房开企业以房抵债收入确认问题

会计经验：企业以不动产抵债的涉税问题分析

企业以不动产抵债的涉税问题分析企业以不动产抵债的涉税问题分析方案一：直接以不动产抵债抵债协议规定，债务人直接以不动产抵债。

双方约定，债务人以8亿元不动产抵偿其8亿债务。

方案二：将不动产变成股权抵债首先，债务人以现金50万元出资注册设立全资子公司甲;其次，将上述抵债资产8亿元通过增资入股方式注入甲公司;最后，债务人与债权人签订协议，将持有甲公司100%股权转让给债权人，完成抵债事宜。

以上两种抵债方式，各自涉及哪些税务问题?哪种抵债方式更划算?方案一涉税问题分析一、债务人涉税分析1.营业税债务人以不动产抵偿债务，对于债务人而言，偿还了债务，取得了经济利益。

债务人属于有偿转让不动产行为，应缴纳营业税。

债务人以外购的房屋进行抵偿，按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)规定，可以全部收入减去房屋的购置价后的余额为营业额计缴营业税。

由于商铺是债务人发包自建的，不能适用差额缴纳营业税的规定，应全额计缴营业税。

房屋应缴纳营业税=(20000-16000)x5%=200(万元)。

商铺应缴纳营业税=60000x5%=3000(万元)。

缴纳附加税费(城建税7%，教育费附加3%，地方教育附加2%)=(200+3000)x(7%+3%+2%)=384(万元)。

债务人合计缴纳营业税及其附加税费3584万元。

2.印花税《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)规定，财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

印花税税目税率表规定，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。

该抵债协议涉及不动产所有权转移，应按产权转移书据贴花：80000x0.05%=40(万元)。

3.土地增值税债务人以不动产抵偿债务，为有偿转让不动产行为，债务人应缴纳土地增值税。

新建房指建成后未使用的房产。

房地产企业商品房抵顶工程款业务的财税处理

“工抵房”业务的财税处理实务中，房地产企业经常采取以在建或者完工的房产抵顶应付未付的工程款的方式，来缓解资金压力及提高房产销售进度。

那么，“工抵房”在会计和税收上如何正确处理呢？一、剖析业务的实质“工抵房”顾名思义，就是以自行开发的开发产品（未完工或者已完工房产）抵顶应支付未支付的工程款。

（一）、抵债行为成立要件《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称《九民纪要》）明确，在认定以物抵债协议的性质和效力时，要根据订立协议时履行期限是否已经届满予以区别对待。

《九民纪要》44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。

经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

因此，抵债行为成立应同时符合三个条件：一是债务到期，二是抵债资产交付，三是债务消灭。

资产让与担保不属于以物抵债，仅仅是对未到期债务的一种保证方式。

（二）、抵债物权变更要件《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百一十四条【不动产物权变动的生效时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

因此，抵债资产物权的变更，并不一定随抵债行为的发生而发生，而应当以是否依法登记为前提。

（三）抵债行为实质判定房地产开发企业与施工企业之间，约定抵顶房产的价款以及抵顶的工程款金额，并共同签订《抵顶协议(合同）》。

其业务实质是通过协商折价抵偿实现其对建设工程项目工程款的优先受偿权。

房地产开发企业抵顶出去的开发产品，应当做销售处理；抵顶的建筑安装工程服务，应当做购进处理。

施工企业抵顶的应收未收工程款，应按照收到安装服务款项处理。

以房抵债的会计处理

以房抵债的会计处理以房抵债是一种常见的债务重组方式，它涉及到债务重组确认、房产转让、债务清偿和差价处理等多个方面。

以下是以房抵债的会计处理的介绍：一、债务重组确认在以房抵债的交易中，首先需要对债务重组进行确认。

债务重组是指债权债务人按照其与债务人达成的协议或者法院裁定书，就其债务偿还方式、偿还期限、担保方式等事项作出调整或重新安排的行为。

在进行债务重组确认时，需要满足以下条件：1.债权债务人双方已经就债务重组达成一致意见；2.债务重组协议已经得到法院裁定书的批准；3.债务重组不会对债权债务人双方的经营活动产生重大影响。

在确认债务重组时，需要将重组的债务账面价值与抵债资产公允价值之间的差额确认为债务重组利得或损失，并按照规定进行会计处理。

二、房产转让在以房抵债交易中，房产转让是重要的环节之一。

房产转让是指债务人将房产的所有权和处置权转移给债权人，以抵偿部分或全部债务。

在进行房产转让时，需要满足以下条件：1.房产产权清晰，不存在权属纠纷；2.房产不存在抵押、查封等限制转让的情况；3.房产转让的价格合理，不存在明显高于市场价值的情况。

在房产转让过程中，需要按照规定缴纳相关的税费，如契税、增值税等。

同时，需要对房产进行评估，以确定公允价值。

三、债务清偿债务清偿是以房抵债交易的最终目的。

在债务清偿环节，需要将抵债资产公允价值与债务账面价值的差额确认为债务清偿损益，并按照规定进行会计处理。

同时，需要按照抵债协议的约定，对剩余债务进行清偿。

在进行债务清偿时，需要注意以下几点：1.确保债务清偿的金额和时间符合协议约定；2.对于剩余债务，需要做好相应的会计处理；3.在清偿完毕后，需要将相关的会计资料整理归档。

四、差价处理在以房抵债交易中，可能会出现抵债资产公允价值与债务账面价值之间的差额。

针对这种情况，需要按照规定进行差价处理。

一般情况下，差价处理的方式有三种：1.直接抵消：将差价直接抵消原债务的账面价值，从而减少债权人的债权金额。

以房抵债的会计处理

以房抵债的会计处理1. 介绍以房抵债是指借款人将自己的房产作为抵押物，向债权人申请贷款。

在这种情况下，会计处理涉及到借款人和债权人之间的权益变动，以及相关的会计凭证的记录和披露。

2. 借款人的会计处理2.1 借款确认借款人在获得贷款时，需要确认借款金额，并将其记录为借款负债。

同时，借款人需要将抵押的房产作为资产进行确认。

2.2 利息计提借款人在还款期限内需要支付利息，根据贷款合同约定的利率和期限，借款人需要根据实际情况计提利息费用，并将其记录为利息费用，并相应地减少借款负债。

2.3 偿还贷款在贷款期满或提前偿还贷款时，借款人需要将偿还的本金和利息分别从借款负债和利息费用中减少，并将实际支付的金额记录为现金流量表中的还款金额。

3. 债权人的会计处理3.1 债权确认债权人在向借款人提供贷款时，需要确认债权金额，并将其记录为应收债权。

3.2 利息收入确认债权人在贷款期限内会收取利息，根据贷款合同约定的利率和期限，债权人需要根据实际情况确认利息收入，并将其记录为利息收入。

3.3 收回贷款在贷款期满或借款人提前偿还贷款时，债权人需要将收回的本金和利息分别从应收债权和利息收入中减少，并将实际收到的金额记录为现金流量表中的收款金额。

4. 会计凭证的记录和披露4.1 记录会计凭证借款人和债权人在进行会计处理时，需要记录相应的会计凭证。

借款人需要记录借款负债、资产确认、利息费用等会计凭证，债权人需要记录应收债权、利息收入等会计凭证。

4.2 披露相关信息在财务报表中，借款人和债权人需要披露相关的信息，包括借款负债、资产、应收债权、利息费用、利息收入等项目。

这些信息应该在财务报表的相关科目中进行披露，并提供必要的注释和解释，以便读者理解和分析。

5. 以房抵债的风险和影响5.1 风险以房抵债存在一定的风险，包括借款人无法按时偿还贷款、房产价值下降等风险。

这些风险可能会影响借款人和债权人的财务状况和偿债能力。

5.2 影响以房抵债的会计处理对借款人和债权人的财务状况和业绩有一定的影响。

以房抵债的会计处理

以房抵债的会计处理摘要：一、引言二、房抵债的会计处理方法1.房屋抵押贷款的会计处理2.债务重组中房屋抵债的会计处理3.房地产投资信托基金（REITs）的会计处理三、房抵债的税务处理1.房屋抵押贷款的税务处理2.债务重组中房屋抵债的税务处理四、房抵债的风险与防范1.房地产市场风险2.法律风险3.信用风险4.防范措施五、结论正文：一、引言房抵债作为一种常见的融资方式和债务解决手段，在我国金融市场中发挥着重要作用。

然而，房抵债涉及的会计处理和税务处理等问题却常常困扰着企业和投资者。

本文将对此进行详细解析，以期为大家提供实用的房抵债会计处理方法。

二、房抵债的会计处理方法1.房屋抵押贷款的会计处理房屋抵押贷款是指企业或个人以房产作为抵押物，向金融机构申请贷款。

在会计处理上，企业应将取得的贷款记为负债，同时将抵押的房产计入担保资产。

在贷款偿还过程中，按照实际利率法计算利息支出，并在还款时按照偿还本金和利息的顺序进行会计分录。

2.债务重组中房屋抵债的会计处理债务重组是指债务人和债权人协商一致，对原有债务进行调整，以实现债务偿还的一种方式。

在债务重组中，若采用房屋抵债，企业应将房产的公允价值与原有债务进行比较，计算出抵债金额。

在会计处理上，可以将抵债金额冲减原有负债，剩余部分计入投资性房地产或固定资产。

3.房地产投资信托基金（REITs）的会计处理房地产投资信托基金是一种以房地产为基础资产的投资基金。

在会计处理上，基金管理人应将房地产项目的租金收入、增值收益等计入营业收入，同时按照基金份额分配原则，将净利润分配给基金投资者。

投资者在持有REITs份额期间，需按照公允价值计量REITs份额，并相应调整投资收益。

三、房抵债的税务处理1.房屋抵押贷款的税务处理在房屋抵押贷款过程中，企业和个人需按照贷款利息支出的一定比例进行税前扣除。

同时，在还清贷款后，可根据税务政策规定，将已扣除的利息支出进行税前扣除。

2.债务重组中房屋抵债的税务处理在债务重组中，房屋抵债的税务处理需关注债务重组收益的税务处理方法。

房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法

房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法一、房地产企业常见税收问题(一)收入方面主要表现为：1.预售房款未按规定预缴税款，采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的。

2.销售收入确认不及时，如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认。

3.隐瞒收入，收入计算不准确，表现为低价开票，少计收入;提供虚假或不完整的销售面积;以收抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品房抵付回租租金、职工奖励支出等;收取价外费用不计收入;利用关联方交易进行利润转移;挂靠企业开发，不申报纳税等。

4.假代建、真开发。

这种偷税方式实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权，双方均发生了纳税义务。

(二)成本费用方面主要表现为：1.利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。

2.利用成本核算特点虚增成本，一些房地产开发企业通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的。

3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。

4.超标准列支费用。

5.成本费用重复入账、虚假列支成本费用，利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的特点，重复列支费用以减少纳税额。

6.利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。

二、如何进行房地产企业的税务稽查(一)税务稽查方法1.从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。

对房地产开发项目通常以一个纳税年度作为检查时限范围，这不能适应房地产行业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。

以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

以房抵债的会计处理

以房抵债的会计处理
摘要：
1.房抵债的定义和背景
2.房抵债的会计处理方法
3.房抵债的会计处理案例
4.房抵债的会计处理注意事项
正文：
【房抵债的定义和背景】
房抵债，是指债务人将自己的房产用于偿还债务。

这种方式在我国近年来逐渐增多，主要原因是房地产市场的繁荣，房价的持续上涨使得许多债务人倾向于选择将自己的房产作为偿还债务的资产。

然而，对于企业或个人来说，如何在会计处理上正确处理房抵债，是一个值得探讨的问题。

【房抵债的会计处理方法】
在会计处理上，房抵债主要涉及到资产减值损失、债务重组收益和房产的公允价值计量等方面。

具体来说，债务人应当按照房产的公允价值，借记“应付账款”等科目，贷记“固定资产清理”和“资产减值损失”科目。

同时，债务人还需要确认债务重组收益，借记“固定资产清理”科目，贷记“营业外收入”科目。

【房抵债的会计处理案例】
例如，假设A 公司欠B 公司100 万元，A 公司选择以其拥有的一套房产（公允价值为80 万元）抵债。

那么，A 公司的会计处理如下：借：应付账款100 万元
贷：固定资产清理80 万元
贷：资产减值损失20 万元
借：固定资产清理80 万元
贷：营业外收入20 万元
【房抵债的会计处理注意事项】
在处理房抵债的会计事务时，有几个方面需要注意：首先，房产的公允价值应当根据市场价格等因素进行合理估计；其次，资产减值损失的计算应当准确，以避免对公司财务状况的误判；最后，债务重组收益的确认，需要根据具体情况进行判断，不能随意确认。

会计经验：以房抵债的税务与会计处理

以房抵债的税务与会计处理实践中以物抵债的情形时有发生，比如说乙从甲处借款若干，约定如果到期不能还款则乙的房子或者车或者其他财产通过另一个买卖合同的履行而归甲所有。

以房抵顶工程款主要发生在施工企业向房地产开发企业提供建筑服务，房开企业由于资金紧张等原因，以开发产品抵顶所欠总承包企业的工程款。

一、业务实质分析从业务实质上看，以房抵债对甲乙双方均可分为两笔业务：一是作为债务方的房开企业销售房地产，以销售所得偿还所欠乙方债务；二是作为债权方的总承包企业自甲方收取工程款，以工程款所得购买房地产。

对于乙方获得房地产，根据用途的不同，又可分为四种情况：一是以房产抵顶所欠丙方债务；二是自用；三是出租；四是对外销售。

据此，可将以房抵顶工程款的模式分为四类：甲乙丙三方抵债、甲乙抵债乙方自用、甲乙抵债乙方出租、甲乙抵债乙方出售。

二、甲乙丙三方抵债的税会处理在甲乙丙三方存在真实债权债务关系的前提下，为了减少不动产交易环节，节省乙方的契税和相关各方的印花税，建议由甲乙丙三方签订抵债协议，将债权债务关系归于甲方和丙方，再由甲方和丙方签订售房合同，直接将房产销售给丙方。

甲方税务处理：抵债协议签订后，甲方与乙方债权债务消灭，视同向乙方付款，乙方应向甲方开具增值税发票，同时与丙方建立债权债务关系；售房行为完成后，甲方应向丙方开具增值税发票。

甲方应就此笔付款及销售业务申报缴纳增值税。

甲方会计处理：抵债协议生效后，借：应付账款应付工程款乙贷：其他应付款丙一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后，借：应交税费应交增值税（进项税额）贷：应交税费待认证进项税额销售实现时，借：其他应付款丙贷：主营业务收入应交税费应交增值税（销项税额）乙方税务处理：抵债协议签订后，乙方与甲方债权债务关系消灭，视同自甲方收款，应向甲方开具增值税发票，同时与丙方债权债务关系消灭，视同向丙方付款，丙方应向乙方开具增值税发票。

乙方应就此收款付款业务申报缴纳增值税。

乙方会计处理：抵债协议生效后，借：应付账款应付工程款丙贷：应收账款应收工程款甲一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后，借：应交税费应交增值税（进项税额）贷：应交税费待认证进项税额纳税义务发生，借：应交税费待转销项税额贷：应交税费应交增值税（销项税额）丙方税务处理：抵账协议签订后，其与乙方债权债务关系消灭，视同自乙方收款，应向乙方开具增值税发票，同时与甲方建立债权债务关系；售房行为实现后，甲方应向丙方开具增值税发票。

以房产抵债业务主要涉及哪些税种

以房产抵债业务主要涉及哪些税种？会计如何规定？(2012-09-14 10:42:00) 以房产抵债业务主要涉及以下税种：营业税：《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》(国税函[1998]771)号规定：单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

企业所得税：根据《企业所得税法实施条例》规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

所以，对以房产抵工程款属“转让财产”，要视同销售确认收入。

《企业所得税法》规定，开发产品视同销售行为的税务处理问题，确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）按开发产品的成本利润确定。

开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。

土地增值税：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：三、非直接销售和自用房地产的收入确定务（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

以房抵债的税务处理

以房抵债的税务处理以房抵债是指用房产来抵偿欠款，相当于把房产处置了，然后用售房款归还欠款。

以房抵债，债权人以通常是作视同销售处理，需要缴纳增值税及相关附加、企业所得税、土地增值税、印花税等税收。

债权人取得、持有房产时要缴纳契税、房产税、土地使用税等税收。

一、以房抵债的税收优惠（一）债务人1.增值税（1）根据国家税务总局公告2011年第13号规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

（2）根据《关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第31号）第一条规定，自2022年8月1日至2023年7月31日，银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。

按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价，应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书。

选择上述办法计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产时，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。

2.企业所得税根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定，企业债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50%以上，可以在5个纳税年度的期间内，均匀计入各年度的应纳税所得额。

企业发生债权转股权业务，对债务清偿和股权投资两项业务暂不确认有关债务清偿所得或损失，股权投资的计税基础以原债权的计税基础确定。

企业的其他相关所得税事项保持不变。

（二）债权人1.契税根据《财政部税务总局继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策》（财政部税务总局公告2021年第17号）规定，企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

房地产开发企业以房抵债的税务及会计处理探讨

房地产开发企业以房抵债的税务及会计处理探讨作者：杨坤来源：《财会学习》2012年第05期以房抵债在经济活动中并不罕见，特别是房地产开发企业，由于市场低迷、银根收紧、销售活动成效不明显，建筑安装工程结算时间紧，在工程欠款无法兑付的情况下，开发商以商品房抵顶有关债务，已是无奈选择。

但是，不少企业对以房抵债的涉税问题认识不全面，在申报纳税时能拖就拖，能瞒就瞒，增加了企业的涉税风险。

以房抵债属于债务重组行为，现行企业会计准则对非现金资产抵债等业务，引入了“公允价值”计量属性，改变了债务重组损益的确认方法。

本文结合税法和企业会计准则的相关规定，通过案例分析房地产开发企业以房抵债的涉税问题及会计处理，为企业规范操作提供借鉴和参考。

一、房地产开发企业以房抵债的税务处理以房抵债是以完工的房地产抵顶欠款、银行贷款等，债务人主要涉及营业税、土地增值税、所得税的税务处理，债权人主要涉及契税的税务处理，下面以房地产开发企业以房抵债的案例进行分析：青岛市鑫都房地产开发公司（简称鑫都公司）开发的楼盘销售业绩不佳，现金流量严重不足，拖欠盛泰建筑安装公司（简称盛泰公司）工程款2300万元，逾期三年尚未归还。

2011年7月，双方经过协商，鑫都公司以新开发的一栋滞销商品房作价2200万元，抵偿盛泰公司债务，余款100万元不再偿还，商品房账面成本1500万元，市场价格2200万元，盛泰公司对该项应收账款已计提坏账准备23万元，鑫都公司和盛泰公司如何进行税务处理呢？（一）债务人营业税的处理根据《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函［1998］771号），单位或个人以房屋抵顶有关债务，无论是经过双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已经发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

根据《营业税暂行条例》第五条规定，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

以房抵债的会计处理

以房抵债的会计处理摘要：1.房抵债的定义和背景2.房抵债的会计处理方法3.房抵债的会计处理实例4.房抵债的会计处理注意事项正文：【房抵债的定义和背景】房抵债，即以房产作为抵押物来偿还债务。

这种方式在我国近年来较为常见，特别是在房地产市场火爆的时期。

房抵债既可以是企业为了偿还债务而将拥有的房产作为抵押物，也可以是个人因为经济困难而将自有房产作为抵押物来偿还债务。

【房抵债的会计处理方法】从会计角度来看，房抵债属于担保物权，会计处理上应按照《企业会计准则》中有关担保物权的规定进行。

具体来说，房抵债的会计处理主要包括以下几个步骤：1.确认房抵债的资产和负债企业在进行房抵债时，需要确认抵债的房产资产和相应的负债。

这一步骤的目的是将房抵债的资产和负债在财务报表中准确地反映出来。

2.计量房抵债的资产和负债确认房抵债的资产和负债后，企业需要对这些资产和负债进行计量。

计量时，应按照《企业会计准则》中有关资产和负债计量的规定进行。

3.记录房抵债的资产和负债在确认和计量房抵债的资产和负债后，企业需要将这些信息记录在财务报表中。

这一步骤的目的是保证财务报表的真实性和公允性。

【房抵债的会计处理实例】假设某企业因为经济困难，决定将一套市场价值为100 万元的房产作为抵押物，来偿还其欠供应商的50 万元债务。

在这种情况下，企业的会计处理如下：1.确认房抵债的资产和负债：企业需要确认这套房产作为资产，以及欠供应商的50 万元债务作为负债。

2.计量房抵债的资产和负债：企业需要对这套房产和欠供应商的债务进行计量。

假设这套房产的账面价值为80 万元，那么企业在计量时，需要将这套房产的账面价值调整为其市场价值100 万元。

同样，对于欠供应商的债务，企业也需要按照其账面价值进行计量。

3.记录房抵债的资产和负债：在确认和计量房抵债的资产和负债后，企业需要在财务报表中记录这些信息。

具体来说，企业需要在资产负债表中记录这套房产和欠供应商的债务，同时在利润表中反映出房抵债所产生的损益。

房地产企业稽查要点

房地产企业稽查要点一、营业税1、销售不动产、转让无形资产的营业额确认是否正确,收取的价外费用是否并入营业额申报纳税.2、采用预收款方式销售不动产或转让土地使用权的，是否按预收款（包括预收定金)申报纳税，其纳税义务发生时间是否为收到预收款的当天.3、银行按揭款收入有否申报纳税.4、以房换地、以地换房或其他合作建房行为的是否按规定申报纳税。

5、拍卖、被拍卖不动产、土地使用权,是否申报纳税。

6、以房产作为利润分配给投资方是否申报纳税.7、采用“还本”方式销售不动产时，是否是按减除“还本”支出后的收入申报纳税。

8、将不动产或无形资产抵债转让给其他单位,是否按销售不动产或转让无形资产申报纳税.9、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否并入营业额中申报纳税.10、单位将不动产无偿赠与他人是否视同销售不动产申报纳税，价格是否明显偏低，有无正当理由。

11、纳税人转让在建项目是否按销售不动产或转让土地使用权申报纳税。

12、是否与包销商签订包销合同，是否按规定申报纳税。

有无将包销、代销商品房手续费支出直接从营业额中抵减的情况。

13、是否存在“代建房”行为,是否同时具备“代建房”的三个条件。

14、关联企业间销售不动产或转让无形资产价格是否合理.15、有无将折扣额另开发票，而在营业额中扣除的问题。

16、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。

17、以不动产或土地使用权投资入股取得固定收入，不参与被投资企业的利润分配，不承担风险的,是否按“租赁业"申报纳税。

18、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人,开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。

19、涉及营业税的其他问题。

二、企业所得税（一)收入检查要点：1、房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等是否根据收入来源的性质和销售方式,按下列原则分别确认收入的实现：(1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。

工抵房账务处理方案

工抵房账务处理方案一、啥是工抵房？咱先得搞清楚工抵房是个啥玩意儿。

简单说呢，就是开发商没钱给施工方工程款了，就拿房子来抵工程款。

这就像我欠你钱，我没现金，就把我家里的一个宝贝（房子）给你，用来抵债。

二、施工方的账务处理。

# （一）收到工抵房时。

1. 确认应收账款减少。

施工方之前给开发商干活，那肯定记了一笔应收账款，就等着开发商给钱呢。

现在开发商拿房子抵账了，那咱就得把这个应收账款减少。

比如说原来应收账款是100万，现在就少了100万。

这就好比你本来觉得有人欠你100块，现在他用东西抵债了，你就不能再算他还欠你这100块了。

2. 确认固定资产或者存货（看情况）如果施工方打算把这个房子留着自己用，那就把它当作固定资产。

就像施工队老板想，这房子不错，我自己住或者当办公室，那就按照房子的公允价值（大概值多少钱）入账。

假如这个房子公允价值是80万，那就借记“固定资产工抵房80万”。

如果施工方打算把房子卖出去赚钱，那就当作存货。

比如说还是那个房子，施工方想转手卖掉，那就借记“存货工抵房80万”。

这里的80万就是房子的合理价值哦。

为啥有时候不是100万呢？因为这房子的抵债价值和它实际的市场价值可能不一样，咱得按照合理的价值来记账。

# （二）处置工抵房时（如果是存货情况）1. 确认收入。

当施工方把这个当作存货的工抵房卖出去了，假如卖了90万。

那就要贷记“主营业务收入90万”，这就像你把一件东西卖了，你得把收到的钱当作收入记下来。

2. 结转成本。

同时呢，要把之前记在存货里的成本转出去。

之前我们存货入账是80万，那就借记“主营业务成本80万”，这样就能算出利润了，90万收入减去80万成本，赚了10万呢。

三、开发商的账务处理。

# （一）以房抵工程款时。

1. 确认应付账款减少。

开发商欠施工方的钱，这是应付账款。

现在拿房子抵了，那就把应付账款减少。

比如原来欠100万，现在就少了100万，就像你欠别人钱，用东西还了，你欠的钱就少了。

以房抵债的会计处理

以房抵债的会计处理摘要：一、房抵债的概念与特点1.房抵债的定义2.房抵债的主要特点二、房抵债的会计处理方法1.房抵债的会计分录2.房抵债的账务处理三、房抵债的注意事项1.房抵债的税收问题2.房抵债的法律风险四、结论正文：房抵债是一种将房产作为债务抵押物的融资方式，近年来在我国得到了广泛的运用。

本文将详细介绍房抵债的会计处理方法及相关注意事项。

一、房抵债的概念与特点房抵债，顾名思义，是指债务人以其名下的房产作为抵押物，向债权人借款。

房抵债具有以下两个主要特点：首先，它是一种融资方式，可以帮助债务人解决短期资金需求；其次，它具有较高的抵押率，通常情况下，房产的抵押率要高于其他类型的抵押物。

二、房抵债的会计处理方法1.房抵债的会计分录在房抵债业务发生时，会计分录为：借：短期借款贷：其他应付款同时，还需要对抵押的房产进行账务处理：借：投资性房地产贷：固定资产2.房抵债的账务处理在房抵债期间，需要对利息进行核算：借：财务费用贷：其他应付款当债务到期，如果债务人不能按时偿还债务，会计分录为：借：其他应付款贷：投资性房地产三、房抵债的注意事项1.房抵债的税收问题房抵债涉及的税收主要包括房产税、土地增值税等。

在实际操作中，需要根据当地政策规定，合理计算并缴纳相关税费。

2.房抵债的法律风险房抵债作为一种融资方式，存在一定的法律风险。

债务人应确保抵押物的权属清晰、无争议，并在借款合同中明确约定债务的履行期限、利率等相关事项，以降低法律风险。

总之，房抵债作为一种融资方式，在实际操作中需要遵循一定的会计处理原则，并注意相关税收和法律风险。

房地产企业收入确认原则一

房地产企业收入确认原则一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件： 1. 2。

3. 4。

房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；签订售房合同及收取房款(说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移)。

在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入". 二、特殊问题 1. 风险和报酬尚未转移在房地产销售中,房地产的法定所有权转移给买方,通常企业应确认销售收入。

但以下属于风险和报酬尚未转移的情况:①卖方根据合同规定,仍有责任实施重大行动,例如工程尚未完工。

在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。

②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。

卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。

2. 签订预售合同或正式合同时不能确认收入签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。

即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认. 订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方.我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。

在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。

只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入. 3. 开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不能作销售确认这是一个实践中存在分歧的问题.如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算金额确定以后,与收入相关的成本才能最准确地计量，不少注册会计师此种观点。

以房抵债的会计处理

以房抵债的会计处理摘要：I.引言- 介绍以房抵债的概念- 说明会计处理的重要性II.以房抵债的会计处理方法- 解释会计等式- 说明以房抵债如何影响会计等式III.会计处理的具体步骤- 初始确认- 记录债务和房产的价值- 计算抵债比例- 确认抵债的房产- 后续计量- 房产价值的变动- 债务的偿还- 结束确认- 计算最终抵债比例- 调整债务和房产的价值IV.会计处理案例分析- 分析一个具体案例- 初始确认- 后续计量- 结束确认V.总结- 强调以房抵债会计处理的重要性- 提醒遵循相关会计准则和法规正文：I.引言在我国的金融市场中，以房抵债是一种常见的债务重组方式。

在这种方式下，债务人将自己的房产用于抵消部分或全部债务，以减轻债务负担。

对于债权人来说，接受房产作为抵债资产是一种风险和收益的权衡。

因此，准确地处理以房抵债的会计问题，对于保障财务报告的真实性和公允性具有重要的意义。

II.以房抵债的会计处理方法在处理以房抵债的会计问题时，需要遵循会计等式的基本原则，即资产=负债+ 所有者权益。

以房抵债会涉及到资产和负债的同时变动，因此需要在会计等式中进行相应的调整。

III.会计处理的具体步骤1.初始确认在债务重组开始时，企业需要对债务和房产的价值进行评估，并计算出抵债比例。

抵债比例是指债务人提供的房产价值占其债务余额的比例。

确认抵债的房产时，应将其价值记入“抵债资产”科目，同时将债务的减少记入“债务重组收益”科目。

2.后续计量在债务重组过程中，抵债资产的价值可能会发生变动。

企业需要根据实际情况对抵债资产的价值进行调整，并将其变动计入“资产减值损失”或“资产减值准备”科目。

此外，债务的偿还情况也需要进行记录。

3.结束确认在债务重组完成后，企业需要计算最终的抵债比例，并根据抵债比例调整债务和房产的价值。

对于超出债务的部分，应将其价值记入“其他业务收入”科目。

IV.会计处理案例分析假设一家企业欠银行1000 万元，该企业有一处价值800 万元的房产。