基准地价计算距离及用地级别划分方法
集体建设用地定级与基准地价评估技术指引0408-清稿
集体建设用地定级与基准地价评估技术指引（征求意见稿）为规范集体建设用地级别划分与基准地价评估（以下简称“定级估价”）技术行为，促进城乡公示地价体系一体化建设，制订本指引。
本指引的内容为集体建设用地在参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）开展定级估价工作时，应特别关注的技术要点、技术环节和需强调的内容。
1.适用范围本指引适用于集体建设用地定级估价专业行为。
本指引所称集体建设用地，是指土地所有权属于集体经济组织，土地用途为建设用地，土地利用方式符合城乡土地制度、规划管制及相关政策要求的集体土地。
2.引用标准下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。
本指引颁布时，所示版本均为有效。
使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T 21010-2017 土地利用现状分类集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）（中估协发〔2016〕18号）。
3.法律政策依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国担保法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）（6）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（7）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（8）《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）（9）《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）（10）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）4.总则4.1 范围和对象的界定集体建设用地定级估价工作一般以区县（含县级市，下同）为单位开展，基准地价体系可根据实际情况选择以区县整体或其下辖的各个乡镇为评价对象设立，具体需根据区县所处区位、区县内部自然地理条件等的差异性、以及影响土地级别因素因子的一致性等分析确定。
林地基准地价评估方法参考
林地基准地价评估方法参考1技术路线基准地价评估有如下三条技术路线。
a）样点地价平均法：在林地定级基础上，用市场交易样点资料和投入产出样点资料评估并确定基准地价。
b）定级指数模型法：在林地定级基础上，根据定级指数、市场交易资料和投入产出收益资料，建立地价测算模型，评估并确定基准地价。
c）基准地块评估法：通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基准地价。
可根据本地市场状况、基础资料和技术条件，选择技术路线进行基准地价评估。
市场发达，交易样点多的区域优先选择样点地价平均法；市场交易资料较少的区域，优先选择基准地块评估法；对于定级成果完备,可以建立定级指数与价格的相关模型时，可选择定级指数模型法。
在公益林和商品林定级成果分别表达的区域，可根据实际分别选择技术路线，分别表达估价结果。
2工作程序评估程序如下：a）准备工作；b）资料调查与整理；c）基准地价内涵界定；d）基准地价评估与确定；e）基准地价修正系数表编制；f）成果编制；g）成果验收、听证、公布及备案。
3准备工作主要包括以下内容。
a）编写基准地价评估任务书：包括区域基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、时间安排和经费预算、技术方案、预期成果等。
b）确定基准地价评估区域范围：依据自然资源统一调查监测体系要求，确定基准地价评估范围，确定林地的级别或均质地域。
C）准备工作底图：工作底图宜采用能覆盖基准地价评估区域范围的相关调查图、规划图、级别图等，宜采用地形图、规划图、土地利用现状图、林地级别图。
d）制定基准地价调查表和工作表：根据林地类型、利用情况及实际需要制定基准地价评估用表。
4资料调查与整理4.1资料调查的一般要求资料调查的要求如下：a）编制调查方案；b）调查以级别或均质地域为单位进行；c）样本宜具代表性，且原则上均匀分布；d）样点选取宜采用分类不等比抽样，样本数宜符合数理统计要求；每级样本总数原则上不少于30个；样本总数不足30个的，宜进行全样本调查；e）所选样本宜能够同时获得交易价格或利用效益、相对应的权利条件和利用条件资料；f）调查、收集的有关资料可按实地位置标注于估价工作底图上，并填入相应的调查表格，建立资料数据库;林地资源利用效益资料不少于最近连续两年的数据；g）在林地投入产出资料调查收集时，林地宜以地上林木和经济作物的经济寿命周期为单位调查不同生长阶段的投入产出数据；h）交易价格和利用效益资料以人民币元为单位,精确到小数点后两位。
国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则
国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则根据《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》（渝府发[2000]76号）的规定，制定本实施细则。
1、基本概念1.1基准地价。
基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金），是政府的宏观调控价格，也是土寺估价及有关部门制定各种土地费（税）的政策依据，不是具体收费标准。
1.2公示地价。
公示地价是国有土地使用权出让，土地所有者权益中国家应收部分（土地出让金）价格和划拨国有土地使用权转让土地收益价格。
1.3土地还原率。
土地还原率是用以将土地纯收益还原为土地价格的得率（或比率）。
制定本次基准地价和公示地价的土地还原率r＝0.0873。
1.4土地级别。
土地级别是根据城镇土地自然和经济属性而划分出的土地等级序列。
重庆市城镇土地级别另行公布。
宗地级别不确定时，可参照宗地周围土地级别确定。
1.5土地有偿使用费。
土地有偿使用费是指土地使用者有偿使用国有土地应向国家缴纳的费用。
有偿使用费包括：土地出让金、土地租赁金、以土地使用权作价入股的股权权益等。
1.6土地出让金。
土地出让金是指国有土地使用权出让时，国家凭借土地所有权向土地使用者收取的费用。
土地出让金不包括征地或拆迁、土地整治开发费用。
1.7土地租赁金。
土地租赁金是指国家将国有土地使用权以租赁方式有偿供应给使用者时，使用者按国有土地使用权租赁合同约定赂国家支付的有偿使用费。
1.8土地收益。
指划拨土地使用权转让时，根据《中华人民共和国城市房增管理法》第三十九条第二款规定经批准不办理出让手续，转让者需向国家缴纳的费用。
划拨土地使用权每转让一次征收一次土地收益。
1.9土地出让综合价金。
土地出让综合价金包括土地取得费（征地费或拆迁安置费）、土地整治开发费和土地出让金。
2、土地用途分类重庆市国有土寺使用权基准地价和公示地价将土地用途分为商服业、住宅、工业三种用地类型。
土地定级和基准地价评估工作方案
土地定级和基准地价评估工作方案随着城市化进程的加速，土地资源的重要性日益凸显。
土地定级和基准地价评估是土地管理工作中的重要环节，对于保障土地资源的合理利用和保护具有重要意义。
本文将从土地定级和基准地价评估的概念、意义、方法和实施步骤等方面进行探讨。
一、土地定级和基准地价评估的概念和意义土地定级是指根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素，将土地划分为不同等级的过程。
土地定级的目的是为了合理利用土地资源，保护土地环境，促进城市化进程的可持续发展。
基准地价评估是指根据土地的位置、用途、市场需求等因素，确定土地的合理价格。
基准地价评估的目的是为了保障土地资源的合理利用，促进土地市场的健康发展。
土地定级和基准地价评估是土地管理工作中的重要环节，对于保障土地资源的合理利用和保护具有重要意义。
通过土地定级，可以合理规划土地利用，促进城市化进程的可持续发展；通过基准地价评估，可以保障土地市场的健康发展，促进土地资源的合理配置。
二、土地定级和基准地价评估的方法土地定级和基准地价评估的方法主要包括定性分析和定量分析两种。
定性分析是指根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素，对土地进行综合评价，确定土地的等级。
定性分析的优点是简单易行，适用范围广，但缺点是主观性较强，容易受到人为因素的影响。
定量分析是指根据土地的位置、用途、市场需求等因素，采用数学模型和统计方法，对土地进行评估，确定土地的价格。
定量分析的优点是客观性强，结果可靠，但缺点是需要大量的数据和专业知识，成本较高。
三、土地定级和基准地价评估的实施步骤土地定级和基准地价评估的实施步骤主要包括以下几个方面：1.收集土地信息。
包括土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力、土地位置、用途、市场需求等信息。
2.制定评估标准。
根据土地的特点和评估目的，制定评估标准，确定土地的等级和价格。
3.进行定性分析。
根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素，对土地进行综合评价，确定土地的等级。
城镇土地分等定级及基准地价评估
问题
9.4.1 高层建筑地价分摊的意义
高层建筑地价分摊是为了解决土地共有权的问题。 具体来说，通过高层建筑地价分摊解决： （1）各部分占有的土地份额； （2）各部分享有的土地面积； （3）各部分享有的地价数额等。
9.4.2 高层建筑地价分摊的基本方法
9.3.1 宗地价格评估的途径
9.3.2 运用基准地价修正法进行宗地价格
评估的程序
9.3.1 宗地价格评估的途径
利用 其他 评估 方法 估算 直接运用比较法、成本法、收益法、假设开 发法等来评估；如待开发土地可采用假设开 发法；经新近人工开发或改造的宗地，可采 用重臵成本法；商业楼、餐馆、出租用办公 楼等可采用收益法；交易市场发达的地区的 宗地，可采用市场比较法进行估价。 在政府确定公布了基准地价的地区，通过具 体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、 临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地 段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的 一种估价方法。
9.4.3 高层建筑地价分摊需要注意的几个问题
明确所分摊地价的价格类型； 统一价格时点和价格内涵；
9.2.5 基准地价评估的操作程序
划分标准是影响土地价格因素的 相对一致性或地价的相近性
划分基准地价评估区域
调查与搜集基准地价评估信息资料
整理信息资料，包括土地市场交易资料和土地利 用效益资料
检验样点数据
测算基准地价 确定基准地价，形成基准地价成果
注意：基准地价确定的原则
§9.3 宗地价格评估和基准地价修正法
中国城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次， 反映城镇之间及城镇内部土地质量及其使用价值的差异。 土地的“等”反映城镇之间土地质量总体水平的地域差 异，土地的“等”的顺序在各城镇间进行排列；土地的 “级”反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异， 土地的“级”的顺序在各城镇内部统一排列。
土地(基准地价法)剖析
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区，可通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=P×（1+K）×Y×T×F×K ij式中：Pi——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F——待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1)基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的(江府［2013］27号)江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1 ：江门市各用途土地基准地价内涵江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名），用途为工业用地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表》，适用基准地价类型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围，待估宗地为四级用地；根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基准地价为336元/平方米，即：P =336元/㎡根据委托方提供的《用地红线图》，待估宗地面积为30696平方米，规划控制指标为：建筑密度≥30%，容积率≥1.0，绿地率≤20%，建筑限高≤24米，行政办公及生活服务设施用地比例≤7%；规划要求：①设置机动车出入口方位需在西面或北面道路；②室外排水需为雨污分流制；③按用电要求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆；⑤建筑间距必须满足国家有关规范要求；⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线，在路口处须按要求倒角设置；⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设、同步竣工验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规定，见表4。
桂林基准地价
1、基准地价内涵(1)基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。
(2)估价期日：2015年1。
月1日。
(3)土地使用年限：按各类用地的法定最高出让年限设定，即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
(4)容积率：设定商服用地标准容积率为2.0，住宅用地标准容积率为2.0，工业用地标准容积率为1.0。
(5)基准地价对应的土地开发程度：宗地红线外“五通”(即通路、通电、通水、通排水、通讯)，宗地红线内“场地平整”。
2、基准地价更新成果桂林市城区基准地价更新成果，基准地价体系包含下几个组成部分：(1)级别基准地价，包括商服、住宅、工业用地级别基准地价三种形式，地价结果见表1-2-1-1。
表1-2-1-1 桂林市城区土地级别基准地价表2、使用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，商服用地法定最高出让年期为40年。
使用年期修正系数计算公式如下：V = V x [1 — 1/(1 + r)m ]/[1 — 1/(1 + r)n]式中：V m——有限年期出让地价V n——最高出让年期的土地使用权价格m ——宗地实际可使用年期n ——该用途土地最高出让年期r ——土地还原率（6.5%）表2-6-3-2 桂林市城区商服用地容积率修正系数表4、土地开发程度修正本次基准地价更新的基准地价内涵定义中界定了商服用地所对应的土地开发程度，当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需要进行土地开发程度修正，土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定，各项费用明细详见表2-6-3-3。
表2-6-3-3 土地开发程度修正表（二）住宅用地基准地价其他因素修正1、估价期日修正土地价格是经常变化的，其变动幅度往往大于总体物价变动的水平，估价期日修正可采用地价指数或地价监测指数修正。
城镇土地分等定级及基准地价评估
分等定级及基准地价评估的未来发展趋势
评估方法将更加科学化和规 范化；
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发展趋势
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评估结果将更加准确和可靠；
将更加注重与相关政策的衔 接和配套；
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将更加注重与国际接轨和交 流合作。
THANKS
感谢观看
REPORTING
https://
通过比较类似土地交易实例来评估基 准地价，要求市场交易资料充足可靠。
收益还原法
基于土地年总收益和资本化率来评估 土地价格，适用于有稳定收益的土地。
成本法
通过估算土地取得费、开发费、税费 和利息等来评估土地价格，适用于新 开发土地。
剩余法
预测开发完成后的总价值，扣除开发 成本、利息和税费后得到土地价格， 适用于待开发土地。
有利于土地资源的保护和管 理
通过对土地进行分等，可以更好地制定土地保护和 管理政策，防止低价值土地被过度开发和浪费。
有利于土地市场的规范化 发展
通过对土地进行分等，可以规范土地交易市 场，避免出现不公平交易和欺诈行为。
PART 03
土地定级
REPORTING
WENKU DESIGN
土地定级的依据
基准地价的应用
地价管理
制定地价政策、标准，调控土地市场，防止 地价暴涨。
城市规划
指导城市规划和建设，优化土地资源配置。
土地税收
作为土地税收的计税依据，保障国家财政收 入。
土地开发利用
为土地开发者和投资者提供参考依据，促进 土地合理利用。
PART 05
分等定级与基准地价评估 的关系
REPORTING
土地的经济和社会条件
土地的经济和社会条件包括经济发展水平、 人口分布、交通条件、基础设施等，这些因 素对土地的利用价值和开发潜力也具有重要 影响。
基准地价计算距离及用地级别划分方法
基准地价计算距离及用地级别划分方法1 基础数据处理1.1 基础数据矢量化在ArcGIS中，根据已配准好的遥感图像进行数据矢量化处理，将道路（包括遥感图上看到的、规划的、实地调研出来的道路）、公用设施（小学、中学、幼儿园、医院、银行、公园）、基础设施（即五通）、公交站点、汽车站火车站、环境等一一标注在图上。
其中道路为线状，公用设施除公园外其余为点状，公园为面状，基础设施为面状，公交站点为点状，车站为点状，环境为面状。
在把各个要素标注在图上的过程中，将每一个要素进行编号，此编号即为外业调查过程中对每一个要素的编号，需一一对应，为后期链接打下基础。
所有要素需建立各自图层，切忌数个要素混合在一个图层。
保存备份。
附：MapGIS数据转ArcGIS数据方法。
很多时候拿到的基础数据是MapGIS格式的，如果直接用MapGIS中的数据转换转为ArcGIS很容易出现数据丢失。
在数据量不太大的情况下，我们可以采用下面的方法：第一步，MapGIS主菜单中库管理—属性库管理，装入需要转的点/线/面文件，再导出为dbf 格式；第二步，依然利用MapGIS的文件转换，将文件转为shp。
此时找到转好的shp文件，用excel打开其中的dbf文件，会发现属性丢失好多；第三步，将第一步导出的dbf文件替换掉第二步的dbf文件。
此时，数据全部转换完成，属性也不会出现丢失。
1.2 分值属性链接所有基础数据处理好之后，就需要将每个要素已经算好的分值、作用半径、级别链接到ArcGIS属性表中从而继续进行下一步的计算。
这里我们在ArcGIS中打开一个需要链接的图层，比如道路，右键，链接与移除，链接excel表，选择对应的字段，这里就是前面说到的为什么要有编号，而且还要一一对应，否则链接分值和属性就是错误的。
链接好之后链接进来的excel数据是无法编辑的，而且关闭后再打开链接是会被移除的。
我们可以采取两种方法：1、属性表左上角，添加字段，命名为excel表中的一个名称，浮点型/整型都可，不推荐使用文本。
基准地价评估方法
附件一土地级别的划分一、市区土地级别划分（见表1、表2）表1 市区商服用地、住宅用地土地级别的划分表2 市区工业用地、其它用地土地级别的划分二、各乡镇土地级别的划分（见表3、表4）表3 各乡镇商服用地、住宅用地土地级别的划分表4 各乡镇工业用地、其它用地土地级别的划分附件二基准地价的标准一、市区基准地价标准（一）市区商服用地主街路线价表（见表1）（二）市区商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表（见表2）表2 市区商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表2、容积率：住宅用地2.0、工业用地1.0、其它用地1.0。
二、各乡镇基准地价表（一）各乡镇商服用地主街路线价表（见表3）（二）各乡镇商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表（见表4）2、容积率：住宅用地2.0、工业用地1.0、其它用地1.0。
附件三基准地价的应用说明第一章基准地价的基本内容一、基准地价的构成本次评估的基准地价，是指对城市各级土地或均质地域及其商服、住宅、工业等不同土地用途分别评估的法定最高年期的土地使用权平均价格，土地用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和其它用地等四类，基准日为2007年1月1日，其权利特征是出让土地使用权，其地价构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地增值收益四个部分，不包括契税、教育附加费、行政配套费、人防费、排污费等土地取得后的费用。
其中：（一）土地取得成本：包括征地（拆迁安置）费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费等各项客观费用，拆迁安置费用包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费等各项客观费用。
（二）土地前期开发成本：市区是指土地前期开发达到“五通一平”（宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、红线内土地平整）所需的各项客观费用；乡镇是指土地前期开发达到“三通一平”（宗地红线外通路、通上水、通电、红线内土地平整）所需的各项客观费用。
基准地价公式
基准地价公式基准地价是土地价格评估中的一个重要概念，它就像是土地市场的一把尺子，衡量着土地的价值。
基准地价公式呢，就是用来计算这把尺子刻度的数学表达式。
咱先来说说基准地价公式到底是啥。
简单来讲，基准地价公式通常会考虑一系列的因素，比如土地的位置、用途、面积、基础设施状况、周边环境等等。
比如说，在一个繁华的商业中心区域的土地，和在偏远郊区的同样面积的土地，基准地价肯定大不相同。
我给您举个例子啊，有一次我去一个小城市调研土地价格情况。
在市中心，有一块待开发的商业用地，地理位置绝佳，交通便利，周边配套设施齐全。
按照基准地价公式的计算，这块地的价值那是相当高。
但是呢，在城市的边缘地带，有一块同样面积的工业用地，由于位置较偏，交通也不是很方便，周边的基础设施也不完善，通过基准地价公式算出来的价格就明显低了很多。
基准地价公式的计算可不是简单的加减乘除。
它得综合考虑各种复杂的因素，还得根据市场的变化和政策的调整不断更新和完善。
就好比您买东西，同样的商品在不同的地方价格不一样，土地也是这样，不同的位置、不同的用途，价值天差地别。
在实际运用中，基准地价公式对于政府规划土地利用、开发商投资决策、以及评估房地产价值都起着至关重要的作用。
政府可以通过它来合理规划城市的发展，开发商能借此判断哪里的土地更有投资价值，而对于普通老百姓来说，了解基准地价公式也能让我们在买卖房产的时候心里更有底。
再比如说，有个开发商看中了一块地，准备搞一个大型的住宅小区。
他就得先用基准地价公式算一算这块地大概值多少钱，再考虑开发成本、预期收益等等。
如果算下来不划算，那这个项目可能就得重新考虑了。
总之，基准地价公式虽然看起来有点复杂，但它可是土地市场中不可或缺的重要工具。
它就像一个幕后的军师，默默地为土地的合理定价和有效利用出谋划策。
希望通过我的这些解释，您能对基准地价公式有个更清楚的认识和了解！。
林地分等定级基准地价技术路线
林地分等定级基准地价技术路线
林地分等定级基准地价是指根据林地的自然资源特征、经济与社会价值以及经营潜力等因素，对林地进行分等定级，进而确定该林地的基准地价的一项技术路线。
具体的技术路线可以包括以下几个步骤：
1. 林地调查与资源评估：对林地进行综合调查，包括地理位置、土壤质量、植被类型、林木品种、林木年龄等自然资源特征的收集与评估。
2. 经济与社会价值评估：根据林地的经济与社会价值，包括木材、竹材、果实、草药、水源涵养、生态保护等方面的评估，确定其在市场上的价值。
3. 经营潜力评估：对林地的可持续经营潜力进行评估，包括可利用的林业资源、土地利用方式、管理措施等方面的考虑，以确定其未来的经营与发展潜力。
4. 分等定级：根据以上评估结果，将林地进行分等定级，一般可以分为优质林地、中等林地和一般林地等等，不同等级对应不同的基准地价。
5. 基准地价制定：根据林地的分等定级结果，结合市场等因素，制定相应的基准地价，作为林地的参考价格，用于经营权出让或者林地流转等交易中的定价依据。
土地级别基准地价评估的技术要点 解析
土地级别基准地价评估的技术要点解析土地级别基准地价评估是一种确定土地价格的方法，它是根据土地的不同特点和用途，通过多种评估指标和方法进行综合评估，从而得出基准地价。
土地级别基准地价评估的技术要点包括以下几个方面：1. 土地用途分析：首先要对土地的用途进行分析，包括工业用地、商业用地、住宅用地等，不同用途的土地具有不同的价值。
通过考察土地的周边环境、交通便利程度、资源配置情况等因素，确定土地用途。
2. 土地位置评估：土地的位置对其价值具有重要影响。
评估时需要考虑土地的地理位置、地形地势等因素，确定土地的位置优势与劣势。
地理位置优越、交通便利的土地往往具有较高的价值。
3. 土地规模评估：土地的规模大小也是影响价值的重要因素。
评估时需要考虑土地的面积、形状、边界等因素，确定土地的规模大小。
大面积、规整形状的土地往往具有较高的价值。
4. 土地市场比较法评估：土地市场比较法是一种常用的土地评估方法。
通过对同类土地交易数据的分析，找出相似土地的成交价格，并根据土地特点进行调整，得出基准地价。
这种方法能够较为准确地反映土地的市场价值。
5. 土地收益法评估：土地收益法是一种基于土地利用效益的评估方法。
通过分析土地的潜在利润和收益能力，估计土地的市场价值。
这种方法适用于商业用地、住宅用地等可产生经济效益的土地评估。
6. 土地成本法评估：土地成本法是一种基于土地开发成本的评估方法。
通过分析土地的开发成本、建设成本等因素，估计土地的市场价值。
这种方法适用于较为特殊的土地评估，如工业用地、农用地等。
7. 土地权益评估：土地权益评估是评估土地价值的重要指标之一。
评估时需要考虑土地的所有权、使用权等因素，确定土地的权益状况。
土地权益越清晰、稳定，土地的价值也越高。
土地级别基准地价评估的技术要点包括土地用途分析、土地位置评估、土地规模评估、土地市场比较法评估、土地收益法评估、土地成本法评估和土地权益评估等。
通过综合运用这些评估方法，可以准确地确定土地的基准地价，为土地交易和规划提供科学依据。
基准地价计算公式
基准地价计算公式基准地价是政府根据城镇土地的不同用途、不同级别，分别评估和确定的平均价格。
了解基准地价的计算公式对于评估土地价值、制定土地政策等方面都具有重要意义。
咱先来说说基准地价的构成要素哈。
这基准地价呢，通常包括土地取得成本、土地开发成本、利息、利润和土地增值收益等。
就好比你盖房子，买砖头、水泥得花钱吧，找工人施工也得花钱，这都是成本。
那基准地价的计算公式到底是咋样的呢？一般来说，基准地价 = 土地取得成本 + 土地开发成本 + 利息 + 利润 + 土地增值收益。
比如说，有一块地，买的时候花了 50 万，开发又投入了 30 万，这期间的利息算下来有 5 万，预期利润是 10 万，土地增值收益估计能有15 万。
那这块地的基准地价就是 50 + 30 + 5 + 10 + 15 = 110 万。
我之前在参与一个城市新区的土地评估项目时，就深深体会到了基准地价计算公式的重要性。
那时候，整个团队都在为了准确评估土地价值而忙碌。
我们要对每一块土地的各种成本进行详细的调查和核算。
记得有一块地，位置比较特殊，周边的配套设施还不太完善。
在计算土地取得成本的时候，我们费了好大的劲，查阅了大量的资料，还走访了当地的相关部门和一些土地交易的参与者。
土地开发成本的核算也不轻松，要考虑到道路修建、水电接入等等各种因素。
算利息的时候，还得根据不同的资金来源和使用时间，精确到每一天。
利润和增值收益的估算更是要结合市场的动态和未来的发展预期。
经过无数次的讨论和反复核算，最终我们确定了那块地的基准地价，为后续的土地规划和开发提供了重要的参考依据。
在实际应用中，基准地价的计算公式可不是一成不变的。
它会受到很多因素的影响，比如地区的经济发展水平、土地市场的供求关系、政策法规的调整等等。
所以，在使用这个公式的时候，一定要结合具体的情况，灵活运用，不能生搬硬套。
总之，基准地价计算公式虽然看起来有点复杂，但只要我们认真去研究，结合实际情况去分析，就能发挥它的作用，为土地管理和开发提供有力的支持。
土地 (基准地价法)
用地。
指用于地面停放和保管车
停车楼、 库用地
辆及其附属设施的项目用 1.0 地，不包括公共汽车站场 交通运输用地
及交通运输站的停车场所
用地。
铁路用地 公路用地
铁路用地指用于铁道线
路、轻轨、场站的用地。
1.0 包括设计内的路堤、路 交通运输用地
堑、道沟、桥梁、林木等
用地。
公路用地指用于国道、省
道、县道、乡道及高速公
公寓式酒店）、饭店、旅
馆、招待所、度假村等。
大型商贸综合体是独立
的、用地面积不低于
商业基
20000㎡，容积率不低于
准地价
3.5的集零售、销售、餐
饮、连锁商场、百货商
大型商贸
场、酒店、商务、金融、
综合体、 一般商务
0.85
办公等于一体的大型商业 专业整体项目场所用地；
金融用地
商务金融用地是指企业、
服务业等办公用地，以及
普通住宅等用地。 别墅、低密度住宅用地特
密度住宅
3.0 指容积率小于1.0的别
用地
墅、低密度住宅用地。
工业用地指工业生产及直
工业用地
1.0 接为工业生产服务的附属
商服用地
商服用地
商服用地 住宅用地 住宅用地 工业用地
工业基
设施用地。
准地价
采矿用地指采矿、采石、
采矿用地
1.0
采砂（沙）场，盐田，砖 瓦窑等地面生产用地及尾
1.0
路的用地。包括设计内的 路堤、路堑、道沟、桥
交通运输用地
梁、林木及直接为其服务
工业基
的附属用地。
汽车站及 准地价 其他附属
用地
1.0
汽车站、停车场及其他附
土地等级划分
土地等级每个地方国土资源部门都会根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地（商业用地、住宅用地、综合用地、工业用地）的出让基准地价。
一级为最高，等级越高，价格越贵。
但具体怎么划分，划分多少级，各地都不相同，国土资源部门都有专门的文件规定，一般可以在当地国土资源部门的网站上查到。
基准地价----是指在城市规划区范围内,对现状利用和规划利用条件下，不同级别的土地或土地条件相当的均值地域,按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上的一定年期的完整土地使用权区域平均价格,具有全域性、分用途、平均性、有限期、时效性等特点。
基准地价是政府制定管理措施和投资决策的依据，是评估宗地地价的基础；公布的基准地价，对土地利用、流动有引导作用，也是国家征收土地使用税的依据。
各城市的基准地价内涵有所不同，但随着规范化管理的需要，越来越多的城市按统一规定进行了基准地价的更新。
根据各地的实际情况，北方城市的基础设施配套程度为七通一平（路、上水、下水、电、讯、暖、燃气、土地平整）或六通一平（无燃气）；南方城市一般为六通一平（路、上水、下水、电、讯、燃气、土地平整）或五通一平（无燃气）。
针对当前经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，部决定对《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》）实施政策进行适当调整。
现就有关问题通知如下：一、市县国土资源管理部门在工业用地出让前应当按照《城镇土地估价规程》（G B/T 18508－2001）进行评估，根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价。
二、对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70％执行。
优先发展产业是指各省（区、市）依据国家《产业结构调整指导目录》制订的本地产业发展规划中优先发展的产业。
基准地价法公式
基准地价法公式基准地价法是土地估价中常用的一种方法，其公式在评估土地价值方面起着重要作用。
先来说说基准地价法的公式吧，简单来讲就是：土地价格 = 基准地价 ×修正系数。
这里的基准地价是政府公布的某一区域的平均地价，而修正系数则要考虑各种因素，比如土地的用途、容积率、土地使用年限、区域因素、个别因素等等。
比如说，咱们这儿有一块地，政府公布的基准地价是每平方米 5000 元。
但这块地的用途有点特殊，不是常见的住宅用地，而是商业用地，那修正系数可能就得往上调。
又或者这块地的容积率比周边的平均水平高，这也会让修正系数发生变化。
我曾经参与过一个土地估价的项目，就碰到了基准地价法的实际应用。
那是一块准备出让的土地，周边已经有了不少的商业设施和住宅楼盘。
我们拿到政府公布的基准地价后，开始一项一项地分析修正系数。
这块地的位置不错，交通便利，周边配套齐全，所以区域因素的修正系数比较高。
但它的土地使用年限比一般的要短一些，这又得把修正系数往下调。
在计算容积率的修正系数时，可真是费了一番功夫。
我们收集了周边类似地块的容积率数据，进行了详细的对比和分析。
最后发现这块地的容积率在同区域内属于较高水平，这意味着它的开发潜力相对较大，修正系数自然也就上去了。
经过一番周折，把各项修正系数都确定下来，代入公式，终于算出了这块地的价格。
这过程中，每一个数据的确定都要小心谨慎，因为一点点的偏差都可能导致最终结果的巨大差异。
其实基准地价法的应用范围还挺广的。
像城市规划中，要评估新开发区域的土地价值，就可以用基准地价法来做个初步的估算。
还有在企业的资产核算中，如果涉及到土地资产，也可能会用到这个方法。
不过呢，基准地价法也不是万能的。
它依赖政府公布的基准地价数据，如果这些数据不够准确或者更新不及时，就可能影响估价的准确性。
而且，修正系数的确定也有一定的主观性，需要估价人员有丰富的经验和专业知识。
总的来说，基准地价法公式虽然看起来简单，但实际应用中却充满了挑战和细节。
土地等级划分
土地等级每个地方国土资源部门都会根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地（商业用地、住宅用地、综合用地、工业用地）的出让基准地价。
一级为最高，等级越高，价格越贵。
但具体怎么划分，划分多少级，各地都不相同，国土资源部门都有专门的文件规定，一般可以在当地国土资源部门的网站上查到。
基准地价----是指在城市规划区范围内,对现状利用和规划利用条件下，不同级别的土地或土地条件相当的均值地域,按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上的一定年期的完整土地使用权区域平均价格,具有全域性、分用途、平均性、有限期、时效性等特点。
基准地价是政府制定管理措施和投资决策的依据，是评估宗地地价的基础；公布的基准地价，对土地利用、流动有引导作用，也是国家征收土地使用税的依据。
各城市的基准地价内涵有所不同，但随着规范化管理的需要，越来越多的城市按统一规定进行了基准地价的更新。
根据各地的实际情况，北方城市的基础设施配套程度为七通一平（路、上水、下水、电、讯、暖、燃气、土地平整）或六通一平（无燃气）；南方城市一般为六通一平（路、上水、下水、电、讯、燃气、土地平整）或五通一平（无燃气）。
针对当前经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，部决定对《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》）实施政策进行适当调整。
现就有关问题通知如下：一、市县国土资源管理部门在工业用地出让前应当按照《城镇土地估价规程》（G B/T 18508－2001）进行评估，根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价。
二、对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70％执行。
优先发展产业是指各省（区、市）依据国家《产业结构调整指导目录》制订的本地产业发展规划中优先发展的产业。
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1 基础数据处理
1.1 基础数据矢量化
在ArcGIS中，根据已配准好的遥感图像进行数据矢量化处理，将道路（包括遥感图上看到的、规划的、实地调研出来的道路）、公用设施（小学、中学、幼儿园、医院、银行、公园）、基础设施（即五通）、公交站点、汽车站火车站、环境等一一标注在图上。
其中道路为线状，公用设施除公园外其余为点状，公园为面状，基础设施为面状，公交站点为点状，车站为点状，环境为面状。
在把各个要素标注在图上的过程中，将每一个要素进行编号，此编号即为外业调查过程中对每一个要素的编号，需一一对应，为后期链接打下基础。
所有要素需建立各自图层，切忌数个要素混合在一个图层。
保存备份。
附：MapGIS数据转ArcGIS数据方法。
很多时候拿到的基础数据是MapGIS格式的，如果直接用MapGIS中的数据转换转为ArcGIS很容易出现数据丢失。
在数据量不太大的情况下，我们可以采用下面的方法：第一步，MapGIS主菜单中库管理—属性库管理，装入需要转的点/线/面文件，再导出为dbf格式；
第二步，依然利用MapGIS的文件转换，将文件转为shp。
此时找到转好的shp文件，用excel打开其中的dbf文件，会发现属性丢失好多；
第三步，将第一步导出的dbf文件替换掉第二步的dbf文件。
此时，数据全部转换完成，属性也不会出现丢失。
1.2 分值属性链接
所有基础数据处理好之后，就需要将每个要素已经算好的分值、作用半径、级别链接到ArcGIS属性表中从而继续进行下一步的计算。
这里我们在ArcGIS中打开一个需要链接的图层，比如道路，右键，链接与移除，链接excel表，选择对应的字段，这里就是前面说到的为什么要有编号，而且还要一一对应，否则链接分值和属性就是错误的。
链接好之后链接进来的excel数据是无法编辑的，而且关闭后再打开链接是会被移除的。
我们可以采取两种方法：1、属性表左上角，添加字段，命名为excel表中的一个名称，浮点型/整型都可，不推荐使用文本。
再使用字段计算器，等于前面链接好excel表的值，后面所有的excel都采用此方法，然后将excel移除即可；2、链接好后直接右键数据导出，导出为另外一个shp文件，这时会把所有的属性导出去，包括链接上的excel表数据，然后打开刚刚导出的shp数据，会发现所有的数据都在属性表里安静的躺着。
此时我们可以把一些不用的字段删除，如ID、车流量人流量、学生人数教师人数、门诊数量等等，以方便以后计算。
2 数据分析
2.1 数据栅格化
已经做好的数据是矢量化数据，而矢量化数据是无法自身带属性的，都是以属性表的形
式保存，进行数据分析的第一步就是要把矢量化的数据进行栅格转换，并将栅格数据赋予自身属性。
基准地价的成本距离计算这里需要栅格化的有边界线内所有的区域以及道路、铁路、河流，因为所有定级区域都是可以行走的，道路是行走的最快的，铁路和河流是具有行走的阻隔作用的，遇到铁路和河流是能通过道路穿过。
首先先将边界线转为面，使用“要素转面”，在转好的面中添加字段ID，假设定义为3，即区域内走3米为1米。
转好的面再转为栅格，使用“面转栅格”，转的时候定义栅格大小，可以是10*10、20*20，根据具体需要而定。
赋予每一个栅格一个数值，选中ID。
转为栅格。
道路，首先将道路分级，一级道路为极通畅道路，在此道路上行走，走1米即为1米。
二级道路为小路，走2米等于1米。
生成缓冲区，同上转为栅格，在利用栅格计算器（空间分析-地图代数）分别乘以100和20以扩大。
铁路，定义为4，同上转为栅格。
栅格-栅格数据集-镶嵌新栅格。
将四个栅格镶嵌之一起，取最大值。
利用重分类，100定义为1，40定义为2，3即为3，4定义为NoData，即铁路阻隔了行走，没有数据，无法通过。
导出生成名为cost的栅格文件，永久保存。
2.2 成本距离计算
空间分析，距离计算，成本距离。
将每一个要素按分值不同一一计算出距离，再根据公式，距离除以作用半径的2倍算出r，再计算1-r，如果是指数衰减利用“幂”运算，线性衰减需先将1-r去负，方法为在栅格计算器中使1-r的值>0，再把1-r的值、1-r>0的值以及分值相乘即得线性衰减分值图。
计算过程除幂计算外，其余均在栅格计算器中进行，计算时注意定义栅格计算器下面的环境：处理范围为与cost相同，XY分辨率为20。
所有单因子计算完成之后，在一起合的时候为各个单因子乘以各自权重再想加。