老企业后勤派生的物业管理如何走向社会化

老企业后勤派生的物业管理如何走向社会化——从中航电源物业管理看国企、央企服务业的发展鲁俊斌、宋智斌兵马未动，粮草先行，这是计划经济时期的潜规则，起着基础和保障作用。

中航电源作为我国第一个五年计划的156项重点建设项目，从1955年建厂已经走过了五十六年的光辉历程，被誉为“共和国的长子”。

想当年第一个建的是食堂，第一个盖的是宿舍。

半个多世纪以来，中航电源为共和国空军装备研制了一代又一代的电源系统，为国防建设做出了卓越的贡献。

后勤服务系统为企业的发展，稳定提供了可靠的物质保障和精神寄托。

圆满完成了计划经济时期的历史使命。

在上世纪八十年代解放军报著名记者李亚丹来这里采写了“企业为社会又一说”的报道，在全国引起了很大震动和反响。

随着我国改革开放的步步深入，市场经济的进一步发展，企业职工由原来的福利性分配住房，公益性服务，计划性供给，已经逐步形成了住房商品化，产权私有化，服务专业化，供给市场化的新格局。

呈现出竞争激烈，管理进一步完善，服务理念不断提升的新局面。

对老国企、央企的物业管理来说，质量理念和品牌理念的角逐，市场环境的变化，竞争格局的形成，高新技术的应用，消费观念的更新，要求物业管理从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要做出相应的改革，才能适应发展的需要。

物业管理部门应当在我国物业管理制度不断健全完善，物业管理市场容量不断扩展的形势下，坚持“以人为本”服务理念，不断扩展服务平台，高点定位，跟上社会发展及人们消费理念提升的步伐。

为了顺应社会发展的潮流，适应现代化建设的形势，根据中航集团公司总经理林佐鸣“专业化整合，资本化运作，产业化发展”的指示精神，结合中国航空集团总公司的“两融、三新、五化、万亿”的大集团战略规划。

对物业管理来说，在新形势下如何满足业主的要求，从后勤服务到现代物业管理，创建舒适的生活环境，构建健康和谐的区域氛围。

中航电源的物业管理迈出了成功的第一步。

2006年9月，按照规范化、专业化、社会化管理的标准和要求，中航电源（当时为一航电源）的决策层对三产服务中心原来的综合服务部，园林公司及房地产公司的物业管理室进行了整合，组建成立了三产中心物业管理部。

改革的目标与企业分离，逐步走向社会化。

勇于探索和实践的老国企、央企的物业管理随着工业企业重组改革的进展，根据中国航空工业集团的整体战略规划，作为国防企业的第一个整体上市企业，如何摆脱沉重的社会负担成为摆在面前的一项重要任务，根据国家的政策，对企办的中小学校、公安等逐步成建制移交政府，资产重组，甩掉了沉重的银行债务负担。

作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了大胆的改革，取得了一定的进展。

一是形成了专业化的物业队伍。

企业办社会部分的人员，资产从原来的主营生产科研单位分离出来，组建了专门的社区管理服务机构；二是物业管理的覆盖面大大拓宽，内容增加。

再依托工厂做好有偿服务的基础上，积极面向社会开拓市场。

目前周边的一家医院、三所学校、一个科研所的保洁工作，一个居民小区的全部物业管理已经形成了契约式服务。

企业内部的九个居民小区，一个航空广场，以及科研生产区的环境保护、绿化、美化工作、道路、房屋以及各项基础设施、公共设施、综合治理，治安、环卫、绿化、交通管理等步入良性循环的轨道。

三是形成了新的经营运行机制。

物业管理部实行独立核算，实行以满意率指标为主的综合考核。

一系列措施的稳步实施，使中航电源物业管理在西北地区系统内成为行业的佼佼者。

物业管理改革的实践证明，对独立国企、央企的居民小区实行物业管理，得到了主管单位和广大居民的支持和拥护，初见成效。

一是厂区的面貌有了很大改观。

居民的生活环境质量得到了明显提高，为广大职工安居乐业起到了决定性的作用。

二是厂区的文明化水平有了显著提高。

实行物业管理，解决了过去长期存在的各自为政，重复建设的状态，为居民小区统一规划，集中建设，优化资源的合理配置创造了条件。

物业管理工作进一步扩展了社区的综合服务功能，加快了厂区文明化进程。

三是有利促进了企业的社会主义精神文明建设和物质文明建设。

创建国家级，省级和城市文明居住小区活动是社会主义精神文明建设的有效载体，物业管理工作时创建文明居住小区的有机组成部分，而且占据着主要位置。

通过创建文明小区的过程，通过居民的参与，有利于提高文明意识、环境意识和健康向上的行为规范。

四是解放了主营企业的生产力，促进了生产发展和经济效益的提高。

物业管理实现了企业生产经营与社会服务系统的分离，科研生产单位彻底摆脱了生活后勤方面的后顾之忧，集中精力搞好科研生产经营。

同时，物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员方面做了三分清，明晰了成本，有效地解决了生活后勤挤占生产成本的问题。

纵观中航电源的物业管理的实践和探索，总体上还处在初级阶段，还没有完全摆脱公益性，福利型的运行模式。

物业管理的经费来源主要是行政性补贴为主，个人支付为辅。

导致物业单位的再造功能不足，有待于进一步完善企业化经营，社会化服务，自立生存的良性发展。

当前，由于职工的收入水平低下，加之根深蒂固的福利观念影响，在区域内难以形成足以支撑物业管理公司自主生存的服务市场。

从物业管理队伍本身看，由于整合人员文化层次较低，尽管下大力气对管理人员参加国家组织的专业资格培训，取得了任职资格证书，但仍然缺乏专业性人才，引进人才缺乏自主性等诸多因素严重制约着物业管理的快速发展。

大胆尝试，迈出成功第一步物业管理伴随着市场经济的发展而产生发展，这一行业在发达的东南沿海地区以及大中型城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力和无法估量的前景。

在老的国企、央企推行物业管理，是现代化企业制度改革的需要，顺应社会发展的趋势，呼映广大业主对改善居住环境质量的要求，是促进社区经济和文化繁荣的重大举措。

推行物业管理的目的，是向业主提供有效地经济性服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为业主提供优美、舒适、宁静、欢乐、健康、文明向上的生活环境。

物业管理关连着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。

从贯彻“三个代表”要求和“社会主义荣辱观”的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明小区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创建温馨、祥和的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。

根据央企、国企的特点，结合社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，借鉴同行业以及国内外发达企业的管理经验，形成了中航电源自身的物业管理发展的基本思路；以社会主义市场经济为导向，以生产化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从老的国企、央企实际出发，循序渐进，分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型转变，服务性质由职工福利公益型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向业主支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济效益和社会效益的协调发展。

初步形成三段式格局。

第一阶段，实现专业化管理，将企业内部的生活服务系统与生产经营系统剥离，成立专门的物业管理机构和管理团队，参照事业性管理，按合同方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。

第二阶段，实行模拟企业法人运作。

经济上独立核算，经济来源以产权单位支付为主，个人缴纳为辅，实行经费补贴，模拟法人经营和市场运作。

第三阶段实行产业化发展，企业化经营，市场化运作。

在住房制度改革全面完成，房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资收入，由个人支付物业管理费用。

在居民收入，支付能力大幅度提高的情况下，物业公司以优质的服务获取合理的报酬，实现自立生存，自我发展，走向社会化。

按着这个思路，一航电源的物业管理，已经完成了管理人员培训，持证上岗，规范管理，稳步进入了第三个阶段，取得了显著的成绩，创建管理的航空广场国内首屈一指，被命名为国家级全民健身广场，成为我国西部一道靓丽的风景线，国内外同行慕名前来参观学习的单位个人络绎不绝，工厂被命名为省级园林式单位、省级卫生先进单位、省级卫生示范单位等。

目前正在申报省级交通安全示范小区，争创国家级卫生文明示范小区。

市场不断拓展，近年来本着立足本职，面向未来，不断扩大经营范围，拓宽服务内容。

业务已经发展为绿化、保洁、保安、消防、交通安全、市容、市场、维修工程，家政服务于一体的综合性服务的专业部门。

本着硬实力，软着陆的经营战略目标，紧紧围绕把物业管理做大做强的主题。

实力不断壮大，仅绿色园林一项就拥有苗圃近50亩，十一万平方米的科研生产区绿化。

两万余平方的航空广场，五十余万平方米的住宅物业综合服务，近三百名的专业从事人员，在同行业中占据了举足轻重的地位。

2010年5月，为了增进学习，中航电源物业部发起，以陕西省航空工业局为中心，成立了中航工业西部地区物业管理协会，陕航局副局长委烈惠任会长，中航电源三产服务中心主任白书园任协会秘书长，拟定了协会章程，中航系统以及空军西北地区的近二十家工厂、所、院物业管理单位加入了协会。

为系统西北地区的物业管理企业搭建了一个学习研究的平台，交流沟通的平台，信息共享的平台，解惑释疑的平台，增进友谊的平台。

面对改革的无限商机，我国的物业管理事业方兴未艾，前程似锦。

特别是我们西部蕴藏着巨大潜力。

未来的竞争将是实力的较量，中航电源的物业人清楚的认识到，要在激烈的竞争中立于不败，务必不懈做努力，不断提升服务理念，更新观念，跟上时代的步伐。

老企业后勤派生的物业管理如何走向社会化——从中航电源物业管理看国企、央企服务业的发展鲁俊斌、宋智斌兵马未动，粮草先行，这是计划经济时期的潜规则，起着基础和保障作用。

中航电源作为我国第一个五年计划的156项重点建设项目，从1955年建厂已经走过了五十六年的光辉历程，被誉为“共和国的长子”。

想当年第一个建的是食堂，第一个盖的是宿舍。

半个多世纪以来，中航电源为共和国空军装备研制了一代又一代的电源系统，为国防建设做出了卓越的贡献。

后勤服务系统为企业的发展，稳定提供了可靠的物质保障和精神寄托。

圆满完成了计划经济时期的历史使命。

在上世纪八十年代解放军报著名记者李亚丹来这里采写了“企业为社会又一说”的报道，在全国引起了很大震动和反响。

随着我国改革开放的步步深入，市场经济的进一步发展，企业职工由原来的福利性分配住房，公益性服务，计划性供给，已经逐步形成了住房商品化，产权私有化，服务专业化，供给市场化的新格局。

呈现出竞争激烈，管理进一步完善，服务理念不断提升的新局面。

对老国企、央企的物业管理来说，质量理念和品牌理念的角逐，市场环境的变化，竞争格局的形成，高新技术的应用，消费观念的更新，要求物业管理从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要做出相应的改革，才能适应发展的需要。