。

2013年杭州楼市创下了历史次新高的成交纪录，商品房成交达8.5万套，仅次于历史最高的2009年。

2013年夏天，杭州楼市如同杭州的天气热度空前。

在楼市的一片莺歌燕舞中，土地市场被推向了疯狂的巅峰。土地成交可建面积2156万方，金额高达1327亿元，刷新了历史最高纪录。

地价大幅度上涨，主城区宅地楼面价达11823元/平方米，刷新历史最高纪录，多个板块的地价都达到了令人难以置信的地步。

外来开发商仍以极大的热情进入杭州，2013年又增加了15家新的外来开发商。2013年拿地金额前十位的开发商除一家本土以外，其他九位均为外来开发商。

但就在这莺歌燕舞中，2013年11月，在调控没有加码，也没有任何征兆的情况下，杭州楼市骤然降温。

市场在一丝不祥的气氛中进入2014年。

此时，杭州商品房库存量已经达10.5万套。

一、2014年杭州楼市的市场特征

（一）典型政策市从“调控时代”迅速进入“救市时代”

杭州作为中国房地产市场中市场化程度最高、最敏感的城市之一（甚至没有之一），2014年领跌了中国房地产市场。

无论时间上还是跌幅上，杭州都是当之无愧的第一。

2月18日，德信·北海公园和随后的天鸿·香榭里两个楼盘降价，引发市场震动。

当时甚至有舆论认为媒体过度解读这一事件，认为这一事件是偶发个案。

但地震波迅速传导至金融市场和资本市场。2月22日和2月23日这个周末，金融市场传出部分银行停止开发贷的消息。2月24日星期一，中国A股市场放量暴跌，绝大部分房地产类股票被打至跌停板。

各家银行纷纷出面澄清，没有停止开发贷。但事实上，信贷政策对房地产市场进一步收紧。

市场危机征兆初现。市场表现随后进入了一个僵持阶段。

市场并没有发生大面积大规模的降价。绝大部分房地产企业对市场走向判断不明朗，采用推出几套特价房的方式来试探市场。

中央政府在2014年的《政府工作报告》中，提出了分类调控的理念。

但这一理念仅仅限于理念，并没有得到具体实施。

从3月到7月长达五个月的时间，地方政府对是否解除限购持续纠结，采取了不表态不松动的拖延政策。

终于在7月29日，拖无可拖的情况下，出台了杭州部分解除限购的措施。

此时的市场已经岌岌可危，失去了恢复市场信心的最好时机。

由于拖延政策，不得已在一个月后8月29日，政策继续加码，全面放开限购。

央行和银监会也在十一长假前的傍晚，出人意料的紧急松绑限贷政策。 长达四年之久的限购限贷政策由此宣告结束。

央行11月21日出人意料的提前宣布降息。降息虽不直接针对房地产市场，但受益最大的却是房地产市场。

中国房地产市场也由十年“调控时代”瞬间进入“救市时代”。

（二）被压抑多年的需求爆发式释放

从六月开始，开发商已经不再遮遮掩掩的降价，而大多数开发商选择断然降价保生存的战略。

但官方态度仍然不明朗，开发商以价换量的做法，没有得到政策的配合，6月市场仍然呈现量价齐跌的局面。

7月29日，局部解除限购之后，8月杭州商品房成交量呈井喷式的增长。 8月以9300套的成交量刷新了全年月成交纪录，随后10月突破万套，达12596套。10—12月保持了万套以上的成交量。

8至12月，五个月的成交量高达5.5万套，占全年成交的62%。成交量的走势也证明了杭州楼市仍然是典型的政策市。

2014年1-12月杭州新建商品房成交量走势图 0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

5814 2536 3882 5236 5741 4738 6039 9300 9317 12596 11153 13107 2584 899 1726 2655 2210 2154 2399 3910 4455 5500 4719 6155 市区

主城区 单位：套