某花园物业管理方案

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小区物业绿化管理制度

第一章总则

第一条为了加强小区绿化管理，美化小区环境，树立良好的社区形象，提高小区居民的生活质量，制定本制度。

第二条本制度适用于小区内的绿化管理工作，包括植被的养护、绿化设施的维护和绿化工程的建设等。

第三条小区绿化管理应遵循“绿色、健康、环保、美观”的原则，促进生态环境的改善，提高居民的生活舒适度。

第四条小区绿化管理工作由物业公司负责组织实施，居民委员会和居民应积极配合，共同维护小区绿化环境。

第二章绿化设施管理

第五条小区内的绿化设施包括花坛、草坪、树木、灌木、花草等，物业公司应每年制定绿化设施管理计划，明确工作任务和责任人。

第六条对于小区内的树木，物业公司应定期进行修剪、整形，及时清除枯枝败叶，确保树木健康生长。

第七条对于花坛和草坪，物业公司应根据季节进行浇水、施肥、修剪等养护工作，保持花卉的良好状态。

第八条对于绿化设施的维护和修复，物业公司应及时响应居民的投诉，协调相关部门进行处理。

第九条倡导居民爱护绿化环境，不随意破坏花坛、草坪等绿化设施，发现破坏行为应及时报告物业公司。

第十条物业公司应购买绿化设施管理所需的工具、设备，并保证其正常使用。

第三章绿化工程建设管理

第十一条对于小区内的新建绿化工程项目，物业公司应根据实际情况进行规划、设计和施工。

第十二条绿化工程施工前，物业公司应与相关部门进行沟通，明确工程标准、施工期限和责任划分。

第十三条施工期间，物业公司应加强对施工方的监督，确保施工质量和进度。

第十四条绿化工程竣工后，物业公司应对工程进行验收，确保工程达到相关标准和要求。

小区物业绿化管理制度

1. 小区物业绿化管理的重要性

1.1 增强居民生活品质

1.2 提升小区整体环境

2. 物业绿化管理的职责与义务

2.1 定期修剪植物

2.2 积极防治病虫害

3. 绿化管理中的节水与节能措施

3.1 合理浇水

3.2 选择适合当地气候的植物

小区物业绿化管理涉及到小区内绿化环境的日常维护和管理工作，对于提升小区居民的生活品质和整体环境起着至关重要的作用。在小

区的绿化管理中，物业公司需要承担一定的责任和义务。

首先，物业公司要定期修剪植物，保持绿化植物的良好生长状态。定期修剪可以促进植物生长，美化环境，同时也可以避免过度生长导

致的问题，如挡风遮阳等。

其次，物业公司还需要积极防治病虫害，保持植物的健康生长。

定期检查绿化植物的生长情况，发现病虫害要及时采取相应的措施，

防止病害传播，保持绿化环境的整洁美观。

在绿化管理中，节水与节能也是至关重要的环节。物业公司应该

制定合理的浇水计划，避免浪费水资源，保持绿化植物的生长。同时，选择适合当地气候的植物也是节水与节能的有效措施之一，可以减少

植物对水源和能源的需求，实现可持续发展。

综上所述，物业绿化管理是小区管理中不可或缺的一部分，只有

做好绿化管理工作，才能为居民营造一个安全、健康、舒适的居住环境。

某医科大学职工小区物业管理方案说明

医科大学职工小区物业管理方案

一序言部分 4

1 医科大学职工住宅小区基本情况概述

2 投标承诺书

3 法定代表人授权书

二新锐物业介绍 8

1 公司简介

2 公司组织架构图

3 新锐物业执业的资格

4 新锐相关服务项目介绍

三新锐的服务 12 四新锐对医科大学职工住宅小区的服务理念 14

五新锐对一颗大学职工住宅小区提供的基本服务项目 16 人力资源管理

财务管理

前期介入

前期介入的工作容

设备、设施及房屋的管理

公共秩序维护工作

环境与绿化管理

公众关系与精神文明建设

六项目处各岗位工的任职要求 26

七物业管理用房及相应设施的配备 29 1 物业管理用房使用计划

八人员的培训 30

九物业服务分项标准与承诺 35

1 物业服务分项标准与承诺

2 承诺依据及保证措施

3 日常服务要求及工作流程

十物业的设备设施养护管理、保洁、公共秩序、护绿工作的常规实施方案 39 工程类：

1对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施

2对业主所有的设备设施维护措施

环境类：

1 卫生保洁及绿化管理

2 清洁标准

公共秩序维护类：

1 物业管理区域保安24小时值勤，巡视重点部位24小时监控

的岗位责任描述

2 停车库管理的制度和措施

绿化类：

1 绿化按季节维护、保养项目和措施

十一突发事件应急措施 53

1 业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施

2 小区物业管理围突然断水、断电、无煤气的应急措施

3 业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施

4 雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施

5 电梯突然停运或机电故障的应急措施

6 消防事件的应急措施

7 刑事、治安事件处理程序

案例分析

《物业管理》各章案例分析

第2章物业管理机构

案例1 去年8月，张先生与王小姐签订了一份房屋租赁合同，把自己的一套房子出租给她居住，租期为2年。合同除了对租金及支付期限作了约定外，还约定物业费由王小姐承担。前些天，张先生收到物业公司的催缴函，说他已欠付近一年的物业费。

请问，在租赁合同中约定由房客付物业费的情况下，物业公司能否还向张先生收物业费？

思考：在现实中，如租客欠供水公司的水费、欠供电公司的电费、欠燃气公司的燃气费，业主是否要承担支付责任？

案例2 某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老太太存有异议，认为她不是小区的业主，不能参加业主大会。事后了解，原来这个老太太是本小区某业主的岳母，该业主认为，自己的岳母退休在家，身体也不错，又热心，而自己平时工作忙，由岳母代表自己参加业主代表大会，甚至参加业主委员会，是完全可以的。请问，不是业主就不能参加业主代表大会吗？

案例 3 某住宅小区业主李某就车辆管理问题与物业管理公司的员工发生争吵，以至对物业管理公司不满，于是就向业主委员会主任提出书面申请，请求立即召开业主大会，讨论物业管理公司服务水平及解聘问题。请问，个别业主有要求，就可以召开业主大会吗？

第3章物业管理招标与投标

案例1 某房地产开发企业已开发完一住宅小区项目,现决定对该项目进行物业管理招标。因估计除本市物业服务企业参加投标外，还可能有外省市物业服务企业参加投标，故开发企业委托咨询单位编制了两个标底，准备分别用于对本市和外省市施工企业投标价的评定。开发企业对投标单位就招标文件所提出的所有问题统一作了书面答复，并以备忘录的形式分发给各投标单位，为简明起见，采用表格形式（见下表---招标文件答疑备忘录）

某花园物业管理策划方案

引言

某花园是一个集住宅和商业于一体的综合性小区，由于近年来人口

的不断增加和居民需求的提升，物业管理成为一个亟待解决的问题。

为了提高小区的整体品质和居民的满意度，我们制定了该物业管理策

划方案，以提升我们的物业管理服务质量。

一、目标

我们的目标是打造一个高效、便捷和舒适的小区环境，为居民提供

优质的物业管理服务，为小区创造一个和谐宜居的社区氛围。

二、管理团队

为了保证物业管理的高效性和专业性，我们将成立专门的管理团队，其中包括以下职位：

•物业经理：负责全面的物业管理工作，监督管理团队的工作，并与居民保持良好的沟通与合作。

•安全保障人员：负责小区的安全巡逻、门禁管理等工作，确保居民的人身和财产安全。

•保洁员：负责小区的卫生清洁工作，保持小区的整洁度。

•绿化维护人员：负责小区绿化的养护和维护工作，使小区的绿化环境更加美观。

•客服人员：负责居民的咨询与投诉处理工作，及时回应居民的需求和问题。

•维修人员：负责小区设施的维护和日常维修，及时解决居民的报修问题。

三、服务内容

我们将为居民提供以下物业管理服务：

1.保安服务：

–实行24小时巡逻制度，保障小区的安全。

–协助处理突发事件和紧急情况。

–严格管理小区的门禁系统，确保只有居民和授权人员能够进入小区。

2.卫生清洁服务：

–对小区公共区域进行定期清洁，保持小区的整洁度。

–保洁员定期巡查，及时处理居民的垃圾分类问题。

–协助居民进行卫生维护宣传和教育，提高居民卫生意识。

3.小区绿化服务：

–进行定期的园林绿化养护，修剪花草树木，保持小区绿化的良好状态。

物业花卉栽种管理制度

一、背景介绍

如今，随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，越来越多的住宅小区、商业写字楼、公共场所等都开始引入花卉。花卉作为一种美化环境、增加生活乐趣的方式，被越来越多

的物业公司和业主所重视。而在花卉栽种管理过程中，科学合理的管理制度则显得尤为重要。

二、管理目标

1.美化环境：通过合理的花卉栽种管理，让小区、商业写字楼、公共场所等的环境更加美丽，提升生活品质。

2.节约资源：合理管理花卉栽种，可以节约人力、物力、财力资源，提高管理效率，减少

浪费。

3.提高景观价值：合理的花卉栽种管理可以提高小区、商业写字楼、公共场所等的景观价值，吸引更多的人来参观和享受。

三、管理内容

1.花卉栽种规划

（1）根据小区、商业写字楼、公共场所等的特点和需求，制定花卉栽种规划，确定花卉

的种类、数量、位置等。

（2）根据季节和气候情况，确定花卉栽种的时间和方法，确保花卉的生长和盛放。

2.花卉栽种管理

（1）选择适合当地气候和土壤条件的花卉品种，确保花卉的生长良好。

（2）定期对花卉进行浇水、施肥、修剪等管理工作，保持花卉的健康和美丽。

（3）及时发现和处理花卉病虫害问题，避免疾病扩散，保持花卉的生长状况。

3.花卉栽种维护

（1）定期清理落叶和枯枝等杂物，保持花卉周围环境整洁，减少病虫害的滋生。

（2）定期修剪花卉，保持花卉的形态和美观度，让花卉更好地展现其美丽。

（3）根据花卉生长情况，及时调整管理措施，保证花卉的生长和开花。

4.花卉栽种更新

（1）定期评估花卉的生长情况和景观效果，根据需要对花卉进行更新和替换，保持景观的新颖性和美观性。

小区物业服务方案

1. 物业服务的重要性

1.1 提升居民生活品质

1.2 保障小区安全

1.3 维护小区基础设施

2. 小区物业服务内容

2.1 日常保洁

2.2 安全巡查

2.3 绿化养护

3. 物业服务人员素质要求

3.1 服务意识和责任心

3.2 沟通能力和解决问题能力

3.3 专业知识和技能

物业服务的重要性

物业服务在小区管理中起着至关重要的作用。首先，物业服务能

够提升居民的生活品质。通过及时清洁、维护小区绿化等服务，让居

民居住环境更加舒适和整洁。其次，物业服务还能够保障小区的安全。定期的安全巡查和维修工作可以确保小区内的设施设备正常运行，降

低安全隐患。最后，物业服务还能够维护小区的基础设施，延长设施

的使用寿命，减少维修和更换的成本。

小区物业服务内容

小区的物业服务内容包括日常保洁、安全巡查、绿化养护等多个

方面。日常保洁是保持小区整洁的基础工作，包括清扫公共区域、垃

圾分类回收等。安全巡查则是为了发现和排除安全隐患，确保小区居

民的安全。而绿化养护则是让小区环境更美观，提高居民的居住舒适度。

物业服务人员素质要求

物业服务人员的素质要求至关重要。首先，他们需要具备良好的服务意识和责任心，能够为居民提供周到的服务。其次，他们需要具备良好的沟通能力和解决问题的能力，能够与居民建立良好的互动关系。最后，他们需要具备专业的知识和技能，能够熟练处理小区内各种问题和突发事件。只有具备这些素质，物业服务人员才能够更好地为小区居民提供优质的服务。

物业管理案例分析题

案例分析题

【案例一】某花园小区入住不到三年，原园林设计曾得过景观设计大奖。但入住一年多后，业主、物业使用人为抄近路，在绿化带走出几条小道，物业管理项目机构多次补种，并在小道入口处增设了爱护绿化警示标识牌及护栏,但依然收效甚微。物业应该怎么办?

【案例分析】小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”，小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便"、“实用"，然后才是美观.物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排,避免给日后的使用带来不便。

【答案】发现此问题后,物业管理项目机构经过分析，业主抄近路是因为原设计园路不合理,不便于业主出行。物业管理项目机构采取了“疏”的方法,在已经踩出“路”的地面铺设石板路径，既方便了业主、物业使用人,又保护了园林景观。

【案例二】某日,业主周先生来到某物业服务中心，客服接待员小赵立即起身以站姿迎客,并微笑着请对方在对面座位就座,倒了杯水放在周先生面前说：“您请喝水”。周先生随即说明来意。在了解到周先生是咨询有关物业管理费构成和支出方面问题后，小赵为了能够准确答复、有理有据，遂找出《物业管理条例》、物业服务费用测算表等相关材料，向周先生出示并解释.在小赵与周先生交流沟通时，服务中心门外又来了一位先生，小赵应该怎么办？

【案例分析】接待业主来访，工作人员首先要注意礼仪礼节，尤其是

最基本的礼仪一定要按标准操作,这与平时的培训和不断的实践是分不开的。另外，第一时间接待业主也很关键，要让业主在到达服务中心的第一时间就受到关注，保持轻松愉快的心情，避免节外生枝,使问题复杂化.最后,当业主简单说明咨询内容后，接待人员应迅速判断自己能否准确回答；如果存在困难，则应向其他工作人员请求支援或查阅相关文件资料，尽可能让业主得到满意答复。

物业绿化管理

一、绿化管理的内容

物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮，使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括绿化翻新改造、花木种植、环境布置、绿化有偿服务等工作。

(一)日常管理

绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等。另外，日常管理中还包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养等。根据不同地点的园林，室内绿化与室外绿化的质量要求及环境条件各不相同，日常管理也有比较大的差别。

(二)翻新改造

绿化翻新改造内容包括草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等。另外，对于一些用时令花卉摆设的花坛也应根据不同时期及节庆要求及时进行更换翻新。

(三)花木种植

花木种植包括苗圃花木种植及工程苗木种植。苗圃花木种植是物业管理企业为了方便绿化管理而自建花木生产基地，用于时令花卉栽培、苗木繁殖及花木复壮养护等。花场花木种植工作包括时令花卉栽培、荫生植物繁殖与栽培、苗木繁殖、撤出花木复壮养护、盆景制作等。

工程苗木种植是指在绿化工程施工中按设计要求栽种绿化苗木。

(四)环境布置

环境布置是指节假日或喜庆等特殊场合对小区公共区域或会议场所等进行花木装饰等布置。

(五)绿化有偿服务

绿化有偿服务是利用物业管理企业所拥有的园林绿化专业人才开展针对业主、物业使用人甚至是物业管理区域外其他单位的绿化有偿服务。此服务既可方便客户，充分利用资源，又可以增加收入。绿化有偿服务包括园林设计施工，绿化代管，花木出租出售，花艺装饰服务，插花及开办盆景培训班、花卉知识培训班等。

某小区的物业管理方案

一、小区背景介绍

某小区位于城市中心地带，总占地面积约为20万平方米，共有9栋楼，分为A区和B区，总共拥有1500户居民。小区内拥有健身房、游泳池、篮球场、儿童游乐区等配套设施，

为居民提供了便利的生活环境。

二、物业管理团队介绍

小区的物业管理团队由一支经验丰富、富有责任心的团队组成，其中包括物业经理、保安

人员、保洁人员、维修人员等，他们将共同努力，为小区的居民提供优质的物业管理服务。

三、物业管理服务内容

1. 保安服务：24小时巡逻、监控小区安全，查看小区内外的情况，保障居民生命财产安全。

2. 环境卫生服务：保洁人员每天对小区进行清洁，包括大门、楼道、草坪等地方，确保小

区环境整洁。

3. 设施设备维护：定期对小区内的设施设备进行检查维护，保证设施设备的正常使用。

4. 绿化景观维护：对小区内的绿化景观进行精心设计和养护，打造优美的生活环境。

5. 社区活动组织：定期组织居民活动，增进居民之间的交流和互动，营造和谐的社区氛围。

四、物业管理服务流程

1. 报修流程：居民有任何维修问题可拨打物业服务电话进行报修，物业将及时派人前往解

决问题。

2. 投诉处理流程：居民如有任何投诉、建议，可拨打物业服务电话或前往物业办公室进行

反馈，物业将认真处理并及时解决问题。

3. 安全管理流程：物业保安将定时进行巡逻，如发现异常情况将及时通知相关部门处理，

确保小区安全。

五、物业管理费用

小区的物业管理费用将按户收取，费用包括保安、保洁、维修等各项服务费用，并将通过

小区物业费用公示牌进行公示，居民可随时查看物业费用支出情况。

某花园小区管理规章制度

第一章总则

第一条

为规范某花园小区的管理秩序，保护业主的合法权益，特制定本规章制度。

第二条

本规章制度是某花园小区业主委员会根据《物业管理条例》及《业主大会决议》制定的基本管理规范，适用于某花园小区的所有业主，物业服务企业及其工作人员。

第三条

某花园小区业主大会是最高决策机构，业主委员会是执行机构，物业服务企业

是执行单位。业主大会和业主委员会通过投票表决来决定小区重大事项。

第二章业主的权利和义务

第四条

业主享有相应的物业服务权利，包括但不限于要求物业服务企业保障小区的安全、卫生和公共秩序等。

第五条

业主有权参加业主大会，对小区管理工作进行监督和管理，有权以书面形式向

物业服务企业提出合理化建议和意见。

第六条

业主有义务支付物业服务费用和维修基金，维护小区公共设施和环境卫生，遵

守小区管理规定。

第三章物业服务企业的职责和义务

第七条

物业服务企业应当提供符合国家安全、卫生、环保标准的服务，并严格遵守安

全和消防规定，做到“重安全、守严纪、合规范、生态美”。

第八条

物业服务企业应当制定完善的工作制度，加强物业管理，提升服务质量，满足业主的合理需要。

第九条

物业服务企业应当及时处置业主的投诉和建议，并及时公布小区管理情况，增强透明度，提高业主的满意度。

第四章小区规章制度

第十条

业主在小区内应当维持良好的家风家训，严禁搞噪音、乱扔垃圾、吸烟等公共环境污染行为。

第十一条

小区内的公共设施和物品要保持整洁、完好，不得损坏、破坏。

第十二条

不得在小区内违法占道经营，不得违反公共秩序，不得在公共场所乱涂乱画。

花园管理公约

中山花园业主管理公约

为加强中山花园（以下简称“本物业”）的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。

本公约受中华人民共和国（以下简称“中国”）法律、法例、法规及中山市物业管理法规各文件和政府有关机构所限制及约束，内容如与中国法律、法例、法规或中山市物业管理法规有任何抵触，以中国法律、法例、法规及中山市物业管理法规为准。如政府有关机构认为内容不合，政府有关机构有权指导或命令修改，各业主须接受其指导及修改，如需要的话，另签署修改以后的公约或其他文件。

第一章定义

（一）在本公约内，下列用语（除文义另有规定外）应具有以下意义：

土地使用权转让合同指由中山市国土局确认备案的，房地产开发公司于年月日，就转让位于中山市而签订的有关土地使用权转让的合同。

发展地指根据土地使用权转让合同内所载地块编号为的统称。

分期发展指发展商在发展地内的将有关建筑物、结构及设施等规划成不同类别，分期完成，以便有效的发展和管理，按目前规划（发展商保留全权作出修改），分四期开发。发展商指某有限公司。

本物业指在发展地上由发展商分期开发和建设的整个物业发展，包括但不限于各“分期发展”。本物业命名为“中山花园”。

物业管理指物业管理公司根据本公约规定或物业管理委托合同执行及履行之一切职责及责任。

物业管理公司指负责管理本物业的物业管理公司。第一任物业管理公司由发展商或由其全权指定的公司出任。

业主指发展地内房地产所有权人。

业主大会指由全体业主组成，决定某重大事项的业主自治管理组织。

某花园安全保安管理方案

一、背景介绍

花园是一个户外公共空间，面积较大，拥有众多观光项目和活动场所。为了保障游客的人身安全和财产安全，确保花园的正常运营，制定了以下

安全保安管理方案。

二、安全保安管理目标

1.保障游客的人身安全：确保游客在花园内的游览过程中不受伤害，

防止人群拥挤、踩踏等事故的发生。

2.维护公共秩序：维护花园内的公共秩序，禁止打闹、吵闹、抢夺等

不良行为的发生。

3.防止财产损失：保护花园内的设施和财产，预防盗窃、破坏等事件

的发生。

三、安全保安措施

2.安全设备：在花园内设置安全监控摄像头，全天候监控花园的安全

情况。并配备适量的报警器材，当发生突发事件时能及时发出警报。

3.出入口管理：设立专门的入口和出口，设置安检通道，对进入花园

的人员进行安全检查，防止携带危险物品进入。

4.事故预案：制定紧急事件应急预案，明确不同事件的处理流程和责

任分工，包括火灾、地震、交通事故等突发事件的处理。

5.游客引导：增加合理的标识牌和指示牌，指引游客在花园内合理游览，避免走入危险区域。

6.培训与演练：对安保人员进行常规培训，提高其应急处理和安全意识；定期进行紧急演练，检验应急预案的完整性和有效性。

7.合作与协调：与公安、消防等相关部门进行合作与协调，加强整体

安全管理，联合开展应急演练和安全宣传活动。

四、管理监督机制

1.建立安全保安总体负责人和各工作小组，明确各项任务和责任。

2.每月召开一次安全工作例会，对上月的安全管理工作进行总结和评估，制定下月的安全目标和工作计划。

3.对安保人员进行定期考核，对表现优秀的人员进行奖励和激励。

万科某地产项目物业管理服务方案

市万科物业管理

社区项目概况 (03)

顾客群特点及需求分析 (08)

物业管理服务模式 (09)

服务模式实现计划及要求 (10)

社区服务人员配置方案 (18)

物业管理费测算 (22)

一、社区项目概况

万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班

制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。

本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。

1.周边环境及市政配套

万科城市花园位于市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。

一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。

2.项目主要经济指标（设计部提供）

物业管理中的小区绿化方案

一、绿化目标与要求

为了美化小区环境，改善空气质量，提高居民的生活质量，我们制定了如下小区绿化方案。

1. 营造宜居环境：通过合理规划和布局，使小区内的绿地和植被充分发挥其生态和美观功能，营造宜居环境，提高居民的生活品质。

2. 提高空气质量：引入不同种类的植被，增加绿色植被的覆盖面积，有效净化空气，降低

污染物浓度，改善小区内的空气质量。

3. 增加居民的休闲活动空间：通过开辟绿化带、种植草坪、植树、建设花园等方式，增加

居民的休闲活动空间，促进居民的身心健康。

4. 打造景观特色：根据小区的地理环境和建筑风格，设计并打造具有特色的景观，提升小

区形象，增强居民的归属感和自豪感。

二、绿化布局和设计

1. 植物种植

(1) 树木：选择适宜小区生长环境的乔木和灌木，合理布局在小区道路两侧、花坛边缘和

绿化带中，形成连绵不断的绿色廊道。树种包括榉树、枫树、樟树、银杏等。

(2) 花卉：根据季节的变化，选择不同类型的花卉进行配置，春季以郁金香、月季为主，

夏季以百合、玫瑰为主，秋季以菊花、紫薇为主，冬季以梅花、腊梅为主。

2. 草坪铺设

在小区内适当区域铺设草坪，以供居民休闲活动使用。同时，在草坪周围栽种多种绿色植物，增加景观效果。

3. 绿化配套设施

建设喷泉、假山、湖泊等景观配套设施，为小区增添自然景观，提供观赏和休闲场所。

4. 园林绿地

在小区内部分区域布局园林绿地，种植各类花草树木，设置休闲座椅和儿童游乐设施，为

居民提供休闲娱乐场所。

三、绿化管理和维护

1. 绿化管理制度

成立小区绿化管理委员会，明确相关管理职责和制度。确保绿地的日常养护和保养，包括浇水、修剪、施肥、病虫害防治等工作。

某商住混合小区物业管理方案(doc 81页)

第一章、企业简介(略)

第二章、方案设计思路

该方案是基于以下七个管理思想及一个小区定位特点设计而成的：

1、客户个性化服务——“以人为本”的管理理念

“互动管理“是从“客户关系管理（Custormet Relarion ship management）”的理念转化而成的，因为物业管理中的服务质量并不完全由企业本身来决定，而同客户的感受有很大的关系。即使被企业认为符合高标准的服务，也可能不为客户所喜欢和接受。因此，可以认为服务质量是一个主观范畴，它取决于客户对服务的预期质量与其实际感受的服务水平（体验质量）的对比。即客户的满意程度。同时由于服务的主体的不同就会导出客户的不同需求，在这方面我公司认为对于追求个性的商品（服务），惟有感性的员工才能制造、推销这些商品（服务），进而满足这群个性消费者的要求。从而也衍生我司独特内部管理模式：“以员工为关注焦点”；这点也是我司对ISO9002质量管理体系的进一步认识及灵活运用的成果；

2、设备成本的控制思路——危机管理理念

2.1抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维修养护，主要做好以下几项工作：设备年度大中修计划的制定。设备月度季度维修计划的制定。设备运行日志的记录和控制。

2.2特别抓好设备的日常养护工作

养护设备是最省钱的一种管理设备的方法，据我司多年的设备管理经验：养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大中修费用的1/6左右，设备是养出来的。

2.3多小修、及时修，尽量避免大修

设备养护得更好，总会有损坏，坏了就要修但要特别注意设备的破损规律：基本上都是所谓的“关联”性破损，即设备的损坏往往都是一开始时从一个小部件小功能开始破坏的如果置之不理用不了多久就会由此关联引起大的设备故障。因此，我司的设备管理重要理念就是不会让设备带病运行，设备坏了最重要就是在设备损坏初期将设备尽快修复，是非常重要的设备管理基本原则；

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富雅花园方案

前言

承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司对东莞市富雅花园的物业管理投标方案，本方案有利于促进富雅花园物业保值和增值，现供贵业主委员会在招标时参考，并作为进一步合作的基础，希望在物业管理上取得更大的成效。本方案现为初案，是根据目前富雅花园的基本情况，结合我公司的专业实践以及对该项目初步了解的基础上完成的，如有幸或得投标权，将提交具体的计划。希望以此奠定双方长期真诚友好的合作关系！

公司简介

东莞市远东物业管理有限公司成立于2002年9月，是一家集物业管理、物业咨询、物业中介为一体的具有独立法人及三级资质的专业物业管理企业，公司秉承“科学管理，优质服务，业主至上，服务第一”的工作宗旨，积极倡导“人性化”的管理。我们的指导思想是：“以人为本，以客户满意为目标，竭诚为客户提供完善的生活空间和优质服务”，通过优质服务来不断赢得顾客的信赖，占领市场。

公司管辖的物业涉及住宅、高层楼寓、商业物业、顾问服务等，服务的项目有太港商业城、迪宝小商品批发城、旺角新城国际风情步行街（盛都花园）、三屯富怡花园、华侨新村等，所服务的项目均受到业主的一致认可和好评。公司逐步形成了一支高素质、有着丰富管理经验的队伍，管理人员持证上岗率达100%，公司在借鉴国内外物业管理的先进经验的同时，不断积极探索自身的发展思路和模式，把管理融入服务当中，始终把业主的利益放在首要位置，不断提高服务层次，改进服务质量，追求无止境的服务新境界，打造行业的先锋。

公司自成立以来，按照ISO9001质量体系管理标准制定了相关管理制度和工作手册，并在工作中严格执行和检查、监督，形成了一套完整的从公司到部门，再到管理处由上至下的检查、监督机制。并在行业内最早推出首任“问责制”和末位“淘汰制”，不断强化内部管理，提高服务管理水平，以质量赢得顾客的信赖、赢得市场，逐步创出远东品牌。

第一章物业特点分析与整体管理设想

一、富雅花园的特点与物业管理定位

富雅花园地处东莞市东城区，小区总建筑面积35745.75平方米(其中住宅26692.9平方米，商铺3636.42平方米，写字楼5416.43平方米,。现有六部电梯，小区住宅共计352户，商铺46间。周边交通便利、人口密集。

如何满足业主对于自己要居住使用几十年的楼宇来选聘一个好管家，以保证物业的完好度，提升物业的形象，促进物业的保值、增值。就必须依靠一支高效、精干、一专多能、团结、务实、向上的物业服务队伍。从而可改变和提高人们的生活质量、生活观念和生活方式，也必将创造出物业管理的新概念，给物业管理带来根本性的变化，导至管理观念、管理机构、管理方式、管理手段、管理人员素质的现代化。

针对富雅花园物业现状，我们采取以下管理方式：

1、管理体制：企业化、专业化、一体化。

2、管理模式：一手抓物业管理，一手抓精神文明建设。

3、达到目标：社会效益、环境效益和经济效益。

4、管理体系：严格按照ISO9001——2000质量标准体系。

我们认为，要提升富雅花园物业的管理水平和服务品质，必须把业主满不满意作为检验管理和服务工作的标准。所以，必须在物业管理和服务以及安全上下功夫：一是为广大业主（住户）创造一个安全、洁净、优雅的居住环境；二是为全体业主（住户）提供可靠和及时、周到的后勤保障服务，保证各种设备、设施的正常运行，形成良好的社区氛围，从而保证物业的保值和升值。

二、服务承诺

如果能够有幸成为富雅花园的“物业管理人”，我们将全力以赴，调动一切资源为广大业主提供最优质的服务，力争使富雅花园的物业管理与服务迈上新台阶，做好广大业主（住户）的好管家、好帮手、好伙伴。

1、业主至上以客为尊

“业主至上，以客为尊”是我们的工作宗旨。我们通过系统的培训，提高员工对管理服务的认识，改善礼貌及工作态度，最终达到一流的服务水准。

2、星级服务

制定相当于星级酒店式服务的制度和准则，致力于提高管理公司及员工的素质，从而为业主（住户）提供高水平的优质服务。

3、物业升值

通过对物业进行评估分析，在加强安全管理的基础上，努力提高服务质量、服务水平，强化财务管理和对设备设施的维修养护，促进物业的保值、增值。

4、实施业主（住户）满意战略

我们将借鉴国内外一些成功企业的做法，由富雅花园管理处主任和业主委员会定期会晤、交流，并与广大业主保持经常性的密切联系，随时听取业主（住户）的意见、建议和抱怨，一切从广大业主的利益和需要出发，改进管理和服务工作。同时，把业主是否满意作为衡量工作价值和好坏的根本标准，使富雅花园的业主充分感受优质物业管理和全方位服务所带来的安全、温馨和文明，不断提高富雅花园的公众形象。

第二章管理处组织架构、岗位设置与人员编制

一、概述

为了实施高效的管理和优质到位的服务，管理处必须依托和设置合理的组织架构，配备能胜任各专业、各岗位管理和实际操作要求的管理和服务人员。根据富雅花园的建筑面积、设备设施配置、管理范围和服务深度等要求，为了实施高效的管理和控制，管理处将采用科学的管理组织架构，既减少管理层次和管理成本，又能防止内部信息在传递过程中的失真和保证服务的高效、及时。为此，管理处设主任1人，下设安管部，清洁绿化部，工程维修部，客户服务部，财务部共5个部门：

二、管理处组织架构图

富雅花园管理处人事架构图

三、管理处员工岗位说明

一、管理处主任1人：负责整个小区及商铺的全面管理工作，直接对远东物业公司负责。

二、物业助理（安管、清洁绿化）1人：负责安全和清洁绿化管理，配合客服部做好投诉处理和社区文化工作；

三、安管部共11人：二班制，每班5人（其中大门岗1人，车场岗1人，监控室1人，巡逻2人），1人替换轮休人员，负责整个小区及商铺公共秩序、安全、消防及车辆停放管理和车场管理、楼宇巡逻。

四、清洁绿化部共4人：负责小区及商铺等公共地方的清洁、保洁及垃圾清运、绿化维护、公共设施清洁。

五、工程维修部共2人：负责公共设施、设备的维修养护，对供水、供电进行跟踪服务，同时为客户提供专业服务。

六、客户服务部：负责日常事务的处理，住户档案管理及开展社区文化活动等。

七、财务部1人：负责收缴费工作及配合主任做好客服以及其它管理服务工作。

八、后勤（厨师）1人：负责全体员工的一日三餐。

本管理处设置5个部门，人员编制共计21人。

四、管理处各部门作息时间

提供24小时全天候治安巡逻、水电维修、环卫保洁等各项服务。具体岗位工作时间与服务项目如下：

1、安管部实行二班制，提供24小时全天候服务，负责维护整个物业的公共秩序、消防安全和车辆停放，楼内巡查，防止偷窃和抢劫事件的发生，确保住宅小区的安全。