房地产区位因素对产品价值的影响分析

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国家开放大学电大专科《房地产营销管理》2021期末试题及答案(试卷号：2218)

国家开放大学电大专科《房地产营销管理》2021期末试题及答案（试卷号：2218）国家开放大学电大专科《房地产营销管理》2021期末试题及答案（试卷号：2218）盗传必究一、单项选择题【每题2分，共20分）1．从市场营销学的角度来理解，市场是指( )。

A．买卖双方进行商品交换场所B．买卖之间商品交换关系的总和C．某种商品需求的总和D．以商品交换为内容的经济联系形式2．某开发商利用公司原有的技术、特长、经验来发展新的房地产产品，以增加公司产品的品种和种类。

这家公司采用的是( )。

A．同心多角化B．水平多角化C．集团多角化D．平行多角化3．文化环境对房地产市场营销活动的影响因素不包括( )。

A．教育状况B．宗教信仰C．规章制度D．价值观念4.( )一般主要使用于政府组织的调查活动，商业性的全面调查很少使用。

A．重点调查法B．随机抽样调查法C．全面普查法D．非随机抽样法 5.( )是推动人们从事某种活动的内部驱动力，是人们行为活动的直接动力。

A．动机B．感觉C．知觉D．情绪6．房地产产品的最基本构成是( )。

A．附加产品B．有形产品C．核心产品D．无形产品7．新产品构思的筛选方法多用( )。

A.波士顿矩阵法B．通用电气公司法C．多因素综合评价法D．头脑风暴法8．以下可纳入心理定价范畴的是( )。

A．随行就市定价B．追随定价C．尾数定价D．价值感受定价9．在企业的几种定价策略中，有一种只是作为企业在短期内追求最大利润的策略，这就是( )。

A．撇脂定价策略B．渗透定价策略C．折扣定价策略D．差别定价策略10.( )渠道是由生产者直接将商品销售给消费者，产品不经过任何中间商转手的营销渠道。

A.零级B．-级C．二级D．三级二、简答题（每题7分，共28分）11.什么是房地产市场细分？它具有哪些作用？答：房地产市场细分是指房地产企业在目标市场营销观念的指导下，依据一定的细分变量，将房地产市场总体细分为若干具有相似需求和欲望的房地产购买者群体的过程。

第二章经济活动区位及影响因素分析习题及参考答案

第二章经济活动区位及影响因素分析1.概念题区位：是人类活动（人类行为）所占有的场所。

区位主体：区位中占有场所的事物。

区位理论：是关于区位即人类活动所占有的场所的理论。

区位条件：区位(场所)所特有的属性或资质。

区位因子：是指影响区位主体分布的原因。

交通网：由交通接点和交通路线组成的地理网络。

交通网的密度：是指在某一区域内单位面积的运输线路的总长度。

通达性：是衡量网络中点之间移动的难易程度的指标，可以用通达指数和分散指数来衡量。

连接度：表示交通网络的发达程度。

2.简述古典区位理论与现代区位理论的区别。

答：古典区位论与现代区位的主要区别在于立论依据以及考虑问题的范围和内容的不同。

在区位目标上，古典区位理论仅考虑利润（或成本），而现代区位理论还要额外考虑到非金钱收益和“满足”的需要；在具体目标上，古典区位理论缺乏或轻视区位选择的具体目标，而现代区位理论则有市场占有率、吸引与稳定人才、形象、名声、市场测试、回避汇率风险、收集信息、避免贸易摩擦等多种具体目标；另外，古典区位理论的区位选择基准是成本最小，而现代区位理论则要考虑前述具体目标中的风险及不确定性。

3.简述区位条件与区位因子的区别。

答：区位条件是相对于区位而言由于场所不同而导致的生产条件不同；区位因子则是对于生产者（区位主体）而言，由于场所不同而造成的生产条件的不同，所表现出其生产费用或利益的差异。

4.试述土地对经济活动区位的影响。

答：土地作为生产要素之一，主要是通过自身的特性及其所处经济区位对经济活动发生影响的。

土地一般以两种基本方式参与经济活动。

一种是作为劳动对象，像农业生产活动，在这种土地利用形态中，土地的自然特性起着决定性的作用。

另一种是作为作业的空间或活动场所，像工业、交通以及城市建设土地利用等。

在这种土地利用形态中，土地所处的经济区位起着决定性的作用。

5.试述原材料对经济活动区位的影响。

答：原材料对于经济活动来说极其重要，它是经济活动尤其是生产活动所加工的对象。

房地产项目千锤百炼18大卖点

第一大类型卖点：楼盘硬件产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。

楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。

卖点构成：户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、实用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点第二大类型卖点：建筑风格如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。

风格有很多种，哪些适合于我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？卖点构成：建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格第三大类型卖点：空间价值空间与时间，构成了我们的生命。

年华似水，不可扭转。

好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆，在空间里自由打造未来的设想。

卖点构成：错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点第四大类型卖点：园林主题环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了\"天人合一\"的使命。

也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得更好，我们非得要很多说法，但愿买房子的人民多年以后可以继续感觉那么好。

卖点构成：中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林第五大类型卖点：自然景观拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。

在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。

江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。

卖点构成：全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景第六大类型卖点：区位价值对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。

资产评估(复习资料)

1.重置成本净值=100×(1+15%)× 6/(4+6)=69(万元)
2.重置成本净值分摊率=50/(150+50)×100%=25%
3.机会成本=50+10=60(万元)
4,该专利许可使用的最低收费额=69× 25%+60=77.25(万元)
(三)评估机构于2002年1月对某公司进行评估,该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股,每股面值1元。经调查,由于甲企业产品老化,评估基准日以前的几年内,该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%,2001年度的收益率为10%,如果甲企业没有新产品投放市场,预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%。已知甲企业正在开发研制一个新产品,预计2年后新产品即可投放市场,并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右,而且从投产后第3年起,甲企业将以净利润的75%发放股利,其余的25%用作企业的追加投资,净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%,求被评估公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。
１０.成本法：指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种编制因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称
１１.资产评估程序：指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。
１２.土地价格：包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。标定地价是市、县政府根据需要评估的，正常地产市场中具体宗地在一定使用年限内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以通过市场交易资料，直接进行评估得到

房地产评估自学考试复习资料

第一章、绪论（评估对象、房地产价格、特点必要性）1.房地产评估的定义：房地产评估就是指由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

2.房地产评估的特点：科学性、实践性、公正性。

3.房地产价格评估制度：房地产价格评估制度，就是对从事房地产估价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益而制定的法规和准则。

4.房地产估价师的概念：房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。

5.房地产估价师的基本素质：1.必须具备创新能力2.要有良好的知识结构3.要具备市场信息分析能力4.要具备较强的社交能力。

6.土地的定义：土地是地球表面自然要素—大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。

7.土地的自然属性：1.土地资源的有限性2.土地资源的不可替代性3.土地使用的可持续性4.土地自然性状的地域差异性。

8.土地的社会经济属性：1.利用方式的多样性2.土地区位的可变性3.土地使用潜力的有限性。

9.土地利用的制约因素：1.自然条件2.经济因素3.科学技术4.社会行政因素。

10.建筑物的定义：建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。

11.建筑物的分类：1.居住建筑2.公共建筑3.工业建筑。

12.房地产的定义：房地产是房产和地产的总称，也称不动产。

它包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。

13.房地产的类型：1.居住房地产2.商业房地产3.旅游房地产4.工业房地产5.农业房地产。

14.土地的特性：1.自然特性：（位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性）2.经济特性：（土地供给的稀缺性、土地利用方式的相对分散性、土地报酬递减的可能性、土地利用后果的社会性）。

中级经济师-房地产经济-讲义要点-超全

房地产分级市场：土地出让市场、增量房市场、存量房市场、商品房租赁市场
房地产市场与其发展研判：走势、需求、供给、价格、市场营销
房地产目标客户的基本特征：区域、家庭结构、职业、年龄、收入、置业次数
住宅需求者购房价值取向：自主价值取向和交换价值取向
自主价值取向：基本居住取向、理方式：房地产公司直接管理、委托咨询公司管理、委托项目公司管理
招标是要约邀请、投标是要约、中标通知书是承诺工程招标方式：公开招投（无限竞争招标）、邀请招标（有限竞争招标）工程招标程序：招标前准备工作、发出招标公告或邀请书、资格预审、发售招标文件、开标评标授标、签订工程承包合同工程合同：咨询合同、勘察设计合同、监理合同、施工合同、货物采购合同、融资合同合同类型：总价合同、单价合同、成本加酬金合同
勘察设计和前期工程费：可行性研究、工程勘察、规划设计、施工场地三通一平
建筑安装工程费：土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费开发费用：管理费用、销售费用、财务费用经营型房地产现金流入：租金收入、自营收入、房地产转让增值收入经营型房地产现金流出：固定资产投资、运营成本房地产置业投资现金流入：租金收入、自营收入、转让收入房地产置业投资现金流出：购置投资、经营成本出售型房地产开发投资项目，只有建设期经营型房地产开发投资项目，建设期和经营期房地产职业投资项目，经营期和持有期房地产方案必选：独立型、互斥型、互相关系型房地产项目前期策划任务：为谁建即客户定位、建什么即项目定位和产品定位、能否建即技术、经济、风险，怎么建即方案设计
单价合同竣工结算价格=按照施工图或竣工图的实际分部分项工程量，依据合同约定的分部分项单价，相乘+设计变更、工程洽商、施工措施、工程索赔成本加酬金合同竣工结算价格=略竣工决算包款竣工结算的内容，竣工决算是计入固定资产的依据

某地产项目价值体系梳理指引

城市规划最直接的结果就是板块配套完善，土地升值。
一、城市规划
城市规划意义

内部资料严禁外传│7
城市规划强调城市的整体空间功能布局，一般会涉及到如下事项： 1.城市各项市政配套 2.城市路网建设 3.产业规划发展
4.招商引资，财政税收优惠政策 5.人口发展 6.人才引进……
对房地产来说最重要的是结合以上事项，进行板块价值炒作
2.2 项目地段价值解构明确项目地段类型
内部资料严禁外传│24
老城地段价值
碧桂园地段类型 1—老城地段
三、地段价值
老城造新区规避老城缺点
价值解构
内部资料严禁外传│25
（通过对标纽约和伦敦突出规划的前瞻性、老城造新区，前景无限）
三、地段价值广钢-中海花湾1号1、描绘老城的历史渊源及发展历程，，即最早的通商口岸、最悠久的人居标杆，诞生首批财富精英，引发市场共鸣；2、项目总建面达130万平方米，毗邻双地铁出入口，加上政府对广钢老城区的升级改造规划，项目定位为广钢新城中央的地标生活综合体。3、比肩全球标杆豪宅，实现超前规划，以纽约中央公园豪宅区及英国伦敦中心海德公园旁骑士桥区海德公园一号为蓝本，最大化实现地段价值。（对标）
的范例。连印度班加罗尔机场，近年出口的计算机软件产值也都在50亿美元以上。
二、配套价值
• 高铁轻轨一般能形成x个小时的城市经济圈，将带动区域的发展，增加人们工作、置业和生活的选择性。如广东清远开通轻轨后，从广州到清远只要１个小时，带动了部分广州人到清远购房。• 有地铁的地方日后基本都是人流密集地，无论是居住还是办公，而且价格的涨幅是很明显的，如深圳郊区的刚需盘，因为有地铁，现在售价可以达到4-5万元每平方米• 空港经济是依托机场优势以及机场对周边地区产生直接或间接的经济影响，促使资本、技术、人力等生产要素在机场周边集聚的一种新型经济形态。美国孟菲斯机场、法国戴高乐机场、荷兰阿姆斯特丹机场都是全球化时代发展空港经济、带动区域经济发展 33 内部资料严禁外传│15

房产评估师考试《房地产估价案例与分析》学习笔记-第四部分各种题型的串讲

第四部分各种题型的串讲1.问答题的重点：（1）估价四大方法的技术路线选择及应用：一是选用的方法；二是估价前提、价格内涵、估价范围；三是价格形成的过程；资料应收集哪些、参数如何选择及处理、技术路线、注意事项等；四是估价工作中有哪些错误或不当之处？具体如下：1）收益法主要考有效毛收入如何测算、各类用房收益测算的技术路线？合同租金如何处理？租金差异原因？如何处理租金差异？净收益测算中的错误？收益法测算思路中存在哪些错误？2）比较法案例能否作为可比实例？为什么？选定可比实例后，应对可比实例成交价格进行哪些处理？如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？3）成本法主要考估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？测算中采用的建筑面积应为多少？确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？4）假设开发法假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（2）估价的相关事项：估价目的、估价对象范围、价值时点、价值内涵、估价原则、房地产的价值标准与估价目的之间的关系、复核估价如何确定价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？复核估价的估价目的和价值定义、原估价报告超出使用期限如何处理、补充哪些外部作业工作、做出哪些具体调整等。

（3）抵押估价、拍卖变卖估价、征收估价、损害赔偿估价的估价路线、参数处理、估价依据等，具体如下：1）抵押估价：变现能力分析中重点分析说明哪些问题？出售和抵押对比考题：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？抵押和征收估价的对比考题：估价对象房屋范围分别包括哪些？造成抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？和四大方法结合的考题，如假设开发法评估在建工程的抵押价值应注意哪些问题？2）拍卖变卖估价：估价机构书面回复的致函对象是谁？价格差异的主要原因有哪些？鉴证性估价还是咨询性估价？3）征收估价：征收房屋用途、面积的确定，租赁合同的处理，室内装饰装修如何补偿？结果差异原因？征收土地用途的确定、政府收购土地变成熟地需要再投入的费用？熟地出让，土地用途的确定和方法的选用。

2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷九)

2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷九）一、单项选择题1、下列选项中，属于居住房地产的是()。

A、超级市场B、度假村C、俱乐部D、别墅2、居住房地产的特点之一是不同类型住房价格内涵差异明显，下列关于不同住房权属性质的表述中，错误的是()。

A、商品房具有完全产权，拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权B、房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权C、房改房、经济适用住房的土地使用权只能是划拨的D、廉租住房只拥有建筑物的使用权3、下列各项中，属于影响居住房地产价格的实物因素的是()。

A、容积率B、建筑质量C、绿地率D、周围环境4、成本法中，投资利润率的计算基数不包括()。

A、土地成本B、销售费用C、管理费用D、开发利润5、房地产估价方法中，主要用于出租型公寓等居住房地产，在居住房地产估价中应用较少的是()。

A、收益法B、比较法C、假设开发法D、成本法6、房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑()的扣除问题。

A、土地出让金或土地收益B、房屋出租收益C、房屋折旧损失D、土地折旧损失7、下列各项中，属于商业房地产中便利店业态结构特点的是()。

A、目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人B、目标顾客以居民为主C、目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，商品价格略高于一般零售业态的商品价格D、目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求8、各种零售业态中，实行卖场租赁制是()业态结构特点。

A、专卖店B、购物中心C、仓储商店D、百货店9、下列各项中，不属于商业房地产特点的是()。

A、收益性B、水平空间价值衰减性明显C、装修高档而复杂D、经营内容多，业态多样10、影响商业房地产价格的首要因素是()。

A、交通条件B、临街状况C、楼层D、所处地段的繁华程度11、商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以()是商业房地产估价最为常用的方法之一。

(完整版)区位分析的答题模板

区位分析的答题模板一。

区位问题的类型(一）评价区位选择是否合理：如果题目中设计到这类的问题，答案要点一般从有利的条件和不利的条件这两个方面来答题批注，此题问题只是选择其中某一个要素来回答,合理的话条件是什么？如果不合理，那条件又是什么，?比如评价我国东北农业的区位条件？答案要点：有利的：自然：地形平坦；气候：温带季风气候,雨热同期,水热资源丰富；地表有深厚的黑土,土壤肥沃。

社会条件地广人稀，有利于大规模的耕作，机械化水平高。

不利的条件：纬度高,热量不足,冬季易受寒潮的影响,有低温冻害（二）判断影响区位布局的主导因素（三）几个区位方案比较注:此类比较问题，如比较区位条件的不同，那么在答这类问题时，把各自的条件一一罗列出来，再选择那些是不同的(四)分析区位因素的发展变化（五）分析影响某一区位的有利条件或限制性因素解决此类问题的关键是对区域特征的了解和把握程度。

日常复习中，要注意对典型区域区位特征的归纳和概括。

如以农业为例：东北平原——优势主要表现为耕地面积广大，土壤肥沃，适于大规模机械化耕作；而制约因素主要是纬度高，热量不足，农作物只能一年一熟。

青藏高原河谷农业--优势在于光照充足,昼夜温差大，农作物单产高，质量好；制约因素是海拔高，气温低,热量不足。

西北地区灌溉农业-—有利条件是光热充足，制约因素是降水稀少，水源缺乏。

华北平原-—优势是地势平坦，土层深厚疏松，光热充足，制约因素是水源不足，旱涝、盐碱、风沙灾害严重.南方平原地区-—地势平坦，土壤肥沃,水热条件充足，但洪灾较为严重，如长江流域、淮河流域等。

1．农业区位（1）自然条件：土地（地形、土壤）+气候（光照、热量、降水、昼夜温差）+水源（指灌溉水源)。

（2）社会经济条件:市场；交通条件、农产品冷藏技术和保鲜技术；劳动力；地租；农业技术；政策；工业基础；农业传统；饮食习惯等。

2．工业区位(1）自然条件:位置；土地；水源。

自然因素不是工业主导的因素，但是要注意土地的价格,这往往也是工业区位条件中比较重要.（2）经济因素：农业基础；原料;燃料；市场；交通、通信；地租；劳动力数量、素质、价格；技术。

房地产抵押评估指导意见

房地产抵押评估指导意见房地产抵押评估指导意见中华人民共和国建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二○○六年一月十三日第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。

第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。

第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。

第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。

第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。

房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。

第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。

估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

房地产项目核心价值提炼及定位

核心价值是在项目市场竞争态势中，经过充分评估项目自身特点之后得出的项目优势资源，并且这个优势资源是可以转化为购房者感知并享有和得到的独特利益价值。

核心价值是产品开发和传播的灵魂。

提炼核心价值的过程就是整合价值链以形成竞争价值过程。

提炼项目核心价值过程也是通过指导产品打造和推广，使购房者充分的感知和了解项目独特的特点和优势资源之后，决定获得项目独特利益价值的过程。

在产品营销过程中，核心价值的提炼是成功的最关键因素。

核心价值体现的是产品价值与顾客价值的最佳契合，以核心价值为基础，形成产品的顾客价值链，价值链如果不完整，或由于某些负面因素的干扰，都会影响到核心价值的形成，从而使产品不具有真实的顾客价值，也不具有竞争价值。

因此，发现项目和提炼项目的核心价值，是营销成功和经营成功的基础。

首先是能够为顾客带来价值的产品价值点发现，这些价值点成为顾客价值。

产品营销成功的关键是通过价值链整合形成竞争价值，而整合价值链的关键又是产品核心价值的发现。

因此，产品核心价值的发现是营销成功的根本。

两大类：1、产品2、形象核心产品外延产品产品本身区位及地段、环境、景观附加产品物业管理、生活配套，品牌价值等产品本身地段景观环境配套评判房地产项目的优劣：是否能成为这个城市成长的、有机的组成部分；是否能满足使用者即客户现在的需求、将来的需求；是否符合世界文明的潮流，符合人性的、人类文化的基本发展方向。

房地产开发商必须用精致完美的产品和服务确立自己的生存，通过产品实现的价值建立企业自身的价值。

区位、地段表示的是空间距离。

人们的空间距离决定着时间距离。

空间距离可以用交通连接。

交通和地段因此都成为了项目的重要因素。

区位、地段、交通，长期以来成为了人们对房地产项目判断价值的决定因素。

地段、地段、还是地段！核心价值不一定在核心产品(房屋本身)景观是房地产项目的重要组成部分。

主要体现在景观烘托出来的建筑细部、风格上。

其它的则表现在服务和积累的品牌效应上!环境上的考虑，既要适合“大”的环境，也要集中考虑“小”的环境。

房地产开发项目的区位条件分析(ppt 17页)

4.2房地产开发项目的区位分析
2．具体地点的分析与选择它是对房地产项目坐落地点和周围环境、
基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。
4.2房地产开发项目的区位分析
4.2房地产开发项目的区位分析
6）环境条件 7）公共配套服务设施完备情况 8）当前土地使用者的态度 9）土地价格 10）供求关系
4.2房地产开发项目的区位分析
4．2．2不同类型的房地产项目对区位的要求 1．居住项目居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1）市政公用和公建配套设施完备的程度。 2）公共交通便捷程度。 3）环境因素。 4）居民人口与收入。
区位利润越高，房地产投资价值越大。要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择
时区位时应该重视以下问题： 1．注意区位升值潜力的分析。 2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。
4.2房地产开发项目的区位分析
4．2．1影响房地产开发项目区位选择的因素分析 1．地域因素的分析与选择地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。
4.2房地产开发项目的区位分析
2．写字楼项目影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括： 1）与其他商业设施的接近程度。 2）周围土地利用情况和环境。 3）易接近性。
4.2房地产开发项目的区位分析
3．零售商业项目商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利
润。所以它的选择原则有以下几条： 1）最短时间原则 2）区位易达性原则 3）接近购买力原则 4）满足消费心理原则 5）接近CBD原则

房地产项目价格体系

房地产项目价格体系什么是房地产项目价格体系房地产项目价格体系指的是在房地产业中，不同类型、不同区域、不同属性的房地产产品所采用的定价方式和定价标准。

价格体系是一套系统化的、有条理的、可复制的定价方式。

它是基于市场需求和供给、产品质量和成本等多种因素，对产品的价值进行综合评估，从而制定出合理的价格体系。

房地产项目价格体系的构成房地产项目价格体系由多个元素构成，主要包括以下方面：房屋基准单价房屋基准单价是指一定区域内某一个类型、某一档次的房地产产品在相同条件下标准的单价。

房屋基准单价可以作为整个区域内房价波动的参考指标，也是制定房地产开发企业的标准定价的依据。

区位溢价系数区位溢价系数是指房地产项目在某一区域内，由于其特殊的位置所带来的增值系数。

一般来说，城市中心区域、商业繁华地段、交通便利地段的房地产产品，其区位溢价系数较高。

户型形态系数户型形态系数指的是房地产项目内各种户型之间的价格差异。

在相同的生活居住条件下，户型形态系数通常与面积大小、厅、室、厨、卫等设计方案有关。

功能完备的厨房和卫生间、合理的硬装修和软装装修等，可以使户型形态系数呈现不同的取值范围。

设施配置系数设施配置系数是指房地产项目内各种公共部位和附属设施的价格差异。

例如，室内外泳池、健身房、幼儿园、学校、商场等设施配置的完善程度，就会在定价时发挥重要作用。

管理费用系数管理费用系数是指房地产项目在开发销售及售后服务中所需要的人力、物力、财力成本所带来的成本差异。

通常包括业主物业费、绿化养护费、保安服务费、修缮基金等各项费用。

风险控制系数风险控制系数是指在房地产项目投资回报的计算中，考虑到特定风险因素所形成的价格溢价差异。

例如，在政策调控、市场变化、自然灾害等情况下，房地产项目的风险可能会更大，则开发商为规避风险，会制定不同的价格体系。

房地产项目价格体系的应用房地产项目价格体系的应用可以分为两个阶段：预测分析阶段在房地产项目尚未开发、尚未投入市场销售前，可以通过对市场的预测分析以及调研分析来制定价格体系。

2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法高分通关题型题库附解析答案

2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法高分通关题型题库附解析答案单选题（共48题）1、一套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 C2、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（）。

A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质【答案】 C3、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.68％B.74％C.76％D.82％【答案】 C4、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5【答案】 A5、某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在（）。

A.50亩B.210亩C.40亩D.300亩【答案】 A6、有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。

A.价格B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】 A7、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。

A.600B.900C.1500D.1800【答案】 C8、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（）。

A.叙述式报告B.口头报告C.书面报告D.表格式报告【答案】 D9、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。

A.估价假设B.估价原则C.估价依据D.估价目的【答案】 D10、下列关于地租的表述中，错误的是（）。

A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的【答案】 B11、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。

浅析房地产项目关键成功因素

浅析房地产项目关键成功因素作者：郑鹏来源：《商场现代化》2008年第01期[摘要] 通过对房地产项目关键成功因素的阐述，表明房地产项目的成功来源于对项目区位的选择，规划布局、建筑设计和建筑质量的提升，品牌创建与发展。

[关键词] 房地产项目关键成功因素区位品牌房地产是人类生产和生活的最基本要素，在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。

房地产业的发展直接影响着整个国民经济发展水平。

在我国房地产市场上，房地产企业数量众多，经营管理水平参差不齐、项目运作能力差等是房地产企业面临的普遍问题。

房地产项目开发成功与否对房地产企业的影响是非常巨大的，项目开发投资大、风险高，影响项目成功的因素也很多。

根据理论分析及实际经验，其关键成功因素主要有以下几个方面。

一、房地产项目的区位（location），也就是项目所在土地的位置在房地产行业，提到项目成功的关键因素，首先是项目所在土地的区位。

虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的（不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同）。

“location ,location and location”是西方认为房地产项目成功的最重要的三点，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。

在我国，土地的一级市场垄断使得商品房用地只能通过拍卖、招标或挂牌的形式产生，而城市发展建设速度快，房地产公司众多，使得土地供需矛盾十分突出，土地价格也因此攀升。

在房地产开发商开发的项目成本中，土地费用大约占到总成本的30%以上。

房地产的区域性和不可移动性决定了消费者在选择楼盘时，先要确定的是价位和区位。

消费者通常是先选择了区位和房屋的定位，然后才能确定相应的可购买项目。

这使得建设结构完全相同的房地产项目，根据其土地所在位置的不同，在全国范围内，可以差3～5倍。

楼盘所在的土地位置成为细分市场的主要因素，开发商按照资金规模和运作能力占据着一定的细分市场，房地产的竞争是土地的竞争，是房地产企业对于土地位置的竞争。

商务管理专业毕业论文选题方向

商务管理专业毕业论文选题方向1. 企业管理创新效果的实证研究2. 企业规模变化与管理变革研究3. 广东中小企业某方面素质（例如变革、经营、战略等）的测评方法与实证分析4. 企业战略转移与区域经济发展之关系5. 外商投资区位的空间变动研究6. 企业类型（例如劳动密集型企业等）与控制适应性问题的研究7. 特许经营的行业选择问题研究8. 中国零售业发展战略研究9. 零售企业某方面（例如节假日促销折扣等）经营策略研究10. 零售企业供应链管理与厂商关系探讨11. 国内某类型（例如家电、土特产等）连锁企业发展中存在的问题及对策12. 企业流程管理实证研究13. 某行业（选择一个具体行业）企业战略管理的模型比较分析14. 人性的假设与管理者行为研究15. 管理的经济行为分析16. 公司治理结构的发展新趋势研究17. 职业经理人研究18. 人力资本演化进程研究19. 人力资本价值评估研究20. 员工持股制研究21. 企业交易成本与管理成本的关系研究22. 现代批发商业地位、作用、发展问题研究23. 我省物流发展环境、规模、现状、条件等问题的研究24. 物流运输、仓储、配送等方面的研究25. 农产品流通问题探讨26. 不同类型企业员工激励机制的讨论27. 企业管理决策非理性研究28. 试论质量管理与企业文化的关系29. 市场调查与预测方法研究30. 新世纪下企业家的领导理念探讨31. 预测模型在管理领域中的应用32. 企业质量改进的系统管理33. 提升企业竞争力的因素分析34. 供应链管理中的信息化问题研究35. 供应链管理的激励机制建立36. 企业内部物流系统设计研究37. 小物流企业的整合研究38. 系统应用的困难与对策探讨39. 企业内部经营管理机制探讨40. 企业社会责任研究41. 危机管理探讨42. 企业核心竞争力的培育43. 企业激励机制的探讨44. 员工绩效评估模式的选择45. 探讨国企改革——建立和完善公司治理结构46. 中小企业核心竞争力的培育47. 企业文化管理模式的探讨48. 中国职业经理人市场的培育49. 我国企业国际化道路的选择50. 如何改善民营企业的外部环境51. 如何改善民营企业的内部条件52. 试论企业危机管理53. 房地产项目前期营销策划的方法论研究54. 资本市场与房地产项目融资策划实例研究55. 物权理论及其在房地产管理中的现实意义56. 试论房地产项目开发中的品牌管理57. 试论房地产项目间比较的价值工程分析58. 期权定价理论及其在房地产投资决策中的应用59. 房地产市场的风险特征分析60. 房地产市场的信息不对称分析与房地产企业的品牌塑造61. 房地产企业的知识管理研究62. 房地产开发价值评估的理论与方法63. 房地产投资组合管理的理论与方法64. 房地产投资信托基金管理运作模式研究65. 商业房地产开发公司战略规划的实例分析66. 商业房地产开发公司的资本运营与财务战略实例研究67. 企业发展中管理伦理道德问题研究68. 企业并购战略中整合问题研究69. 如何构建企业核心竞争力70. 网络时代的网络效应研究71. 中国民营企业文化战略的实例研究72. 上市公司多文化发展战略的绩效研究73. 中小企业发展问题研究74. 珠三角地区中小企业竞争力的现状、问题及对策研究75. 民营企业的文化塑造实例研究76. 中小企业中的诚信管理77. 中小企业品牌管理研究78. 供应链管理的理论与实践79. 生产运作管理实证研究80. 战略选择与战略评价实例研究81. 业务流程再造的理论与实践82. 信息技术与企业管理创新83. 谈智能化技术在房地产项目中的应用84. 浅谈工程造价对房地产总投资的影响85. 如何打造房地产企业的核心竞争力86. 广东物业管理发展趋势87. 物业管理市场现状分析与思考88. 现有物业管理领域探讨89. 物业管理行业现状及发展90. 价值转移中的企业战略转型研究91. 企业文化转型中的继承与发展分析92. 数字产品制造企业变革战略探讨93. 制度演变下的企业变革与创新研究94. 中国白家电企业发展战略研究95. 珠三角城市节庆活动管理研究96. 合作营销中的战略联盟研究97. 中小企业技术创新瓶颈与途径等98. 企业新产品开发研究99. 珠三角物流研究100. 中小企业成长机制研究101. 企业品牌管理实例分析102. 企业技术创新实例研究103. 产业链、供应链、价值链分工与协作研究104. 科技进步非对称性问题及其经济学分析；105. 循环经济与低代价经济增长模式研究；106. 企业员工招聘及效激励机制建立的研究；107. 和谐企业构建问题研究；108. 商业银行信贷风险管理研究；109. 我国彩电价格战的经济博弈分析；110. 房地产价格影响因素及其销售预测实例分析；111. 企业信息化建设问题研究；.中小企业核心竞争力研究;.风险投资理论及其在中小企业技术创新中的应用研究；.基于循环经济理论的广东省电子废弃物资源化问题研究. ．基于“波特五力模型”的广东制造业发展策略研究．广州汽车企业的市场战略研究．无形资产管理理论及其在企业竞争战略构建中的应用．和谐社会与广东零售企业社会责任研究．家乐福自有品牌策略对广州零售业的启示．零售企业拓展广东农村市场的战略思考．基于“钻石理论”的广东省旅游业竞争力分析．基于和谐理论的和谐劳资关系的构建．消费情感的顾客忠诚度形成机制及其在广州大型超市中的应用以上提供的是营销专业部分毕业论文选题方向，仅供参考，不能作为论文标题，具体论文题目需要和导师商榷后确定。

房地产项目SWOT分析案例(63页)

的威胁； T3、产业区建设带来的污染、噪音、粉尘等隐患； T4、外来打工人群的增多，导致区域人员复杂，对本项目
形象造成不利影响; T5、普兰店三大工业区的同时发展，对项目客群有一定的
分流。
综合分析结论：
➢ 本项目核心竞争力显著，低总价，低首付优势，锁定需求最为强烈的初中级置业者，同时具备了超强的投资价值，和乐观的发展前景。
劣势生活配套缺乏
企业缺乏操作经验。
劣势弥补
项目启动时先建好一部分的商业配套，让客户对项目生活有直观的信心。
整合对大盘有丰富操作经验的专业合作团队，以降低项目运作的风险。
13
四、项目价值结构
1、项目SWOT分析机会（O）
机会
机会利用
区域发展：城南是最具发展潜力突出区域的发展现状和前景，和活力的房地产板块，也是政府提高项目价值，并可增加对投资未来要重点开发、改造的区域。型客户的吸引力。
案例四
四、项目价值结构
1、项目SWOT分析优势（S）
优势
优势发挥
区位：项目处于城ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ房地产发展的新崛起板块，有较好的市场价值预期。
本项目应站在城市运营高度，通过提升区域价值扩大产品价值。宣传推广中应将区位优势作为项目的一大亮点予以强调。
规模：总建筑面积约300万㎡。
以大盘的运作模式，建立大盘在产品、配套、社区文化、品牌等方面的竞争优势。
15
小结：通过有效整合项目在区位、规
模、产品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性项目。
16
案例五
地块分析

项目SWOT分析案例(经典)

文底蕴。
生活品牌。
9
项目价值结构
W（劣势）：劣势
生活配套缺乏
劣势弥补
项目启动时先建好一部分的商业配套，让客户对项目生活有直观的信心。
企业缺乏操作经验。
整合对大盘有丰富操作经验的专业合作团队，以降低项目运作的风险。
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项目价值结构
O（机会）：
机会 4批
机会利用
区域发展：城南是最具发展潜力和活力的房地产板块，突出区域的发展现状和前景，提高项目价值，并可增
销售价格：目前水口片区的房价仍处于惠州市较低价位，更是珠三角城市的硅谷，还大幅上
容积率：项目容积率较高，为3.3，在一定程度上限制了项目的品质和规划；四至环境：地块所处地段较差，工厂、厂房、农民房、杂草地等脏乱的环境将对项目近期造
成负面影响；另有地块上存有高压线，对项目后期销售带来制约；
生活配套：项目周边目前人气稀薄，居住氛围差，缺乏日常商业配套，居家购物近期将不会
有明显的改善。
3. 项目所在区域交通网络完善，可达性高，极大提高本项目的交通便捷力；
4. 本项目为本地发展商，具有多个本地项目的开发经验，已积累一定的客户资源基础。
W（劣势）：
1. 本项目所在区域非肇庆主中心城区，人流量较少导致商业氛围差、人气不足；
2. 公交路线少，辐射范围小； 3. 周边生活配套设施目前品质不高，居
地块自身：地形方正，地势平坦，易于项目产品规划；区域环境：与水口镇文化体育中心相邻，文体、生活休闲资源比较丰富；周边社区：片区内的蓝波湾、国际新城等项目均属高档别墅楼盘，提升了片区整体形象，与
城市未来高档居住区为邻。
地理位置较好，有丰富的生活休闲资源。
地块分析